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廣西壯族自治區(qū)北海市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）北民一終字第368號(hào)

上訴人（一審原告）：陳某某。

委托代理人：宋曉文，廣西桂興律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告）：某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北海市某某新區(qū)某某號(hào)二樓。

法定代表人：周某某，董事長(zhǎng)。

委托代理人：黃麗艷，廣西海城律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審第三人）：某某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司，住所地北海市某某路某某號(hào)某某花園某某號(hào)。

法定代表人：廖某某，總經(jīng)理。

被上訴人（一審第三人）：滿某某。

上訴人陳某某因與被上訴人某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金帆公司）、某某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)嘉某某公司）、滿某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北海市海城區(qū)人民法院（2013）海民一初字第672號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2014年10月22日立案受理后，依法組成合議庭，并于2015年1月28日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人陳某某的委托代理人宋曉文，被上訴人金帆公司的委托代理人黃麗艷到庭參加訴訟，被上訴人嘉某某公司、滿某某經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院審理查明：位于北海市北海大道南西藏路以西的麗海明珠項(xiàng)目系金帆公司開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目。2010年10月19日，陳某某與金帆公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，主要約定金帆公司將位于北海大道南西藏路麗海明珠A1幢1單元2306號(hào)房出售給陳某某，建筑面積87.85平方米，每平方米5636元，房屋總價(jià)款為495123元，付款方式為分期付款，簽定合同時(shí)付262123元，2010年12月30日前付清余額233000元，金帆公司應(yīng)于2012年6月30日前將房屋交付陳某某。2010年10月26日，金帆公司收取了陳某某交付的首期購(gòu)房款262123元，并向陳某某出具了加蓋被告財(cái)務(wù)專(zhuān)用章的收款收據(jù)一份。陳某某分別于2010年10月15日、2010年11月5日、2010年11月26日、2011年6月9日向滿某某個(gè)人的中國(guó)工商銀行賬戶(hù)匯入人民幣共計(jì)190.3萬(wàn)元，滿某某分別于2010年10月26日、2011年7月10日以個(gè)人名義向陳某某出具了收據(jù)三份，經(jīng)手人為滿某某，沒(méi)有加蓋任何公章。其中2010年10月26日的兩張收據(jù)載明陳某某交來(lái)的麗海明珠1幢1單元2305、2306號(hào)房屋差價(jià)款，共計(jì)78302元；2011年7月10日的收據(jù)載明陳某某交來(lái)的麗海明珠1棟1單元1906號(hào)購(gòu)房款442000元。陳某某主張已按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定向金帆公司支付了全部購(gòu)房款，但金帆公司予以否認(rèn)，只認(rèn)可收到了陳某某交納的首付款262123元。

另查明，嘉某某公司的經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃等，滿某某系該公司股東。金帆公司與嘉某某公司于2010年1月簽訂《麗海明珠項(xiàng)目銷(xiāo)售代理協(xié)議》一份，由嘉某某公司代理銷(xiāo)售上述房屋。

原告陳某某以其已履行了雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的全部義務(wù)，但被告未按約交付房屋及未為原告辦理房屋相關(guān)的房屋、土地等產(chǎn)權(quán)證照為由，訴至法院請(qǐng)求：1、判令被告履行原、被告于2010年10月19日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將房屋交付給原告并為原告辦理相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證照；2、判令被告向原告支付返還款、違約金、賠償損失共計(jì)105006元；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

一審法院認(rèn)為：本案系商品房預(yù)售合同糾紛，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、被告共收到原告的購(gòu)房款是多少？二、原告的訴訟請(qǐng)求有無(wú)事實(shí)、法律依據(jù)？

關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，該院認(rèn)為，第三人嘉某某公司雖然與被告簽訂了委托銷(xiāo)售案涉房屋協(xié)議，但第三人滿某某個(gè)人收取原告款項(xiàng)及以個(gè)人名義向原告出具收據(jù)的行為應(yīng)屬于個(gè)人行為，且事后沒(méi)有得到被告及第三人嘉某某公司的追認(rèn)，也未將所收取的全部原告購(gòu)房款項(xiàng)上交給被告。第三人滿某某收取原告款項(xiàng)的個(gè)人行為與被告、第三人嘉某某公司無(wú)關(guān)。原告主張已經(jīng)向被告支付了全部的購(gòu)房款，但加蓋有被告財(cái)務(wù)專(zhuān)用章的收款收據(jù)款項(xiàng)僅為262123元，其余收據(jù)則是第三人滿某某以個(gè)人名義向原告出具的，故該院依法確認(rèn)被告共收到原告的購(gòu)房款應(yīng)為262123元。

關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，該院認(rèn)為，依據(jù)原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條第五款的約定，被告交房時(shí)原告應(yīng)交清全部房款，原告提交的證據(jù)并不能證明其已按約向被告支付了全部的購(gòu)房款，被告不具有違約的行為，故在原告尚未按約向被告交清房款的情況下，請(qǐng)求被告交付房屋并為原告辦理相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證照及請(qǐng)求被告向原告支付返還款、違約金、賠償損失的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)、法律依據(jù)，該院不予支持。

為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決：駁回原告陳某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2400元，由原告負(fù)擔(dān)（該款原告已向該院預(yù)交）。

上訴人陳某某不服一審判決，上訴稱(chēng)：2010年10月l9日，上訴人與被上訴人某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定被上訴人將位于北海大道南西藏路麗海明珠Al幢l單元2306號(hào)房出售給上訴人，建筑面積87．85平方米，分?jǐn)偨ㄖ娣e19.20平方米，每平方米5636元，價(jià)款495123元，付款方式為分期付款，簽定合同時(shí)付262123元，2010年12月30日前付清余額233000元。合同約定被上訴人應(yīng)于2012年6月30日前將房屋交付上訴人，對(duì)被上訴人何時(shí)將相關(guān)的土地、房屋等產(chǎn)權(quán)證照何時(shí)辦結(jié)交付上訴人，在合同中未作約定。被上訴人于2010年1月1日至2011年6月17日期間，將本案麗海明珠樓盤(pán)委托給某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司代為銷(xiāo)售，上訴人與被上訴人本案中的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，在合同的簽訂和款項(xiàng)的交付，全部為該公司即第三人代被上訴人與上訴人完成。與被上訴人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，被上訴人將房屋價(jià)格調(diào)整為每平方米6067元。上訴人分別于2010年10月l5日、2010年11月5日、2010年11月26日和2011年6月分別將全部房屋價(jià)款向被上訴人支付完畢，履行了上訴人在雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的全部義務(wù)，但被上訴人未按雙方的合同約定，將合同約定的房屋交付給上訴人，亦未為上訴人辦理該房屋相關(guān)的房屋、土地等產(chǎn)權(quán)證照。一審判決認(rèn)為上訴人支付給被上訴人某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的部分房屋款項(xiàng)為滿某某的個(gè)人行為，顯然是不尊重事實(shí)和相關(guān)的法律規(guī)定。1、2010年1月1日至2011年6月l7日被上訴人與某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司（以下稱(chēng)嘉某某公司）之間，對(duì)于涉案的《麗海明珠》的商品房的出售具有代理關(guān)系口而上訴人與被上訴人之間所簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的簽約時(shí)間為2010年10月19日。因此，嘉某某公司銷(xiāo)售《麗海明珠》中的房屋給上訴人的行為，屬代理被上訴人的銷(xiāo)售行為。2、上訴人已向被上訴人的代理人支付了2305號(hào)和2306號(hào)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的房屋價(jià)款，被上訴人和嘉某某公司也向上訴人出具了收據(jù)。因此，上訴人已經(jīng)履行了合同約定的義務(wù)，被上訴人應(yīng)當(dāng)向原告履行合同約定交房義務(wù)。3、嘉某某公司的主管人員向上訴人收取了合同約定的全部?jī)r(jià)款，并于2010年10月26日向上訴人出具了#1008094號(hào)、#1008093號(hào)收據(jù)，并注明了所收款項(xiàng)的數(shù)額、用途、房號(hào)等事項(xiàng)。因此，被上訴人認(rèn)為上訴人未付清合同約定的的房屋價(jià)款沒(méi)有依據(jù)。4、被上訴人與嘉某某公司之間的銷(xiāo)售房屋的委托代理關(guān)系，全部都是由滿某某一人經(jīng)辦。因此，一審判決認(rèn)為滿某某收取上訴人的款項(xiàng)的行為屬個(gè)人行為明顯與本案事實(shí)不符。5、金帆公司與嘉某某公司對(duì)本案的房屋的銷(xiāo)售有委托代理關(guān)系，即本案的房屋是由嘉某某公司代理銷(xiāo)售的。因此，嘉某某公司的行為后果應(yīng)由金帆公司承擔(dān)。有關(guān)所所謂的“第三人滿某某收取上訴人屬個(gè)人行為”的事由，屬于嘉某某公司與滿某某收之間的法律關(guān)系，或者是上訴人、嘉某某公司、滿某某收之間的法律關(guān)系。被上訴人委托了嘉某某公司銷(xiāo)售了本案房屋，嘉某某公司是否足夠向金帆公司付清房屋款項(xiàng)，是金帆公司與嘉某某公司之間的代理糾紛，以此為由推卸對(duì)上訴人的責(zé)任是毫無(wú)道理的。6、金帆公司明知本案的房屋是嘉某某公司代上訴人購(gòu)買(mǎi)的，在一審中承認(rèn)“收到了原告交納的首付款259575元”，也是由嘉某某公司的業(yè)務(wù)人員滿某某以嘉某某公司的名義代上訴人支付的。因此，金帆公司委托嘉某某公司將本案的房屋向上訴人出售，并收取的合同約定的款項(xiàng)259575元，出具了名稱(chēng)為上訴人的收款收據(jù)，印證了嘉某某公司為本案房屋的銷(xiāo)售代理人。7、上訴人以嘉某某公司為代理人向金帆公司購(gòu)買(mǎi)的房屋不僅是本案房屋，而且還有其它房屋，并且已經(jīng)交付上訴人，也辦理相應(yīng)的房產(chǎn)證。因此，以嘉某某公司的業(yè)務(wù)人員滿某某收取上訴人的款項(xiàng)為個(gè)人行為的理由不成立。8、本案滿某某與金帆公司不存在任何的房屋分銷(xiāo)售代理關(guān)系。

綜上，請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)北海市海城區(qū)人民法院（2013）海民一初字第672號(hào)民事判決，支持上訴人一審中的訴訟請(qǐng)求。2、一審和二審的訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。

被上訴人金帆公司答辯稱(chēng)，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

被上訴人嘉某某公司、滿某某未作答辯。

在二審訴訟中，雙方當(dāng)事人均無(wú)新證據(jù)向本院提供。

二審審理查明的事實(shí)與一審審理查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

綜合訴辯雙方的意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：上訴人是否已支付完購(gòu)房款給金帆公司？上訴人所主張的滿某某收取款項(xiàng)的行為能否代表金帆公司的行為？

本院認(rèn)為，上訴人陳某某與被上訴人金帆公司簽訂商品房預(yù)售合同后，陳某某沒(méi)有直接向金帆公司支付購(gòu)房款，而向滿某某個(gè)人的中國(guó)工商銀行賬戶(hù)匯入人民幣共計(jì)190.3萬(wàn)元，滿某某向陳某某出具了收據(jù)三份，經(jīng)手人為滿某某，沒(méi)有加蓋任何公章，不能證明金帆公司收取了陳某某190.3萬(wàn)元，金帆公司只對(duì)滿某某轉(zhuǎn)交給其的案涉購(gòu)房款262123元出具了收據(jù)，對(duì)陳某某主張已支付了其余233000元購(gòu)房款的主張予以否認(rèn)，陳某某亦沒(méi)有其他證據(jù)佐證金帆公司收取了陳某某190.3萬(wàn)元，故應(yīng)認(rèn)定金帆公司僅收取陳某某262123元購(gòu)房款，陳某某未支付完購(gòu)房款給金帆公司。本案中滿某某沒(méi)有取得金帆公司委托代收購(gòu)房款的授權(quán)，且金帆公司對(duì)滿某某收取款項(xiàng)的行為亦沒(méi)有追認(rèn)，故不應(yīng)認(rèn)定滿某某收取款項(xiàng)的行為是代表金帆公司的行為。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，實(shí)體判決恰當(dāng)，本院依法予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2400元，由上訴人陳某某負(fù)擔(dān)。。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　董新永

審　判　員　　汪海敏

代理審判員　　黃輝遠(yuǎn)

s二〇一五年三月四日

書(shū)　記　員　　龔安珍

合同糾紛