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云南省馬關縣人民法院

民事判決書

（2015）馬民初字第676號

原告韓某某，女，漢族，云南省馬關縣人。

原告張某，男，漢族，云南省馬關縣人。

二原告委托代理人楊文昌，云南圓合圓律師事務所律師，特別授權(quán)。

被告文山某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）。

法定代表人高某某，職務總經(jīng)理。

被告文山某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司馬關分公司（以下簡稱某公司馬關分公司）。

負責人周某某，職務總經(jīng)理。

以上二被告委托代理人喻文洪、陳正林，云南君山律師事務所律師，特別授權(quán)。

原告韓某某、張某與被告某公司、某公司馬關分公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法組成合議庭于2015年10月23日公開開庭進行了審理。原告韓某某及其委托代理人楊文昌，被告某公司、某公司馬關分公司的委托代理人喻文洪、陳正林均到庭參加訴訟，原告張某、被告某公司法定代表人高某某、被告某公司馬關分公司負責人周某某未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。

原告韓某某、張某訴稱：2014年，某公司馬關分公司的員工多次聯(lián)系原告，稱購買該公司的商鋪可以賺錢，若購買19.68平方米的商鋪，被告保證幫助將商鋪出租15年，原告可收入租金299046元，并發(fā)給原告一張商鋪投資計劃單。在原、被告簽訂合同時，合同上畫橫線的部分均是空白的，被告也未蓋公章，被告某公司馬關分公司的工作人員解釋公司一共有100多個商鋪，為了方便起見，讓原告先簽合同，待商鋪全部賣出，拿到某公司處統(tǒng)一蓋章，再按照雙方的意思把合同填好。待蓋好公章后，某公司馬關分公司的工作人員打電話通知原告領取。在這樣的情況下，原告在《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》和XBDGCN-20號《商品房購銷合同》上簽了自己的名字，但沒有寫日期，日期是被告公司的工作人員自己寫的。在2014年10月左右，原告領取合同后發(fā)現(xiàn)《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》上第三條經(jīng)營管理期限為5年，即自2013年12月31日起至2018年12月30日止。大家都認為可能是疏忽大意寫錯了，向被告某公司馬關分公司核實，要求按照當初購買商鋪約定的經(jīng)營管理期（租期）15年對這一條進行更正，被告當著原告等其余二十多位業(yè)主的面表示同意按照雙方約定的商鋪投資計劃單改為15年，并承諾將租用的商鋪方（文山市XX商貿(mào)有限公司）的資質(zhì)材料復印件拿給原告及其他業(yè)主看，同意于2015年5月21日統(tǒng)一集中改合同。但當天雷主管發(fā)來信息，說合同不改了。原告以高于市場價購買被告開發(fā)的商鋪，是相信被告能按照投資計劃單履行合同義務，但是被告卻不講信用，私自改變商鋪投資計劃單約定的投資期限，致使原告投資商鋪獲取租金299046元的根本目的完全無法實現(xiàn)，為維護原告的合法權(quán)益，請求法院判決解除原告與被告于2014年簽訂的XBDGCN-20號《商品房購銷合同》，由二被告賠償原告利息損失8806.41元、可得利益損失30625.59元、返還購房款155006元，共計194438元，本案訴訟費由被告承擔。

被告某公司、某公司馬關分公司辯稱：1．本案爭議的《商品房購銷合同》系合同雙方在平等、自愿的基礎上簽訂，合法有效，依法應當受到法律保護。我公司在馬關開發(fā)建設XX廣場，對外銷售房屋，原告到售房部了解情況后，決定向我公司購買商鋪。雙方于2014年4月18日簽訂XBDGCN-20號《商品房購銷合同》，該合同系簽約雙方在平等自愿基礎上達成的合意，是雙方真實的意思表示，合同內(nèi)容符合法律規(guī)定。根據(jù)合同法規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效，依法應當受到法律保護。2．原告以無法實現(xiàn)合同目的為由要求解除《商品房購銷合同》，無事實及法律依據(jù)。簽訂合同的根本目的在于買賣商品房，即賣方交付房屋，買房支付對價。我公司與原告簽訂《商品房購銷合同》，原告的合同目的是取得該合同約定的房屋，公司的合同目的是銷售房屋，獲得報酬。合同簽訂后，公司已經(jīng)按約定將該房屋交付給原告?，F(xiàn)原告主張合同目的無法實現(xiàn)，明顯與事實不符。3．原告將得到商鋪后能夠獲得多少租賃收益作為解除《商品房購銷合同》的依據(jù)是荒謬的。原告依據(jù)《商品房購銷合同》取得房屋后，依法擁有對該房占有、使用、收益、處分的權(quán)利，原告有自己經(jīng)營該商鋪或者將該商鋪交給別人經(jīng)營的自由選擇權(quán)，為了發(fā)揮整體經(jīng)營、統(tǒng)一管理的優(yōu)勢，原告同意將購買的商鋪委托文山市XX商貿(mào)有限公司經(jīng)營。為此，訂立了《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，協(xié)議就經(jīng)營模式、租金等進行了約定，這個管理協(xié)議同樣是協(xié)商后的結(jié)果，協(xié)議中無任何違背法律強制性規(guī)定的條款，而且委托經(jīng)營管理是《商品房購銷合同》以外的另一個法律關系，用另一法律關系中可能實現(xiàn)的經(jīng)濟價值來否定《商品房購銷合同》的合法性是錯誤的。綜上，《商品房購銷合同》合法有效，應受法律保護，我公司已經(jīng)按合同約定交付房屋，原告以將來可能收到的租金多少為由要求解除《商品房購銷合同》無事實及法律依據(jù)。從原告與被告簽訂合同的時間及原告起訴的時間來看，已經(jīng)超出了法律規(guī)定的1年除斥期限，懇請法院在查明事實的基礎上，依法駁回原告的訴訟請求。

綜合雙方訴辯主張，本院確定本案爭議焦點為：1．原告認為被告私自將商鋪投資計劃單約定的由被告經(jīng)營管理商鋪期限15年變更為5年是否屬實。2．對原告的訴訟請求應否支持。3．原告要求解除雙方簽訂《商品房購銷合同》的起訴時間是否在法定除斥期限1年內(nèi)。

針對爭議焦點，原告韓某某、張某向本院提供以下證據(jù)：

1．原告的《居民身份證》（復印件）、《內(nèi)資企業(yè)登記基本情況表》（復印件）各1份，以此證明原告的身份信息及被告工商登記的基本信息，投資協(xié)議中名義受托經(jīng)營管理人文山市XX商貿(mào)有限公司法定代表人為易某某。

2．《宣傳資料》（復印件）、《商鋪投資計劃單》（復印件）、《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》（復印件）、《商品房購銷合同》（復印件）各1份，以此證明被告承諾包租15年，按照這一承諾擬定了具體的租金收入，簽訂了委托經(jīng)營管理協(xié)議和商品房購銷合同。

3．《首付款收據(jù)》（復印件）2張、《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》（復印件）1份、《付款發(fā)票》（復印件）2張、《中國建設銀行個人貸款對賬單》（復印件）1份，以此證明原告支付了首付款，通過貸款付清了商鋪款，原告至2015年10月共支付利息8806.41元，發(fā)票的開票人是易某某。

4．光盤2張（錄音錄像）、短信記錄，以此證明原告要求被告直接作為當事人或者保證人，將委托經(jīng)營管理協(xié)議第三條的期限更改為15年，至2028年12月30日止，被告通過短信的方式表示了拒絕。

經(jīng)質(zhì)證，二被告對原告提供的第1號證據(jù)的真實性無異議，對涉及某公司的內(nèi)容無異議，對涉及到文山市XX商貿(mào)有限公司的情況，其認為該公司是獨立的法人，無該公司的委托，對其登記的情況不清楚。對第2號證據(jù)中《宣傳資料》，該證據(jù)上載明的是一種投資計劃，是否可以產(chǎn)生收益不確定，不是明確無誤的收益，屬于要約邀請，不屬于要約?！渡啼佂顿Y計劃單》系復印件，對真實性不予認可，計劃單屬于要約邀請，不屬于要約?！禭X廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》涉及案外人，《商品房購銷合同》恰好證明了合同簽訂的時間到起訴之日已經(jīng)超過一年的除斥期間。對第3號證據(jù)的真實性無異議。對第4號證據(jù)的光盤2張（錄音錄像）的真實性沒有辦法核實，僅就內(nèi)容來看，系原告與委托管理協(xié)議的第三方易某某的通話記錄，易某某不是本案的當事人，真實性無法核實；短信內(nèi)容予以認可，因合同是有效的，所以被告拒絕更改。

針對爭議焦點，被告某公司、某公司馬關分公司向本院提供以下證據(jù)：

1．合同編號為XBDGCN-20號《商品房購銷合同》（復印件）1份，以此證明該合同系原、被告雙方在平等自愿的基礎上簽訂，并經(jīng)馬關縣房地產(chǎn)管理所備案，合法有效，應受法律保護。

2．《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》（復印件）1份，以此證明為發(fā)揮整體經(jīng)營、統(tǒng)一管理的優(yōu)勢，原告將從被告公司購買的商鋪委托給案外人文山市XX商貿(mào)有限公司經(jīng)營。依據(jù)該協(xié)議能夠產(chǎn)生多少租金收益是另一個法律關系，不能作為解除商品房購銷合同的依據(jù)。

3．《首付款收據(jù)》（復印件）2張，以此證明為讓原告享受實惠，同時緩解文山市XX商貿(mào)有限公司的經(jīng)營壓力，被告讓利給原告，少收取原告65720元首付款，作為第1年至第5年的房租給予原告，為原告的利益被告作了極大的讓步。

經(jīng)質(zhì)證，原告對二被告提供的證據(jù)原件部分的真實性予以認可，對第1號證據(jù)中合同超除斥期間的觀點不予認可；對第2號證據(jù)證明委托給案外人文山市XX商貿(mào)有限公司經(jīng)營的觀點不認可，易某某是被告公司的員工，具體承擔義務的是被告，該組證據(jù)不能證明被告的觀點。對第3號證據(jù)證明了被告公司自己出錢付首付的事實，對享受實惠不予認可。

經(jīng)庭審，舉證、質(zhì)證，本院認為：原告提供的第1號證據(jù)真實、合法，能夠證明原、被告及文山市XX商貿(mào)有限公司基本情況；雖原告起訴未將文山市XX商貿(mào)有限公司列為當事人，但結(jié)合原告的訴訟主張事由，本院認為文山市XX商貿(mào)有限公司作為受托經(jīng)營管理商鋪的承租方，其與原、被告有利害關系，故其登記信息表與本案具有關聯(lián)性，綜上本院對原告提供的第1號證據(jù)予以采信，對證明事實予以確認。原告提供的第2號證據(jù)中的《商品房購銷合同》、《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》及第3號證據(jù)中的《首付款收據(jù)》與二被告提供的第1、2、3號證據(jù)為同一證據(jù)，雖原告提供的第2號證據(jù)中的《商鋪投資計劃單》為復印件，但其載明的內(nèi)容與原、被告提供的《商品房購銷合同》、《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》、《首付款收據(jù)》等證據(jù)的相關內(nèi)容相互印證，故該證據(jù)客觀真實；結(jié)合原、被告各方的訴辯主張及其質(zhì)證意見，經(jīng)審查上述證據(jù)真實、合法，且其內(nèi)容相互印證，形成證據(jù)鏈，能夠證明的主要事實為：被告通過“投資6大優(yōu)勢”等資料就擬出售的位于馬關縣XX街XX廣場產(chǎn)權(quán)式商鋪進行宣傳，鑒于該宣傳資料載明“首付只要4.3萬元，每年收租金18000元，包租15年”等內(nèi)容，于是原告就擬購買、包租馬關縣XX街XX廣場第二層N-20號產(chǎn)權(quán)式商鋪（面積為19.68平方米）的事宜與被告協(xié)商，被告出具《商鋪投資計劃單》，承諾：該商鋪總價為194438元，其中首付為97438元，貸款為97000元，前5年租金65720元，實際首付為31718元，第6、7年租金為31110元，第8、9年租金為38888元，第10、11年租金為46665元，第12、13年租金為54443元，第14、15年租金為62220元等。據(jù)此，原告于2014年3月6日和3月8日共支付被告某公司馬關分公司N-20號產(chǎn)權(quán)式商鋪實際首付款31718元，4月18日原告與被告某公司馬關分公司補簽XBDGCN-20號《商品房購銷合同》，6月1日原告（乙方）就其購買的商鋪委托經(jīng)營管理事宜與被告某公司馬關分公司（甲方）、文山市XX商貿(mào)有限公司（丙方）簽訂《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，將其購買的商鋪委托文山市XX商貿(mào)有限公司經(jīng)營管理，約定：委托經(jīng)營管理期限為5年（2013年12月31日起至2018年12月30日止），該5年為免費市場預熱期，委托經(jīng)營期屆滿，丙方繼續(xù)經(jīng)營使用該產(chǎn)權(quán)式商鋪，第6、7年租金為31110元，第8、9年租金為38888元，第10、11年租金為46665元，第12、13年租金為54443元，第14、15年租金為62220元等。同年7月11日原告向中國建設銀行股份有限公司馬關支行辦理按揭貸款97000元支付被告某公司馬關分公司的剩余商鋪款等事實。綜上，本院對該證據(jù)予以采信，對證明事實予以確認。原告提供的第4號證據(jù)中的光盤，因被告對其真實性不認可，原告未提供其他證據(jù)予以印證，根據(jù)該光盤顯示的內(nèi)容，本院不能確認其真實性、合法性，故本院對該證據(jù)不予采信；對短信記錄，因被告無異議，其內(nèi)容能夠證明2015年5月21日購買XX廣場商鋪的業(yè)主接到被告公司人員的短信，要求繼續(xù)履行原協(xié)議不再做修改等事實，本院對該證據(jù)予以采信，對證明事實予以確認。

通過庭審，舉證、質(zhì)證和認證，本院確認本案法律事實如下：

被告某公司與被告某公司馬關分公司系總公司與分公司的關系。被告通過“投資6大優(yōu)勢”等資料就擬出售的位于馬關縣XX街XX廣場產(chǎn)權(quán)式商鋪進行宣傳，鑒于該宣傳資料載明“首付只要4.3萬元，每年收租金18000元，包租15年”等內(nèi)容，于是原告就擬購買、包租經(jīng)營馬關縣XX街XX廣場第二層N-20號產(chǎn)權(quán)式商鋪（面積為19.68平方米）等事宜與被告協(xié)商，被告出具《商鋪投資計劃單》承諾，該商鋪總價為194438元，其中首付為97438元，貸款為97000元，前5年租金65720元，實際首付為31718元，第6、7年租金為31110元，第8、9年租金為38888元，第10、11年租金為46665元，第12、13年租金為54443元，第14、15年租金為62220元等。據(jù)此，原告于2014年3月6日和3月8日共支付被告某公司馬關分公司N-20號產(chǎn)權(quán)式商鋪實際首付款31718元，4月18日原告與被告某公司馬關分公司補簽XBDGCN-20號《商品房購銷合同》，6月1日原告（乙方）就其購買的商鋪委托經(jīng)營管理事宜與被告某公司馬關分公司（甲方）、文山市XX商貿(mào)有限公司（丙方）簽訂《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，將其購買的商鋪委托文山市XX商貿(mào)有限公司經(jīng)營管理，約定：經(jīng)營管理期限為5年（2013年12月31日起至2018年12月30日止），該5年為免費市場預熱期，委托經(jīng)營期屆滿，丙方繼續(xù)經(jīng)營使用該產(chǎn)權(quán)式商鋪，第6、7年租金為31110元，第8、9年租金為38888元，第10、11年租金為46665元，第12、13年租金為54443元，第14、15年租金為62220元等。同年7月11日原告向中國建設銀行股份有限公司馬關支行辦理按揭貸款97000元支付被告某公司馬關分公司的剩余商鋪款。2015年5月21日，被告向原告回復短信，明確表示對《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》約定經(jīng)營管理期限5年不予修改，要求繼續(xù)履行原協(xié)議。現(xiàn)原告以二被告未按照商鋪投資計劃單履行合同義務，私自改變投資期限致使其合同目的無法實現(xiàn)為由，訴至法院，要求法院判決解除原告與被告2014年簽訂的XBDGCN-20號《商品房購銷合同》，由被告賠償原告利息損失8806.41元、可得利益損失30625.59元、返還購房款155006元，共計194438元，本案訴訟費由被告承擔。

本院認為：原告韓某某、張某與被告某公司馬關分公司在締結(jié)《商品房購銷合同》過程中，被告向原告出具《商鋪投資計劃單》，鑒于其載明的內(nèi)容具體確定，并對原、被告雙方訂立商品房購銷合同有重大影響，雖該內(nèi)容未載入《商品房購銷合同》，但根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，該部分內(nèi)容應當視為《商品房購銷合同》內(nèi)容。綜上，本院確認雙方簽訂的《商品房銷售合同》的內(nèi)容應為：被告將位于馬關縣XX街XX廣場第二層N-20號產(chǎn)權(quán)式商鋪（面積為19.68平方米）出售給原告，商鋪價款為194438元，付款方式由原告首付97438元，扣減商鋪前5年租金65720元，原告于2014年3月6日和3月8日共實際支付首付款為31718元，剩余97000元由原告采取銀行按揭貸款方式支付；原告將其商鋪經(jīng)營管理權(quán)租給被告行使，期限為15年，由被告支付原告相應的租金，其中前5年租金65720元，第6、7年租金為31110元，第8、9年租金為38888元，第10、11年租金為46665元，第12、13年租金為54443元，第14、15年租金為62220元等內(nèi)容。該協(xié)議的內(nèi)容系原、被告雙方真實意思的表示，且不違反我國法律、行政法規(guī)強制性的規(guī)定，故原、被告所簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，應受我國法律的保護，原告應按照約定支付被告商鋪價款，被告應當按照約定承租該商鋪經(jīng)營管理15年并按照約定支付原告相應的租金。庭審中查明，該協(xié)議生效后，原告按照約定支付被告價款194438元，被告經(jīng)原告授權(quán)（同意）將本應由其經(jīng)營管理的商鋪變更轉(zhuǎn)給文山市XX商貿(mào)有限公司具體使用，并簽訂《XX廣場商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議》，該協(xié)議約定的內(nèi)容是對《商品房購銷合同》約定被告經(jīng)營管理商鋪方式的變更，即由被告直接經(jīng)營管理商鋪經(jīng)原告授權(quán)（同意）變更為第三人文山市XX商貿(mào)有限公司經(jīng)營管理商鋪，而不是對經(jīng)營管理期限的變更（即由15年變更為5年），故文山市XX商貿(mào)有限公司在合同期限屆滿后若不愿繼續(xù)履行合同，原告可依照《商品房購銷合同》的約定要求被告繼續(xù)履行剩余的10年商鋪經(jīng)營管理權(quán)，并按約定支付相應的租金。綜上，本院認為被告沒有變更經(jīng)營管理期限，原告的訴訟請求于事實、法律無據(jù)，依法應予駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十四條、第十五條、第四十一條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第三條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告韓某某、張某的訴訟請求。

案件受理費2090元，由原告韓某某、張某承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于文山壯族苗族自治州中級人民法院。

審　判　長　　陳　露

審　判　員　　周洪娟

人民陪審員　　盧永金

二〇一五年十一月十六日

書　記　員　　劉順杰

商品房銷售合同糾紛