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廣東省中山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）中中法民一終字第1379號(hào)

上訴人（原審被告）：廣東某某集團(tuán)股份有限公司，住所地廣東省中山市。

法定代表人：溫某某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：李某某，該公司法務(wù)部總監(jiān)。

被上訴人（原審原告）：陳某某，女，某年某月某日出生，漢族，住廣州市，現(xiàn)住廣東省中山市。

委托代理人：朱志強(qiáng)，廣東凱行律師事務(wù)所律師。

委托代理人：曾茜茜，廣東凱行律師事務(wù)所律師。

上訴人廣東某某集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某某公司）因與被上訴人陳某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省中山市第一人民法院（2014）中一法張民一初字第606號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：2010年3月23日，某某公司（出賣(mài)人）與陳某某（買(mǎi)受人）簽訂中山市商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定：買(mǎi)受人向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)坐落于中山市火炬開(kāi)發(fā)區(qū)博愛(ài)七路聚豪園東鉑世紀(jì)（東苑）X幢X房的商品房；總樓價(jià)為390800元，買(mǎi)受人采取銀行按揭方式支付樓款；買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列方式處理：逾期在90日之內(nèi)，在本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之壹的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)90日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的20%向出賣(mài)人支付違約金；買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款的萬(wàn)分之貳的違約金。上述約定中，買(mǎi)受人逾期付款超過(guò)90日，除買(mǎi)受人提出繼續(xù)履行合同并經(jīng)出賣(mài)人書(shū)面同意外，均視為出賣(mài)人提出解除合同，出賣(mài)人已收買(mǎi)受人的定金不予退還，本合同的商品房由出賣(mài)人收回另行處理；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2009年12月31日前將約定的商品房交付給買(mǎi)受人；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后730個(gè)工作日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金。合同還約定了其他事項(xiàng)。

合同簽訂后，陳某某已按合同的約定向某某公司支付了全部的購(gòu)房款。2010年4月2日，雙方簽訂的中山市商品房買(mǎi)賣(mài)合同在中山市房地產(chǎn)交易登記管理所進(jìn)行了登記備案。某某公司于2010年3月23日將上述商品房交付給陳某某。陳某某購(gòu)買(mǎi)的上述商品房的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)至今尚未辦妥。2014年5月30日，陳某某向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：某某公司向陳某某支付逾期辦理房產(chǎn)證書(shū)違約金（計(jì)算方法：以已付購(gòu)房款總額390800元為基數(shù)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)從2013年2月19日起暫計(jì)至2014年5月30日，為29310元）。

原審法院認(rèn)為：本案系商品房預(yù)售合同糾紛。某某公司與陳某某簽訂中山市商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，雙方本應(yīng)按法律法規(guī)和合同約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)合同的約定，某某公司應(yīng)在2009年12月31日前向陳某某交樓（某某公司實(shí)際交樓時(shí)間為2010年3月23日），并在商品房交付使用后730個(gè)工作日內(nèi)即在2012年12月4日前將辦理權(quán)屬登記需要該公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。某某公司未按照合同約定完成辦證義務(wù)，違反法律規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，雙方約定為按已付房?jī)r(jià)款的1%計(jì)算，而對(duì)于陳某某違約時(shí)的違約金則高達(dá)應(yīng)付款的20%；某某公司應(yīng)在2012年12月4日前將辦理權(quán)屬登記需要該公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但時(shí)過(guò)一年多，某某公司仍不能確定辦理房產(chǎn)證的時(shí)間；綜合上述情況，原審法院認(rèn)定，合同約定的逾期辦證違約金過(guò)低，不足以彌補(bǔ)陳某某損失并督促某某公司積極履行合同義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙藯l之規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以增加，增加的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。具體到本案中，對(duì)于逾期辦理房產(chǎn)證導(dǎo)致陳某某的實(shí)際損失數(shù)額，雙方均無(wú)充分證據(jù)予以證明，因而實(shí)際損失難以確定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”的規(guī)定和合同對(duì)等原則，結(jié)合本案的實(shí)際情況，原審法院認(rèn)為宜參照金融機(jī)構(gòu)同期同類(lèi)貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定陳某某的實(shí)際損失數(shù)額。陳某某主張參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，原審法院不予采信。關(guān)于逾期辦證的違約金起算時(shí)間問(wèn)題，陳某某主張從2013年2月19日開(kāi)始計(jì)算，不違反法律規(guī)定，原審法院予以采信，逾期辦證的違約金應(yīng)當(dāng)從2013年2月19日起計(jì)至陳某某起訴之日即2014年5月30日止；對(duì)該日之后的逾期辦證的違約金，陳某某可另行起訴。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙藯l和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：某某公司于原審判決生效之日起七日內(nèi)向陳某某支付逾期辦證的違約金（計(jì)算方法：以390800元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類(lèi)貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)從2013年2月19日起計(jì)至2014年5月30日止）。如果未按原審判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)533元，減半收取為266元，由某某公司負(fù)擔(dān)，某某公司于原審判決生效之日起七日內(nèi)向原審法院繳納。

宣判后，上訴人某某公司不服原審判決，向本院提起上訴稱(chēng)：陳某某于本案中并無(wú)提供證據(jù)證明其損失，故本案應(yīng)依照雙方合同的約定計(jì)算逾期辦證違約金，陳某某請(qǐng)求參照中國(guó)人民銀行逾期貸款利率計(jì)算逾期辦證違約金，理?yè)?jù)不足，法院不應(yīng)予以支持。因此，某某公司請(qǐng)求二審法院判令：撤銷(xiāo)原審判決，變更按雙方合同約定的標(biāo)準(zhǔn)（即房?jī)r(jià)款的1%）計(jì)算逾期辦證違約金。

被上訴人陳某某辯稱(chēng)：一、某某公司并未完成合同主要義務(wù)，嚴(yán)重違約。物權(quán)法規(guī)定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交付標(biāo)的物并不意味著對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，之后還有過(guò)戶(hù)登記問(wèn)題，也只有登記機(jī)關(guān)確認(rèn)并頒發(fā)權(quán)利證書(shū)后才發(fā)生法律意義上的所有權(quán)移轉(zhuǎn)。二、關(guān)于遲延辦產(chǎn)權(quán)證某某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。截止起訴之日，陳某某仍未取得房產(chǎn)證，某某公司已經(jīng)違約長(zhǎng)達(dá)兩年多。如果按照合同約定，不論是違約一天還是十年，還是永久的違約下去，某某公司只需承擔(dān)已付房款1%即3900元的違約金，如此約定顯然不公平，最終也不符合法律的規(guī)定。三、合同約定的違約責(zé)任不對(duì)等，顯失公平。某某公司擬定的格式條款減輕自己的責(zé)任，加重陳某某的責(zé)任，嚴(yán)重違反消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法及合同法的公平原則，依法應(yīng)予以調(diào)整。四、關(guān)于合同約定的違約金過(guò)低，應(yīng)予以增加。陳某某從買(mǎi)房到起訴之日四年多來(lái)實(shí)體權(quán)利未得到任何保障，而造成的損失卻又樁樁可數(shù)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)無(wú)法交易（開(kāi)發(fā)商不允許更名買(mǎi)賣(mài)、無(wú)產(chǎn)權(quán)無(wú)法自主交易）、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證無(wú)法入戶(hù)（孩子由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證無(wú)法入戶(hù)，導(dǎo)致入學(xué)困難、不能辦理本地社保、醫(yī)療報(bào)銷(xiāo)等），陳某某的損失均無(wú)法用金錢(qián)來(lái)具體確定。

本院經(jīng)審理查明：原審法院查明的基本事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：本案為商品房預(yù)售合同糾紛?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”，根據(jù)上述法律規(guī)定，違約金主要是補(bǔ)償性的，但也可以兼具一定的懲罰性。如當(dāng)事人約定的違約金過(guò)低，不足以彌補(bǔ)守約方損失的，或不足以促使違約方繼續(xù)履行其義務(wù)的，經(jīng)一方當(dāng)事人（守約方）提出請(qǐng)求，法院可對(duì)雙方約定的違約金予以調(diào)整。本案中，陳某某與某某公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定某某公司應(yīng)當(dāng)在2009年12月31日前，將經(jīng)單體竣工驗(yàn)收合格的商品房交付陳某某使用，某某公司在商品房交付使用后730個(gè)工作日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由某某公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。合同簽訂后，陳某某依據(jù)雙方合同約定履行了支付購(gòu)房款的義務(wù)，某某公司亦于2010年3月23日將涉案商品房交付給陳某某使用，但至今某某公司亦未能將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使陳某某至今未能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。某某公司的上述行為已構(gòu)成違約。雙方合同約定如因某某公司的責(zé)任，陳某某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，某某公司按已付房?jī)r(jià)款的1%支付違約金，陳某某主張雙方約定的違約金過(guò)低，請(qǐng)求法院調(diào)整至按銀行逾期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。本院認(rèn)為，雖然雙方約定違約金按已付房?jī)r(jià)款的1%計(jì)算，但某某公司至今未能將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使陳某某未能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，不能完全享有涉案房地產(chǎn)收益、處分的權(quán)益，給陳某某造成一定的損失，該損失具有不確定性。且某某公司至今亦尚不能明確其何時(shí)才能履行約定的義務(wù)，即陳某某何時(shí)才能取得涉案房地產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)尚不能確定，若按雙方約定的已付房?jī)r(jià)款的1%為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，而該標(biāo)準(zhǔn)約定的違約金數(shù)額是確定的，將不能更好地促使某某公司履行義務(wù)，不利于陳某某實(shí)現(xiàn)其對(duì)涉案房地產(chǎn)所享有的完整權(quán)益。原審法院結(jié)合本案的實(shí)際情況認(rèn)為宜參照金融機(jī)構(gòu)同期同類(lèi)貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算某某公司應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證違約金并無(wú)明顯不妥，本院對(duì)此予以維持。另外，對(duì)于當(dāng)事人未上訴的其余部分，本院不作審查。

綜上，上訴人某某公司的上訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，其上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，適用法律正確，處理并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。為此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)266元，由上訴人廣東某某集團(tuán)股份有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　黃岳文

審　判　員　　曾　玲

代理審判員　　陳愛(ài)玲

二〇一四年十一月二十四日

書(shū)　記　員　　林　俊

合同糾紛