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兩公司簽訂廠房租賃合同后，承租方將部分廠房轉(zhuǎn)租給第三方，出租方知情后并未提出異議，卻于轉(zhuǎn)租行為發(fā)生半年后提出解除廠房租賃合同并訴請(qǐng)承租方承擔(dān)違約賠償。近日，福建省廈門市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出二審判決，以出租方知悉承租方轉(zhuǎn)租行為并在六個(gè)月內(nèi)未提出異議為由，駁回了出租方的請(qǐng)求。

2005年9月，吉源公司與意佳盛公司簽訂廠房租賃合同，吉源公司將其所屬的一處場(chǎng)地及地上建筑物租賃給意佳盛公司，租賃期限8年，自2006年1月1日至2014年12月31日；每年房屋租金84萬元，場(chǎng)地租金60萬元，合計(jì)年租金144萬元。雙方合同還對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行了約定：“未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得轉(zhuǎn)租租賃房屋”；“出租期間，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修或改善增設(shè)他物，非得到出租人書面同意，不得擅自進(jìn)行，否則出租人有權(quán)要求承租人予以拆除或解除合同”。

合同簽訂后，吉源公司依約將出租廠房交給意佳盛公司使用。意佳盛公司依約支付保證金36萬元并按時(shí)交付租金。

2007年10月，意佳盛公司在未經(jīng)吉源公司書面同意的情況下，與盛輝公司簽訂廠房租賃合同，約定將租來的部分廠房場(chǎng)地出租給盛輝公司，租賃期限6年。轉(zhuǎn)租合同簽署后，盛輝公司在租賃場(chǎng)地搭建停車棚、鋪設(shè)水泥地，并在該場(chǎng)地周邊對(duì)外設(shè)置了公司廣告牌。

2008年10月，吉源公司對(duì)意佳盛公司的轉(zhuǎn)租行為及在租賃場(chǎng)地中增設(shè)大量活動(dòng)房屋、地上附著設(shè)施提出異議，要求意佳盛公司承擔(dān)違約賠償責(zé)任或解除雙方的廠房租賃合同。

雙方協(xié)商未果后，吉源公司向廈門市同安區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令解除雙方廠房租賃合同，意佳盛公司向其支付違約金36萬元并將租賃物恢復(fù)原狀后返還給吉源公司。法院依法追加盛輝公司作為本案第三人參加訴訟。

被告意佳盛公司辯稱：其只是將部分場(chǎng)地分租他人使用，不存在轉(zhuǎn)租，吉源公司對(duì)分租也是知情的，本案不存在擅自轉(zhuǎn)租的問題，請(qǐng)求駁回吉源公司的訴訟請(qǐng)求。

第三人盛輝公司述稱：吉源公司提出解除合同的理由不能成立。吉源公司對(duì)轉(zhuǎn)租事實(shí)是知情的，并在轉(zhuǎn)租后六個(gè)月內(nèi)沒有提出異議視為同意，廠房租賃合同沒有明確約定轉(zhuǎn)租是分租還是全租，屬于約定不明。

同安法院審理認(rèn)為：兩家公司簽訂的廠房租賃合同，系真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。意佳盛公司將部分租賃場(chǎng)地轉(zhuǎn)租給第三人使用并搭建增設(shè)物，既沒有得到出租方的書面同意，也沒有法律依據(jù)，因此意佳盛公司的行為構(gòu)成違約，吉源公司據(jù)此要求解除雙方廠房租賃合同，并要求意佳盛公司將租賃物恢復(fù)原狀后返還于法有據(jù)，應(yīng)予支持。轉(zhuǎn)租場(chǎng)地的盛輝公司應(yīng)與意佳盛公司共同負(fù)責(zé)恢復(fù)并返還租賃場(chǎng)地。

同安法院據(jù)此作出一審判決：解除雙方租賃合同；意佳盛公司賠償吉源公司違約金36萬元，并與盛輝公司一起將租賃廠房恢復(fù)原狀后返還給吉源公司。

一審宣判后，意佳盛公司不服提起上訴，請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決。

廈門中院審理認(rèn)為，從盛輝公司在租賃場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置廣告牌的事實(shí)可以認(rèn)定，吉源公司在2008年2月之前知道或者應(yīng)當(dāng)知道意佳盛公司的轉(zhuǎn)租行為，而吉源公司直至2008年10月才向意佳盛公司提出書面異議。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”廈門中院由此認(rèn)為，吉源公司在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，視為同意意佳盛公司轉(zhuǎn)租，吉源公司以未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由請(qǐng)求解除合同的理由，法院不予支持。至于盛輝公司在租賃場(chǎng)地上添加增設(shè)物，屬于正常的經(jīng)營行為，并未給吉源公司造成損失，且意佳盛公司也從未拖欠過吉源公司的租金，添加增設(shè)物的行為不會(huì)導(dǎo)致吉源公司的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。兼顧保護(hù)善意的次承租人的利益，維護(hù)租賃合同的穩(wěn)定、促進(jìn)交易，法院對(duì)吉源公司以意佳盛公司擅自在租賃物上添加增設(shè)物為由解除合同的主張不予支持。同理，對(duì)吉源公司主張的違約金36萬元也不予支持。法院遂作出撤銷一審判決，駁回吉源公司訴訟請(qǐng)求的二審判決。

轉(zhuǎn)租后半年未提異議視為默示同意

在案件事實(shí)基本一致的情況下，一、二審法院卻作出了截然不同的判決結(jié)果，究其原因，主要在于一、二審法院對(duì)于本案承租人擅自轉(zhuǎn)租的行為是否構(gòu)成解除廠房租賃合同條件的認(rèn)定存在不同看法，處理結(jié)果自然不同。

本案的焦點(diǎn)在于如何推定出租人同意轉(zhuǎn)租。對(duì)此，記者采訪了本案二審承辦法官林巧玲。

林巧玲說，為了穩(wěn)定出租人與承租人、承租人與次承租人之間的租賃法律關(guān)系，最高人民法院于2009年7月出臺(tái)了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，對(duì)出租人在明知承租人轉(zhuǎn)租卻放任事實(shí)存在，而后又以未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租為由行使解除權(quán)的期限作出了限制，將該解除權(quán)的除斥期間規(guī)定為六個(gè)月。具體而言，出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)之日起六個(gè)月內(nèi)，可以提出異議，請(qǐng)求解除租賃合同或者請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，但若出租人在六個(gè)月內(nèi)不提異議，則視為默認(rèn)同意轉(zhuǎn)租行為，從而喪失法定解除權(quán)。換言之，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的效力以出租人是否在法定期限內(nèi)行使解除權(quán)為準(zhǔn)。

本案中，意佳盛公司未獲得出租人吉源公司的同意擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租，吉源公司享有法定單方解除權(quán)。但吉源公司在得知意佳盛公司擅自轉(zhuǎn)租之日起六個(gè)月內(nèi)不提異議，視為同意轉(zhuǎn)租，因此，吉源公司喪失了合同解除權(quán)，其訴求不符合法律規(guī)定。二審法院采納意佳盛公司的上訴意見，判決撤銷原判，改判駁回吉源公司的訴訟請(qǐng)求，既維護(hù)交易安全及物盡其用原則，也符合不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能制度。

林巧玲告訴記者，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在要求，理順法律制度內(nèi)在的邏輯關(guān)系，平衡各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，最高人民法院出臺(tái)的該司法解釋，一方面，為維護(hù)出租人的利益，將未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為規(guī)定為無效；另一方面，為保護(hù)善意的次承租人的利益，而給了出租人六個(gè)月的異議期，如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人將房屋轉(zhuǎn)租，而又未提異議，就推定出租人同意承租人轉(zhuǎn)租。司法解釋的這種規(guī)定，較好地平衡了出租人、承租人與次承租人的利益。二審判決結(jié)果正是對(duì)這一精神的體現(xiàn)。

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