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上海市松江區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）松民三（民）初字第3979號

原告王某某，男，19**年**月**日生，漢族，住江西省上饒市。

委托代理人許家東，上海保誠律師事務(wù)所律師。

委托代理人馬俊青，上海保誠律師事務(wù)所律師。

被告黃某某，男，19**年**月**日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。

被告顧某某，女，19**年**月**日生，漢族，住上海市松江區(qū)。

兩被告共同委托代理人王躍斌，上海國瑜律師事務(wù)所律師。

原告王某某與被告黃某某、顧某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法由審判員朱金彪獨(dú)任審判，并于2015年12月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某某的委托代理人許家東、馬俊青，被告黃某某、顧某某及其共同委托代理人王躍斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某某訴稱：2014年10月4日，原告與被告顧某某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定被告顧某某將位于松江區(qū)普照路的“顧家土菜館”轉(zhuǎn)讓給原告，合計(jì)價(jià)款270，000元。并約定將房屋租賃合同也轉(zhuǎn)到原告名下。同年10月8日，原告與兩被告簽訂《合作協(xié)議書》，約定合作標(biāo)的物為房屋，合作期限自2014年10月8日起至2016年10月17日止，合作利潤分賬為每年240，000元。合同簽訂后，原告按約履行了合同義務(wù)，并對房屋進(jìn)行裝修和添加設(shè)備后開始經(jīng)營“江西廣豐土菜館”，但被告顧某某沒有按約定將房屋租賃合同轉(zhuǎn)到原告名下。2015年8月26日，原告收到房屋所有權(quán)人上海紅樓某某賓館有限公司（以下簡稱“某某賓館”）的告知書及《租賃經(jīng)營合同》，被告知被告黃某某與某某賓館之間的《租賃經(jīng)營合同》到2015年10月31日到期，要求原告于2015年10月31日前停止?fàn)I業(yè)并搬離。雖經(jīng)原告與某某賓館協(xié)商，但因被告顧某某不能及時(shí)參加，導(dǎo)致租賃期限不能延期，原告被迫于2015年11月5日搬離了租賃房屋，現(xiàn)某某賓館已將房屋租賃給他人。原告的生意經(jīng)過半年多時(shí)間的經(jīng)營剛有起色就停業(yè)，給原告造成了巨大損失。故請求法院判令：一、解除原告與被告顧某某之間的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》；二、解除原告與兩被告之間的《合作協(xié)議書》；三、兩被告賠償原告裝修費(fèi)165，000元；四、被告顧某某返還原告轉(zhuǎn)讓費(fèi)135，000元；五、兩被告支付原告違約金144，000元。

被告黃某某辯稱：原告與被告顧某某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，與其無關(guān)。原告與被告顧某某簽訂的《合作協(xié)議書》上，雖然有其簽名，但其只是知曉將房屋轉(zhuǎn)租給了原告，其不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。故請求法院駁回原告的訴訟請求。

被告顧某某辯稱：關(guān)于原告與其簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方已經(jīng)實(shí)際履行，其不存在違約。關(guān)于原告與其簽訂的《合作協(xié)議書》是原告違約在先，且在實(shí)際履行過程中，原告將錢款交給了被告黃某某，其沒有收到過原告的款項(xiàng)。原告是否繼續(xù)承租房屋，原告曾與某某賓館協(xié)商過，原告表示不再繼續(xù)承租，是原告自己放棄了優(yōu)先承租權(quán)。另外，其將“顧家土菜館”轉(zhuǎn)讓給原告后，原告根本沒有對房屋進(jìn)行裝修，所有的裝修均是其裝修的，270，000元轉(zhuǎn)讓款中，包括了裝修、家具、電器等。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明：2010年7月15日，被告黃某某與某某賓館簽訂《租賃經(jīng)營合同》一份，約定某某賓館將其3號樓東面新建造的三間門面房、底樓三間房屋、3號樓四間房屋（以下簡稱“系爭房屋”）租賃給被告黃某某使用。租賃期限為5年，自2010年11月1日起至2015年10月31日止。年租金為15萬元。合同期滿被告黃某某有優(yōu)先承租權(quán)。被告黃某某在不損害某某賓館的利益下，可部分轉(zhuǎn)租，但經(jīng)某某賓館同意。合同另對其他有關(guān)事項(xiàng)作了相應(yīng)的約定。

同日，兩被告簽訂《合作協(xié)議書》一份，約定被告黃某某提供系爭房屋與被告顧某某進(jìn)行合作經(jīng)營。系爭房屋內(nèi)部裝修及設(shè)備、設(shè)施安裝所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由被告顧某某承擔(dān)，合同期滿后所有的內(nèi)部裝修及設(shè)備、設(shè)施歸被告顧某某所有。合作期限為6年，自2010年10月18日起至2016年10月17日止。合作期滿，在同等條件下，被告顧某某有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。合作期的第一、二、三年，被告黃某某的稅后利潤為22萬元，第四、五年的稅后利潤為24萬元，第六年的稅后利潤為25萬元。分配方式為：本協(xié)議簽訂時(shí)被告顧某某支付被告黃某某2萬元定金，余款20萬元被告顧某某與本協(xié)議簽訂后的45日內(nèi)付清。此后，被告顧某某于每年第一個(gè)月向被告黃某某付清。其中，合同第十條約定，本協(xié)議非雙方約定或法定事由，雙方均不得擅自解除，否則，由違約方向守約方承擔(dān)本協(xié)議總價(jià)款30%25的違約金及由此遭受的損失。協(xié)議另對其他有關(guān)事項(xiàng)作了相應(yīng)的約定。

兩被告簽訂《合作協(xié)議書》后，于2012年5月15日在系爭房屋注冊登記了上海某某餐飲有限公司（以下簡稱“某餐飲公司”），并在系爭房屋經(jīng)營餐飲業(yè)對外宣稱“顧家土菜館”。

另查明：2014年10月4日，原告與被告顧某某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》一份，約定被告顧某某將“顧家土菜館”轉(zhuǎn)讓給原告，合計(jì)價(jià)款270，000元，于同年10月8日付清。另約定“并叫房東過來把租房合同也轉(zhuǎn)讓給王某某名下”。再約定“其中營業(yè)執(zhí)照也要轉(zhuǎn)讓給王某某，顧某某協(xié)助提供有關(guān)辦證相關(guān)資料”。協(xié)議另對其他有關(guān)事項(xiàng)作了相應(yīng)的約定。協(xié)議簽訂后，原告于當(dāng)日向被告顧某某支付定金50，000元。

審理中，原告認(rèn)為，上述《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容為房屋的承租權(quán)和經(jīng)營權(quán)；被告顧某某認(rèn)為，上述《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容為“顧家土菜館”的裝飾裝修、家具、電器及變更營業(yè)執(zhí)照等。

2014年10月8日，原告與被告顧某某簽訂《合作協(xié)議書》一份，合同內(nèi)容與兩被告之間簽訂的《合作協(xié)議書》完全相同。該《合作協(xié)議書》的最后頁有被告黃某某的簽名，載明“以知此事”。同日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬向被告顧某某付款215，000元、向被告黃某某付款130，000元。嗣后，原告在系爭房屋經(jīng)營餐飲業(yè)對外宣稱“江西廣豐土菜館”，營業(yè)執(zhí)照仍使用被告顧某某的上海某某餐飲有限公司。

再查明：2015年8月26日，某某賓館向“江西廣豐土菜館”發(fā)出告知書，載明：某某賓館與被告黃某某簽訂的《租賃經(jīng)營合同》于2015年10月31日終止，要求“江西廣豐土菜館”在2015年10月31日前停業(yè)和搬遷。

以上事實(shí)，有《租賃經(jīng)營合同》、《合作協(xié)議書》、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》、檔案機(jī)讀材料、告知書及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證明證實(shí)。

本院認(rèn)為：兩被告之間于2010年7月15日簽訂的《合作協(xié)議書》的實(shí)質(zhì)內(nèi)容就是房屋轉(zhuǎn)租合同，就是被告黃某某將從某某賓館承租來的系爭房屋轉(zhuǎn)租給被告顧某某。而被告顧某某從被告黃某某處承租系爭房屋的目的就是為了經(jīng)營。按照日常生活經(jīng)驗(yàn)，被告顧某某在系爭房屋經(jīng)營餐飲業(yè)，應(yīng)當(dāng)對系爭房屋進(jìn)行必要的裝飾裝修，并添置必要的廚房設(shè)備、家具等，以滿足“顧家土菜館”的經(jīng)營。因此，本院有理由相信，原告與被告顧某某之間于2014年10月4日簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，主要就是系爭房屋內(nèi)裝飾裝修、家具、廚房設(shè)備等。關(guān)于“并叫房東過來把租房合同也轉(zhuǎn)讓給王某某名下”的約定，根據(jù)文義解釋，應(yīng)解釋為就系爭房屋原告與某某賓館直接簽訂房屋租賃合同，而根據(jù)雙方于2014年10月8日的《合作協(xié)議書》又變更為被告顧某某將系爭房屋轉(zhuǎn)租給原告。關(guān)于“其中營業(yè)執(zhí)照也要轉(zhuǎn)讓給王某某，顧某某協(xié)助提供有關(guān)辦證相關(guān)資料”，根據(jù)目的解釋，應(yīng)解釋為將某餐飲公司變更登記到原告名下，被告顧某某承擔(dān)協(xié)助義務(wù)，而事實(shí)上，原告所經(jīng)營的“江西廣豐土菜館”仍使用某餐飲公司的營業(yè)執(zhí)照，實(shí)際上為原告節(jié)約了成本，反而給被告顧某某帶來了風(fēng)險(xiǎn)。因此，本院認(rèn)為，原告與被告顧某某之間簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方當(dāng)事人對有關(guān)合同內(nèi)容進(jìn)行變更后，已經(jīng)履行完畢，原告沒有證據(jù)證明被告顧某某在履行合同過程中存在根本違約的情形，故原告要求解除與被告顧某某之間于2014年10月4日簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的訴訟請求，本院不予支持。

原告與被告顧某某之間于2014年10月8日簽訂的《合作協(xié)議書》與兩被告之間簽訂的《合作協(xié)議書》完全相同，實(shí)質(zhì)內(nèi)容就是被告顧某某將系爭房屋再轉(zhuǎn)租給原告，租賃期限應(yīng)自2014年10月8日起至2016年10月17日止。該《合作協(xié)議書》的最后頁雖有被告黃某某的簽名，并載明“以知此事”，但根據(jù)文義解釋，被告黃某某只是知道被告顧某某的轉(zhuǎn)租行為，并對被告顧某某的轉(zhuǎn)租行為表示同意，不能證明被告黃某某又是系爭房屋的轉(zhuǎn)租人。被告顧某某將系爭房屋再轉(zhuǎn)租給原告后，應(yīng)當(dāng)對系爭房屋的瑕疵承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)，并在租賃期間保持系爭房屋符合約定的用途。本案被告黃某某對系爭房屋的租賃期限至2015年10月31日止，而兩被告之間及原告與被告顧某某之間的《合作協(xié)議書》均至2016年10月17日止，被告顧某某應(yīng)當(dāng)在租賃合同屆滿前要求被告黃某某對系爭房屋行使優(yōu)先承租權(quán)，由于被告顧某某未能保證原告對系爭房屋使用至2016年10月17日止，顯然，被告顧某某在履行合同過程中存在違約，致使原告的合同目的不能完全實(shí)現(xiàn)，故原告要求解除與被告顧某某于2014年10月8日簽訂的《合作協(xié)議書》的訴訟請求，本院予以支持，被告顧某某應(yīng)承擔(dān)相信的違約責(zé)任。

綜上所述，本院認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。關(guān)于原告主張的裝飾裝修損失，由于原告與被告顧某某之間《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的主要轉(zhuǎn)讓內(nèi)容為系爭房屋內(nèi)裝飾裝修、家具、廚房設(shè)備等，而原告沒有證據(jù)證明其承租系爭房屋后對又房屋進(jìn)行了裝飾裝修，故原告要求被告對系爭房屋的裝飾裝修進(jìn)行司法鑒定的申請，本院不予采納，原告的該項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。關(guān)于原告主張的返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)，因原告與被告顧某某之間《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》已經(jīng)履行完畢，故原告的該項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。關(guān)于主張的違約金，由于某某賓館向原告收回了系爭房屋，致使原告的合同目的不能完全實(shí)現(xiàn)，故原告要求被告顧某某支付違約金的訴訟請求，本院予以支持。另外，因原告與被告黃某某不存在合同關(guān)系，故原告要求被告黃某某承擔(dān)民事責(zé)任缺乏依據(jù)，本院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條第一款、第九十四條第（四）項(xiàng)、第二百一十六條、第二百二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告王某某與被告顧某某之間于2014年10月8日簽訂的《合作協(xié)議書》；

二、被告顧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某某違約金144，000元；

三、駁回原告王某某的其他訴訟請求。

如果負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)7，960元，減半收取3，980元，由原告王某某負(fù)擔(dān)2，390元（已付），由被告顧某某負(fù)擔(dān)1，590元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員　朱金彪

二〇一六年一月六日

書記員　方曉婷

房屋租賃  合同糾紛