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上海市寶山區(qū)人民法院
民事判決書
(2014)寶民三(民)初字第87號(hào)
原告滿某某。
原告梁某。
上列兩原告共同委托代理人黃維青,上海浩錦律師事務(wù)所律師。
被告瞿某某。
委托代理人瞿某某。
被告沈某。
被告瞿某某。
原告滿某某、梁某與被告瞿某某、沈某、瞿某某房屋買賣合同糾紛一案,本院受理后,依法由審判員陶芳獨(dú)任審判,并公開開庭進(jìn)行了審理。原告滿某某、梁某的共同委托代理人黃維青、被告瞿某某并代理被告瞿某某、被告沈某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告滿某某、梁某訴稱,原被告于2012年3月26日簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定由原告向被告購(gòu)買位于寶山區(qū)某某路某某弄某某號(hào)某某室房屋,同日,原告向被告支付了房款55萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)的購(gòu)房政策是補(bǔ)繳一年社保,原告可以符合購(gòu)房資格,后由于政策調(diào)整未能過(guò)戶。2013年被告起訴至本院要求解除合同,法院作出生效判決,解除雙方買賣合同。2013年9月30日,被告在扣除房租、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)后,退還原告52萬(wàn)元。根據(jù)法律規(guī)定,合同解除后,應(yīng)恢復(fù)原狀,被告之前因合同所占用的房款及孳息也應(yīng)一并返還。故原告起訴要求被告支付自2012年3月29日起至2013年9月30日止占有55萬(wàn)元房款的同期貸款利息,計(jì)算方式為55萬(wàn)元×1.5年×6%(年利率)=49,500元。
被告瞿某某、沈某、瞿某某辯稱,關(guān)于與原告就系爭(zhēng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同無(wú)異議,被告于2012年3月28日收到原告支付的房款55萬(wàn)元。前案判決生效后,原被告自行辦理交接,在扣除原告應(yīng)承擔(dān)的租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)和訴訟費(fèi)后,原告實(shí)際返還52萬(wàn)元,之后兩日內(nèi)原告也將房屋返還給被告,至此雙方糾紛應(yīng)全部了結(jié)。被告收取原告房款具有合同依據(jù),現(xiàn)原告再行要求被告支付該款相應(yīng)的利息,缺乏合同和法律依據(jù),要求法院予以駁回。
經(jīng)審理查明,被告系上海市寶山區(qū)某某路某某弄某某號(hào)某某室房屋的房地產(chǎn)權(quán)利人,三人對(duì)該房為共同共有。2012年3月26日,原、被告簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定,原告向被告購(gòu)買上述房屋,該合同特別告知處載明,買賣雙方當(dāng)事人在簽訂本合同時(shí),應(yīng)當(dāng)知曉國(guó)家和本市住房限售規(guī)定,本合同約定的買賣雙方當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)當(dāng)符合限售規(guī)定,如購(gòu)房人未如實(shí)提供家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》壳闆r,應(yīng)承擔(dān)由此引起的不予辦理房地產(chǎn)登記等一切法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。雙方約定,系爭(zhēng)房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)182萬(wàn)元。雙方確認(rèn)在2012年7月31日之前共同至房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。合同簽訂后,原告于同年3月28日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向被告支付房款52萬(wàn)元,加之已付定金3萬(wàn)元,共計(jì)向被告支付房款55萬(wàn)元。被告于2012年3月31日將房屋交付原告使用。
2013年06月26日,被告向本院提起訴訟,要求解除與原告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同并要求原告支付租金損失,本院經(jīng)審理認(rèn)為,原告作為購(gòu)買方應(yīng)對(duì)自己是否屬于限售對(duì)象予以查證,并承擔(dān)由此可能引發(fā)的交易風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際履行過(guò)程中,因原告存在限售情形而無(wú)法提供房地產(chǎn)交易中心審核必需之材料導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶,而雙方所約定的過(guò)戶日期為2012年7月31日,直至訴訟期間,原告仍無(wú)法滿足過(guò)戶條件。據(jù)此,雙方的買賣合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn),應(yīng)終止履行。合同解除后,被告應(yīng)將收取的房款返還,鑒于房屋已實(shí)際由原告占用,故原告應(yīng)從房屋中遷出并返還給被告,并支付相應(yīng)使用費(fèi)。被告作為出售方,對(duì)買受方的購(gòu)房資質(zhì)也應(yīng)予以審核,故其亦應(yīng)承擔(dān)其疏于審查而導(dǎo)致合同最終無(wú)法履行的相應(yīng)損失。從公平合理的角度出發(fā),平衡雙方當(dāng)事人的利益,本院酌情將月租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低為1,500元。本院于同年8月20日出具(2013)寶民三(民)初字第923號(hào)民事判決,判令解除原被告雙方的房地產(chǎn)買賣合同,原告依照每月1,500元計(jì)算,向被告支付自2012年3月31日起至實(shí)際遷出日止的房屋使用損害賠償金,被告返還原告房款55萬(wàn)元。該案生效后,原被告于2013年9月30日自行結(jié)算,在扣除原告應(yīng)承擔(dān)的房屋使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)及訴訟費(fèi)后,被告一次性返還原告52萬(wàn)元,原告也從系爭(zhēng)房屋中遷出并返還給被告。因原告認(rèn)為被告占用房款期間相對(duì)應(yīng)的利息未處理,故涉訟。
以上事實(shí),有原告提供的(2013)寶民三(民)初字第923號(hào)民事判決書、銀行業(yè)務(wù)憑證、房地產(chǎn)買賣交接書、銀行卡交易查詢,及當(dāng)事人陳述等證據(jù)為證,有關(guān)證據(jù)已經(jīng)庭審質(zhì)證,可以認(rèn)定。
本院認(rèn)為,根據(jù)法律規(guī)定,合同解除后,已經(jīng)履行的,根據(jù)履行的情況和合同的性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。依照生效的民事判決書,因原告存在限售情形而無(wú)法提供房地產(chǎn)交易中心審核必需之材料導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶,原告對(duì)合同履行不能應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。而被告作為出售方,對(duì)買受方的購(gòu)房資質(zhì)也應(yīng)予以審核,故其亦應(yīng)承擔(dān)其疏于審查而導(dǎo)致合同最終無(wú)法履行的相應(yīng)損失。原被告在合同中約定的過(guò)戶日期為2012年7月31日,在前案訴訟中,被告自稱給予原告寬限期以便其補(bǔ)辦手續(xù)至2012年年底。故從公平合理的合同法原則出發(fā),結(jié)合本案原被告就系爭(zhēng)買賣合同的客觀履行和主觀誠(chéng)信度,本院酌情確認(rèn)由被告向原告支付55萬(wàn)元房款自2013年1月1日起至實(shí)際返還日止的利息。據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條的規(guī)定,判決如下:
一、被告瞿某某、沈某、瞿某某于本判決生效之日起十日內(nèi),以55萬(wàn)元為本金,根據(jù)中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算,向原告滿某某、梁某支付該款自2013年1月1日起至2013年9月30日止的利息;
二、原告滿某某、梁某的其余訴訟請(qǐng)求,不予支持。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。如果未按本判決指定的期限履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,支付遲延履行金。
本案受理費(fèi)減半收取518元,由原告滿某某、梁某負(fù)擔(dān)258元,被告瞿某某、沈某、瞿某某負(fù)擔(dān)260元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
審判員 陶芳
二〇一四年二月十七日
書記員 黃鶯
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