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廣西壯族自治區(qū)柳州市城中區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）城中民一初字第1390號(hào)

原告黎某某，女，漢族，現(xiàn)住柳州市。

委托代理人吳嘯虎，廣西眾維律師事務(wù)所律師。

被告梁某某，男，漢族，住柳州市魚(yú)峰區(qū)。

委托代理人藍(lán)健，廣西廣正大律師事務(wù)所律師。

第三人廣西某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司，住所地：柳州市。

法定代表人陸某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人蘭金周，廣西萬(wàn)銘律師事務(wù)所律師。

委托代理人聶雪，廣西萬(wàn)銘律師事務(wù)所律師。

原告黎某某訴被告梁某某、第三人廣西某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司房屋買(mǎi)賣合同糾紛一案，本院于2014年8月14日受理后，依法組成合議庭，并于2014年10月31日、2014年12月22日兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告黎某某及其委托代理人吳嘯虎、被告梁某某的委托代理人藍(lán)健、第三人廣西某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司的委托代理人蘭金周到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告黎某某訴稱，原告、被告、第三人于2013年9月30日簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，合同約定被告將其所有的柳州市高新南路ll號(hào)桂中花苑某號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給原告，房款總額為548000元。并在合同簽訂當(dāng)日，原告將20000元購(gòu)房定金支付給被告，被告給原告出具了收條。原告、被告在第三人的協(xié)助下，于2013年l0月到房產(chǎn)局網(wǎng)簽了《柳州市二手房買(mǎi)賣合同》，隨后雙方一起到農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)按揭貸款，但未獲農(nóng)行批準(zhǔn)。2014年1月20日，原被告雙方在房產(chǎn)局再次網(wǎng)簽了房屋買(mǎi)賣合同，原告將156000元購(gòu)房首付款存入了房產(chǎn)登記管理中心指定的資金監(jiān)管賬戶；隨后原被告共同到光大銀行申請(qǐng)按揭貸款，光大銀行于2014年3月份電話通知原告按揭貸款已審批通過(guò)。當(dāng)原告、第三人要求被告繼續(xù)辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)時(shí)，被告卻突然要求應(yīng)將全部購(gòu)房款支付給被告后方同意辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。這一要求完全違背了三方當(dāng)事人簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》的約定。原告要求被告退還定金也被其無(wú)理拒絕。在多次交涉無(wú)效后，被告甚至于2014年7月份將該房屋賣給了他人。被告的行為違反了合同的約定，嚴(yán)重?fù)p害了原告的權(quán)益。為此，原告訴至法院，請(qǐng)求法院判令：1、被告向原告返還購(gòu)房定金人民幣20000元。2、被告向原告支付違約金27400元，支付原告因本案而支出的律師費(fèi)3000元，以上兩項(xiàng)共計(jì)30400元。3、被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。4、解除原告與被告、第三人之間于2013年9月30日簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》。

原告黎某某在舉證期限內(nèi)為支持其訴請(qǐng)，向法院提供如下證據(jù)：

1、房產(chǎn)買(mǎi)賣合同；證明原告與被告之間的二手房買(mǎi)賣關(guān)系以及雙方的權(quán)利和義務(wù)。

2、收條；證明在房產(chǎn)買(mǎi)賣合同簽訂當(dāng)天，原告依據(jù)合同約定向被告支付了購(gòu)房定金。

3、柳州市二手房買(mǎi)賣合同；證明在2014年1月20日雙方網(wǎng)簽了房屋買(mǎi)賣合同，約定了交易的流程，以及銀行貸款申請(qǐng)的流程。

4、“房易安”交易資金回單；證明在2014年1月20日原告根據(jù)網(wǎng)簽的買(mǎi)賣合同的約定將156000元的購(gòu)房首付款進(jìn)行了資金監(jiān)管。

5、合同記錄；證明雙方在2013年10月至2014年7月在第三人的操作下的交易過(guò)程中所有的交易信息，特別是記錄了2014年3月底的時(shí)候光大銀行對(duì)原告的貸款申請(qǐng)已經(jīng)審批通過(guò)，可以辦理如下的房產(chǎn)手續(xù)。但是被告此時(shí)違背了合同的約定，不想通過(guò)銀行按揭貸款的方式，而是要求原告一次性支付現(xiàn)金才幫辦理房產(chǎn)交易的手續(xù)。在原告要求被告辦理房產(chǎn)手續(xù)時(shí)被告也表示了明確的拒絕。

6、委托代理合同；證明原告委托了廣西眾維律師事務(wù)所律師來(lái)追究被告方的違約責(zé)任。

7、律師費(fèi)發(fā)票；證明原告聘請(qǐng)律師花費(fèi)了3000元的律師費(fèi)。

8、房產(chǎn)檔案結(jié)果證明；證明被告在2014年8月已經(jīng)將本案爭(zhēng)議房屋以60萬(wàn)元的價(jià)格賣給了案外人蔣某。

9、光大銀行的批復(fù)；證明原告在2014年3月底向光大銀行申請(qǐng)的貸款已經(jīng)經(jīng)過(guò)了審批，并不是因?yàn)樵尜J不了款。

被告梁某某辯稱，同意解除原告、被告、第三人于2013年9月30日簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》。二手房買(mǎi)賣合同的網(wǎng)簽由于沒(méi)有被告的簽名，真實(shí)性我們不予認(rèn)可。由于原告的銀行個(gè)人信用問(wèn)題，沒(méi)有辦法辦理貸款，被告又等著用錢(qián)，所以在原告一直辦理不了貸款的時(shí)候，被告在2014年3月底向原告提出解除合同，在之后8月份才將房屋賣給了蔣某。被告認(rèn)為是原告違約在先才導(dǎo)致被告解除合同，被告是在解除合同之后才將房屋賣給蔣某，被告不存在違約，所以請(qǐng)求駁回原告的訴請(qǐng)。

第三人廣西某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司陳述稱，2014年1月20日原被告網(wǎng)簽了二手房買(mǎi)賣合同，如果網(wǎng)簽的時(shí)候被告沒(méi)有去的話是辦理不了的，所以該合同的簽訂雙方都是到場(chǎng)了的。第三人公司的業(yè)務(wù)員都會(huì)把交易流程記錄下來(lái)。按照二手房買(mǎi)賣合同的約定，被告是在沒(méi)有解除買(mǎi)賣合同情況下又將房屋買(mǎi)賣給第三方。原告的第一次貸款是在農(nóng)行沒(méi)有通過(guò)，但是第二次是在光大銀行，第三人是接到電話通知審批通過(guò)了的，并且2014年1月20日被告也在資金監(jiān)管回單上簽了字。

經(jīng)審理查明，原告、被告、第三人于2013年9月30日簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》，合同約定位于柳州市高新南路11號(hào)桂中花苑某號(hào)房屋的買(mǎi)賣成交總價(jià)款為548000元。2014年1月20日，原被告網(wǎng)簽《柳州市二手房買(mǎi)賣合同》，并且原告根據(jù)網(wǎng)簽的買(mǎi)賣合同的約定將156000元的購(gòu)房首付款進(jìn)行了資金監(jiān)管。原告第一次是向農(nóng)業(yè)銀行提交貸款申請(qǐng)，但是沒(méi)有審批通過(guò)，第二次是向光大銀行提交貸款申請(qǐng)，光大銀行的貸款于2014年3月17日已經(jīng)審批通過(guò)，原告和第三人也承認(rèn)其均接到了光大銀行工作人員的審批通過(guò)的通知。2014年8月19日，被告在沒(méi)有解除與原告簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣合同的情況下，被告又與案外人蔣雪梅簽訂了買(mǎi)賣位于柳州市高新南路11號(hào)桂中花苑某號(hào)房屋的《柳州市二手房買(mǎi)賣合同》，將本案訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣給第三方蔣某，致使原告、被告、第三人之間簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣合同無(wú)法繼續(xù)履行。

以上事實(shí)，有當(dāng)事人的陳述、房產(chǎn)買(mǎi)賣合同、收條、柳州市二手房買(mǎi)賣合同、“房易安”交易資金回單、合同記錄、房產(chǎn)檔案結(jié)果證明、光大銀行的批復(fù)等證據(jù)材料在案佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約定力，當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)遵循公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則來(lái)確定各方的權(quán)利和義務(wù)。本案中，由于被告梁某某在沒(méi)有解除與原告黎某某、第三人廣西某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司之間的房產(chǎn)買(mǎi)賣合同的情況下，于2014年8月19日又將本案訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣給了案外人蔣某，致使原告、被告、第三人簽訂的房產(chǎn)買(mǎi)賣合同無(wú)法履行，原告取得本案訴爭(zhēng)房屋的合同目的也無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此被告應(yīng)當(dāng)返還原告已經(jīng)實(shí)際支付的20000元的購(gòu)房定金給原告，故對(duì)原告提出的要求被告返還原告購(gòu)房定金20000元的訴請(qǐng)本院予以支持。由于合同無(wú)法實(shí)際履行，并且在庭審中原告、被告、第三人均表示同意解除該房產(chǎn)買(mǎi)賣合同，故對(duì)原告要求解除原告、被告、第三人于2013年9月30日簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》的訴請(qǐng)，本院予以支持。原告、被告、第三人簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》的第十條第三款約定：“甲乙雙方任何一方不按本合同任一條款約定辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，逾期超過(guò)15日視為根本違約，守約方有權(quán)終止合同，違約方須向守約方支付總房?jī)r(jià)的5%作為違約金及其他守約方因此而產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、交通費(fèi)等費(fèi)用及損失。”該合同約定是三方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)三方均有約束力，由于作為甲方的被告于2014年8月19日將房屋賣給了案外人蔣雪梅，構(gòu)成了根本違約，因此被告作為違約方應(yīng)當(dāng)支付給作為守約方的乙方原告總房?jī)r(jià)款的5%作為違約金，即548000元×5%=27400元，根據(jù)該約定被告還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)作為守約方的原告因追究作為違約方的被告的違約責(zé)任而產(chǎn)生的訴訟費(fèi)和律師費(fèi)，即被告應(yīng)當(dāng)支付給原告因提起訴訟而產(chǎn)生的訴訟費(fèi)1060元和律師費(fèi)3000元，故對(duì)原告的訴請(qǐng)二本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、第九十三條、第九十四條第四款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告黎某某、被告梁某某、第三人廣西某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司于2013年9月30日簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣合同》；

二、被告梁某某返還原告黎某某購(gòu)房定金20000元。

三、被告梁某某支付給原告黎某某違約金27400元以及律師費(fèi)3000元。

案件受理費(fèi)1060元（原告已預(yù)交），由被告梁某某負(fù)擔(dān)。

上述義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定履行期間的最后一日起二年內(nèi)，向本院申請(qǐng)執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣西壯族自治區(qū)柳州市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　胡　平

人民陪審員　　余建文

人民陪審員　　尹莉莎

二〇一五年一月十六日

代書(shū)　記員　　黃　蕾

合同糾紛