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河南省漯河市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2015）漯民終字第403號

上訴人（原審被告）：河南某某置業(yè)有限公司。住所地：漯河市郾城區(qū)。

法定代表人：宋某某，該公司董事長。

委托代理人：李會(huì)云，河南開瑞律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：王某某，女，漢族，****年**月**日出生，住漯河市源匯區(qū)。

委托代理人：王朝輝，河南灃璽律師事務(wù)所律師。

委托代理人：孫利江，河南灃璽律師事務(wù)所律師。

上訴人河南某某置業(yè)有限公司因與被上訴人王某某房屋買賣合同糾紛一案，王某某于2012年6月11日向郾城區(qū)人民法院提起訴訟，請求判令河南某某置業(yè)有限公司退還購房款70萬元，自合同約定的交房之日起按銀行同期貸款利率支付利息，并賠償其損失70萬元。郾城區(qū)人民法院于2014年5月28日作出（2012）郾民初字第1806號民事判決。河南某某置業(yè)有限公司不服該判決，向本院提起上訴。本院于2014年9月2日作出（2014）漯民一終字第216號民事裁定，撤銷原判，發(fā)回重審。郾城區(qū)人民法院經(jīng)審理于2015年元月29日作出（2014）郾民初字第01757號民事判決。河南某某置業(yè)有限公司不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年5月4日公開開庭審理了本案。上訴人河南某某置業(yè)有限公司的委托代理人李會(huì)云，被上訴人王某某的委托代理人王朝輝、孫利江到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2009年1月21日，漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王某某簽訂了商品房買賣合同。該合同約定：王某某購買位于漯河市某某路與某某路交叉口城市空間第1幢1、2層6號房，建筑面積438.97平方米，單價(jià)為每平方米1594.642元，總金額為柒拾萬元整。付款方式及期限為買受人于合同簽訂之日向出賣人支付房款￥700000元。同時(shí)約定，除合同規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的0.05%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之0.5的違約金。該商品房買賣合同未約定房屋交付期限。合同簽訂當(dāng)日，王某某向漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付購房款70萬元，漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給王某某出具收據(jù)一份。2015年元月16日，經(jīng)原審法院向漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原法定代表人和某某調(diào)查，和某某陳述：“關(guān)于王某某與我公司簽訂的購房合同，是2009年1月21日在我辦公室簽的，購房款也是當(dāng)時(shí)交的，交給公司會(huì)計(jì)了，印章也是公司印章，也是當(dāng)時(shí)加蓋的，收據(jù)是公司財(cái)務(wù)人員出具的。”

另查，2009年9月22日，漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得城市空間綜合樓房屋預(yù)售許可證，許可證號為（2009）漯房管售字第785號。2010年6月25日，漯河市房管局在漯河日報(bào)公告撤銷了城市空間綜合樓共計(jì)25套商品房預(yù)售，撤銷時(shí)間為2010年6月23日。2010年6月23日，鄭州某某貿(mào)易有限公司委托中國銀行漯河分行向漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款1000萬元，期限為10個(gè)月，利率3.6%。同時(shí)漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與河南某某投資擔(dān)保公司簽訂了抵押反擔(dān)保合同，由河南某某投資擔(dān)保公司向出借人鄭州某某貿(mào)易有限公司提供反擔(dān)保，漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將城市空間房產(chǎn)以在建工程抵押給了河南某某投資擔(dān)保公司。2010年7月1日，漯河市房管局為雙方辦理了在建工程抵押登記?，F(xiàn)河南某某投資擔(dān)保公司已申請我院對抵押物進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，該案正在執(zhí)行程序中。本案爭議房產(chǎn)現(xiàn)由案外人實(shí)際占有使用。

再查，漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年8月13日更名為河南某某置業(yè)有限公司。

2014年11月8日，河南某某置業(yè)有限公司向原審法院提交鑒定申請書，申請：1、對王某某提供的商品房買賣合同及收據(jù)中的印章真假及加蓋時(shí)間進(jìn)行鑒定；2、對商品房買賣合同及收據(jù)中的文字形成時(shí)間進(jìn)行司法鑒定。但因該申請已經(jīng)超過舉證期限，且王某某也不同意，故對河南某某置業(yè)有限公司的上述申請?jiān)瓕彿ㄔ何从铚?zhǔn)許。

原審法院認(rèn)為：2009年1月21日，雙方簽訂商品房買賣合同一份，王某某按約定全額繳納了購房款，現(xiàn)有王某某提供的商品房買賣合同和購房款收據(jù)在卷佐證，足以證明該商品房買賣合同真實(shí)有效，予以認(rèn)定。漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在訴訟過程中變更為河南某某置業(yè)有限公司，故上述商品房買賣合同約定的權(quán)利義務(wù)均應(yīng)由河南某某置業(yè)有限公司承擔(dān)。河南某某置業(yè)有限公司辯稱王某某提供的商品房買賣合同對房屋約定不明確及未收到王某某支付的購房款，但并未提供證據(jù)對其主張加以證明，且漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原法定代表人和某某對本案房屋買賣合同的真實(shí)性及王某某繳納70萬元購房款的事實(shí)與交房款的時(shí)間均予認(rèn)可，也與王某某訴稱的簽訂購房合同及繳納購房款的過程相互印證，故對河南某某置業(yè)有限公司的該項(xiàng)辯稱不予采信。

根據(jù)庭審查明的事實(shí)，對王某某要求解除房屋買賣合同，退還購房款70萬元，并自合同約定的交房之日起按銀行同期貸款利率支付利息的訴請?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，……。”本案中，河南某某置業(yè)有限公司在收到購房款后，至今未履行將房屋交付給王某某的合同義務(wù)，且該房屋現(xiàn)已經(jīng)抵押給了河南某某投資擔(dān)保公司，河南某某置業(yè)有限公司已無法履行交付房屋的合同義務(wù)，故王某某要求解除商品房買賣合同，符合上述法律規(guī)定，予以支持?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”故王某某要求河南某某置業(yè)有限公司退還70萬元購房款，于法有據(jù)，予以支持。對王某某要求河南某某置業(yè)有限公司自合同約定的交房之日起按銀行同期貸款利率支付利息的訴請，因雙方簽訂的商品房買賣合同中未約定明確的交房期限，故王某某主張自合同約定的交房之日起按銀行同期貸款利率支付利息無事實(shí)依據(jù)，不予支持。

二、對王某某要求河南某某置業(yè)有限公司按已付房款數(shù)額70萬元標(biāo)準(zhǔn)賠償損失70萬元。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”本案雙方簽訂房屋買賣合同后，2010年7月1日漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在未告知王某某的情況下，又將該房抵押給了河南某某投資擔(dān)保公司并辦理了抵押登記，且該房屋現(xiàn)為案外其他買受人實(shí)際占有使用，故王某某的該項(xiàng)訴請有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百零八條、《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，判決：一、河南某某置業(yè)有限公司于判決生效后10日內(nèi)返還王某某購房款70萬元并賠償王某某損失70萬元。二、駁回王某某的其他訴訟請求。如果未按本判決所指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)17400元，由河南某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

上訴人河南某某置業(yè)有限公司上訴稱：一、原審程序違法。一審程序中，其公司對王某某提供的購房合同及收款收據(jù)的真實(shí)性不認(rèn)可，要求鑒定文字及印章的真假及加蓋時(shí)間，一審法院不予鑒定程序違法。二、其公司沒有和王某某簽訂過商品房買賣合同，也沒有收到過王某某的任何購房款，雙方不存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系。綜上，請求二審法院依法撤銷原判，改判駁回王某某的訴訟請求，或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。

被上訴人王某某答辯稱：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，依法應(yīng)予維持。

二審經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。

本案二審的爭議焦點(diǎn)為：一、原審程序是否違法。二、河南某某置業(yè)有限公司主張其公司與王某某之間不存在商品房買賣關(guān)系，也未收到70萬元購房款，應(yīng)否予以支持。

本院認(rèn)為：關(guān)于原審程序是否違法的問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十五條之規(guī)定，當(dāng)事人申請鑒定，應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提出。河南某某置業(yè)有限公司在原審中申請對王某某提供的商品房買賣合同及收據(jù)中的文字形成時(shí)間和印章真假及加蓋時(shí)間進(jìn)行司法鑒定，但因該申請已經(jīng)超過舉證期限，原審法院對該申請不予準(zhǔn)許，程序并無不當(dāng)。

關(guān)于河南某某置業(yè)有限公司主張其公司與王某某之間不存在商品房買賣關(guān)系，也未收到70萬元購房款的問題，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”王某某就其訴訟請求提供了加蓋有漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司印章的商品房買賣合同及購房款收據(jù)等證據(jù)，經(jīng)原審法院對時(shí)任漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人的和某某進(jìn)行詢問，和某某認(rèn)可王某某與漯河市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間確實(shí)存在房屋買賣合同關(guān)系，2009年1月21日在其辦公室簽訂商品房買賣合同的當(dāng)時(shí)，王某某將購房款交給公司會(huì)計(jì)，公司財(cái)務(wù)人員向王某某出具了收據(jù)。王某某與和某某關(guān)于簽訂本案購房合同及繳納購房款過程的陳述可以相互印證。河南某某置業(yè)有限公司雖主張王某某提供的商品房買賣合同及收據(jù)均系假造，也不認(rèn)可收到本案70萬元購房款，但沒有提供充分的證據(jù)證明，故對其該上訴請求，本院依法不予支持。原審根據(jù)已審理查明的事實(shí)，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，判決河南某某置業(yè)有限公司返還王某某購房款70萬元并賠償王某某損失70萬元并無不當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)17400元，由上訴人河南某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　左　昊

審判員　王路明

審判員　吳增光

二〇一五年五月十一日

書記員　梁珂瑞

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