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連云港市連云區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）港民初字第0554號

原告韓某（連云港）飼料有限公司。

法定代表人金某某，董事長。

委托代理人樸明淑，江蘇田灣律師事務所律師。

被告葉某某。

委托代理人穆某某。

第三人江蘇省某某農場。

法定代表人韓某某，場長。

委托代理人張敏，江蘇宏浩律師事務所律師。

原告韓某（連云港）飼料有限公司（以下簡稱韓某公司）與被告葉某某租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月14日立案受理后，依法由審判員劉紅娟適用簡易程序公開開庭進行了審理。本案在審理過程中，本院依法追加江蘇省某某農場（以下簡稱某某農場）為本案的第三人參加訴訟。原告韓某公司委托代理人樸明淑、被告葉某某及委托代理人穆某某、第三人某某農場委托代理人張敏到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。

經(jīng)審理查明，2011年4月22日原告韓某公司（乙方）與第三人某某農場（甲方）簽訂協(xié)議書一份，某某農場將某某豬場的建筑物和土地有償租賃給韓某公司作為生豬養(yǎng)殖業(yè)場所。合同約定：租賃期限為叁年，從2011年10月18日起至2014年10月17日止。租金總額第一年12萬元，第二年14萬元，第三年18萬元。乙方不得對租賃土地進行轉讓、轉租、抵押、抵債或有其他任何侵犯租賃土地使用權的行為。甲乙雙方如因經(jīng)營或甲方自身規(guī)劃等原因需單方終止協(xié)議的，違約方必須支付守約方違約金5萬元人民幣，并賠償所有直接損失。

2013年6月3日，原告韓某公司（甲方／出租方）與被告葉某某（乙方／承租人）簽訂租賃協(xié)議書一份，就甲方將豬舍出租給乙方用于生豬養(yǎng)殖項目達成協(xié)議。一、租賃物位置：1、甲方出租給乙方使用的租賃物位于連云港市某某農場韓某某某豬場15、16、17、18、19、20號豬舍。二、租賃價格及租賃費支付：1、租賃價格為第一年8000元／棟（第二年第三年均為空）。2、租賃費支付方式為乙方于本協(xié)議簽訂后一日內支付50%，剩余款一個月內支付。三租賃期限：租賃期限為一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日終止。期滿如需續(xù)簽，乙方需提前三個月向甲方書面告知，由雙方另行簽訂租賃協(xié)議。四、權利義務：5、乙方應按期交納租賃費及水電費，如逾期達到十日的，甲方有權不經(jīng)催告直接解除本協(xié)議，乙方除應全額支付拖欠的費用外，還需按中國人民銀行同期貸款利率的四倍支付逾期付款利息，并承擔由此產(chǎn)生的訴訟費、律師費。五、租賃合作：租賃期限內，乙方同意與甲方以養(yǎng)殖合作社的形式對外經(jīng)營，除自配料外如需購買預混料、濃縮料、配合飼料時必須統(tǒng)一使用甲方的飼料，購買飼料時乙方享受經(jīng)銷商價格，……；同意由甲方牽頭，共同統(tǒng)一出售生豬（如乙方聯(lián)系市場價格高于甲方價格時，經(jīng)甲方同意后也可自行出售生豬）。如乙方不履行上述條款甲方有權不經(jīng)催告直接解除本協(xié)議，并有權要求乙方承擔不低于5萬元違約金，乙方并應承擔由此產(chǎn)生的一切賠償責任。原告依據(jù)合同約定交納了半年的租金24000元。

2013年9月2日，某某農場向原告復函稱：貴公司解除租賃某某萬頭豬場合同的申請收悉，現(xiàn)復函如下：1、貴公司與某某農場2011年4月22日簽訂的租賃合同第十條規(guī)定：“甲乙雙方如需對租賃期限變更或解除，……”雖然貴方申請解除合同的理由并不充分，但考慮到貴公司可能存在的實際情況，我場愿意有條件接受申請。2、請自接到本復函之日起，自行清理豬場內自身物品（含轉租后第三方的物品），恢復豬場原貌，交納相應租金，處理完相關問題后，通知農場進行驗收，驗收通過后，農場方可與貴公司正式簽訂解除合同協(xié)議書。

關于原告通知被告解除租賃協(xié)議的時間，根據(jù)原告第一次庭審時的陳述，其公司于2013年6月底口頭向被告提出終止合同，被告所提供的證人證言也證實了這一點。后原告又稱是在7月初向被告提出的，其前后陳述不一致，且未提供證據(jù)證明，故應認定原告于2013年6月底向被告口頭提出終止協(xié)議。關于原告要求與第三人解除合同的原因，原告稱因豬場只有葉某某一人在經(jīng)營，其他場地是閑置的，所以與第三人達成了解除合同的意向。

關于原告所述的被告未按租賃協(xié)議書約定向其公司購買飼料，也未經(jīng)其公司同意私自出售生豬一事，被告稱其開始養(yǎng)殖時只需要自配料，后需要購買飼料時再向原告要求購買，原告不予理會，另外，其出售生豬時向原告的董事長匯報，原告的董事長說租賃協(xié)議已經(jīng)解除了，不用再聯(lián)系了。關于為何沒有交納剩余租金，被告稱因原告在租賃協(xié)議書簽訂還不到一個月時就向被告提出終止租賃協(xié)議的要求，并阻止被告向三棟空余豬舍進豬，所以原告才沒有交剩余的租金。原告稱其根本沒有阻止原告進豬，且被告租賃的豬舍有獨立的大門，原告也不可能阻止其進豬。對此雙方均未提供證據(jù)證明。

本院認為，依法成立的合同受法律保護，合同雙方當事人均應按合同約定全面履行自己的義務。本案原、被告雙方所簽訂的協(xié)議書系雙方真實意思表示，是合法有效的。第三人某某農場稱原告將涉案豬舍轉租給被告并未經(jīng)過其同意，但根據(jù)其于2013年9月2日發(fā)給原告韓某公司的復函第2項，其對于韓某公司轉租豬舍的行為應是明知的，其未提出異議，故原、被告之間的協(xié)議應是有效的。關于原告主張要求確定原、被告之間的租賃合同已解除，原告于2013年6月底向被告提出終止合同，被告未同意，其應按合同約定向原告交納剩余租金，但其未交納。原告又于2013年9月5向原告發(fā)出租賃協(xié)議解除通知書，告知雙方租賃協(xié)議已解除，被告拒收，根據(jù)雙方合同約定及法律規(guī)定，此時雙方租賃協(xié)議已解除。在原告通知雙方租賃協(xié)議已解除后，被告至今未搬離并繼續(xù)使用豬舍，故應按照合同約定的租金數(shù)額支付至其實際搬離之日的使用費，并應按合同約定的給付期限支付遲延交付租金的利息（以欠付租金24000元為基數(shù)，自2013年7月4日起按中國人民銀行同期貸款利率四倍計算）。被告關于原告阻止其進豬，給其造成經(jīng)濟損失的辯解理由未提供證據(jù)證明，本院依法不予采信。關于原告主張的50000元違約金，因雙方租賃協(xié)議已解除，故原告無權要求被告按雙方租賃協(xié)議書的約定自原告處購買飼料及經(jīng)原告同意出售生豬。另外，上述約定的目的是為了達到規(guī)模經(jīng)營，以帶來更高的利潤，但原告在庭審時陳述其向第三人提出提前解除合同是因為豬場只有葉某某一人在經(jīng)營，其他場地閑置，據(jù)此可以看出，該豬場養(yǎng)殖并未形成規(guī)模，故被告自行出售生豬并不會對原告的規(guī)模經(jīng)營產(chǎn)生影響。故原告要求被告支付50000元違約金無事實和法律依據(jù)，本院依法不予支持。關于原告主張直接經(jīng)濟損失180000元，根據(jù)庭審查明的事實，目前原告與第三人之間的租賃協(xié)議并未解除，原告也并未實際交納180000元租金給第三人，原告所述直接經(jīng)濟損失并未實際發(fā)生，且目前涉案場仍有其他租戶在進行養(yǎng)殖，故原告主張因被告一家未搬出給其造成上述損失無事實和法律依據(jù)，本院依法不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告韓某（連云港）飼料有限公司與被告葉某某于2013年6月3日簽訂的租賃協(xié)議書已解除。被告葉某某于本判決生效之日起十五日內搬出租賃場地。

二、被告葉某某于本判決生效之日起十五日內向原告韓某（連云港）飼料有限公司支付租金24000元及利息（利息自2013年7月4日起至本判決確定的履行期限按中國人民銀行同期同類貸款利率四倍計算），并自2014年6月1日起至實際搬離租賃場地之日按133.33元／天向原告韓某（連云港）飼料有限公司支付場地使用費。

三、駁回原告韓某（連云港）飼料有限公司的其他訴訟請求。

如被告未按本判決指定的期間履行給付義務，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三的規(guī)定，應加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費5165元，由原告韓某（連云港）飼料有限公司承擔4500元，由被告葉某某承擔665元（因原告已預交，被告承擔部分于本判決生效之日起三十日內給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省連云港市中級人民法院。同時應向連云港市中級人民法院預交上訴案件受理費5165元。連云港市中級人民法院開戶行：連云港市農行蒼梧支行營業(yè)部，帳號：44***94。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十四條、第二百三十九條規(guī)定，本判決生效后，權利人可向本院或者本院同級的被執(zhí)行財產(chǎn)所在地法院申請強制執(zhí)行，申請強制執(zhí)行期限為二年。

審判員　　劉紅娟

二〇一四年六月十二日

書記員　　張　冉

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