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上海市寶山區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）寶民三（民）初字第330號

原告吳某某。

委托代理人黃維青，上海浩錦律師事務(wù)所律師。

被告張某某。

委托代理人朱祺，浙江時代商務(wù)（上海）律師事務(wù)所律師。

委托代理人張豪，浙江時代商務(wù)（上海）律師事務(wù)所律師。

第三人上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

法定代表人張某。

原告吳某某訴被告張某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員穆英慧獨(dú)任審判，通知上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱“某某公司”）作為本案第三人參加訴訟，公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳某某、被告張某某的委托代理人朱祺到庭參加訴訟。第三人某某公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告吳某某訴稱，2013年10月27日，原告通過中介公司居間介紹，向被告購買上海市寶山區(qū)某某路某某弄某某號某某室房屋，雙方簽訂了《房地產(chǎn)買賣（含居間）協(xié)議》。當(dāng)天，原告向被告支付了定金5萬元。10月28日，中介公司讓原被告簽訂首付款協(xié)議，當(dāng)時要原告支付首付款120萬元，原告表示太急，一時拿不出這么多錢，要一周以后才能籌齊首付款，中介也和被告講好。到了11月4日，原告錢款籌齊后通知中介可以簽訂正式的買賣合同，中介一直與被告打電話，被告稱已經(jīng)買好機(jī)票要回溫州，等她回來再處理。到了11月12日，原告打被告電話，被告稱在回上海的路上，中介說等被告回來再協(xié)商。之后一直到11月16日，中介公司才打通被告電話，之前被告一直不接電話。11月20日以后，原被告通電話，被告稱是原告違約，她不賣了，有其他人要買系爭房屋。后來中介也通知原告稱被告不賣了，并稱被告把錢還給原告就行，但之后打電話給被告，被告一直不出現(xiàn)，中介也聯(lián)系不上被告?，F(xiàn)被告已將系爭房屋另行出售。故原告起訴，要求被告返還原告定金5萬元。

被告張某某辯稱，原告陳述不符合事實。居間協(xié)議簽訂以后，原告自己沒有貸款資格，也不能籌齊首付款，被告一直等待原告付款，原告一直辦不了。期間被告因身體不適，曾委托其同事與原告溝通，不存在聯(lián)系不上被告的情況。被告收到定金后，在2013年10月28日，中介通知原被告來簽訂正式的買賣合同，讓原告支付首付款，被告按約定到了中介公司，當(dāng)時原告明確表示其無法滿足貸款要求，也無法支付首付款，還要將房屋產(chǎn)權(quán)登記在原告小舅子名下。被告表示可以等原告一個月的時間，事實上，被告也等了，直到2014年1月，被告還委托同事與原告溝通是否購房，原告都沒有回復(fù)。后來被告發(fā)現(xiàn)原告根本沒有貸款資格，社保也沒有交滿一年，所以在今年2月份，被告才將系爭房屋出售給其他買家。本案系原告違約，被告應(yīng)沒收其定金。故不同意原告的訴訟請求。

第三人某某公司未作陳述。

經(jīng)審理查明，2013年10月27日，原告（乙方、承購方）、被告（甲方、出售方）及某某公司（中介方）簽訂《房地產(chǎn)買賣（含居間）協(xié)議》，主要約定：乙方向甲方購買上海市寶山區(qū)某某路某某弄某某號某某室房屋，該房屋出售總價為274萬元。甲乙雙方約定定金總額為5萬元，乙方于簽訂本協(xié)議時向甲方支付定金5萬元。乙方于甲乙雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)日，向甲方支付房款120萬元；乙方于銀行發(fā)放貸款后，支付甲方房款154萬元，該筆款項由乙方貸款銀行直接劃入甲方帳戶。乙方于2013年10月31日前，備齊貸款資料辦理銀行貸款申請手續(xù)，若乙方未按約定及時辦理貸款手續(xù)，并且逾期達(dá)15日，則甲方有權(quán)單方面解除本合同。甲方應(yīng)于乙方付清全部房款當(dāng)日將房屋交付乙方。甲乙雙方應(yīng)于2013年12月15日前至寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理房屋過戶手續(xù)。若甲方未能在本協(xié)議約定期限內(nèi)以約定條件簽訂關(guān)于該房地產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，視為甲方違約，則甲方應(yīng)雙倍返還乙方支付的定金；若乙方未能在本協(xié)議約定期限內(nèi)以約定條件簽訂關(guān)于該房地產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，視為乙方違約，則乙方支付的定金由甲方?jīng)]收不再返還。本協(xié)議是雙方在某某公司居間下達(dá)成的買賣房地產(chǎn)之真實意思表示，本協(xié)議所確定的買賣條件即為雙方為辦理交易過戶手續(xù)所簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》之條件。甲乙雙方簽署本協(xié)議后買賣關(guān)系成立，為辦理交易過戶手續(xù)之需，雙方同意在本協(xié)議簽署生效后次日起十天內(nèi)簽署網(wǎng)上備案專用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并依約履行各自的義務(wù)。2013年10月26日，原告已向某某公司支付誠意金1萬元，并明確該誠意金如居間方成功轉(zhuǎn)付給出售方，則此誠意金自動轉(zhuǎn)為購房定金。居間協(xié)議簽訂后，某某公司將該誠意金交付給被告，被告出具收款收據(jù)，確認(rèn)收到原告支付的定金1萬元，當(dāng)日原告又向被告支付了定金4萬元，被告亦出具了收款收據(jù)。2013年10月28日，原被告至某某公司協(xié)商簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，因原告無法支付首付款，雙方簽約未成。之后雙方并未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。2014年1月，被告將系爭房屋另行出售。

審理中，被告表示，2013年10月25日左右，被告接到很多中介的電話，有人要購買系爭房屋，當(dāng)時被告是要275萬元到手價，不承擔(dān)其他費(fèi)用。10月27日，被告來到中介公司，中介帶原告看房后，雙方進(jìn)行協(xié)商。原告稱其是外地人，希望房價可以便宜，最后被告同意便宜1萬元，當(dāng)天原告就支付了1萬元定金，雙方還簽訂了居間協(xié)議。被告問居間協(xié)議幾天有效，中介說10天，之后中介稱要復(fù)印合同，就將合同拿走了。后來，原告一直與中介協(xié)商稅費(fèi)問題，原告和中介想將房屋做成普通住宅。當(dāng)天原告又向被告支付了4萬元定金，原告共計支付了5萬元定金，原告還讓被告第二天到中介來拿首付款，簽訂正式的合同。因為被告對房屋交易不熟悉，于是10月28日帶了公司的銷售經(jīng)理段某某一起到中介，當(dāng)時中介的人稱原告到銀行去支付首付款了。10點(diǎn)多，原告來到中介，因為中介不能將系爭房屋做成普通住宅，原告要多交10萬多元的稅費(fèi)，原告稱其錢不夠。當(dāng)時被告就和中介爭吵，被告認(rèn)為中介應(yīng)該如實告知原告，不應(yīng)將非普通住宅說成普通住宅。后來中介稱其有關(guān)系，讓原告再支付一筆費(fèi)用，由中介搞定。當(dāng)時原告就表示房子不買了，讓中介把房屋再出售，出售后將原告支付的5萬元還給他。最后中介讓被告寬限原告一個月后再付款，被告表示如果是原告?zhèn)€人購房，被告同意。但原告表示其社保只交了一年，沒有購房資格，要用他舅子的名義購房。被告為了能與原告交易，被告還和原告商量，愿意再給原告便宜2萬元，讓中介將原告的傭金也免掉一部分，原告的尾款也可以遲延一點(diǎn)支付給被告，雙方晚過戶幾個月，這樣原告就可以籌足錢款。但原告沒有回應(yīng)，就表示房子不買了，并稱系爭房屋現(xiàn)在能賣290萬元，他可以幫忙一起出售，之后被告把5萬元定金還給他。當(dāng)天由于原告沒有支付首付款，雙方也沒有簽訂正式的合同。大約快到10天左右的時間，中介聯(lián)系被告，稱原告有錢了，可以成交，被告再次到中介，之后原告還表示沒有能力湊錢，無法簽約，當(dāng)天雙方還是沒有正式簽約。當(dāng)時被告還問中介，10天時間到了怎么辦，中介說原告違約會支付違約金。被告當(dāng)時希望原告能說清楚，要等多久可以交易，被告還是愿意將房屋出售給原告，但原告一直表示房子不買了，讓被告將房屋出售。當(dāng)時被告還告訴原告，這次成交不了，被告準(zhǔn)備回溫州了，不再等了。被告回溫州后，還一直與原告聯(lián)系，幫原告出主意，也與中介聯(lián)系，希望能促成交易。再后來，被告給原告打電話，原告不接電話，發(fā)短信稱他在南京回來的路上，之后也沒有聯(lián)系被告。被告希望中介可以約原告來商談，被告覺得原告不容易，愿意退還他一部分定金，但中介沒有約原告，而是告知被告房子可以另行出售。被告希望此事可以有一個好的結(jié)局，就讓其律師朋友與原告聯(lián)系，表示被告可以適當(dāng)退還原告部分錢款，讓原告出具收條，雙方就此了結(jié)。被告律師朋友向原告發(fā)信息后，原告在12月10日回短息，就是讓被告還錢。原告也不肯出具收條，還說讓律師找他。被告一直到了2014年1月份才將系爭房屋另行出售。原被告一共在中介公司碰過三次面，一次是2013年10月27日簽訂居間協(xié)議；一次是10月28日，雙方約定正式簽約并支付首付款；還有一次是簽約的10天快到了，具體日期記不清了，雙方又碰過面，最終都是因為原告不想購房，所以沒有簽約成功。

原告表示，2013年10月27日雙方簽署居間協(xié)議，中介并沒有告知原告第二天就要簽約支付首付款。第二天，原告去銀行取錢，因為其妻子的基金取不出來，要等一周，所以10月28日這天原告無法支付首付款。合同約定雙方10天內(nèi)簽約，這10天內(nèi)，原被告根本沒有再碰面。當(dāng)時中介約原告11月7日下午2點(diǎn)在中介碰面，但被告人回溫州，當(dāng)天沒有來簽約。中介也聯(lián)系過被告，被告稱她沒有時間，人在溫州，只能等被告回來再說。被告大約在2013年11月13日回上海，但雙方并未溝通。11月16日，原告給被告打電話，被告稱游戲結(jié)束了，已經(jīng)有人要買被告的房子，房子賣給原告已經(jīng)便宜了。當(dāng)時原告也表示被告房子能賣就賣，能否將定金退還給原告。直到11月28日，原被告再次在中介碰面，當(dāng)時被告與中介因為產(chǎn)證問題發(fā)生爭吵，被告要拿回產(chǎn)證，中介不同意，中介也不肯將居間協(xié)議原件給原被告。之后原告就到外面了，回來時被告已經(jīng)離開了，原被告雙方根本就沒有商談。原告從未表示不再購房。11月28日之后，雙方未再碰面。后來被告的律師朋友給原告打電話，律師讓原告拿回被告的產(chǎn)證，就將定金還給原告，原告是同意的。后來，被告的同事又打電話給原告，表示退還原告2萬元，原告覺得有點(diǎn)少，也就不了了之。原被告確實碰過三次面，但第三次不是在約定的10天簽約期內(nèi)，應(yīng)該在2013年11月28日，至少是在2013年11月16日之后。

被告表示，第三次碰面的時間記不清了，但雙方肯定不是在2013年11月28日第三次碰面。11月25日原告給被告回短息后，雙方就沒再碰面。當(dāng)時中介并沒有通知被告在2013年11月7日下午2點(diǎn)到中介與原告簽約，11月7日中介確實給被告打電話，中介說原告已經(jīng)有辦法了，讓被告過去協(xié)商一下。被告表示沒有什么好協(xié)商的，要么就簽約，中介說被告來了再說。當(dāng)天原告也給被告打了電話，問中介是否聯(lián)系了被告，被告當(dāng)時就問原告是否真的要簽約，是不是錢款已湊足，原告表示中介是亂說，中介讓雙方過去不是為了簽約而是要雙方再協(xié)商。當(dāng)時被告就表示不去了，又要浪費(fèi)一天的時間。事實上，原告根本沒有湊足錢款，也沒有要與被告簽約，所以11月7日這天，被告沒有到中介去簽約，去了也是白去。之后，在原被告碰面和電話交流中，原告都說房子不買了，讓被告將5萬元還給他，他從來沒有說要簽約，每次都是要?dú)w還5萬元。

審理中，被告為證明已方主張，申請段某某、馮某出庭作證，并提供2013年11月25日，12月10日、11日原告發(fā)給被告的短息記錄。段某某證明其與被告是同事關(guān)系，被告對賣房流程不是很清楚，被告想讓段某某在簽訂正式買賣合同時幫忙看一下。2013年10月28日，段某某陪同被告一起到中介公司商談簽約事宜，當(dāng)時原告稱其支付首付款有困難，付不出那么多，要回去湊一下，并表示之后會與被告電話聯(lián)系，所以當(dāng)天沒有簽約成功。當(dāng)時原告好像要用他舅子的名義購買房屋，被告表示原告本人購房沒有問題，如果不是原告購房，被告沒有表示是否還同意出售房屋。過了一兩周，11月份的時候，具體時間記不清了，段某某又陪同被告一起到中介，當(dāng)時原告也在場，還是因為原告付不出首付款，貸款也辦不出來，導(dǎo)致雙方無法簽訂正式的買賣合同。證人一共和原告談過兩次。證人馮某證明，2014年1月份，被告讓馮某出面了解原告的想法，當(dāng)時馮某與原告通過電話，詢問原告是否還要購房，因為已經(jīng)逾期很久了，原告如果要購房應(yīng)盡快支付房款，不購房也要出具情況說明。原告在電話中說因為限購、社保沒有交滿、房款也籌不齊，就不買了。之后馮某將這一情況告知了被告。馮某與原告一共碰過兩次面，具體時間記不清了。第一次是原被告準(zhǔn)備簽訂正式合同的時候，當(dāng)時沒有簽成，具體原因不清楚。第二次說原告可以付款，但還是沒有簽成，因為原告沒有付款。原告對證人證言的質(zhì)證意見為原告沒有與證人段某某溝通過，好像只見過一次。證人馮某確實在2014年1月份給原告打過電話，當(dāng)時說要還原告2萬元，房子已經(jīng)出售了，問原告是否同意，原告覺得太少，于是馮某稱那就由原告起訴吧。證人沒有詢問原告是否還購房，原告也沒有說過自己沒有交滿社保，無法貸款。證人證言不屬實，原告沒有說過付不出首付款。對于短息，原告不持異議。被告對證人證言不持異議。

以上事實，有原告提供的《房地產(chǎn)買賣（含居間）協(xié)議》復(fù)印件、誠意金收據(jù)、收款收據(jù)兩份、銀行帳戶明細(xì)、錄音光盤、被告提供的錄音摘錄、短信記錄、證人證言，及當(dāng)事人所作陳述等證據(jù)為證，有關(guān)證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原被告就買賣系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣（含居間）協(xié)議》系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。按照協(xié)議約定，原被告雙方應(yīng)于該協(xié)議簽署生效后次日起十天內(nèi)簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，即最遲應(yīng)于2013年11月7日簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。雖然2013年10月28日，雙方到中介準(zhǔn)備簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并由原告支付首付款，但因原告錢款不足，當(dāng)天并未簽約成功，此時尚未到合同約定的最后簽約期限，并不能據(jù)此認(rèn)定系原告違約。按照約定，雙方最遲應(yīng)于2013年11月7日再次碰面簽約，但據(jù)被告陳述，其當(dāng)天并未來與原告簽約，雙方至此亦未簽約成功。據(jù)原被告陳述，雙方確實又進(jìn)行了第三次碰面，但對于碰面時間雙方均記不清楚，雙方陳述的時間也不相吻合，對于碰面后是否商談、商談的具體內(nèi)容、雙方為何最終沒有簽約成功等陳述，原被告均各執(zhí)一詞，雙方均缺乏足夠的證據(jù)予以佐證己方的陳述，故本院對雙方陳述的真?zhèn)坞y以判斷。雖然被告提供了兩位證人證言，但該兩位證人均系被告同事，一位還是被告的銷售經(jīng)理，與被告具有一定的利害關(guān)系，對其證人證言的真實性，本院難以采信。最終，原被告并未就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，事實上，被告已在2014年1月份將系爭房屋另行出售，原被告之間的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議已無法再實際履行，故被告應(yīng)將原告支付的定金5萬元返還給被告。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第162條之規(guī)定，判決如下：

被告張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，返還原告吳某某定金5萬元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)減半收取為525元，由原告吳某某負(fù)擔(dān)262.5元，被告張某某負(fù)擔(dān)262.5元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員　　穆英慧

二〇一四年四月二十四日

書記員　　朱旻卿

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