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江蘇省南京市中級人民法院

民事判決書

（2014）寧民終字第4927號

上訴人（原審被告）南京某某電子科技有限公司，組織機(jī)構(gòu)代碼6***7-X，住所地南京市某某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)某某路18號8幢418室。

法定代表人匡某某，該公司董事長。

委托代理人劉金鳳，南京知識律師事務(wù)所律師。

委托代理人郭琳娜，南京知識律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）南京某某精密機(jī)械有限公司，組織機(jī)構(gòu)代碼7217985**7-7，住所地南京市某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某某路。

法定代表人許某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人任志勝，江蘇法德永衡律師事務(wù)所律師。

上訴人南京某某電子科技有限公司（以下簡稱某某公司）因與被上訴人南京某某精密機(jī)械有限公司（以下簡稱某某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服南京市某某區(qū)人民法院（2014）某某開民初字第571號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月19日立案受理，依法組成合議庭，于2014年12月2日公開開庭審理了本案。上訴人某某公司的委托代理人郭琳娜、被上訴人某某公司的委托代理人任志勝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

某某公司原審訴稱，其將所有的位于南京市某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某某路79號南廠房（以下簡稱79號南廠房）出租給某某公司，廠房建筑面積為2668平方米，租賃期限自2012年1月19日起至2014年1月18日止。雙方約定某某公司在租賃區(qū)域以外部分的衛(wèi)生由其負(fù)責(zé)，某某公司應(yīng)當(dāng)按照每平方米每月1元的標(biāo)準(zhǔn)向其支付物業(yè)管理費(fèi)；某某公司租賃區(qū)域內(nèi)部的生活垃圾，應(yīng)按照其要求在指定地點(diǎn)倒放并由其統(tǒng)一處理，某某公司每月支付垃圾托運(yùn)費(fèi)400元；某某公司按照實(shí)際耗電量向其繳納電費(fèi)，每月支付水費(fèi)1000元，上述費(fèi)用均應(yīng)于月底結(jié)清。雙方還約定，某某公司應(yīng)當(dāng)向其支付相當(dāng)于一個(gè)月租金的保證金46556元，合同終止后，扣除應(yīng)當(dāng)由某某公司承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分予以返還。合同簽訂后，某某公司依約支付了房屋租金及保證金46556元，但未繳納物業(yè)管理費(fèi)64032元、最后一個(gè)月的垃圾托運(yùn)費(fèi)400元、電費(fèi)9407元、水費(fèi)1000元。合同到期后，其按照約定將保證金沖抵了部分物業(yè)管理費(fèi)后，某某公司尚欠其28233元未給付。其多次向某某公司催要，但某某公司均不予理睬?，F(xiàn)其訴至法院，要求判令：1、某某公司向其支付拖欠的管理費(fèi)17476元、垃圾托運(yùn)費(fèi)400元、電費(fèi)9407元、水費(fèi)1000元，共計(jì)28283元；2、某某公司向其支付拖欠費(fèi)用的利息5027元。

某某公司原審辯稱，1、自2012年1月19日起至2014年1月18日止，其與某某公司簽訂了兩份《房屋租賃合同》，期限分別為一年半和半年。在這兩份《房屋租賃合同》中，雙方并未約定其應(yīng)當(dāng)向某某公司支付物業(yè)管理費(fèi)。其一直是按照合同約定交納各項(xiàng)費(fèi)用，唯獨(dú)不交物業(yè)管理費(fèi)本來就不合常理。根據(jù)雙方的約定，某某公司對其租賃區(qū)域以外的衛(wèi)生負(fù)責(zé)，但卻毫無道理的要根據(jù)其租賃廠房的面積來收取物業(yè)管理費(fèi)，其認(rèn)為其向某某公司交納的房屋租金就已經(jīng)包含了某某公司所謂的物業(yè)管理費(fèi)。某某公司并非物業(yè)管理的相關(guān)企業(yè)，無權(quán)向其收取物業(yè)管理費(fèi)。且某某公司主張的物業(yè)管理費(fèi)也已經(jīng)超過訴訟時(shí)效；2、其認(rèn)可2014年4月的垃圾托運(yùn)費(fèi)為400元，但某某公司未提供相關(guān)證據(jù)證明2014年4月其應(yīng)當(dāng)交納9407元電費(fèi)，其可以參照2013年電費(fèi)的月平均值即3130元向某某公司交納該月的電費(fèi)。

原審法院經(jīng)審理查明，自2010年3月18日起至2014年4月30日止，某某公司承租某某公司所有的79號南廠房，雙方為此簽訂多份《房屋租賃合同》。2011年12月8日，某某公司（甲方，出租方）與某某公司（乙方，承租方）簽訂《房屋租賃合同》一份，約定甲方將79號南廠房（建筑面積合計(jì)為2668平方米）出租給乙方使用，租賃期自2012年1月19日至2013年7月18日止，共計(jì)1.5年，月租金為50692元；甲方交付該房屋時(shí)，乙方向甲方支付50692元的房屋租賃保證金；租賃期限內(nèi)，乙方承擔(dān)與該房屋有關(guān)的以下費(fèi)用：水電費(fèi)和行車維護(hù)費(fèi)，電費(fèi)按月結(jié)算，水費(fèi)每月交納1000元，乙方于每月月底前向甲方交納。在某某公司所持有的《房屋租賃合同》中第十二條第7項(xiàng)顯示“乙方租賃區(qū)域以外部分的衛(wèi)生由甲方負(fù)責(zé)，但必須交納物業(yè)管理費(fèi)，每個(gè)月每平方米1元人民幣，金額為每個(gè)月元，月底結(jié)算付清，甲方開具收據(jù)。乙方將其內(nèi)部所有的生活垃圾（建筑垃圾除外）按甲方要求的指定地點(diǎn)倒放，由甲方統(tǒng)一處理，乙方交納垃圾托運(yùn)費(fèi)，金額為每個(gè)月400元，月底結(jié)算付清，甲方開具收據(jù)”。但在某某公司所持有的《房屋租賃合同》中第十二條第7項(xiàng)相應(yīng)部分卻顯示為“金額為每個(gè)月／元”。合同簽訂后，某某公司向某某公司交付了79號南廠房，某某公司按照約定向某某公司支付了房屋租金、電費(fèi)、水費(fèi)、垃圾托運(yùn)費(fèi)，但未支付物業(yè)管理費(fèi)。2013年7月12日，某某公司（甲方）與某某公司（乙方）又簽訂《房屋租賃合同》一份，約定甲方將79號南廠房繼續(xù)出租給乙方使用，租賃期自2013年7月19日至2014年1月18日止，共計(jì)0.5年，月租金為58295.8元，房屋租賃保證金為58295.8元，其他約定均同2011年12月8日雙方簽訂的《房屋租賃合同》。某某公司向某某公司僅支付了房屋租金、電費(fèi)、水費(fèi)、垃圾托運(yùn)費(fèi)，未支付物業(yè)管理費(fèi)。

某某公司（甲方）與某某公司（乙方）于2014年1月和同年4月簽訂了兩份《房屋租賃合同》，約定乙方自2014年1月19日起至同年4月30日止繼續(xù)承租79號南廠房，自2014年1月19日起至同年2月28日止的房屋租金為每月79670.9元，自同年3月31日起至4月30日止的房屋租金為每月62698元。電費(fèi)按租賃月結(jié)算，乙方每月交納水費(fèi)1000元，乙方于每月月底前向甲方交納；垃圾托運(yùn)費(fèi)為每個(gè)租賃月400元，月底結(jié)算付清。這兩份《房屋租賃合同》的第十一條第7項(xiàng)均載明“乙方租賃區(qū)域以外部分的衛(wèi)生由甲方負(fù)責(zé)，但必須交納物業(yè)管理費(fèi)，每個(gè)租賃月每平方米1元人民幣，金額為每個(gè)租賃月2668元，月底結(jié)算付清，甲方開具收據(jù)。”合同簽訂后，某某公司按照約定向某某公司支付了自2014年1月19日起至同年4月30日止的房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)，截止至同年3月份的電費(fèi)、水費(fèi)、垃圾托運(yùn)費(fèi)，尚欠同年4月份的電費(fèi)、水費(fèi)及垃圾托運(yùn)費(fèi)。

原審法院另查明，某某公司向某某公司交納的房屋租賃保證金為46556元。江蘇海企長城股份有限公司自2010年5月起開始租賃某某公司位于南京市某某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某某路79號綜合樓，按照1元／㎡×租用面積的標(biāo)準(zhǔn)向某某公司交納物業(yè)管理費(fèi)。某某公司提交的收據(jù)清單顯示，某某公司自2012年1月18日起至2014年3月17日止每月向某某公司支付價(jià)格不等的電費(fèi)、水費(fèi)1000元、垃圾托運(yùn)費(fèi)400元，自2014年1月18日起至2014年4月30日止每月向某某公司支付物業(yè)管理費(fèi)2668元。

原審法院認(rèn)為，某某公司與某某公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。本案爭議的焦點(diǎn)是某某公司與某某公司于2011年12月8日、2013年7月12日簽訂的《房屋租賃合同》有無約定物業(yè)管理費(fèi)。在這兩份《房屋租賃合同》中均明確載明：某某公司出租給某某公司的79號南廠房建筑面積為2668平方米，某某公司租賃區(qū)域以外部分的衛(wèi)生由某某公司負(fù)責(zé)，但必須交納物業(yè)管理費(fèi)，每個(gè)月每平方米1元，月底結(jié)算付清，某某公司開具收據(jù)，某某公司每月交納垃圾托運(yùn)費(fèi)400元。根據(jù)該約定，某某公司應(yīng)當(dāng)自2012年1月19日起至2014年1月18日止，按照每月2668元標(biāo)準(zhǔn)向某某公司支付物業(yè)管理費(fèi)，于每月月底付清。雖然在某某公司所持有的《房屋租賃合同》中物業(yè)管理費(fèi)金額一欄被人為劃去，但是在某某公司所持有的《房屋租賃合同》中物業(yè)管理費(fèi)金額一欄卻并未被劃去。如果某某公司與某某公司已經(jīng)對于自2012年1月19日起至2014年1月18日止某某公司可以不向某某公司交納物業(yè)管理費(fèi)達(dá)成一致，那么某某公司所持有的《房屋租賃合同》中物業(yè)管理費(fèi)金額一欄就也應(yīng)該一并被劃去。而某某公司所持有的《房屋租賃合同》物業(yè)管理費(fèi)金額一欄并未被劃去，可見某某公司、某某公司雙方并未對可以不交納自2012年1月19日起至2014年1月18日止的物業(yè)管理費(fèi)達(dá)成一致，某某公司還是應(yīng)當(dāng)按照《房屋租賃合同》的約定向某某公司支付自2012年1月19日起至2014年1月18日止的物業(yè)管理費(fèi)。某某公司與某某公司在2014年4月的《房屋租賃合同》中明確約定電費(fèi)按租賃月?lián)?shí)結(jié)算，某某公司每月向某某公司交納水費(fèi)1000元，垃圾托運(yùn)費(fèi)400元，于每月月底前交納。某某公司雖未能提供相關(guān)證據(jù)證明2014年4月某某公司應(yīng)當(dāng)交納的電費(fèi)金額，但某某公司在庭審中認(rèn)可其2014年4月欠某某公司的電費(fèi)為3130元，不違反法律規(guī)定，原審法院予以認(rèn)可。故某某公司應(yīng)當(dāng)于2014年5月1日前向某某公司支付電費(fèi)3130元、水費(fèi)1000元、垃圾托運(yùn)費(fèi)400元，合計(jì)4530元。某某公司辯稱其與某某公司于2011年12月8日、2013年7月12日簽訂的《房屋租賃合同》并未約定物業(yè)管理費(fèi)。但這兩份《房屋租賃合同》對物業(yè)管理費(fèi)有明確約定，故某某公司此辯解意見，缺乏事實(shí)依據(jù)，原審法院不予采信。某某公司辯稱某某公司主張的物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)超過訴訟時(shí)效?！斗课葑赓U合同》約定自2012年1月19日起至2014年1月18日止的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)于月底付清，而某某公司于2014年6月19日才向某某公司要求支付上述物業(yè)管理費(fèi)，則2012年6月19日前的物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，故對某某公司此辯解意見，原審法院部分予以支持。綜上，某某公司應(yīng)當(dāng)向某某公司支付自2012年6月19日起至2014年1月18日止的物業(yè)管理費(fèi)50692元（2668元／月×19個(gè)月）、2014年4月的電費(fèi)3130元、水費(fèi)1000元、垃圾托運(yùn)費(fèi)400元，合計(jì)55222元，扣除某某公司已經(jīng)向某某公司支付的保證金46556元，尚欠8666元。某某公司和某某公司在《房屋租賃合同》中約定物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、垃圾托運(yùn)費(fèi)均應(yīng)當(dāng)在月底前結(jié)清，經(jīng)計(jì)算，物業(yè)管理費(fèi)的利息截止至2014年1月31日為2290元，水費(fèi)、電費(fèi)、垃圾托運(yùn)費(fèi)的利息截止至2014年7月31日為64元，合計(jì)2354元。故對某某公司要求某某公司支付逾期付款利息5027元的訴訟請求，原審法院部分予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十三條，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，原審法院判決：一、南京某某電子科技有限公司于判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向南京某某精密機(jī)械有限公司支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)4136元、水費(fèi)1000元、電費(fèi)3130元、垃圾托運(yùn)費(fèi)400元，合計(jì)8666元。二、南京某某電子科技有限公司于判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向南京某某精密機(jī)械有限公司支付逾期付款利息2354元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)633元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)370元，合計(jì)1003元，由某某公司承擔(dān)424元，由某某公司承擔(dān)579元（此款已由某某公司墊付，某某公司在支付上述款項(xiàng)時(shí)應(yīng)一并支付此墊付款）。

某某公司不服原審法院判決，向本院提起上訴稱，1、一審法院認(rèn)為《房屋租賃合同》對物業(yè)管理費(fèi)約定明確，該認(rèn)定與事實(shí)不符。上訴人與被上訴人一共簽訂過四份《房屋租賃合同》，這四份合同中，都有某某公司租賃區(qū)域以外部分的衛(wèi)生由某某公司負(fù)責(zé)，但必須交納物業(yè)管理費(fèi)，每個(gè)月每平方米1元人民幣，金額為每個(gè)月元，月底結(jié)算付清，某某公司開具收據(jù)。其中前二份合同的金額部分均為空白金額，后二份合同的金額部分均為每個(gè)月2668元。上訴人認(rèn)為，前二份合同是對該項(xiàng)收費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)沒有約定。2、從常理來說，從2012年1月19日到2014年1月18日期間，上訴人對合同當(dāng)中約定的租金、垃圾費(fèi)，都是按時(shí)、足額支付的，從未出現(xiàn)過拖欠。如果雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)，上訴人不可能對其他費(fèi)用及時(shí)繳納，唯獨(dú)不交物業(yè)管理費(fèi)，被上訴人也從未催繳，而且還繼續(xù)與上訴人續(xù)簽合同，所以從上訴人履行合同來看，被上訴人主張上訴人拖欠物業(yè)費(fèi)也不符合常理。3、從合同中空白條款效力認(rèn)定的慣例來說，如果沒有其他證據(jù)予以輔證，一般都認(rèn)定為雙方對該條款未達(dá)成一致。綜上，請求二審法院：1、撤銷原審判決，改判上訴人不向被上訴人支付物業(yè)管理費(fèi)及逾期付款利息。2、由被上訴人承擔(dān)一、二審案件受理費(fèi)。

被上訴人某某公司答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴人的上訴請求。

二審中，雙方當(dāng)事人對原審法院查明的事實(shí)均無異議，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人某某公司與被上訴人某某公司簽訂的《房屋租賃合同》，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。雙方分別于2011年12月8日、2013年7月12日簽訂的《房屋租賃合同》均約定，某某公司出租給某某公司的79號南廠房建筑面積為2668平方米，某某公司租賃區(qū)域以外部分的衛(wèi)生由某某公司負(fù)責(zé)，但必須交納物業(yè)管理費(fèi)，每個(gè)月每平方米1元，金額為每個(gè)月元，月底結(jié)算付清，某某公司開具收據(jù)。雖然合同對每個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的總額沒有寫明，但合同中已明確物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即每個(gè)月每平方米1元，合同中亦明確某某公司租賃的廠房面積為2668平方米，因此雙方對物業(yè)管理費(fèi)的約定是明確的，故上訴人某某公司認(rèn)為該二份合同對物業(yè)管理費(fèi)沒有約定，雙方對物業(yè)管理費(fèi)條款亦未達(dá)成一致的上訴意見，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律并無不當(dāng)，依法應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判決。

二審案件受理費(fèi)1242元，由上訴人南京某某電子科技有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　郝莉坤

審　判　員　　曹　艷

代理審判員　　吳　勇

二〇一四年十二月十六日

書　記　員　　羅程允

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