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江蘇省宿遷市宿城區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）宿城民初字第0134號(hào)

原告盛某某。

被告胡某某。

被告高某某。

二被告委托代理人沈萬(wàn)全，江蘇力豪律師事務(wù)所律師。

原告盛某某訴被告胡某某、高某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2015年2月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告盛某某、被告胡某某、高某某及委托代理人沈萬(wàn)全均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)當(dāng)事人確認(rèn)，本院歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、原被告簽訂的房屋租賃合同是否有效；二、二被告是否構(gòu)成違約，原告主張解除租賃合同且不予退還合同約定的保證金21125元有無(wú)依據(jù)；三、原告要求二被告支付欠付的租金（按照合同約定計(jì)算至2015年3月1日）及水電費(fèi)497.1元有無(wú)依據(jù)。

針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，二被告辯稱(chēng)原告在取得涉案房屋所有權(quán)之前被告已經(jīng)承租涉案房屋，但原房屋所有權(quán)人并沒(méi)有將房屋轉(zhuǎn)讓事宜告知被告，本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)通知承租人，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但本案中，二被告在得知涉案房屋已經(jīng)賣(mài)與原告后，已經(jīng)與原告另行簽訂了新的房屋租賃合同，本案房屋租賃合同與二被告所主張的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之間屬于不同的法律關(guān)系，二被告以此為由主張?jiān)桓嬷g租賃合同無(wú)效，本院不予支持。被告另辯稱(chēng)其與原告之間簽訂的房屋租賃合同因沒(méi)有向房屋主管部門(mén)進(jìn)行房屋租賃登記備案而無(wú)效，對(duì)此本院認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。故對(duì)于被告的兩項(xiàng)辯解，本院均不予支持，本院確認(rèn)原被告之間簽訂的房屋租賃合同合法有效。

針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。本案中原告與被告之間簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。二被告在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之前明確表示不再履行合同，該行為已經(jīng)構(gòu)成違約，原告行使合同解除權(quán)符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。對(duì)于房屋租賃合同的解除時(shí)間，本院認(rèn)為，根據(jù)原被告雙方的陳述，二被告在2014年8月30日已經(jīng)明確以自己行為表示不再履行合同，并于2014年9月3日向原告進(jìn)行告知，原告雖認(rèn)可在2014年9月3日收到二被告解除合同的通知，但雙方因解除合同后對(duì)于履約保證金的返還與否未能協(xié)商一致，故被告主張雙方之間的租賃合同關(guān)系已經(jīng)于2014年8月30日解除，本院不予采信。根據(jù)原告的陳述，其已經(jīng)于2014年10月13日通過(guò)短信通知二被告解除合同并辦理相關(guān)的解除手續(xù)，原告的此種行為視為是已經(jīng)行使了合同的單方解除權(quán)，符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持，故原被告之間的房屋租賃合同自2014年10月13日解除。對(duì)于雙方爭(zhēng)議的21125元，根據(jù)租賃合同第五條明確約定該款為履約保證金，即被告為保證租賃合同的順利履行而向原告支付的保證金，該保證金性質(zhì)上屬于履約定金，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，二被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，原告主張不予退還被告繳納的21125元履約保證金，符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。

對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，根據(jù)原告提供的短信可以認(rèn)定原被告雙方的房屋租賃合同自2014年10月13日已經(jīng)解除。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失，故本案中原告自行使合同解除權(quán)后即可自行取回涉案房屋，但原告一直到2014年12月29日才自行打開(kāi)涉案房屋并進(jìn)行對(duì)外招租，本院認(rèn)為，本案中因二被告違約，原告作為守約方應(yīng)當(dāng)在二被告違約后采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償，故對(duì)于2014年10月13日之后的房屋租金，原告不得再向二被告繼續(xù)主張。參照原被告簽訂的房屋租賃合同中的關(guān)于租金的約定，對(duì)于自2014年9月1日至2014年10月13日之間的房屋租金為10909元，以及雙方合同中約定的兩個(gè)月免租期租金15433元，共計(jì)26342元，應(yīng)由二被告承擔(dān)。對(duì)于水電費(fèi)及復(fù)電費(fèi)共計(jì)497.1元系發(fā)生在二被告租賃使用房屋期限內(nèi)，亦應(yīng)由二被告承擔(dān)。綜上，二被告應(yīng)支付原告26839.1元。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百一十五條、第一百一十九條、第二百一十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、第二十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原被告之間的房屋租賃合同于2014年10月13日解除；

二、被告胡某某、高某某應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付原告盛某某房屋租金26342元、水電費(fèi)及復(fù)電費(fèi)497.1元，合計(jì)26839.1元；

三、被告胡某某、高某某繳納的履約保證金21125元?dú)w原告盛某某所有；

四、駁回原告盛某某的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1716元，減半收取858元，由被告胡某某、高某某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省宿遷市中級(jí)人民法院，同時(shí)向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)（開(kāi)戶(hù)行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行宿城支行，賬號(hào)：460101040004680）預(yù)交上訴案件受理費(fèi)1716元。

代理審判員　　丁愛(ài)華

二〇一五年三月三十日

書(shū)　記　員　　范皓月

合同糾紛  律師