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遼寧省大連市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）大民二終字第00732號(hào)

上訴人（原審原告）：孫某某，無(wú)職業(yè)。

委托代理人：王齊，北京市天元律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李然，北京市天元律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：大連某某置業(yè)有限公司，住所地大連市沙河口區(qū)某某路某某號(hào)。

法定代表人：戚某某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：楊某某，該公司職員。

委托代理人：劉亞棟，遼寧李冬艷律師事務(wù)所律師。

原審原告孫某某與原審被告大連某某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某某公司”）商品房銷售合同糾紛一案，大連市沙河口區(qū)人民法院于2015年2月2日作出（2015）沙民初字第550號(hào)民事判決，孫某某不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年4月21日公開開庭審理了本案。上訴人孫某某及其委托代理人王齊、李然，被上訴人某某公司的委托代理人楊某某、劉亞棟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是孫某某是否有權(quán)解除其與某某公司簽訂的商品房買賣合同。關(guān)于孫某某提出某某公司在未履行規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更手續(xù)的情況下對(duì)案涉小區(qū)房屋的主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆改、分割，影響買受人所購(gòu)房屋質(zhì)量和使用功能一節(jié)，本院認(rèn)為，案涉商品房買賣合同第十條約定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書面通知買受人。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。大連市建委在民心網(wǎng)回復(fù)意見顯示，2014年9月，案涉小區(qū)在沒有辦理相關(guān)手續(xù)的情況下擅自將部分兩梯三戶的原有戶型改為兩梯五戶。某某公司雖對(duì)其拆改事實(shí)不認(rèn)可，但未提供有力反駁證據(jù)，且亦無(wú)法向法庭提供房屋拆改經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計(jì)單位通過的任何證據(jù)。據(jù)此，可以認(rèn)定嘉勝公司未經(jīng)規(guī)劃部門審批或設(shè)計(jì)部門同意對(duì)案涉小區(qū)房屋進(jìn)行了拆改。但孫某某能否以此為由主張解除雙方買賣合同，本院認(rèn)為，孫某某是在查看現(xiàn)房后購(gòu)買的房屋，所購(gòu)房屋與其驗(yàn)房時(shí)看到的房屋一致，結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向并未發(fā)生改變；至于某某公司對(duì)案涉小區(qū)內(nèi)的其他房屋進(jìn)行拆改，是否影響到孫某某所購(gòu)房屋的質(zhì)量或使用功能，僅憑孫某某提供的若干照片難以證明。況且，根據(jù)大連市建委在民心網(wǎng)回復(fù)意見可知，相關(guān)部門已責(zé)令某某公司將改建部分恢復(fù)原狀，并告知質(zhì)監(jiān)站在該項(xiàng)目沒有整改完畢之前不予辦理竣工驗(yàn)收備案表。而案涉房屋已于2014年11月25日取得竣工驗(yàn)收備案表。在孫某某提供的照片等尚不足以推翻竣工驗(yàn)收備案表有關(guān)內(nèi)容的情況下，不應(yīng)認(rèn)定某某公司拆改小區(qū)內(nèi)其他房屋的行為已影響到孫某某所購(gòu)房屋的質(zhì)量和使用功能。故孫某某以某某公司拆改案涉小區(qū)其他房屋影響其所購(gòu)房屋質(zhì)量或使用功能為由主張解除合同，證據(jù)不足，本院不予支持。

關(guān)于孫某某以案涉房屋至今未辦理房屋所有權(quán)證為由主張解除買賣合同一節(jié)，本院認(rèn)為，案涉商品房買賣合同第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意期限屆滿后，出賣人仍不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的，在此以后出賣人按日向買受人支付已付房款十萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)要求解除合同和賠償損失，非因出賣人的責(zé)任造成權(quán)屬登記逾期的，免除出賣人的逾期責(zé)任。根據(jù)該約定可知，買受人在商品房交付后的360日期限屆滿后再經(jīng)過一年，才有權(quán)因出賣人原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記要求解除合同和賠償損失。案涉房屋于2013年8月23日交付，故即便房屋至今無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證，孫某某也應(yīng)當(dāng)自2015年8月18日起才有權(quán)要求解除雙方合同和賠償損失。現(xiàn)孫某某以房屋無(wú)法辦理所有權(quán)登記為由主張解除合同并賠償損失，與雙方約定不符，亦無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。至于孫某某提及的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條之規(guī)定，應(yīng)系在合同雙方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)辦理期限未作約定時(shí)適用，而案涉合同第十五條已對(duì)辦證期限進(jìn)行了明確約定，應(yīng)以雙方約定為準(zhǔn)，故本案不應(yīng)適用該規(guī)定。

關(guān)于孫某某提出的案涉房屋使用臨時(shí)用電、供水供暖不能達(dá)到正常要求、無(wú)法正常供氣、電梯存在重大安全隱患等問題，本院認(rèn)為，對(duì)案涉房屋尚未供氣雙方并無(wú)異議；孫某某提供的證人證言、民心網(wǎng)有關(guān)投訴內(nèi)容顯示，案涉房屋存在停水、停電及電梯運(yùn)行不穩(wěn)等情形。這些問題導(dǎo)致住戶生活的不便應(yīng)屬必然，但其是否足以導(dǎo)致買受人無(wú)法正常生活進(jìn)而影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)有證據(jù)尚不足以證明。何況，根據(jù)案涉商品房買賣合同第十三條有關(guān)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和第十四條關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運(yùn)行的有關(guān)約定可知，即便案涉房屋存在未依約供電、供水、供暖及電梯運(yùn)行不穩(wěn)等情形，亦應(yīng)由某某公司繼續(xù)完善，而非解除合同。鑒于此，孫某某以供水、供電、供暖、供氣及電梯存在的有關(guān)問題為由主張解除雙方合同，依據(jù)不足，本院不予支持。

關(guān)于孫某某提出某某公司交付房屋時(shí)未竣工驗(yàn)收合格一節(jié)，本院認(rèn)為，案涉商品房買賣合同約定，某某公司應(yīng)當(dāng)在2013年10月30日前將經(jīng)出賣人驗(yàn)收合格的房屋交付給孫某某。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定可知，“經(jīng)出賣人驗(yàn)收合格”應(yīng)是經(jīng)建設(shè)單位組織的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方驗(yàn)收，并形成工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。本案審理中，某某公司已經(jīng)提供案涉工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理于2012年5月3日分別出具的設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、工程竣工報(bào)告以及建設(shè)單位同日形成的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，證明案涉工程于2012年5月3日經(jīng)建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收合格。對(duì)此，孫某某提出工程驗(yàn)收還應(yīng)由有關(guān)公共服務(wù)部門參與竣工驗(yàn)收，且上述報(bào)告無(wú)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及建設(shè)主管部門對(duì)驗(yàn)收備案的確認(rèn)應(yīng)不予認(rèn)可的觀點(diǎn)，本院認(rèn)為，有關(guān)公共服務(wù)部門參與竣工驗(yàn)收和驗(yàn)收備案確認(rèn)，與合同約定的經(jīng)建設(shè)單位驗(yàn)收合格不符，且驗(yàn)收備案的確認(rèn)只是建設(shè)行政主管部門履行行政職能的體現(xiàn)，工程竣工驗(yàn)收合格與否與備案行為并無(wú)直接聯(lián)系；況且，案涉工程已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收備案表，故孫某某該項(xiàng)觀點(diǎn)，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。至于孫某某提出某某公司提交的上述報(bào)告未附有建筑工程許可證、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見以及供水單位、供熱單位、供氣單位的驗(yàn)收合格文件等資料一節(jié)，本院認(rèn)為，孫某某提及的文件資料是工程辦理竣工驗(yàn)收備案所需提交的有關(guān)資料，應(yīng)由負(fù)責(zé)辦理竣工驗(yàn)收備案的行政主管部門負(fù)責(zé)審查。故孫某某以某某公司提供的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告未附辦理竣工驗(yàn)收備案所需材料為由主張?jiān)摴こ炭⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告不符合法律規(guī)定，依據(jù)不足，本院不予支持。關(guān)于某某公司提交的上述報(bào)告由設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位和建設(shè)單位同日出具，并不違反有關(guān)規(guī)定，孫某某以上述報(bào)告同日出具為由主張工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告不具有真實(shí)性和合法性，依據(jù)不足，本院不予支持。至于孫某某提出上述報(bào)告形成于某某公司對(duì)案涉房屋拆改之前，與本案訴爭(zhēng)事實(shí)無(wú)關(guān)的觀點(diǎn)，本院認(rèn)為，上述報(bào)告均形成于某某公司向?qū)O某某交付房屋之前，系用于證明房屋交付時(shí)已經(jīng)竣工驗(yàn)收，而非用以證明某某公司在對(duì)案涉小區(qū)其他房屋拆改后房屋是否驗(yàn)收合格。至于孫某某提出某某公司提交上述報(bào)告已過法定舉證期限、不應(yīng)采信一節(jié)，本院認(rèn)為，某某公司是應(yīng)法庭調(diào)查的需要而提交的上述報(bào)告，不屬于故意或者重大過失逾期提交的證據(jù)材料，且與本案事實(shí)有關(guān)，孫某某以上述報(bào)告不屬于新證據(jù)為由主張不予采信該證據(jù)，依據(jù)不足，本院不予支持。綜上分析，某某公司提供的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的效力應(yīng)予確認(rèn)。案涉房屋于2012年5月3日驗(yàn)收合格，于2013年8月23日交付，即房屋交付時(shí)已經(jīng)建設(shè)單位驗(yàn)收合格，孫某某主張房屋交付時(shí)未經(jīng)驗(yàn)收合格與事實(shí)不符，其以此為由解除合同，本院不予支持。

至于孫某某提出的某某公司違規(guī)超建、占用人防工程等配套公建進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)一節(jié)，本院認(rèn)為，雙方合同并未將某某公司違規(guī)超建、占用人防工程等作為解除合同條件進(jìn)行約定，即便存在這些事實(shí)，亦不足以對(duì)孫某某占有使用案涉房屋產(chǎn)生根本性的影響。故孫某某以此主張解除雙方合同，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)28，850元（上訴人預(yù)交），由上訴人孫某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　侯學(xué)枝

審　判　員　　丁大勇

代理審判員　　劉冬艷

二〇一五年五月二十五日

書　記　員　　耿　艷

合同糾紛  律師