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福建省高級人民法院

民事裁定書

（2014）閩民申字第890號

再審申請人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）：隋某嫻，女，漢族，19**年**月**日出生，住福建省福州市鼓樓區(qū)。

委托代理人：陳建明，福建共與和律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、反訴原告，二審被上訴人）：郭某輝，女，漢族，19**年**月**日出生，住福建省福州市倉山區(qū)。

再審申請人隋某嫻因與被申請人郭某輝租賃合同糾紛一案，不服福州市中級人民法院（2012）榕民終字第386號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

隋某嫻申請再審稱：（一）隋某嫻沒有違反2007年9月30日與郭某輝簽訂的房屋租賃《協(xié)議書》（下簡稱《協(xié)議書》）第六條第二項之約定，郭某輝因被停電導(dǎo)致無法繼續(xù)經(jīng)營的原因是其違規(guī)用電又不繳納罰款所致。1．根據(jù)《協(xié)議書》第六條第二項約定，除因國家征地或法律規(guī)定的情形外，因其他事由收回別墅的，在考慮郭某輝為提高別墅使用價值實際付出的人力、財力、物力的基礎(chǔ)上，可以郭某輝實際支出的費用為基數(shù)，根據(jù)郭某輝使用年限和無償使用期限折算，隋某嫻對郭某輝進行補償。亦即，隋某嫻因違反該款約定而應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任需具備如下三個條件，但隋某嫻并未違反該款約定，故不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。（1）隋某嫻在租賃期限內(nèi)提前收回別墅而實現(xiàn)對別墅的占有、使用，或者隋某嫻起訴郭某輝而導(dǎo)致郭某輝的損失。不動產(chǎn)的移交是以交付鑰匙為標(biāo)志，除非當(dāng)事人在合同中另有約定，而郭某輝至今仍然掌握別墅鑰匙而實際占有租賃物，導(dǎo)致隋某嫻未能收回。（2）收回別墅系隋某嫻單方提出且已實際收回。而在隋某嫻提出解除合同的同時郭某輝反訴請求解除合同，且郭某輝提出解除合同后又占用別墅，其占用期間所受損失不應(yīng)由隋某嫻承擔(dān)。（3）郭某輝對別墅的裝修能夠提高別墅的使用價值。郭某輝更改別墅用途作餐館使用等行為實際已經(jīng)降低了別墅的使用價值。2．郭某輝提出解除合同是因其違規(guī)用電被供電部門處罰又拒不繳納罰款而被停電，繼而無法繼續(xù)經(jīng)營，并非隋某嫻起訴所引起，相關(guān)法律后果不應(yīng)由隋某嫻承擔(dān)。根據(jù)隋某嫻原審提供的《客戶違章用電通知書》、《關(guān)于上街閩都大莊園B區(qū)別墅3幢違約用電調(diào)查處理情況》、《上街鎮(zhèn)閩都大莊園B區(qū)別墅3#違約處理計算明細》，可以證明郭某輝被強行停電而無法繼續(xù)經(jīng)營的原因是其違規(guī)用電，且拒不繳納應(yīng)繳違規(guī)用電罰款而于2011年7月15日被閩侯縣供電局停電。而且，隋某嫻在接到供電部門的罰款通知后要求郭某輝向供電部門補繳電費，郭某輝原來也同意補繳電費，但在知道罰款數(shù)額后又拒絕繳納。（二）根據(jù)《協(xié)議書》第一條關(guān)于承租方“不得從事與國家法律及相關(guān)法律法規(guī)相違反的行為”之約定，郭某輝的行為構(gòu)成根本違約，解除合同的法律后果不應(yīng)由隋某嫻單方承擔(dān)。1．《協(xié)議書》約定隋某嫻免費將別墅出租給郭某輝作為“休閑會所”使用，郭某輝承租別墅后依約只能將別墅用于非營業(yè)性的特定人員的私人聚會，而不得將其變更為商業(yè)性的對不特定人員的營業(yè)行為。而郭某輝擅自將別墅用途由“休閑會所”變更為餐館亦即將住宅改為經(jīng)營性用房，不僅違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條關(guān)于“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”之規(guī)定，而且違反《協(xié)議書》第一條關(guān)于“不得從事與國家法律及相關(guān)法律法規(guī)相違反的行為”之約定而屬于違約行為。2．郭某輝未經(jīng)隋某嫻同意，擅自改變房屋構(gòu)造與下水道，將別墅二樓臥室隔成麻將室與活動室，將一樓的車庫改成廚房，并在別墅草坪上圈養(yǎng)家禽破壞綠地等，影響別墅的正常使用，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約。3．郭某輝未經(jīng)隋某嫻同意，擅自利用隋某嫻的房屋辦理營業(yè)執(zhí)照，且在辦理營業(yè)執(zhí)照之后未向供電部門申請變更用電性質(zhì)，違法用電被供電部門停電處罰，另拖欠物業(yè)費給隋某嫻的經(jīng)濟及聲譽造成嚴(yán)重侵害，亦屬違約。綜上，隋某嫻系依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項關(guān)于“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”之規(guī)定行使法定解除權(quán)，而非依據(jù)《協(xié)議書》第六條第二款之約定起訴解除合同，且本案郭某輝也提出解除合同，而非隋某嫻單方強制解除合同，故解除合同的法律后果不應(yīng)由隋某嫻單方承擔(dān)。而且，原審法院如果認(rèn)為隋某嫻解除合同不符合法律規(guī)定，可以駁回隋某嫻的訴訟請求，但不能判決隋某嫻承擔(dān)違約責(zé)任。（三）原審認(rèn)定《協(xié)議書》合法有效，適用法律不當(dāng)。1．即使認(rèn)定《協(xié)議書》項下約定的別墅出租用途“休閑會所”為一般經(jīng)營性商業(yè)用途，該約定也因違反《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條的強制性規(guī)定而無效。2．郭金輝在未征得相鄰利害關(guān)系業(yè)主及產(chǎn)權(quán)人的同意的情況下，僅憑物業(yè)蓋章同意訟爭別墅作為餐館的同意書就向工商部門辦理營業(yè)執(zhí)照違反了物權(quán)法的規(guī)定。而且，工商部門僅憑物業(yè)部門的同意書就向郭某輝頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照也違反了《國家工商行政管理總局關(guān)于住所（經(jīng)營場所）登記有關(guān)問題的通知》關(guān)于“非商業(yè)性住宅改變用途的應(yīng)征得相鄰利害關(guān)系業(yè)主的書面同意”之規(guī)定，原審認(rèn)定《協(xié)議書》合法有效沒有法律依據(jù)。（四）二審判決隋某嫻應(yīng)賠償郭金輝裝修款48897元，依據(jù)不足。1．福建省閩建工程造價咨詢有限公司沒有司法行政機關(guān)頒發(fā)的司法鑒定許可證，依據(jù)《司法鑒定程序通則》第十九條“司法鑒定機構(gòu)對同一鑒定事項，應(yīng)當(dāng)指定或者選擇二名司法鑒定人共同進行鑒定；對疑難、復(fù)雜或者特殊的鑒定事項，可以指定或者選擇多名司法鑒定人進行鑒定”之規(guī)定，該鑒定機構(gòu)無資格進行司法鑒定，故其作出的《工程造價鑒定》不能作為認(rèn)定郭某輝裝修款的依據(jù)。2．《工程造價鑒定》是依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的工程條件進行鑒定，而本案郭某輝裝修的時候并非委托有資質(zhì)的裝修工程公司進行裝修，實際的裝修用材與費用與鑒定依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠。在郭某輝無法提供相關(guān)材料購買票據(jù)的情況下，鑒定機構(gòu)僅憑計算公式所作出的鑒定結(jié)論與客觀事實不符，且一審?fù)徺|(zhì)證時隋某嫻已對鑒定結(jié)論提出異議。3．即使《工程造價鑒定》可以作為定案依據(jù)，那么也應(yīng)當(dāng)考慮郭某輝無償使用別墅5年的費用。因郭某輝的裝修結(jié)果不僅無法利用，甚至還破壞了別墅的整體利用價值，隋某嫻將其恢復(fù)原狀不僅未獲得任何利益反而擴大了損失，對此損失應(yīng)當(dāng)予以考慮。4．雙方關(guān)于郭某輝在承租期間需修建陽光房的約定因違反物業(yè)的相關(guān)規(guī)定而無效，故郭某輝未修建陽光房而省下的裝修費用屬其獲利，應(yīng)當(dāng)予以扣除。（五）原審法院認(rèn)定隋某嫻要求郭某輝繳納用電違約金與本案租賃合同糾紛無關(guān)，沒有法律依據(jù)?！秴f(xié)議書》第三條第二款約定，協(xié)議生效之日起別墅的物業(yè)費、水電費由郭某輝負(fù)責(zé)自行繳納，亦即繳納使用別墅期間的電費系郭某輝合同義務(wù)之一，且郭某輝系因違規(guī)用電而被供電部門處罰，故原審認(rèn)定隋某嫻要求郭某輝繳納用電違約金與本案無關(guān)，沒有法律依據(jù)。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）項、第（六）項之規(guī)定，申請再審本案。

本院認(rèn)為：從雙方訴求及所依據(jù)的事由看，本案訟爭雙方實質(zhì)上均以對方構(gòu)成根本違約為由請求解除合同，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項之規(guī)定，合同一方當(dāng)事人以對方構(gòu)成根本違約為由主張行使法定解除權(quán)時，需以違約方的違約行為后果嚴(yán)重并足以導(dǎo)致非違約方的合同目的落空作為判斷依據(jù)。根據(jù)《協(xié)議書》第一條、第二條、第五條之約定，隋某嫻將其所有的閩侯縣上街鎮(zhèn)閩都大莊園3#別墅租賃給郭某輝作為“休閑會所（如聚會、婚宴、休閑）”使用，郭某輝不必向隋某嫻支付任何費用，但需負(fù)責(zé)對別墅進行投資裝修，且其投資的不動產(chǎn)部分待合同履行期滿后歸屬隋某嫻所有。據(jù)此，隋某嫻的合同目的在于合同履行期滿后取得郭某輝投資的裝修物中不動產(chǎn)部分的所有權(quán)作為出租別墅的對價，而郭某輝的合同目的則為依據(jù)雙方約定用途亦即將租賃物作為“休閑會所（如聚會、婚宴、休閑）”使用。綜合《協(xié)議書》第四條關(guān)于郭某輝可在租賃期內(nèi)回收實際投入成本或者盈利之約定，郭某輝可以依托由其投資裝修的別墅對外營業(yè)并獲取經(jīng)營利益，故隋某嫻主張郭某輝只能將別墅用于非營業(yè)性的特定人員的私人聚會，不能成立。合同的效力應(yīng)以合同內(nèi)容而非履行行為作為判斷依據(jù)，雙方在《協(xié)議書》中并未約定將別墅非法改為“休閑會所”，故隋某嫻依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條之規(guī)定主張合同無效，不能成立。另從《協(xié)議書》條款看，雙方并未約定郭某輝投資裝修別墅的投資金額與裝修標(biāo)準(zhǔn)，且第二條亦已明確約定“在郭某輝設(shè)計及裝修期間，隋某嫻可根據(jù)實際情況提供必要建議”。在無確切證據(jù)表明隋某嫻曾在郭某輝裝修期間對具體裝修事宜提出意見之情形下，訟爭別墅的裝修現(xiàn)狀可視為已經(jīng)過隋某嫻認(rèn)可，故隋某嫻以郭某輝裝修改造以及使用別墅之行為降低別墅的使用價值等為由主張郭某輝構(gòu)成根本違約，依據(jù)不足。另據(jù)隋某嫻于2011年4月14日向閩侯縣供電局提交的《居民生活用電申請表》及該局2012年8月29日作出的《關(guān)于上街鎮(zhèn)閩都大莊園B區(qū)別墅3#違約用電調(diào)查處理情況》，可以認(rèn)定閩侯縣供電局系在隋某嫻申請“用電暫拆”后，于2011年7月15日對訟爭別墅進行“停電處理”。因郭某輝在使用租賃物期間是否存在違約用電以及拒繳罰款并不影響隋某嫻在租賃期滿后取得不動產(chǎn)裝修物所有權(quán)之合同目的，而隋某嫻在合同履行期內(nèi)申請停電的主動行為已在客觀上導(dǎo)致郭某輝無法繼續(xù)經(jīng)營，故原審在依雙方之請求判決解除合同同時，認(rèn)定隋某嫻的行為違反合同約定并判由隋某嫻承擔(dān)違約責(zé)任，并無不當(dāng)。原審另認(rèn)定隋某嫻要求郭某輝繳納用電違約金與本案租賃合同糾紛無關(guān)且隋某嫻可另案起訴，亦無不妥。

原審期間，雙方一致同意由原審法院委托福建省閩建工程造價咨詢有限公司就爭議裝修物價值進行鑒定，而在鑒定結(jié)論作出后隋某嫻雖然提出異議但未依法申請重新鑒定，亦未提交相反證據(jù)據(jù)以否定該鑒定結(jié)論，故隋某嫻現(xiàn)依《司法鑒定程序通則》第十九條之規(guī)定主張鑒定機構(gòu)無鑒定資質(zhì)及其作出鑒定結(jié)論的計算方式與客觀事實不符等申請事由，不能成立。因此，二審采信福建省閩建工程造價咨詢有限公司作出的鑒定結(jié)論并依《協(xié)議書》第六條關(guān)于合同解除后裝修物處理之約定，判決隋某嫻賠償郭金輝裝修款48897元，并無不當(dāng)。另因《協(xié)議書》并未約定郭某輝需在租賃期間投資建設(shè)陽光房，故隋某嫻以郭某輝未修建陽光房省下的裝修費用屬于郭某輝獲利而主張在隋某嫻應(yīng)付賠償款中扣除，亦不成立。

綜上，隋某嫻的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）項、第（六）項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下：

駁回隋某嫻的再審申請。

審　判　長　陳建陽

代理審判員　楊　揚

代理審判員　陳　曦

二〇一四年九月十六日

書　記　員　黃文杰

租賃合同