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餐飲經(jīng)營(yíng)需要固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，處于成本以及資金實(shí)力的考慮，大多數(shù)餐飲企業(yè)往往會(huì)選擇通過(guò)租賃取得房屋使用權(quán)的形式設(shè)立營(yíng)業(yè)場(chǎng)所?，F(xiàn)實(shí)中，一旦這個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)糾紛，將會(huì)給投資帶來(lái)重大影響甚至導(dǎo)致整個(gè)投資失敗。租好商鋪后，資金投進(jìn)去了，設(shè)備、裝修一應(yīng)俱全，由于后期因租賃的商鋪發(fā)生糾紛，推倒了整個(gè)投資計(jì)劃，損失幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)乃至更多。類似這樣的例子不在少數(shù)。因此，審慎對(duì)待處理是非常必要的。

一、實(shí)地考察，明晰房產(chǎn)信息

一個(gè)審慎的投資者，在資金投入之前，必須要先全面了解市場(chǎng)的動(dòng)向、投資對(duì)象、行業(yè)分析等因素，盲目地進(jìn)入，只會(huì)導(dǎo)致投資的失敗。慢工出細(xì)活，文火烹佳肴，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同前，投資人至少應(yīng)當(dāng)注意一下幾點(diǎn)：

1、勘察商鋪地理位置等信息。餐廳位置的好壞直接影響到日后生意的成敗，尤為關(guān)鍵。許多餐廳的倒閉不是因?yàn)槠洳似凡患?，而是因?yàn)榈乩砦恢貌粚?duì)。租賃商鋪前，投資者應(yīng)當(dāng)實(shí)地考察該商鋪。主要包括地理位置、商圈、客流量、通水、通電、通路“三通”、基礎(chǔ)設(shè)施等綜合考察。

當(dāng)然，并不是說(shuō)地理位置對(duì)了，菜品就可以不加！

《女子拉面吃出電池，店家是違法還是犯罪？》

2、對(duì)出租人及出租的商鋪的信息進(jìn)行核查。對(duì)出租人主要是核查其是否是商鋪所有權(quán)人，如果不是房屋所有權(quán)人，是否取得合法授權(quán)處理商鋪出租事宜。對(duì)出租的商鋪主要是核查是否有房產(chǎn)證，如有房產(chǎn)證核查的信息包括房屋用途、房屋是否共同、房屋面積、房屋是否抵押等，是否有租賃許可證、是否有消防驗(yàn)收合格證。

二、店面租賃合同中存在的漏洞與風(fēng)險(xiǎn)

化解某些麻煩：《簽訂店面轉(zhuǎn)讓協(xié)議的事項(xiàng)》

一份良好的合同是能夠?yàn)楫?dāng)事人免去后續(xù)的許多爭(zhēng)議與矛盾，使整個(gè)合同的履行過(guò)程變得順暢。相反，合同約定的不明確，甚至是未做約定，或?qū)⑹巩?dāng)事人進(jìn)入進(jìn)退兩難的境地。那么，在餐飲店面租賃過(guò)程中，投資人務(wù)必要留心合同條款的約定。

1、對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)的約定

滿足商業(yè)用途需要的交付標(biāo)準(zhǔn)與住宅交付標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，體現(xiàn)在供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣工交付上，尤其是對(duì)于對(duì)餐飲等業(yè)而言。

在合同簽訂中，切記對(duì)水電負(fù)荷、空調(diào)功率、隔油池、排風(fēng)/排水設(shè)施以及其他特別需求等在事先明確約定。配套設(shè)施交付后還存在使用及后期維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，也要事先考慮?？紤]業(yè)主交付標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)租戶的二次裝修做出考慮，以便于租戶順利裝修，盡早對(duì)外營(yíng)業(yè)。業(yè)主交付商鋪的標(biāo)準(zhǔn)通常也是租期結(jié)束后租戶返還商鋪的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)此也需提前加以考慮。

2、雙方權(quán)利義務(wù)的明細(xì)

（1）出租面積條款。如果房產(chǎn)證有標(biāo)明的，以房產(chǎn)證標(biāo)明的數(shù)字確定出租面積，并將房產(chǎn)證復(fù)印作為租賃合同附件；如果房產(chǎn)證沒(méi)有標(biāo)明面積的，租賃合同的雙方可以聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)測(cè)量出面積，雙方及測(cè)量機(jī)構(gòu)簽字確認(rèn)，也作為租賃合同的附件。以后計(jì)算租金以此為據(jù)。

（2）出租房屋用途條款。一定要詳細(xì)注明租賃房屋的用途。這樣做的好處是什么呢？我們?cè)谶@個(gè)條款里確定了合同的目的以后，如果將來(lái)房屋不能滿足合同目的（如因房屋問(wèn)題不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因房屋不能滿足生產(chǎn)電源需要等）情況出現(xiàn)，承租一方可以按照法律規(guī)定解除合同，盡快脫身減少損失！

（3）租金及各種稅費(fèi)繳納條款。租金方面主要提示在條款中所繳納的租金是否含稅（即是否開(kāi)發(fā)票）。

（4）違約責(zé)任條款。一份租賃合同的好與壞，很大程度就看該合同違約責(zé)任設(shè)計(jì)。實(shí)踐中較為常見(jiàn)的違約責(zé)任條款有以下幾種：

【情形之一】：出租人違約導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)租賃合同目的；

【情形之二】：出租人遲延履行義務(wù)的；

【情形之三】：出租人交付的房屋不符合約定導(dǎo)致承租人損失或第三人損失的；

【情形之四】：出租人未盡辦理相關(guān)證件之工商、稅務(wù)、環(huán)保、消防、衛(wèi)生、通訊、增容、水電等協(xié)助義務(wù)的；

【情形之五】：為承租人設(shè)定責(zé)任限額，在限額范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

（5）裝修條款。每個(gè)商家接手商鋪后，通常要進(jìn)行一番裝修，再開(kāi)業(yè)；有的加盟、代理、連鎖商家還要講求裝修風(fēng)格統(tǒng)一性。但是，具體承租的商鋪不一定能滿足這一要求，因?yàn)樯啼伒难b修不能破壞主體結(jié)構(gòu)。同時(shí)，租賃合同期滿后，裝修做如何處理，也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中作明確的約定。否則很容易發(fā)生承租人要求補(bǔ)償和出租人要求恢復(fù)原狀的沖突。

看懂裝修合同 → 《6招教你看懂裝修合同》

了解麻煩才能解決麻煩 → 《餐飲商鋪裝修過(guò)程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)》

三、合同履行中的權(quán)利義務(wù)

雖然，租賃合同簽訂后，雙方依照合同條款履行相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)即可，但這并無(wú)意味著糾紛的徹底解決。在實(shí)踐中，餐飲店面租賃合同的履行往往存在以下癥結(jié)：

1、店面設(shè)備的維護(hù)問(wèn)題

餐飲店對(duì)水、電、燃?xì)饩哂休^高的依賴性，稍有不慎，就得歇業(yè)維修?，F(xiàn)實(shí)中，承租方偶爾疏忽，未及時(shí)繳納水電費(fèi)，出租人能否停水、停電，以促使承租人履行合同義務(wù)。對(duì)此問(wèn)題，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體分析，不能一概而論，否則會(huì)給出租人帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。

出租人能否采取停水停電的措施，要在合同中進(jìn)行明確的約定。如果水電的購(gòu)買協(xié)議是出租人與自來(lái)水公司、電力公司直接簽約的，那么商戶欠租，出租人可以采取停水停電的措施；而如果水電的購(gòu)買協(xié)議是承租方自己與自來(lái)水公司、電力公司簽約的，那么出租人就不宜采取停水停電的措施。需要提醒的是，出租人有權(quán)停水停電時(shí)，也要事先書(shū)面通知承租方，避免貿(mào)然停電給承租方帶來(lái)?yè)p失，減小風(fēng)險(xiǎn)。

2、續(xù)租問(wèn)題

隨著餐廳生意的增長(zhǎng)，出租人往往會(huì)見(jiàn)利而忘義，在續(xù)簽合同時(shí)，要求增加租金、上漲水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等等。

續(xù)租因關(guān)涉雙方的重大利益，雙方對(duì)此均高度重視，對(duì)續(xù)租的條款均做出較詳細(xì)的規(guī)定，但基于各自利益的考量，合同難免存在疏漏。我們建議對(duì)續(xù)租可作如下約定：

租賃期屆滿，承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。出租人應(yīng)于租賃期期限屆滿的六個(gè)月前書(shū)面問(wèn)詢承租人是否行使優(yōu)先承租權(quán)。若承租人書(shū)面告知續(xù)租的，雙方另行協(xié)商一致簽署租賃合同。租賃期期限屆滿的兩個(gè)月前，雙方未協(xié)商一致簽署租賃合同的，視為承租人放棄優(yōu)先承租權(quán)，出租人有權(quán)將商鋪出租給第三人。

如此一來(lái)，便能夠盡稍加抑制出租人漲價(jià)之勢(shì)。

3、商鋪被拆遷的風(fēng)險(xiǎn)

商家承租商鋪往往希望能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，如果生意尚可，更是會(huì)增加投入。但是，萬(wàn)一碰上拆遷的情況，那么商家的愿望就落空了。如果已經(jīng)劃入拆遷紅線范圍的，更是連營(yíng)業(yè)執(zhí)照都無(wú)法申請(qǐng)?？紤]到房東，特別是轉(zhuǎn)租人、轉(zhuǎn)讓人很有可能隱瞞這些重要情況。所以，預(yù)測(cè)未來(lái)動(dòng)遷的趨勢(shì)和查閱城市規(guī)劃紅線圖便十分重要，在合同中對(duì)將來(lái)可能的動(dòng)遷問(wèn)題作一個(gè)約定也很有必要。

經(jīng)營(yíng)者要思慮的事情不能僅僅是單方面的，所以多多閱讀風(fēng)險(xiǎn)提示！

《酒店管理背后，蘊(yùn)藏著何種不為人知的法律風(fēng)險(xiǎn)》

《接手轉(zhuǎn)讓的餐飲店的法律風(fēng)險(xiǎn)及注意事項(xiàng)》

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