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王某與蕪湖市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案

民事判決書

（2014）鏡民一初字第00551號

原告：王某，男，****年**月**日出生。

委托代理人：江莉，安徽宇浩律師事務(wù)所律師。

被告：蕪湖市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)。

法定代表人：王某某，董事長。

原告王某訴被告蕪湖市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱某某房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年2月24日立案受理，依法由審判員汪曉強適用簡易程序獨任審判，于2014年4月2日公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某及其委托代理人江莉到庭參加訴訟，被告某某房地產(chǎn)公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某訴稱：2013年12月26日，原、被告簽訂《商品房補款協(xié)議》一份，約定原告購買被告開發(fā)的某某·某某家園14號樓1單元702室房屋一套。協(xié)議中明確了房屋單價、面積、總價款、付款方式、辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)事宜、違約責(zé)任等條款。此后，原告給付被告購房款15萬元。2014年1月10日，原告前往被告處支付首付款9萬元時，根據(jù)協(xié)議約定，被告應(yīng)與原告簽訂正式的《商品房買賣合同》，而被告不能提供正式的房屋買賣合同。原告通過蕪湖市住建委查詢得知，原告購買的房屋已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，原告為此向住建委監(jiān)察科進(jìn)行了投訴，并委托律師向被告發(fā)出催告函，但被告置之不理。故起訴請求：1、判令解除雙方簽訂的《商品房補款協(xié)議》；2、判令被告立即返還原告購房款15萬元及利息、違約金2萬元，合計17萬元；3、判令被告承擔(dān)15萬元的賠償責(zé)任。

被告某某房地產(chǎn)公司未答辯，亦未向本院提供證據(jù)。

經(jīng)審理查明：2013年12月26日，原被告簽訂《商品房補款協(xié)議》一份。協(xié)議約定：1、認(rèn)購人認(rèn)購被告開發(fā)的某某·某某家園14號樓1單元702室房屋一套，住宅，面積141.67平方米；2、商品房單價5646.93元每平方米，總價款80萬元，首付款24萬元，貸款56萬元；3、首付款分兩次付清，2013年12月26日付款15萬元（含2萬元定金，已付），第二次首付款9萬元于2014年1月10日前付清；4、出賣人在認(rèn)購人付清首付款后，簽訂正式《商品房買賣合同》時需寫入以下內(nèi)容……；5、雙方約定：上面第四條內(nèi)容寫入正式的《商品房買賣合同》的單獨補充協(xié)議中，出賣人如違反本協(xié)議，認(rèn)購人有權(quán)要求退還首付款15萬元，出賣人應(yīng)在認(rèn)購人提出退款要求之日起7天內(nèi)將認(rèn)購所付15萬元退還給認(rèn)購人，并賠償認(rèn)購人2萬元違約金。協(xié)議簽訂前后，原告共給付被告購房款15萬元（含已付定金2萬元）。2014年1月10日，原告前往被告處支付剩余首付款9萬元時，根據(jù)協(xié)議約定，被告應(yīng)與原告簽訂正式的《商品房買賣合同》，而被告不能提供正式的房屋買賣合同。原告通過蕪湖市住建委查詢得知，原告購買的房屋已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，原告為此向住建委監(jiān)察科進(jìn)行了投訴，并委托律師向被告發(fā)出催告函，但被告置之不理。

另查明：2013年5月，被告已經(jīng)將某某家園14號樓1單元702室房屋抵押給了中國工商銀行股份有限公司蕪湖城建支行，并辦理了抵押登記手續(xù)。截止到目前，該房屋抵押權(quán)仍未被注銷，被告仍未與原告簽訂《商品房買賣合同》。

上述事實，有原告提交的身份證復(fù)印件、商品房補款協(xié)議及收據(jù)、房屋抵押登記簿、律師函等書面證據(jù)及庭審筆錄在卷予以證實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：依法成立的合同，自成立之日起生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。原告王某與被告某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房補款協(xié)議》中明確了當(dāng)事人的名稱、姓名、住所、商品房的單價、總價款及付款方式等內(nèi)容，協(xié)議已經(jīng)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，該《商品房補款協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。雖雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在2014年1月10日前原告交清剩余首付款9萬元后再簽訂正式《商品房買賣合同》，而原告要求簽訂正式合同時，因被告不能提供正式的商品房買賣合同的正式文本，導(dǎo)致未簽訂正式的商品房買賣合同，但并不影響此前雙方合同的性質(zhì)。被告某某房地產(chǎn)公司明知出售給王某的房屋已經(jīng)抵押的情形下，在未告知原告的情形下仍將該房屋出售給原告，且在原告起訴時仍未注銷抵押權(quán)，致使原告無法實現(xiàn)合同目的，故原告作為受讓人請求解除與被告簽訂的《商品房補款協(xié)議》及返還所付購房款15萬元的訴訟請求于法有據(jù)，本院予以支持。原、被告雙方在《商品房補款協(xié)議》中約定違反協(xié)議的違約責(zé)任，故原告請求被告支付2萬元違約金的訴訟請求于法亦有據(jù)，本院也予以支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，被告故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。鑒于被告已經(jīng)支付違約金2萬元，故其要求被告賠償一倍購房款15萬元損失的訴訟請求顯然過高，本院酌情確定被告再賠償原告2萬元經(jīng)濟(jì)損失。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款，《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告王某與被告蕪湖市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2013年12月26日簽訂的《商品房補款協(xié)議》；

二、被告蕪湖市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告王某購房款15萬元；

三、被告蕪湖市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告王某違約金2萬元，賠償原告經(jīng)濟(jì)損失2萬元，合計4萬元。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費減半收取3050元，由原告王某負(fù)擔(dān)1400元，被告蕪湖市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司1650元（訴訟費原告已預(yù)交，被告在給付上述款項時一并給付原告）

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省蕪湖市中級人民法院。

審判員　　汪曉強

二〇一四年四月八日

書記員　　丁玉婷

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