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安徽省淮北市中級人民法院

民事判決書

（2014）淮民一初字第00090號

原告：張某，男，19**年**月**日出生，漢族，無固定職業(yè)，住安徽省蕭縣。

原告：潘某，女，19**年**月**日出生，漢族，無固定職業(yè)，住安徽省蕭縣。

上述二位原告共同的委托代理人：馬磊，安徽安港律師事務(wù)所律師。

上述二位原告共同的委托代理人：張明君，安徽安港律師事務(wù)所律師。

被告：淮北某某置業(yè)有限公司，住所地安徽省淮北市相山區(qū)，組織機構(gòu)代碼78106807-4。

法定代表人：馮某，該公司董事長。

委托代理人：錢峰，安徽律誠律師事務(wù)所律師。

原告張某、潘某因與被告淮北某某置業(yè)有限公司（簡稱某某公司）商品房銷售合同糾紛一案，于2014年12月8日向本院提起訴訟。本院受理后依法組成合議庭，于201*年2月27日公開開庭進行了審理。原告張某及其與原告潘某共同的委托代理人馬磊、被告某某公司的委托代理人錢峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某、潘某訴稱：2013年9月11日，張某、潘某與某某公司簽訂8份《商品房買賣合同》，分別購買某某公司開發(fā)建造的淮北市金色某某東苑*號樓***號、***號、***室、***室一層及附屬二層商鋪。上述合同簽訂后，張某、潘某向某某公司支付購房款共計4917480元。因某某公司又將上述房屋備案給第三人，而不能交付給張某、潘某，其二人向淮北市中級人民法院提起訴訟，要求確認合同無效，并要求某某公司承擔(dān)賠償責(zé)任。后雙方于2014年2月13日達成調(diào)解協(xié)議，約定：某某公司解除就上述房屋與第三人簽訂的《商品房買賣合同》，在2014年3月*日前向淮北市房地產(chǎn)管理部門撤銷相應(yīng)的商品房預(yù)售合同備案，并于同年3月6日為其二人辦理商品房預(yù)售合同備案，如不能按時備案，某某公司每日支付違約金2萬元。該協(xié)議簽訂后，張某、潘某又與某某公司重新簽訂《商品房買賣合同》，其中違約責(zé)任按照上述調(diào)解協(xié)議履行。現(xiàn)某某公司未完全履行房屋備案及交付義務(wù)，僅將***室一層、***室一層房屋備案給其二人，其余房屋未予備案。據(jù)此，某某公司的違約行為嚴重侵犯了其二人的合法權(quán)益，請求判令：1、某某公司依法履行《商品房買賣合同》，將淮北市金色某某東苑*號樓***號（一、二層）、***號（二層）、***號（一、二層）、***號（二層）房屋交付給張某、潘某，并辦理上述房屋的預(yù)售備案登記；2、某某公司支付違約金302萬元（暫計，其余按每日2萬元計算至某某公司將房屋全部交付給張某、潘某之日止）；3、訴訟費用由某某公司負擔(dān)。

某某公司對張某、潘某起訴的基本事實無異議，但答辯稱：1、張某、潘某明知涉案第二層房屋已備案在第三人名下，仍與某某公司簽訂調(diào)解協(xié)議，其中第一項內(nèi)容約定某某公司解除與第三人所簽合同，該約定是無效的；2、雙方所簽調(diào)解協(xié)議約定某某公司每天支付逾期備案的違約金2萬元過高。

張某、潘某針對其訴訟主張，舉證如下：

1、《調(diào)解協(xié)議書》，證明：雙方對淮北市金色某某*號樓***號、***號、***號、***號樓一層及附屬二層商鋪買賣事宜進行約定，某某公司解除與第三人簽訂的房屋買賣合同，本案雙方當(dāng)事人重新簽訂合同，并在2014年3月6日前為張某、潘某辦理預(yù)售登記備案手續(xù)，逾期每日支付違約金2萬元。

2、《商品房買賣合同》8份，證明：雙方按照《調(diào)解協(xié)議書》的約定，就上述商鋪再次簽訂《商品房買賣合同》，重新確立雙方的房屋買賣合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

3、某某公司出具的商鋪情況說明，證明：某某公司承諾張某、潘某可在涉案房屋全部網(wǎng)上備案后15日內(nèi)支付剩余房款，某某公司應(yīng)支付的違約金以《調(diào)解協(xié)議書》的約定為準，即每日支付2萬元。

4、收據(jù)，證明：張某、潘某已支付購房款4917480元，履行了合同義務(wù)，某某公司亦應(yīng)履行合同義務(wù)。

5、售房發(fā)票2張、收據(jù)4份及協(xié)議書2份，證明：因某某公司就第一層商鋪遲遲不能撤銷與第三人陳連忠、朱麗芳、梅旭東等人的預(yù)售備案登記，張某、潘某代替某某公司向陳連忠、朱麗芳、梅旭東償還借款200萬元，才得以辦理了***號、***號第一層商鋪的預(yù)售備案登記，造成其二人較大的經(jīng)濟損失。

某某公司的質(zhì)證意見為：證據(jù)1《調(diào)解協(xié)議書》的內(nèi)容屬實，但其第一項內(nèi)容涉及第三人，系無效條款，對其余證據(jù)均無異議。

本院認證意見為：張某、潘某所舉的五份證據(jù)均具有真實性、合法性及與本案的關(guān)聯(lián)性，本院均予以確認。

經(jīng)審理查明：2013年9月11日，張某、潘某與某某公司簽訂《商品房買賣合同》，購買某某公司開發(fā)建造的淮北市金色某某東苑*號樓***室及附屬二層、***室及附屬二層、***室及附屬二層、***室及附屬二層商鋪。上述合同簽訂后，張某、潘某向某某公司支付購房款共計4917480元。在簽約前，因某某公司向第三人陳連忠等人借款等原因，已將上述商鋪與第三人辦理了預(yù)售備案登記，從而無法交付張某、潘某。張某、潘某獲悉后，向本院提起訴訟，請求確認上述合同無效，并要求某某公司承擔(dān)賠償責(zé)任。在本院審理期間，雙方于2014年2月13日達成調(diào)解協(xié)議，約定：某某公司就上述房屋解除與第三人簽訂的《商品房買賣合同》，在2014年3月5日前向淮北市房地產(chǎn)管理部門撤銷相應(yīng)的商品房預(yù)售登記備案，并于同年3月6日為其二人辦理商品房備案手續(xù)，如不能按時備案，某某公司每日支付違約金2萬元。該協(xié)議簽訂后，張某、潘某向本院撤回起訴，并與某某公司重新簽訂了《商品房買賣合同》，其中***號、***號一層商鋪合同于2014年4月29日簽訂，***號、***號、***號、***號附屬二層商鋪于2014年6月4日簽訂，***號、***號一層商鋪未明確簽訂時間，并約定對購房價格進行了下調(diào)，商鋪總價款合計7397509元。2014年6月28日，某某公司再次向張某、潘某書面承諾：1、公司同意以上房屋（即涉案房屋）全部網(wǎng)上備案以后1*日內(nèi)付清全部剩余房款；2、關(guān)于合同網(wǎng)上備案與逾期交房違約責(zé)任按出賣人與買受人簽訂的調(diào)解書條款執(zhí)行等內(nèi)容。

在本案審理期間，張某、潘某代某某公司向第三人陳連忠、朱麗芳、梅旭東償還借款200萬元后，某某公司就涉案***號、***號一層商鋪解除與第三人的預(yù)售備案登記，并為張某、潘某辦理了預(yù)售備案登記。至此，雙方當(dāng)事人所簽《商品房買賣合同》中尚有***號、***號、***號、***號商鋪的附屬二層至今仍預(yù)售登記在第三人名下，上述商鋪約定的總價款為3888675元。雙方在本案中均不主張撤銷合同或變更合同，并持續(xù)就《商品房買賣合同》的履行或替代方案進行協(xié)商，但未達成一致意見。

本院認為：依照《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，張某、潘某與某某公司先后簽訂的《調(diào)解協(xié)議書》、《商品房買賣合同》均系當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，具有法律效力。按照上述合同的約定，結(jié)合某某公司出具的書面承諾，張某、潘某已依約支付了部分購房款，履行了合同義務(wù)。而某某公司在2013年9月11日與張某、潘某簽約前隱瞞已將涉案商鋪為第三人辦理了預(yù)售備案登記的事實，后不能妥善解決與他人的借款等經(jīng)濟紛爭，在約定的時間內(nèi)無法向張某、潘某交付房屋和辦理預(yù)售備案登記，顯已違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。按照雙方《調(diào)解協(xié)議書》的約定及某某公司的書面承諾，某某公司如不能在2014年3月6日為張某、潘某辦理商品房預(yù)售合同備案，每日支付違約金2萬元。但慮及在起訴前及本院審理期間，某某公司已陸續(xù)就***號、***號、***號、***號一層商鋪解除與第三人的預(yù)售備案登記，為張某、潘某辦理了預(yù)售登記，部分履行了合同義務(wù)，張某、潘某僅支付部分購房款，且約定的遲延備案每日支付違約金2萬元過高等具體案情分析，本院酌定某某公司應(yīng)支付的違約金按下列方式計算：以未辦理預(yù)售備案登記部分的***號、***號、***號、***號二層附屬商鋪的總價款3888675元為基數(shù)，從2014年3月7日起計算至某某公司為張某、潘某辦理完畢預(yù)售登記時止，按同期銀行貸款基準利率的二倍標準向張某、潘某支付違約金，其余部分不予支持。由于雙方均不主張撤銷合同或變更合同，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同或協(xié)商采取其他補救措施。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條及《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告淮北某某置業(yè)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)以3888675元為基數(shù)，按同期銀行貸款基準利率的二倍標準，向原告張某、潘某支付違約金，從2014年3月7日起計算至該公司為張某、潘某辦理完畢淮北市金色某某東苑*號樓***號、***號、***號、***號二層商鋪的預(yù)售備案登記之日止；

二、駁回原告張某、潘某的其他訴訟請求。

案件受理費30960元，由被告淮北某某置業(yè)有限公司負擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀一份，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于安徽省高級人民法院。

審　判　長　　陳雷雨

代理審判員　　王冬寧

人民陪審員　　張?zhí)炝?/p>

二〇一五年五月五日

書　記　員　　王巧嫻

銷售合同  合同糾紛