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山東某某置業(yè)有限公司與朱某某商品房銷售合同糾紛二審

民事判決書

（2014）濟(jì)民一終字第157號

上訴人（原審原告）山東某某置業(yè)有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人李某，董事長。

委托代理人楊念華，山東齊魯律師事務(wù)所律師。

委托代理人張翠芳，山東齊魯律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）朱某某，男，漢族，****年**月**日出生，無業(yè)，住濟(jì)南市。

委托代理人滕洪慶，山東眾英律師事務(wù)所律師。

上訴人山東某某置業(yè)有限公司（以下簡稱某某公司）因與被上訴人朱某某商品房銷售合同糾紛一案，不服濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院（2013）歷商初字第1910號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2014年4月4日公開開庭審理了本案。上訴人某某公司的委托代理人張翠芳，被上訴人朱某某的委托代理人滕洪慶到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院認(rèn)定：2010年10月30日，某某公司與朱某某簽訂《商品房買賣合同》，朱某某購買某某公司開發(fā)的某小區(qū)商品房一套及儲藏室一間。合同約定商品房建筑面積為94.97平方米，儲藏室面積為19.61平方米。朱某某按照合同約定于2010年10月30日前一次性付清了約定房款。雙方在購房合同中第五條明確約定了交房時(shí)”面積確認(rèn)及面積差異處理”條款，該條款第二項(xiàng)雙方自行約定：”（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（2）面積誤差比絕對值超出3%時(shí)：產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按本合同約定單價(jià)補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人絕對比值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人”。交房時(shí)，某某公司告知朱某某實(shí)際交付的商品房建筑面積為94.25平方米，儲藏室面積為5.5平方米，其中儲藏室的面積誤差絕對比值超過了約定面積的3%。朱某某認(rèn)為儲藏室面積差異過大，致使購買儲藏室的合同目的根本不能實(shí)現(xiàn)，經(jīng)雙方協(xié)商，某某公司以三倍價(jià)格退還朱某某，以賠償朱某某的損失。因?qū)鉀Q房屋面積差異糾紛達(dá)成一致，2012年6月20日某某公司給朱某某出具了交房通知書一份，該通知書第四項(xiàng)第（一）款寫明”房款差價(jià)為-147474.56元（如為負(fù)數(shù)，則表示該款是由房產(chǎn)公司向您退還的差價(jià)款）”。2012年7月2日雙方簽訂了《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》兩份，將上述協(xié)商結(jié)果簽字蓋章。同日，某某公司、朱某某雙方簽訂了實(shí)際交接面積分別為商品房94.25平方米、儲藏室5.5平方米的房屋交接書一份并將協(xié)議退款交付到朱某某賬戶。2013年1月16日雙方簽訂了《關(guān)于儲藏室變更的補(bǔ)充協(xié)議》一份，明確載明”雙方已據(jù)實(shí)對變更后的編號、位置及面積產(chǎn)生的面積差異進(jìn)行了確認(rèn)及處理，雙方協(xié)商無異議，并已完成交付”。

另查明，某某公司主張多退朱某某房屋面積誤差補(bǔ)償款91196.38元，系工作人員失誤而造成的，但對其主張，某某公司并未提交證據(jù)予以證實(shí)。

另查明，依照某某公司、朱某某雙方簽訂的《商品房買賣合同》中第五條約定，儲藏室應(yīng)退金額計(jì)算方式為：約定誤差面積3%部分金額為19.61平方米×3%×3358.06元=1975.55元；誤差面積3%以外部分金額為（14.11-0.5883）平方米×3358.06元×2=90813.36元，共計(jì)92788.91元。若按照朱某某在庭審中陳述的其與某某商定的超出絕對比值3%部分面積按照三倍計(jì)算退還以賠償其損失的說法，即92788.91元＋45406.68=138195.59元。則該計(jì)算方法計(jì)算結(jié)果與某某公司、朱某某在多份補(bǔ)充協(xié)議中出現(xiàn)的實(shí)際具體金額相吻合。

原審法院認(rèn)為：某某公司、朱某某在商品房買賣合同中明確約定了面積誤差絕對比值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人某某公司雙倍返還給買受人朱某某，或買方有權(quán)退房。該合同約定儲藏室面積為19.61平方米，而實(shí)際交付面積為5.5平方米，誤差絕對比值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了合同約定的3%的比值幅度，導(dǎo)致了房屋買受人朱某某購買儲藏室的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，在買受人朱某某主張合同中所約定的權(quán)利時(shí)，雙方重新達(dá)成協(xié)議，由出賣人某某公司對誤差比值超出3%部分以三倍價(jià)款補(bǔ)償買受人朱某某。雙方簽訂了《商品房買賣合同》的補(bǔ)充協(xié)議，即《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》兩份、《關(guān)于儲藏室變更的補(bǔ)充協(xié)議》一份，該組協(xié)議真實(shí)有效。朱某某簽收了補(bǔ)充協(xié)議中的房屋，某某公司也依上述協(xié)議履行了支付退款義務(wù)?，F(xiàn)某某公司以工作人員失誤為由，要求變更雙方已履行完畢的約定，其理由不能成立。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條、第五十八條之規(guī)定，判決：駁回原告山東某某置業(yè)有限公司的訴訟請求。案件受理費(fèi)人民幣2080元，由原告山東某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

上訴人某某公司不服原審判決上訴稱：一是原審判決書遺漏訴訟請求。某某公司的訴求標(biāo)的額91196.38元由商品房差價(jià)款387.05元和儲藏室差價(jià)款90809.33元組成。原審判決僅就儲藏室房款作出查明和判決，未對商品房所涉價(jià)款進(jìn)行查明和處理。二是原審法院未采信《商品房買賣合同》附件四第六條約定的儲藏室面積差據(jù)實(shí)結(jié)算條款，而按照《商品房買賣合同》中商品房面積差按3%原則處理的條款對儲藏室進(jìn)行處理，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤?！蛾P(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》中明確寫明是”按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》之約定”退還商品房與儲藏室的差價(jià)?！蛾P(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》是依附于《商品房買賣合同》而存在，計(jì)算依據(jù)為《商品房買賣合同》條款。商品房的退款應(yīng)按照《商品房買賣合同》第五條計(jì)算，某某公司多退還387.05元；儲藏室應(yīng)按照《商品房買賣合同》附件四第六條約定據(jù)實(shí)計(jì)算，某某公司多退還90809.33元。即使儲藏室面積差按照3%原則處理，某某公司對于面積差超過3%的房款按照行業(yè)慣例應(yīng)雙倍退款，而不是三倍退款。故某某公司應(yīng)當(dāng)退還92788.91元，而非138191.56元。《關(guān)于儲藏室變更的補(bǔ)充協(xié)議》系應(yīng)房管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記需要作出的對儲藏室編號及面積差異的確認(rèn)，未涉及價(jià)款的處分，不能作為雙方對儲藏室價(jià)款的協(xié)商和確認(rèn)。原審判決僅以朱某某的答辯理由為據(jù)認(rèn)定雙方達(dá)成退還三倍儲藏室房款的約定，依據(jù)不足。某某公司在簽訂該協(xié)議時(shí)并未發(fā)現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤，直至本案訴前才發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤?！吨腥A人民共和國合同法》僅規(guī)定行使撤銷權(quán)的除斥期間為一年，變更權(quán)應(yīng)當(dāng)適用兩年的訴訟時(shí)效。三是原審判決適用法律錯(cuò)誤?！吨腥A人民共和國合同法》第五十四條、第五十八條為合同無效或被撤銷后的法律后果。原審判決引用該條款，但未支持某某公司要求朱某某返還房款的訴求，屬適用法律錯(cuò)誤。后，某某公司撤回上訴狀中《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》未經(jīng)質(zhì)證的上訴請求。綜上，請求二審法院依法發(fā)回重審或改判朱某某返還91196.38元房款。

被上訴人朱某某答辯稱：一是原審法院不存在漏審漏判問題。原審法院對于某某公司提交的2份《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》（分別為商品房和儲藏室）均進(jìn)行了庭審質(zhì)證，判決駁回了某某公司的訴訟請求，包括某某公司對商品房部分的訴訟請求。二是朱某某與某某公司簽訂的《商品房買賣合同》約定購買儲藏室編號為7-3-106，面積為19.61平方米。臨近交房時(shí)，某某公司告知朱某某儲藏室面積為5.5平方米，位置調(diào)整為7-3-110。儲藏室面積差別巨大，導(dǎo)致朱某某無法實(shí)現(xiàn)購買儲藏室的合同目的。朱某某與某某公司協(xié)商后，某某公司參照三倍的標(biāo)準(zhǔn)返還朱某某房款。2012年6月20日，某某公司向朱某某送達(dá)的《交房通知書》明確載明房屋差價(jià)款為147474.56元。2012年7月2日，雙方簽訂《房屋交接書》的同時(shí)簽訂《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》2份，確認(rèn)某某公司返還朱某某儲藏室購房款138191.56元，主房價(jià)款9283元。2013年1月16日，雙方再次簽訂《關(guān)于儲藏室變更的補(bǔ)充協(xié)議》，確認(rèn)雙方對變更后的編號、位置及面積差異進(jìn)行了協(xié)商處理無異議，并完成交付。上述補(bǔ)充協(xié)議是雙方重新達(dá)成的合意?，F(xiàn)某某公司以”工作失誤”，存在重大誤解為由，僅依據(jù)某某公司的口頭陳述否認(rèn)上述協(xié)議的效力不應(yīng)得到法院的支持。三是就法律適用而言，某某公司明確本案系基于重大誤解而形成的變更之訴?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第73條第2款規(guī)定可變更或可撤銷的民事行為，自行為成立時(shí)起超過一年當(dāng)事人才請求變更或撤銷的，人民法院不予保護(hù)。本案某某公司的退款行為發(fā)生于2012年7月2日，而某某公司提起一審訴訟的時(shí)間為2013年8月，已超過行使權(quán)利的除斥期間。某某公司的訴訟請求不應(yīng)得到法院的保護(hù)。請求二審法院依法維持原判。

經(jīng)審理本院認(rèn)定，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

另，2013年11月8日，原審法院庭審筆錄載明：”問：原告，你主張的91196.38元是如何計(jì)算的？答：商品房302室合同面積是94.97平方米，實(shí)際交付面積94.28平方米。面積差為0.69平方米，合同單價(jià)為12893.32元，應(yīng)退款8896.39元。實(shí)際退款數(shù)額為9283.44元。被告應(yīng)返還數(shù)額為387.05元……。”

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：一、某某公司返還朱某某房款差價(jià)款共計(jì)147475元是否存在重大誤解；二、某某公司主張變更房款差價(jià)是否超過行使權(quán)利的除斥期間；三、原審法院是否存在漏審漏判問題、適用法律是否有誤。

關(guān)于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第71條規(guī)定：行為人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解。本案中，某某公司主張應(yīng)按照《商品房買賣合同》的約定計(jì)算商品房及儲藏室房款差價(jià)，其多返還朱某某商品房及儲藏室差價(jià)款91196.38元，構(gòu)成重大誤解。2010年10月30日，某某公司與朱某某簽訂《商品房買賣合同》。2012年7月2日，由某某公司向朱某某出具《房屋交接書》，明確載明”房屋建筑面積94.25平方米，單價(jià)12893.32元／平方米；地下室建筑面積5.5平方米，單價(jià)3358.06元……”。同日，雙方就儲藏室簽訂的《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》載明”某某公司應(yīng)按照《商品房買賣合同》中約定的單價(jià)向朱某某補(bǔ)交14.11㎡房款，共計(jì)138191.56元”，簽訂的《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》載明”某某公司應(yīng)按照《商品房買賣合同》中約定的單價(jià)向朱某某補(bǔ)交0.72㎡房款，共計(jì)9283.00元”。朱某某向某某公司出具《收條》載明：”今收到山東某某置業(yè)有限公司退房差款￥147475元（大寫壹拾肆萬柒仟肆佰柒拾伍元整），其中包括主房面積差0.72㎡，差價(jià)9283元，儲藏室面積差14.11㎡，差價(jià)138191.56元，合計(jì)147475元。”以上書證均證實(shí)在某某公司向朱某某交付房屋后，雙方就商品房面積差價(jià)及變更面積和位置后儲藏室的價(jià)款進(jìn)行了協(xié)商，并簽訂了《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》。朱某某主張因儲藏室位置變動及面積由19.61㎡變更為5.5㎡，并與某某公司就超出絕對比值3%部分面積按照三倍計(jì)算退還差價(jià)款作為賠償損失達(dá)成一致。朱某某陳述的儲藏室差價(jià)款計(jì)算方式與某某公司退還的儲藏室價(jià)款一致，某某公司亦認(rèn)可系按照朱某某陳述的計(jì)算方式退款。2012年7月2日的《房屋交接書》、《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》證實(shí)某某公司明確知曉涉案商品房和儲藏室的單價(jià)及面積，亦知曉退還房款的計(jì)算方式，故某某公司作為行為人未提供證據(jù)證實(shí)對其行為的性質(zhì)、對方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等存在錯(cuò)誤認(rèn)識，本院對某某公司主張其退還朱某某房屋差價(jià)款存在重大誤解不予支持。

關(guān)于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：因重大誤解訂立的合同以及訂立合同時(shí)顯失公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷；……。根據(jù)該規(guī)定，撤銷權(quán)的行使涉及合同的變更。撤銷權(quán)人有權(quán)提出變更合同，請求變更權(quán)利也是撤銷權(quán)人享有的一項(xiàng)權(quán)利。從鼓勵(lì)交易的需要出發(fā)，《中華人民共和國合同法》第五十四條第三款規(guī)定：當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。鑒于撤銷權(quán)本身是一種有期限限制的權(quán)利。撤銷權(quán)人必須在規(guī)定的期限內(nèi)行使撤銷權(quán)。《中華人民共和國合同法》第五十五條規(guī)定：有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：（一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；（二）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。當(dāng)事人請求變更合同的權(quán)利作為撤銷權(quán)人享有的權(quán)利同樣適用《中華人民共和國合同法》第五十五條的規(guī)定。某某公司主張變更合同的權(quán)利應(yīng)適用兩年的訴訟時(shí)效于法無據(jù)，本院不予支持。如某某公司認(rèn)為其支付朱某某房屋差價(jià)款存在重大誤解，則某某公司在支付朱某某房屋差價(jià)款時(shí)就應(yīng)該知道存在撤銷事由，其于2013年8月提起請求變更的訴訟，已超過一年的除斥期間。

關(guān)于焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為：某某公司一審訴求91196.38元中包括涉案商品房的差價(jià)款387.05元，原審法院2013年11月8日的庭審筆錄證實(shí)已在審理過程中就商品房差價(jià)款進(jìn)行了審理，原審法院駁回某某公司的訴求包括對商品房差價(jià)款387.05元訴訟請求的駁回。因此，某某公司主張?jiān)瓕彿ㄔ捍嬖诼徛┡信c事實(shí)不符，本院不予支持。鑒于某某公司訴求變更《關(guān)于商品房價(jià)款的補(bǔ)充協(xié)議》等約定的房屋差價(jià)款，而原審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》中可撤銷、可變更合同及無效合同和被撤銷合同法律后果的規(guī)定，駁回某某公司的訴訟請求并無不當(dāng)。

綜上，某某公司未提供充分證據(jù)證實(shí)退還朱某某房屋差價(jià)款存在重大誤解，且其行使變更權(quán)亦超過一年的除斥期間。原審判決結(jié)果并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2080元，由上訴人山東某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　張　艷

代理審判員　許海濤

代理審判員　唐鳴亮

二〇一四年七月一日

書　記　員　郭　紅

合同糾紛  商品房  民事