色悠悠网,中文字幕人成乱码在线观看,中文字幕精品一区二区2021年,综合色天天鬼久久鬼色,国产无人区卡一卡二卡三乱码网站

云南省祥云縣人民法院

民事判決書

（2014）祥民初字第597號(hào)

原告（反訴被告）大理某某房地產(chǎn)信息咨詢有限責(zé)任公司。

法定代表人彭某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人虞懷興，云南云嶺律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

被告（反訴原告）祥云縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人錢某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人自學(xué)禮、劉文軍，云南興祥律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

原告大理某某房地產(chǎn)信息咨詢有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）訴被告祥云縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院2014年3月11日立案受理。訴訟中，被告某某公司提起反訴。本院受理反訴后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了合并審理。原告某某公司委托代理人虞懷興、被告某某公司委托代理人自學(xué)禮、劉文軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂《委托服務(wù)合同》，約定原告為被告理想家園房地產(chǎn)項(xiàng)目提供營(yíng)銷策劃及代理銷售等服務(wù)，被告支付原告策劃服務(wù)費(fèi)及銷售代理費(fèi)，原、被告雙方形成商品房委托代理銷售合同關(guān)系。上述合同自愿合法，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依法有效。雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)依據(jù)合同確定。

一、關(guān)于合同對(duì)預(yù)留的20％代理費(fèi)及獎(jiǎng)金是否約定支付條件的問(wèn)題。合同第六條約定，原告主要工作及目標(biāo)為：實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品銷售率達(dá)90％及以上，商鋪銷售率60％及以上，及時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠；合同第五條約定，原告在開(kāi)盤后10個(gè)月完成約定銷售目標(biāo)；銷售目標(biāo)未達(dá)工作目標(biāo)時(shí)，原告須延期服務(wù)至目標(biāo)達(dá)成為止；合同第八條約定，原告代理費(fèi)按銷售金額的1.5％計(jì)算；被告每月支付原告上述代理費(fèi)的80％，預(yù)留代理費(fèi)的20％作為原告的履約保證金，當(dāng)銷售率達(dá)到約定的銷售目標(biāo)時(shí)，不再預(yù)留履約保證金并一次性結(jié)付前期預(yù)留的履約保證金；合同第九條約定，如原告未能在合同約定時(shí)間完成銷售目標(biāo)，被告有權(quán)不返還原告業(yè)績(jī)保證金；如原告按合同約定按時(shí)完成銷售目標(biāo)，被告額外獎(jiǎng)勵(lì)原告可銷售部分實(shí)際銷售總額的0.3％作為獎(jiǎng)金。按照上述合同條款所使用的詞句、上下文內(nèi)容、合同目的及誠(chéng)實(shí)信用原則分析，原、被告已明確約定：按銷售金額1.5％計(jì)算的原告代理費(fèi)的20％，雙方預(yù)留為原告履約保證金；上述履約保證金及按實(shí)際銷售總額的0.3％計(jì)算的獎(jiǎng)金，雙方約定了支付條件：即原告開(kāi)盤后10個(gè)月完成住宅銷售率90％及以上、商鋪銷售率60％及以上的銷售目標(biāo)；如原告達(dá)到上述條件，被告則應(yīng)予支付，如未達(dá)到上述條件被告則不予支付。上述約定屬附條件的合同，所附條件不違反法律規(guī)定，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。原告關(guān)于預(yù)留的20％代理費(fèi)及獎(jiǎng)金不存在支付條件，無(wú)論原告何時(shí)完成銷售目標(biāo)，被告均應(yīng)支付的主張，與合同約定的內(nèi)容及合同目的不符，本院不予采信。

二、關(guān)于銷售率及履約保證金、獎(jiǎng)金支付條件是否成就的問(wèn)題。

關(guān)于銷售率的問(wèn)題。被告雖系2012年3月31日、7月4日先后取得一、二期房屋的《商品房預(yù)售許可證明》，但本案事實(shí)表明，原告2012年3月31日即開(kāi)始銷售房屋，2012年3月31日至2012年7月4日期間原告簽約銷售一期住宅44套、二期住宅45套，也表明原告對(duì)一、二期房屋系同時(shí)開(kāi)始銷售。因此，本案開(kāi)盤時(shí)間應(yīng)確定為2012年3月31日，開(kāi)盤后10個(gè)月應(yīng)確定為2012年4月至2013年1月。對(duì)原告住宅及商鋪的實(shí)際可銷售套數(shù)，被告未按合同第三條約定開(kāi)盤前以書面形式通知原告，應(yīng)按合同內(nèi)容確定為：住宅可銷售套數(shù)312套，商鋪可銷售間數(shù)52間。被告關(guān)于其保留的100套住宅中未認(rèn)購(gòu)的10套也屬于原告可銷售住宅套數(shù)的主張，因被告未舉證證明其已通知原告銷售該10套住宅，故對(duì)被告上述主張本院不予采納。關(guān)于銷售率的計(jì)算方法，合同第八條雖約定銷售率按面積計(jì)算（物業(yè)銷售率＝已銷售面積／可銷售面積×100％），但合同履行中，原、被告往來(lái)函件均以套數(shù)向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利，且經(jīng)本院詢問(wèn)，原、被告均同意以套數(shù)計(jì)算銷售率，故銷售率可按套數(shù)計(jì)算。根據(jù)原告開(kāi)盤后10個(gè)月銷售住宅230套，商鋪無(wú)銷售的事實(shí)，原告開(kāi)盤后10個(gè)月期間住宅銷售率：230套÷312套×100％，約為73.7％。如將合同第六條所指8套復(fù)式F戶型不計(jì)入原告可銷售住宅套數(shù)，住宅銷售率：230÷（312－8），約為75.7％。

關(guān)于履約保證金、獎(jiǎng)金的支付條件是否成就的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條第一款規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以附條件，附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效；第二款規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。本案事實(shí)表明，在開(kāi)盤后10個(gè)月期間，被告曾于2012年11月14日向原告發(fā)出《通知》，封存了商鋪，未明確告知原告商鋪銷售時(shí)間。被告上述封存商鋪的行為對(duì)原告開(kāi)盤后10個(gè)月完成商鋪銷售率，明顯具有阻礙作用。故根據(jù)上述法律規(guī)定，應(yīng)視為原告商鋪銷售在開(kāi)盤后10個(gè)月內(nèi)已達(dá)到約定銷售目標(biāo)，原告商鋪部分的履約保證金及獎(jiǎng)金的支付條件應(yīng)視為已成就。據(jù)此，對(duì)原告訴請(qǐng)被告支付商鋪部分的履約保證金及獎(jiǎng)金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。上述《通知》對(duì)三、四樓層剩余房源實(shí)際并未封存，僅要求原告即日起不再進(jìn)行優(yōu)惠銷售（《通知》載明如原告執(zhí)行價(jià)格表或請(qǐng)示被告公司領(lǐng)導(dǎo)仍可銷售）；《銷售明細(xì)表》也表明，《通知》發(fā)出后至原告撤場(chǎng)時(shí)，三、四樓層房源均處于銷售狀態(tài)，原告每月均有銷售量。按照合同第六條，樓盤的預(yù)售、銷售價(jià)格由雙方協(xié)商確定，雙方意見(jiàn)不一致時(shí)，被告有最終決定權(quán)，原告應(yīng)無(wú)條件服從的約定?！锻ㄖ穼?duì)原告銷售三、四樓層房源作出的要求，屬于被告行使其銷售價(jià)格決定權(quán)的范圍，并非被告不正當(dāng)阻止原告銷售住宅房源。因此，對(duì)住宅部分，本院認(rèn)定原告在開(kāi)盤后10個(gè)月內(nèi)并未達(dá)到約定銷售目標(biāo)，住宅部分的履約保證金及獎(jiǎng)金不符合支付條件。對(duì)原告訴請(qǐng)被告支付住宅部分履約保證金（即代理費(fèi)的20％）及獎(jiǎng)金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。原告2013年9月的代理費(fèi)（按該月銷售金額的1.5％計(jì)算的80％部分），被告尚未支付，本院予以支持。

綜上所述，被告應(yīng)支付原告商鋪部分的履約保證金（即代理費(fèi)的20％）為：1736912元×1.5％×20％，即5211元；商鋪部分的獎(jiǎng)金為：1736912元×0.3％，即5211元；被告應(yīng)支付原告2013年9月的代理費(fèi)為：3894425元×1.5％×80％，即46733元；上述費(fèi)用合計(jì)57155元。

三、關(guān)于雙方是否存在違約，各自主張的違約金250000元應(yīng)否支持的問(wèn)題。本訴部分，被告在合同履行中已支付原告策劃服務(wù)費(fèi)200000元，并逐月支付原告2012年4月至2013年8月期間代理費(fèi)的80％部分，計(jì)1441610元，按約履行了合同義務(wù)。被告未支付原告2013年9月的代理費(fèi)，系原告撤場(chǎng)后，未按合同第八條約定向被告開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票結(jié)算所致，并非被告違約不付。因此，被告合同履行中無(wú)違約行為，對(duì)原告要求被告支付違約金250000元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。反訴部分，合同約定原告開(kāi)盤后10個(gè)月完成約定銷售率，屬于雙方對(duì)預(yù)留的履約保證金及獎(jiǎng)金所附加的支付條件。原告銷售中不能促成該條件成就，原告僅喪失請(qǐng)求被告支付履約保證金及獎(jiǎng)金的權(quán)利，并非原告違約。原告解除合同撤場(chǎng)時(shí)，銷售住宅305套，銷售率97.8％（305套÷312套），已達(dá)合同約定的銷售目標(biāo)。如上所述，原告商鋪部分的銷售應(yīng)視為已達(dá)銷售目標(biāo)。因此，原告2013年9月30日解除合同并撤場(chǎng)的行為并不違反合同約定。被告反訴要求原告支付違約金250000元的反訴請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院亦不予支持。案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人不能達(dá)成協(xié)議。經(jīng)合議庭評(píng)議，根據(jù)本案事實(shí)，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十五條、第一百零九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告祥云縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告大理某某房地產(chǎn)信息咨詢有限責(zé)任公司2013年9月的代理費(fèi)46733元，商鋪部分的履約保證金5211元，商鋪部分的獎(jiǎng)金5211元，合計(jì)57155元。

二、駁回原告大理某某房地產(chǎn)信息咨詢有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。

三、駁回反訴原告祥云縣某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的反訴請(qǐng)求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費(fèi)14165元，由原告某某公司承擔(dān)10000元，由被告某某公司承擔(dān)4165元。反訴案件受理費(fèi)5050元，由反訴原告某某公司承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于云南省大理白族自治州中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　楊志堅(jiān)

審　判　員　　王瑞萍

人民陪審員　　吳會(huì)溪

二〇一四年十一月七日

書　記　員　　童思慶

合同糾紛  律師