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江蘇省盱眙縣人民法院

民事判決書

（2014）盱民初字第2255號

原告胡某某，工人。

被告盱眙某某有限公司，組織機構(gòu)代碼553****8-0。住所地：盱眙縣某某鎮(zhèn)某某路某某號。

法定代表人舒某某，該公司董事長。

委托代理人范某某。

委托代理人曾浩，江蘇一正律師事務(wù)所律師。

原告胡某某訴被告盱眙某某有限公司（以下至判決主文前簡稱“五洲公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法由代理審判員王云云適用簡易程序，于2014年11月10日公開開庭進行了審理。后因案情復(fù)雜，依法組成合議庭于2015年1月27日公開開庭進行可審理。原告胡某某、被告五洲公司委托代理人范某某、曾浩到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告胡某某訴稱，2013年7月21日，原告胡某某在盱眙縣五洲國際置業(yè)有限公司開發(fā)的五洲國際A區(qū)ABCD段一層購買兩間商業(yè)用房，分別為A121號商業(yè)用房，建筑面積為50.14平方米，房價總額為人民幣壹佰零伍萬元整。A122號商業(yè)用房，建筑面積為49.29平方米，房價總額為人民幣壹佰零伍萬元整。合同約定2013年12月31日交付使用，但被告至今未按合同約定交付房屋。被告不僅不交付，還惡意將原告房屋出租給他人謀取利益。合同雖約定違約金1%，但不足以彌補原告的損失?，F(xiàn)原告要求被告按照合同規(guī)定退還購房款貳佰壹拾萬元整，并按同期銀行貸款利息的4倍承擔(dān)違約責(zé)任。為維護原告的合法權(quán)益，請求法院判決1.解除原、被告簽訂的五洲國際A區(qū)ABCD段一層121、A122號商業(yè)用房購房合同；2.被告退還購房款210萬元；3.被告支付違約金60.9萬元（自2013年7月21日至2014年10月6日按銀行同期貸款利息的4倍計付）。

被告五洲公司辯稱，同意解除與原告簽訂的五洲國際A區(qū)ABCD段一層A121、A122號商業(yè)用房購房合同并退還購房款210萬元。我公司是綜合的商業(yè)地產(chǎn)運營公司，該項目不是單純的銷售商鋪，為了客戶的利益公司還委托無錫五洲國際商業(yè)運營公司盱眙分公司進行商鋪的商業(yè)運營，以實現(xiàn)商鋪的增值和五洲品牌的發(fā)展，實現(xiàn)客戶與公司的雙贏。我公司在廣告宣傳和實際的銷售過程中都會與購房人協(xié)商將所售的房屋由運營公司委托經(jīng)營若干年并簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，委托經(jīng)營的前五年如果有收益購房人放棄。運營公司作為市場的培育和前期運營等相關(guān)投入作為前提條件，由我公司對出售的商鋪給付一定的價格優(yōu)惠。原告與銷售代理人惡意串通，惡意的只享受優(yōu)惠，不簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，損失了被告的利益，也影響了商鋪的整體招商，損害了其他業(yè)主的利益，原告所購買的房屋是整體招商的一部分，所以被告無法單獨交房，所以被告不同意支付違約金。原告訴訟主張按銀行貸款利率四倍支付違約金亦無合同和法律依據(jù)。

經(jīng)審理查明，2013年7月21日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》兩份，約定由原告購買被告開發(fā)的“盱眙五洲國際廣場”第A區(qū)ABCD段1層A121、122號商業(yè)用房。A121號房建筑面積為50.14平方米，總價款為105萬元，A122號房建筑面積為49.29平方米，總價款為105萬元，上述兩份合同第八條交付期限中均約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備商品房交付使用批準(zhǔn)文件的商品房交付買受人使用”；第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任中均約定：“逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金”。合同簽訂后，原告一次性支付了上述兩套房屋購房款210萬元，被告于同年8月5日向原告出具了購房發(fā)票兩份。嗣后，在未經(jīng)原告同意的前提下，被告委托盱眙五洲國際商業(yè)運營有限公司將盱眙五洲國際廣場一期A棟107-109、120-122號6間商鋪出租給案外人趙曉花使用，租賃期限為2013年7月27日至2018年7月26日，租金自2013年7月27日起計算，其中2013年7月27日至2016年7月26日，每月租金26734元，2016年7月27日至2017年7月27日，每月租金30172元。但合同在實際履行過程中，作為商業(yè)營銷策略，趙曉花實際需交納第一年租金53468元、第二年租金106936元、第三年租金160404元、第四年租金362064元、第五年租金362064元。其中A棟107-109、120-122號商鋪實際建筑面積為289.81平方米，原告所購兩套商鋪建筑面積為99.43平方米。根據(jù)租賃合同約定前三年租金標(biāo)準(zhǔn)折合每平方米每月租金為92.25元，本案訴爭房屋建筑面積為99.43平方米，原告所購房屋每月租金為9172元。

訴訟中，原告申請將解除合同違約金計算期限調(diào)整自2013年7月21日起至法院判決確定解除之日止。

上述事實，有當(dāng)事人陳述、原告提供的商品房買賣合同、發(fā)票、商鋪租賃合同、被告提交的商品房買賣合同、商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議、本院依職權(quán)對趙曉華丈夫王曉兵的談話筆錄等證據(jù)予以證實，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，被告未按商品房買賣合同約定時間向原告交付房屋，已逾期超過90日，滿足了合同約定解除條件，現(xiàn)原告訴請解除雙方間的合同，被告亦不持異議，并同意退還原告購房款210萬元，本院予以確定。對于雙方爭議的合同解除后的損失賠償問題，被告抗辯認(rèn)為原告與部分銷售人員惡意串通，拒不簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議導(dǎo)致無法交房，因原告不認(rèn)可與被告在協(xié)商訂立商品房買賣合同過程中存在必須同時簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議的事實，被告亦未舉證證明原告與銷售人員有惡意串通行為，故被告在未與原告協(xié)商一致的情況下將訴爭房屋租賃給他人長期使用，導(dǎo)致無法交房，致合同目的無法實現(xiàn)事實上造成了原告相應(yīng)的損失，被告依法應(yīng)予賠償。原告現(xiàn)主張以房款為基數(shù)，參照銀行貸款利息的四倍給付損失，缺乏相應(yīng)依據(jù)，本院難以支持，但即使按雙方簽訂合同時中國人民銀行1-3年期同期貸款利率6.15%計算，原告每月亦產(chǎn)生直接利息損失10762.5元，同運營公司與案外人趙曉花簽訂的租賃合同每月產(chǎn)生的租金收益9172元相近，而雙方商品房買賣合同約定的解除合同2.1萬元的違約金畸低，確不足以彌補原告所產(chǎn)生的損失，原告主張調(diào)整違約金請求有依據(jù)，綜合本案證據(jù)環(huán)境，本院酌情確定原告損失為每月1萬元。因雙方合同約定交房時間為2013年12月31日，故原告可享有的合同逾期利益應(yīng)當(dāng)自2014年1月1日起計算。原告在訴訟中變更違約金計算期限，系行使正當(dāng)?shù)脑V訟權(quán)利，并無不妥，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十八條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告胡某某與被告盱眙某某有限公司于2013年7月21日就盱眙五洲國際廣場第A區(qū)ABCD段1層A121、A122號房簽訂的兩份《商品房買賣合同》；

二、被告盱眙某某有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告胡某某購房款210萬元并按每月1萬元賠付違約金（自2014年1月1日起至本判決確定給付之日止）

三、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費28472元，由原告胡某某負(fù)擔(dān)5034元，被告盱眙某某有限公司負(fù)擔(dān)23438元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省淮安市中級人民法院。同時根據(jù)《訴訟費用交納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交上訴案件受理費（收款人：淮安市財政局；開戶行：淮安市農(nóng)業(yè)銀行城中支行；帳號：34×××54）。

審　判　長　　陳正龍

代理審判員　　王云云

人民陪審員　　余從洲

二〇一五年一月二十九日

書　記　員　　卓　蕾

合同糾紛