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國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)恒大地產(chǎn)１５日在廣州宣布推出“無理由退房”。有關專家認為，在國家房地產(chǎn)市場新政出臺的背景下，恒大這一舉措挑戰(zhàn)行業(yè)“潛規(guī)則”，有可能推倒行業(yè)的“多米諾骨牌”，國內(nèi)地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰格局將更為明顯。

恒大地產(chǎn)在１５日的發(fā)布會上宣布，購房者在不存在違約行為的條件下，從簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)的任何時間，都享有無理由退房的權(quán)利。

恒大地產(chǎn)開房地產(chǎn)行業(yè) “親民新政”的先河，欲形成房地產(chǎn)“新常態(tài)”。然而我們站在消費者一方不禁要問，實行“無理由退房”后，購房時真的可以高枕無憂了嗎？

一、“無理由退房協(xié)議”的效力問題

一般而言，消費者購買商品房時，與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》是格式合同，除了價款、標的物需要補充外，其他的內(nèi)容基本不予更改。在購房過程中，還會出現(xiàn)商品房認購書、備忘錄、會議紀要、意向書等綱要性文件。這些文件通常非合同，但若是具有了合同的主要內(nèi)容和具體權(quán)利義務，也應當作為購房合同的一部分。因此，恒大推出的“無理由購房”而與購房者簽訂的相關協(xié)議，可以認為是商品房買賣合同的補充協(xié)議。根據(jù)合同法規(guī)定，合同交易當事人享有自愿訂立合同的權(quán)利，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。商品房買賣雙方基于自愿訂立的無理由退房協(xié)議，受法律保護，具有法律效力。從性質(zhì)上探討上述合同，可以認為該合同是附條件合同，合同停止條件為“基于消費者意愿”。在消費者對房市估計不足或者沒有自信或者對房產(chǎn)有其他不滿意的情況時都可以主張退房，是強勢的房地產(chǎn)商的一次自我身段的降低，對消費者而言確實是利好的消息。

二、標的與價款

上文指出商品房買賣合同一般是格式合同，但也并非絕對不能修改，該修改方式可以是在主體合同上修改，也可以訂立補充協(xié)議。若合同已經(jīng)明確了出賣人不再向買受人收取該商品房房價款以外的費用，那么在合同中由開發(fā)商填寫的內(nèi)容上，凡是以其他名目要求再另交相關費用的，購房者都可以要求刪去該條款。商品房預售的，消費者要注意開發(fā)商是否取得預售許可證明，否則，與開放商簽訂的商品房預售合同可以被認定為無效。

三、合同義務與違約

按揭買房，一般都是由買受人提供相關資料，由開發(fā)商具體辦理貸款手續(xù)。但可以在合同中進行約定，改變辦理貸款義務履行人。那么，購房者應該注意，要在合同中對按揭由誰負責這項進行明確約定。若是約定由開發(fā)商辦理貸款，則因未進行相關手續(xù)辦理而致使逾期付款的，買受人不承擔逾期付款責任。反之，出賣人應將買受人已付的款項返還給買受人，并支付相應利息，按雙方約定的百分比賠償給買受人。對于開發(fā)商的原因?qū)е掳唇沂掷m(xù)不能按時辦理下來的，合同中應明確違約責任是什么，否則即使開發(fā)商在辦理手續(xù)環(huán)節(jié)違約，因違約責任不明，購房者也難以舉證維權(quán)。

四、交房期限和條件

交房日期最好用數(shù)字的大寫形式。另外，開發(fā)商往往會利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門或政府因素導致的延期交房，出賣人不承擔違約責任”。購房者簽訂合同時要提高警惕，堅決要求劃去這樣的約定，否則，開發(fā)商只要延期交房，就會以這樣的理由做借口。

五、房產(chǎn)面積差異

不良開發(fā)商一般會在最終房屋面積核算中和測繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是讓購房者多掏錢。

依據(jù)法律規(guī)定，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，且面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），購房者應據(jù)實結(jié)算并且買受人不可請求解除合同的。對上述情況，如果購房者可證明開發(fā)商非法計算，多收價款的，購房者可以拒絕3%以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算。最好的方式是事先約定產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，無論是否在3%以內(nèi)，超出部分的房價款均由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

六、逾期交房怎么辦

開發(fā)商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠低于其守約成本。解決的辦法就是增加其違約成本，將違約金比例提高到其不敢違約的地步。

律師建議，將逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬分之十，將解除合同的違約金比例約定為不少于10%。為防止開發(fā)商將質(zhì)量存在瑕疵的房屋進行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好在簽訂合同之時就做補充約定：買受人有權(quán)拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣人應當對質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書面通知買受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。當然，嚴重影響居住的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

法律依據(jù)：

《合同法》第四條 當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預。

第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

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