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天津市第二中級人民法院

民事判決書

（2015）二中民四終字第384號

上訴人（原審被告）劉某某。

委托代理人李永樂，天津市某某教育咨詢有限公司營銷總監(jiān)。

被上訴人（原審原告）王某某。

委托代理人王永亮，北京君澤君（天津）律師事務(wù)所律師。

原審被告天津某某房地產(chǎn)銷售代理有限公司，住所地天津港保稅區(qū)天保大道***號***室，辦公地址天津市南開區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)榕園路***號。

法定代表人李某，董事長。

委托代理人劉某玥，該公司職員。

原審被告天津某某世紀投資有限責(zé)任公司，住所地天津市東麗區(qū)衛(wèi)津路***號。

法定代表人連某某，董事長。

委托代理人周月，天津易道律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某與被上訴人王某某，原審被告天津某某房地產(chǎn)銷售代理有限公司、天津某某世紀投資有限責(zé)任公司不當?shù)美m紛一案，天津市河西區(qū)人民法院于2015年1月30日作出（2014）西民一初字第1242號民事判決，一審宣判后，上訴人劉某某不服，向本院提起上訴。本院于2015年3月31日受理后，依法組成合議庭，并于2015年5月6日公開開庭進行了審理。上訴人劉某某的委托代理人李永樂，被上訴人王某某的委托代理人王永亮，原審被告天津某某世紀投資有限責(zé)任公司的委托代理人周月到庭參加了訴訟。原審被告天津某某房地產(chǎn)銷售代理有限公司，經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明，以天津某某世紀投資有限責(zé)任公司（以下簡稱某投資公司）為甲方與天津某某房地產(chǎn)銷售代理有限公司（以下簡稱某房地產(chǎn)公司）為乙方，雙方于2012年2月7日簽訂《某某浙商藍庭國際項目綜合銷售服務(wù)代理合同》，雙方約定，甲方委托乙方就某某浙商藍庭國際項目提供營銷策劃、市場調(diào)研、獨家銷售代理及售后服務(wù)等事宜。2012年3月21日，以案外人郝某瀾、郝某兵為乙方與某投資公司為甲方，雙方簽訂樓宇認購合約，雙方約定，乙方認購甲方開發(fā)的藍庭國際項目5號樓302號房，建筑面積54.54平方米，總房款為485952元，約定首付款為100000元。同日，郝某瀾向某投資公司交付購房款100000元，某投資公司向郝某瀾開具房屋首付款收據(jù)。2012年8月31日，郝某兵向東泰世公司提交更名申請:“本人因個人原因現(xiàn)將藍庭軒5-302單元更名為王某某，望開發(fā)商協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。本人與王某某之更名行為為雙方自愿，與開發(fā)商某投資公司無關(guān)，本人與王某某之間如有任何糾紛與開發(fā)商及代理銷售公司無關(guān)。”

2012年8月13日，王某某到藍庭國際項目售樓處看房后，決定購置藍庭國際項目5號樓302號房。同日，王某某通過其名下中國建設(shè)銀行尾號0935的賬戶向劉某某名下中國建設(shè)銀行尾號3976的賬戶轉(zhuǎn)款10000元。

2012年8月31日，以王某某為乙方與某投資公司為甲方，雙方簽訂樓宇認購合約，乙方認購甲方開發(fā)的藍庭國際項目5號樓302號房，建筑面積54.54平方米，總房款為485952元，約定定金50000元，乙方須于2012年8月31日前向乙方繳納該房屋首付款145952元及購房所需相關(guān)稅費，余款340000元辦理銀行按揭貸款手續(xù)。

同日，王某某再次向劉某某前述賬戶轉(zhuǎn)款177372元。王某某向某投資公司刷卡交付45952元，某投資公司將案外人郝某瀾之前繳納的100000元轉(zhuǎn)作王某某的購房款，某投資公司向王某某開具5-302號房145952元購房首付款收據(jù)。王某某向某投資公司刷卡交付20825.56元，某投資公司向王某某開具代收維修基金5454元的收據(jù)一張、代收契稅、所有權(quán)登記費、印花稅15371.56元的收據(jù)一張。

2012年9月16日，王某某向某投資公司刷卡交付340000元，某投資公司開具購房款340000元收據(jù)一張。

2012年9月24日，以王某某為乙方與某投資公司為甲方就坐落于天津市東麗區(qū)津塘公路北側(cè)旌智道與新光路交口處西北側(cè)藍庭軒5號樓-302房屋簽訂天津市商品房買賣合同，設(shè)計用途為酒店型公寓，建筑面積54.54平方米，總價款為485952元，甲方于2013年8月31日前交付房屋于乙方；乙方于2012年9月24日前一次性存入房款4875952元。2012年11月2日，王某某取得訴爭房屋契稅發(fā)票，契稅額14578.56元。2012年11月16日，王某某取得訴爭房屋購房款發(fā)票，金額485952元。后東泰世公司依約向王某某交付房屋。劉某某與某投資公司、某房地產(chǎn)公司不存在雇傭關(guān)系。

另查，案外人劉慶波與某投資公司就藍庭軒7號樓-701房屋簽訂過商品房買賣合同，劉慶波在交付購房款時曾經(jīng)向劉某某名下賬戶轉(zhuǎn)款。

王某某提起訴訟，請求:1、判令劉某某返還人民幣87372元及賠償全部利息損失（自2012年11月17日起截止2014年6月30日8527.86元）合計96142.86元；2、判令某房地產(chǎn)公司及某投資公司對劉某某的返還及賠償義務(wù)承擔連帶責(zé)任；3、本案的訴訟費用由劉某某、某房地產(chǎn)公司及某投資公司共同承擔。

原審法院認為，王某某與某投資公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，根據(jù)雙方訂立的樓宇認購合約和商品房買賣合同之約定，藍庭軒5號樓-302房屋總房款為485952元。王某某實際向某投資公司交付房款385952元，另外100000元系由案外人郝某瀾所交房款沖紅轉(zhuǎn)付。對此，王某某、某投資公司、某房地產(chǎn)公司均予以認可。王某某和劉某某均認可王某某向劉某某轉(zhuǎn)賬187372元，其中100000元折抵郝某瀾所交房款。劉某某對多收取的房款87372元，主張系與王某某經(jīng)協(xié)商一致，王某某自愿支付高于房屋買賣合同約定成交價的價款，并由劉某某代郝某瀾、郝某兵收取，但劉某某既未能提供王某某與郝某瀾、郝某兵之間形成合意的證據(jù)，也未能提供將187372元全部交付郝某瀾、郝某兵的證據(jù)。對于轉(zhuǎn)售房屋之重大事宜，郝某瀾、郝某兵與王某某未作任何書面形式的約定，不符合交易習(xí)慣；郝某兵關(guān)于其不直接從王某某處收取房款的解釋甚為牽強，劉某某代收大額房款后以現(xiàn)金形式給付郝某兵房款，亦有悖生活常理，劉某某在涉案房屋交易之外還收取過其他購房者的房款，其僅對此事實予以否認，卻未能作出合理解釋稀釋疑團。雖然王某某對于根據(jù)某房地產(chǎn)公司工作人員指示向劉某某轉(zhuǎn)賬房款一節(jié)，未能舉證證明，但對于如王某某這般相對于開發(fā)商處于明顯弱勢的普通購房者而言，將舉證責(zé)任歸于王某某會使其負擔過于沉重的證明責(zé)任，不利于實現(xiàn)市場交易公平。原審法院綜合考慮各方在房屋買賣合同關(guān)系中的地位、交易習(xí)慣、不當?shù)美麡?gòu)成要件等因素，將本案舉證責(zé)任更多的分配給諸被告，從證據(jù)的高度蓋然性原則分析，王某某提交的證據(jù)證明力優(yōu)于劉某某。劉某某應(yīng)當承擔對于收取87372元房款的合法依據(jù)舉證不能的法律后果。劉某某因此負有將獲得的不當利益返還王某某之義務(wù)，以彌補王某某所受損失。根據(jù)民法通則及其相關(guān)規(guī)定，返還的不當利益，應(yīng)當包括原物和原物所生的孳息，劉某某沒有合法根據(jù)占有王某某財產(chǎn)期間產(chǎn)生的利息，構(gòu)成王某某的損失，應(yīng)當一并予以返還，王某某按照年息6%的標準主張自2012年11月17日至2014年6月30日期間利息8567.86元，符合法律規(guī)定，原審法院予以支持。關(guān)于王某某主張某房地產(chǎn)公司、某投資公司承擔連帶賠償責(zé)任一節(jié)，因劉某某多收取房款的行為系接受兩公司的指示之證據(jù)不足，且該兩公司未從中獲益，劉某某與該兩公司之間不存在任何形式的雇傭、承攬關(guān)系，故王某某該項訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，原審法院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第九十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第131條之規(guī)定，判決:“一、自本判決生效之日起十日內(nèi)，被告劉某某返還原告王某某購房款人民幣87372元；二、自本判決生效之日起十日內(nèi)，被告劉某某返還原告王某某自2012年11月17日至2014年6月30日期間利息損失人民幣8567.86元；三、駁回原告的其他訴訟請求。如果被告劉某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費2204元，由被告劉某某負擔”。

原審法院宣判后，劉某某不服，向本院提起上訴，請求:1、依法撤銷原審判決，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求；2、一二審訴訟費用由被上訴人承擔。主要理由是:1、有證據(jù)證實上訴人將王某某轉(zhuǎn)到其帳下的187372元全部轉(zhuǎn)給了案外人郝某兵；2、涉訴房屋在2012年3月銷售價格為每平方米8900元，2012年8月上漲到每平方米10000多元，王某某多支付的款項為涉訴房屋上漲價格；3、原審法院將舉證責(zé)任分配給劉某某屬于舉證責(zé)任分配有誤。

被上訴人王某某答辯，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當駁回上訴人的上訴請求，維持原判。

原審被告某投資公司述稱，劉某某的上訴請求與其無關(guān)，對此不發(fā)表意見。但基于尊重原審判決，要求駁回上訴，維持原判。

原審被告某房地產(chǎn)公司述稱，劉某某的上訴請求與其無關(guān)，對此不發(fā)表意見。對原審判決沒有意見。

二審審理期間，劉某某提交與涉訴房屋同期購置同意樓盤的天津市商品房買賣合同。證明涉訴房屋在被上訴人購置時每平方米價格應(yīng)為10000余元。王某某以該證據(jù)不屬于二審程序中新的證據(jù)為由不同意質(zhì)證。某投資公司也以該證據(jù)不屬于二審程序中新的證據(jù)為由不同意質(zhì)證。某房地產(chǎn)公司未發(fā)表質(zhì)證意見。本院經(jīng)審查認為，劉某某提交的證據(jù)不屬于二審程序中新的證據(jù)，對該證據(jù)的證明力不予確認。王某某及某投資公司、某房地產(chǎn)公司未向本院提交新的證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明，2012年年9月24日，以王某某為乙方與某投資公司為甲方就坐落于天津市東麗區(qū)津塘公路北側(cè)旌智道與新光路交口處西北側(cè)藍庭軒5號樓-302房屋簽訂天津市商品房買賣合同，房屋的單平米價格為8910.01元。王某某自認向劉某某卡上劃款是受房屋銷售人員指令劃的。案外人郝某兵認可劃到劉某某賬戶上的款項已經(jīng)全部收到。二審審理中，某投資公司、某房地產(chǎn)公司均認可，在2012年年9月涉訴房屋的銷售價格為單平米價格10000余元。本院查明的其他事實與原審查明的事實一致，本院予以確認。

本院認為，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第九十二條規(guī)定，沒有合法根據(jù)，取得不當利益，造成他人損失的，應(yīng)當將取得的不當利益返還受損失的人。王某某與某投資公司于2012年8月31日簽訂樓宇認購合同后，已經(jīng)明知其購房款總額及房屋出賣主體為某投資公司，也于當日成功向某投資公司打款45952元，在此情況下，王某某仍向劉某某打款177372元，此后王某某又超出房屋余款向某投資公司付款340000元，王某某的行為有悖常理。而某投資公司在收到郝某兵更名申請后，未向郝某兵退回首付款100000元，只是轉(zhuǎn)為王某某的首付款，在此過程中，未見郝某兵的指令或授權(quán)，某投資公司的行為亦存在瑕疵。劉某某將收取的共計187372元已轉(zhuǎn)付給案外人郝某兵，在該筆款項中，因郝某兵交付的首付款已沖抵王某某需向某投資公司交付的房款，且王某某與某投資公司所簽的樓宇認購合約又建立在郝某兵申請更名的基礎(chǔ)上，所以王某某超出認購合約多支付的房款在法律上應(yīng)予劉某某無關(guān)。原審法院判令劉某某返還王某某部分款項及利息依據(jù)不足，經(jīng)二審釋明，王某某仍堅持其要求劉某某返還不當?shù)美脑V訟請求，故本院予以改判。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷天津市河西區(qū)人民法院（2014）西民一初字第1242號民事判決；

二、駁回被上訴人王某某的訴訟請求。

一審案件受理費2204元，二審案件受理費2199元，均由被上訴人王某某負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　陳　健

審　判　員　王　新

代理審判員　張曉彤

二〇一五年六月十五日

書　記　員　武　偉

速　錄　員　李曉旭

不當?shù)美m紛