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代理詞

尊敬的審判長、合議庭：

我接受本案被告兼反訴原告馮xx的委托，作為其委托代理人參與本案訴訟，通過今天的法庭調(diào)查，對本案的事實有了清楚了解，現(xiàn)就雙方爭執(zhí)的事實，結(jié)合相關的法律規(guī)定，提出如下代理意見：

第一個意見：反訴被告王xx沒有按約定期限支付租金和擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋的行為已構(gòu)成違約，雙方的房屋租賃合同應予解除。

通過法庭調(diào)查，可以證實本案的以下客觀事實：

1、雙方于2006年6月22日簽訂了《租房合同》，合同條款經(jīng)雙方協(xié)商一致，內(nèi)容是雙方真實意思的表示。

2、合同簽訂后，馮xx按照合同約定將租賃房屋交付反訴被告王xx使用。

3、第三人東xx以自己的名義進行工商登記，作為經(jīng)營者利用租賃房屋開辦了金華賓館。

4、馮xx在2007年4月10日以反訴被告王xx沒有按約定期限支付租金和擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋而提起民事訴訟，請求其承擔違約責任、支付違約金6600元、解除租賃合同，在對方不理不睬、依然我行我素的情況下，為實現(xiàn)合同目的和避免自己損失的進一步擴大而被迫采取停水措施。

由此可見，雙方的房屋租賃合同內(nèi)容、權(quán)利義務明確，雙方意思表示真實，符合《合同法》第十三章關于租賃合同的規(guī)定。依照《合同法》第六十條的規(guī)定，雙方應當按照合同的約定全面履行自己的義務，比如：按時交付租賃物、正確使用租賃物、按時交付租金等等。

然而在本案中，反訴被告王xx違反法律規(guī)定，違反合同約定，不履行合同義務，其行為已構(gòu)成違約，具體是：

一、不按雙方約定的期限支付房屋租金。

租賃合同第一條明確約定了租金的支付方式和期限，且約定非常明確“次年房租乙方必須在本合同期限內(nèi)提前三個月繳清，也就是在每年的四月一日以前繳清次年房租”，且用了“必須”一詞?！逗贤ā返诙俣鶙l明確規(guī)定“承租人應當按照約定的期限支付租金”，這里用的是“應當”，也就是說2007年4月1日以前，反訴被告王xx必須將第二年的租金繳清。但至我的當事人馮xx在本案之前提起訴訟的2007年4月10日，對方?jīng)]有按約定期限支付和繳清第二年的租金，違反了合同約定和法律的規(guī)定。

反訴被告王xx稱給馮xx送第二年的租金、而其拒不接受的理由以及證據(jù)是不能成立的，對這些證據(jù)在質(zhì)證時已發(fā)表了詳細質(zhì)證意見，本代理人不再重復，這些證據(jù)都是孤立的，不能相互印證、相互銜接、相互吻合，不能形成一個完整的證據(jù)鏈條，不足以證實馮xx拒不接受租金這一事實的存在。反訴被告不能充分證明自己的主張，故其沒有按時交付租金的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。這是其違約之一。

二、未經(jīng)反訴原告馮xx同意，擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋。

在租賃合同中雙方明確約定了反訴被告王xx對租賃房屋沒有轉(zhuǎn)租權(quán)，即只有反訴被告王xx對租賃物具有合法使用權(quán)，而不能由其之外的其他任何人使用，《合同法》也規(guī)定了擅自轉(zhuǎn)租是違法行為。但反訴被告明知自己沒有轉(zhuǎn)租權(quán)和不能轉(zhuǎn)租的情況下，將租賃房屋擅自轉(zhuǎn)由第三人東xx使用，金華賓館的營業(yè)執(zhí)照和工商登記已充分證實了這一點。金華賓館的工商設立登記顯示：金華賓館的經(jīng)營者是東xx、設立方式為個體工商戶、組成形式為個人經(jīng)營、從業(yè)人員為一人等，這可以證明第三人東xx是賓館的開辦者和經(jīng)營者，即是租賃房屋的實際使用人。依照法律規(guī)定，個體工商戶進行經(jīng)營時必須依法進行工商登記，只有在法律允許的范圍內(nèi)，經(jīng)核準登記后，才能從事工商經(jīng)營，營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)和個體工商戶經(jīng)工商行政管理部門核準登記后獲得的從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的合法憑證，因此工商登記的內(nèi)容具有較高的證明力。

反訴被告王xx辯稱賓館是與東xx合伙經(jīng)營而非轉(zhuǎn)租，但這不是客觀事實。一是如果是反訴被告王xX與第三人東xx合伙使用租賃房屋開辦金華賓館，在工商登記中完全可以登記為自己的名字，沒有必要編造假合同；二是如果是合伙經(jīng)營完全可以兩個人共同簽訂租賃合同，共同進行工商登記，因為法律并沒有禁止合伙開辦賓館，也沒有禁止合伙經(jīng)營和合伙承租，并且在2006年6月22日簽訂房屋租賃合同時東xx就在現(xiàn)場。恰恰是反訴被告王xx自己簽訂了房屋租賃合同后，又利用該合同偽造了一份假的租賃合同，繼而在工商設立登記中辦理了以東xx為經(jīng)營者的營業(yè)執(zhí)照，顯然不符合常理。盡管反訴被告王xx提供出與東xx的合伙協(xié)議，但東xx與本案有著明顯的厲害關系，6月23日反訴被告王xx與東xx簽訂合伙協(xié)議后，利用該合同偽造了一份乙方為東xx的假合同，于9月26日在工商部門登記并辦理營業(yè)執(zhí)照開辦了賓館，但是2007年1月15日東xx即撤出合伙，又簽訂撤伙協(xié)議，這些顯然不正常。如果他們確屬合伙關系，沒有必要自找麻煩，自己給自己制造障礙，故其合伙關系是不真實的。

因此這是反訴被告的擅自轉(zhuǎn)租行為，是反訴被告的違約行為之二。

《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。依照本條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租為不合法轉(zhuǎn)租，在不合法轉(zhuǎn)租的情形下，承租人的轉(zhuǎn)租行為是違約行為，出租人可以解除合同。同時依照《合同法》第二百二十七條的規(guī)定，承租人逾期支付租金的，出租人也可以解除合同，這條規(guī)定確定的是當事人、特別是出租方的解約權(quán)，本條中的“可以”，不是應當和必須，表明了催告和解除合同均是出租人的權(quán)利，他可以行使，也可以不行使。

既然反訴被告王xx不按約定期限支付租金，又未經(jīng)我的當事人同意，擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋，反訴被告的行為不僅構(gòu)成違約而要承擔違約責任，而且也符合法律所規(guī)定的解除合同的情形。正是因為如此，我的當事人才提起反訴，因此，反訴被告王xx的主張不符合事實，其要求繼續(xù)履行租房合同的請求不能成立。

第二個意見：盡管本訴被告馮xx采取的停水措施不當，但系對方違約在先，是不得已而為之。

本代理人也認為我的當事人所采取的停水措施是不妥當?shù)?，但應當看到，這是對方的違約行為所造成和引發(fā)的，是對方的違約行為在前。本來，在反訴被告率先違約之后，我的當事人采用了合法的手段提起了訴訟，但對方不以為然，仍然我行我素，還編造不符合事實、不符合實際的合伙、撤伙理由，致使我的當事人無法實現(xiàn)合同目的，不得已采取了停水措施。我們還應看到，上一案件的撤訴時間是8月6日，停水則是發(fā)生在10月12日下午，兩個多月的時間也說明了停水是無奈之舉，停水的目的正是為了促使對方解除租賃合同。這不能是我的當事人的違約行為，而是對方的違約行為和不誠信行為所造成，責任在于反訴被告，而不是我的當事人。

綜上所述，因反訴被告王xx違約在先，其請求繼續(xù)履行合同和支付違約金的主張不能成立，而我的當事人反訴被告沒有按約定支付租金和擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋，請求其承擔違約責任、支付違約金6600元，支付2007年7月1日至今的房屋租金并解除合同的反訴請求符合法律規(guī)定，應當予以支持，唯有如此，才能夠維護合同的嚴肅性，才能夠維護法律的正確實施。

以上代理意見請合議庭予以充分考慮。

謝謝審判長、審判員。

代理詞發(fā)表完畢。

 代理人：               

律師事務所：               

律師：               

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