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山東省威海市中級人民法院

民事判決書

（2014）威民一終字第767號

上訴人（原審原告、反訴被告）姜某某。

委托代理人王元宗，山東成山海天律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）曲某某。

被上訴人（原審被告、反訴原告）李某某。

二被上訴人之共同委托代理人董先蕾，山東凌云志律師事務所律師。

上訴人姜某某因農村房屋買賣合同糾紛一案，不服榮成市人民法院（2013）榮民初字第226號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。

原審法院查明，二被告系夫妻。被告李某某原系榮成市崖頭街道辦事處馬家莊村（以下簡稱馬家莊村）村民，在該村擁有兩層樓房一套，原告系城鎮(zhèn)居民。2005年9月20日，被告曲某某與原告簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定被告曲某某將其位于馬家莊村的兩層樓房一套轉讓給原告，購房款為230000元。如有違約需支付對方違約金100000元。同年9月24日，原、被告另簽訂協(xié)議書一份，約定原告于協(xié)議簽訂當日一次性付清購房款，被告于當日交付房屋。后原、被告分別向對方交付了購房款和房屋，原告對涉案房屋進行了裝潢和修繕并居住使用至今。2011年4月27日，二被告以原告系城鎮(zhèn)居民，雙方買賣農村宅基地房屋違反法律規(guī)定為由訴至原審法院，要求確認原、被告的房屋買賣合同無效。同年9月23日，原審法院作出（2011）榮崖民初字第272號民事判決，確認原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并判令原告于判決生效后三十日內將訴爭房屋返還給被告，被告于判決生效后三十日內將購房款230000元返還給原告。原、被告分別于同年10月14日、11月4日簽收上述民事判決書，現(xiàn)該判決已生效并進入強制執(zhí)行?，F(xiàn)原、被告因房屋增值補償事宜協(xié)商不成，原告于2013年3月25日訴至原審法院，請求判令被告按銀行同期貸款利率償付購房款230000元自2005年10月至退還購房款之日止的利息；償付房屋裝修費用150000元、違約金100000元、房屋增值補償款2918l9.84元｛［（133．4㎡＋82．36㎡）×2800元／㎡-230000元］×78％｝及擔保費5000元。被告提起反訴，要求原告支付自2005年10月1日至返還房屋之日止的房屋租金100000元。

原審法院認為，依照我國法律規(guī)定，合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，原告戶籍不在馬家莊村，未取得該村村民資格，依法不能享受該村宅基地使用權，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議經(jīng)生效民事判決確認無效，當事人對此均負有過錯，應當各自承擔相應的責任。原告自2005年9月20日購買房屋后居住至今，到被告于2011年4月27日提起訴訟，原告已居住使用房屋5年多?，F(xiàn)合同無效，被告對因此給原告造成的房屋增值損失應予賠償，考慮到原、被告對造成合同無效的結果均有過錯，結合本案案情，房屋增值補償款應按房款差價的65％計算為宜。房屋現(xiàn)有價值經(jīng)榮成市價格認證中心鑒定為560976元，原告對鑒定報告有異議，未提交相關證據(jù)予以證實，對其主張，證據(jù)不足，不予采信。

原告主張被告應支付裝潢修繕費用，因鑒定機構以拆遷置換價格計算房屋現(xiàn)有價值，而拆遷置換價格系對房屋的一次性綜合補償，包含了裝潢修繕的價值。故對原告該主張，理由不當，不予支持。原告主張被告償付房款利息，因導致房屋買賣無效，雙方均有過錯，故在法院判決確認無效之前，雙方各自的損失應各自負擔。生效判決確認合同無效之后，被告未在規(guī)定的時間內返還房款，產生的利息損失應在執(zhí)行案件中一并處理。故原告該主張，不予支持。原告主張被告應支付違約金1O0000元，雙方房屋買賣協(xié)議無效系因違反國家相關法律規(guī)定，而非被告的違約行為，故原告該主張，理由不當，不予支持。擔保費5000元系原告為其個人訴訟支出，原告主張被告償付擔保費，于法無據(jù)，不予支持。被告反訴主張原告支付自2005年10月1日至房屋返還之日的房屋租金100000元，在訴爭房屋被本院確認返還之前，因導致合同無效，雙方均有過錯，各自的損失應各自承擔，故被告主張原告支付之前的房屋租金，不予支持。房屋買賣合同被法院確認無效后，原告未在履行期內返還房屋，被告已申請強制執(zhí)行，故被告應在執(zhí)行案件中就原告逾期履行給其造成的房租損失一并處理。

上訴人姜某某不服原審法院判決，向本院提起上訴稱，雙方簽訂的涉案房屋買賣合同應屬有效合同；涉案房屋并未列入拆遷范圍，原審鑒定機構按照拆遷價格確定房屋價值有誤，該鑒定意見認定的房屋價值過低，且鑒定范圍僅限于房權證及土地使用權證載明的面積，而實際上按照拆遷慣例，涉案房屋實際占地面積遠大于上述證件載明的面積，故補償數(shù)額應當按照實際占地面積進行計算；購房款利息及上訴人的裝修費用均系上訴人因被上訴人的違約行為產生的合理損失，應由被上訴人予以賠償；原審確定的賠償比例過低，應以上訴人賠償被上訴78%損失為宜。綜上，請求撤銷原判，依法改判。

經(jīng)查明，馬家莊村出臺的《崖頭街道馬家莊社區(qū)拆遷改造安置辦法》第四條規(guī)定，民房置換安置樓房面積確定，以被拆遷人檔案登記的《集體土地建設使用證》（沒有集體土地建設使用證的參照農村居民住宅建設用地申請書）和《房屋所有權證》為依據(jù)，結合評估機構實地丈量數(shù)據(jù)確定安置面積：1、安置面積=合法的建筑面積＋獎勵補助面積；2、合法的建筑面積指宅基地內層高在2.2米以上的非簡易結構建筑物的面積；3、獎勵補助面積以檔案登記的《集體土地建設使用證》和實際測繪面積為依據(jù)所批準的占地面積減去合法建筑面積的差額（院內外任何附屬物另行補償）；4、安置面積包括安置樓房建筑面積加上儲藏室建筑面積（儲藏室面積約為安置樓面積的5%-10%）。該條另規(guī)定，獨體小樓實施置換面積置換時，一層小樓（必須是層高2.2米以上）參照民房置換樓房方式置換；二層以上實行一平房置換一平方的方式置換。戶口不在本村的外來被拆遷戶，每戶交納二萬元基礎設施費后房屋面積按100%折算安置樓房面積，不享受村民的所有福利待遇。

本院二審查明的其他事實與原審法院查明的事實一致。

本院認為，上訴人與被上訴人之間的房屋買賣合同經(jīng)生效判決認定為無效，雙方對此均存在締約過失，應當按照過錯責任賠償對方因合同無效而導致的損失。被上訴人主張其存在房屋增值利益損失并申請對此進行鑒定，榮成市價格認證中心對房屋價值進行了鑒定并出具評估報告，上訴人主張該報告載明的房屋價值過低，對此未能提供有效反駁證據(jù)證實。同時，上訴人未提供證據(jù)證明原審鑒定意見存在鑒定程序及實體違法之處，故本院認定原審鑒定意見合法有據(jù)，應當作為有效證據(jù)予以采納，原審法院據(jù)此確認涉案房屋的價值并無不當。雖然該鑒定機構根據(jù)上訴人之申請對涉案房屋的裝修價值作出認定，但馬家莊村已經(jīng)出臺拆遷方案，全村整體列入拆遷規(guī)劃，根據(jù)拆遷方案關于補償標準的規(guī)定，涉案房屋按照其產權證載明的建筑面積加上合法占用的補償面積，按照2600元／平方米的標準進行補償，該標準系對房屋的一次性綜合補償，包含了裝修價值，而原審鑒定意見確定的房屋單價標準亦與拆遷方案確定的補償單價一致，故本院認定涉案房屋在列入拆遷計劃后，當事人可預期獲得的拆遷利益即為產權證載明的房屋建筑面積及房屋相應占地等獎勵面積，無論房屋是否裝修及價值多少，拆遷利益均已固定，原審法院根據(jù)鑒定意見確定增值利益與上訴人的預期拆遷利益相符，上訴人主張房屋裝修費用及集體土地使用權證之外其自行占用的面積均應得到補償并作為損失由被上訴人予以賠償，與拆遷方案的規(guī)定相悖，本院不予支持。另外，上訴人對涉案房屋裝修后，其對涉案房屋實際占有使用多年，如房屋被拆遷后，被上訴人也不會獲得相應的裝修利益，上訴人主張被上訴人賠償該部分裝修費用于法相悖，不應予以支持。上訴人訴請被上訴人賠償其購房款之利息，但在雙方的合同確定無效之前，雙方當事人分別以提供房屋和支付購房款等對價方式，獲得了使用房款和房屋的利益，根據(jù)利益對等原則，上訴人所主張的利息系其所獲利益之對價。同時，雙方對合同無效均負有過錯，應各自承擔相應的不利后果，故上訴人之該上訴主張理由不當，本院不予支持。雙方的房屋買賣合同于2011年經(jīng)生效判決確認無效，此時上訴人已實際占用涉案房屋近五年，原審判決根據(jù)雙方的過錯程度，結合誠實信用原則，酌定被上訴人賠償上訴人65%的損失并無不當，本院予以照準。上訴人主張賠償比例應為78%缺乏依據(jù)，本院不予支持。綜上，上訴人的上訴主張理由不當，證據(jù)不足，本院不予支持。原判正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費8277元，由上訴人姜某某負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　于大海

代理審判員　　蔣　濤

代理審判員　　侯善斌

二〇一五年六月十五日

書　記　員　　劉雙雙

合同糾紛  律師