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浙江省寧波市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）浙甬民二終字第740號(hào)

上訴人（原審被告）：陳某寶。

委托代理人：司徒建成，北京煒衡（寧波）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：寧波某某物業(yè)服務(wù)有限公司。

法定代表人：張某慧。

委托代理人：岑萍萍，浙江共業(yè)律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李楨，浙江共業(yè)律師事務(wù)所律師。

上訴人陳某寶因與被上訴人寧波某某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某某物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服寧波市江北區(qū)人民法院于2015年9月22日作出的（2015）甬北民初字第898號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年10月23日受理后，依法組成合議庭進(jìn)行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)定：被告陳某寶系寧波市江北區(qū)新海景花園4幢8單元901室房屋業(yè)主，房屋建筑面積為545.45平方米，高層住宅的綜合服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)為6.00元／月／平方米，公共維修費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.00元／年／平方米。收費(fèi)時(shí)間是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的最后交付日期截止的次月起計(jì)收，并一次性預(yù)收12個(gè)月，第二年起按季繳納，繳納時(shí)間為每季度前10日內(nèi)，逾期未繳納物業(yè)費(fèi)和其它費(fèi)用的則加收滯納金，滯納金的收取標(biāo)準(zhǔn)為每逾期一日加收繳納額的千分之二。被告自2014年1月1日起至2014年12月31日未按約支付綜合服務(wù)費(fèi)，公共維修費(fèi)等費(fèi)用。因被告的住宅至今尚未入住，按照相關(guān)規(guī)定綜合服務(wù)費(fèi)應(yīng)按照八折標(biāo)準(zhǔn)收取。在庭審中原告按八折標(biāo)準(zhǔn)降低了綜合服務(wù)費(fèi)的金額。另查明原告認(rèn)為前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的滯納金過(guò)高，現(xiàn)自愿調(diào)整為每月2%。

原審原告某某物業(yè)公司于2015年9月8日訴至原審法院，請(qǐng)求判令：1.原審被告支付拖欠原審原告的物業(yè)費(fèi)40753.20元（綜合服務(wù)費(fèi)39272.40元、日常維修費(fèi)1090.80元、車(chē)位管理費(fèi)390元）；2.原審被告支付原審原告因拖欠物業(yè)費(fèi)所產(chǎn)生的逾期付款違約金16708元（從2015年1月1日起暫算至2015年7月25日，要求每天千分之二計(jì)算至實(shí)際付清之日）。在審理過(guò)程中，原審原告變更訴訟請(qǐng)求為：1.原審被告支付原審原告綜合服務(wù)費(fèi)31417.92元、日常維修費(fèi)1090.90元（從2014年1月1日起計(jì)算至2014年12月31日）；2.原審被告支付逾期付款的違約金10367.70元（從2014年1月11日到2015年9月10日），上述合計(jì)42876.52元。

原審法院認(rèn)為：原告與被告簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，對(duì)當(dāng)事人均具有約束力?，F(xiàn)原告根據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定為被告所在小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，被告作為該小區(qū)業(yè)主，理應(yīng)按約支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。原告要求被告支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止尚欠物業(yè)費(fèi)以及承擔(dān)違約金的訴請(qǐng)，因符合前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定及法律規(guī)定，予以支持。被告提出原告未盡物業(yè)管理職責(zé)，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的抗辯意見(jiàn)，因缺乏相關(guān)證據(jù)予以證明，對(duì)此不予采信。

據(jù)此，原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，作出如下判決：被告陳某寶于本判決生效后十日內(nèi)支付原告寧波某某物業(yè)服務(wù)有限公司自2014年1月1日起至2014年12月31日止尚欠的綜合服務(wù)費(fèi)31417.92元、日常維修費(fèi)1090.90元，違約金10367.70元，共計(jì)42876.52元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條及相關(guān)司法解釋之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息（加倍部分債務(wù)利息=債務(wù)人尚未清償?shù)纳Х晌臅?shū)確定的除一般債務(wù)利息之外的金錢(qián)債務(wù)×日萬(wàn)分之一點(diǎn)七五×遲延履行期間）。案件受理費(fèi)872元，減半收取436元，由被告陳某寶負(fù)擔(dān)。

宣判后，原審被告陳某寶不服，向本院提起上訴稱(chēng)：一、上訴人將房屋鑰匙交給了被上訴人，被上訴人理應(yīng)將上訴人的房屋修復(fù)，在此期間上訴人無(wú)法入住，也無(wú)法享受物業(yè)服務(wù)，故在此期間不應(yīng)計(jì)算物業(yè)費(fèi)。二、在上訴人將房屋鑰匙交給被上訴人期間，被上訴人及開(kāi)發(fā)商并未履行維修義務(wù)，且將房屋作為參觀(guān)用房向客戶(hù)展示，離開(kāi)時(shí)窗戶(hù)未關(guān)。同時(shí)，被上訴人擅自打開(kāi)房門(mén)對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的地方進(jìn)行掩飾。被上訴人的這些行為給上訴人的安全和設(shè)施損害造成隱患。被上訴人不僅沒(méi)有履行管理職責(zé)，且故意損害上訴人房屋，上訴人不應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。三、上訴人的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，上訴人在與被上訴人的關(guān)聯(lián)企業(yè)寧波雅戈?duì)柋背侵脴I(yè)公司的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的審理期間，上訴人不應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。四、一審判決上訴人承擔(dān)違約金的金額及日期不明確。

被上訴人某某物業(yè)公司答辯稱(chēng)：被上訴人提供的物業(yè)服務(wù)符合合同約定，上訴人應(yīng)按約支付物業(yè)費(fèi)，上訴人以房屋質(zhì)量為由拒不支付物業(yè)費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。上訴人就房屋質(zhì)量問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了溝通，并向法院起訴了。上訴人交付房屋鑰匙是為了開(kāi)發(fā)商維修房屋，后來(lái)上訴人要求返還鑰匙，被上訴人也及時(shí)返還了。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

在二審審理期間，雙方當(dāng)事人均未提供證據(jù)。

經(jīng)審理，本院對(duì)原審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：被上訴人對(duì)上訴人房屋所在小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，上訴人理應(yīng)按約支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。上訴人未按約支付構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故原審判令上訴人向被上訴人支付拖欠的物業(yè)費(fèi)用及違約金于法有據(jù)，并無(wú)不當(dāng)。上訴人以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題需要維修為由主張其在此期間無(wú)需支付物業(yè)費(fèi)用，缺乏合同依據(jù)，本院難以采納。而上訴人認(rèn)為其與開(kāi)發(fā)商之間的房屋質(zhì)量問(wèn)題糾紛案件法院審理期間無(wú)需支付物業(yè)費(fèi)用的主張，顯然缺乏法律依據(jù)，本院也難采納。上訴人認(rèn)為被上訴人沒(méi)有履行管理職責(zé)，故意損害上訴人房屋，但并無(wú)確鑿的證據(jù)證明，本院不予采信。

綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人之上訴理由難以成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)872元，由上訴人陳某寶負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　黃永森

審　判　員　朱亞君

代理審判員　李春燕

二〇一五年十一月十七日

書(shū)　記　員　桂紅艷

物業(yè)服務(wù)合同