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安徽省合肥市瑤海區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）瑤民一初字第05508號

原告：陳某華，女，19**年*月*日出生，漢族，住安徽省合肥市廬陽區(qū)。

委托代理人：陳超，安徽中特律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李家束，安徽中特律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告：安徽某某投資管理有限公司，住所地合肥市瑤海區(qū)。

法定代表人：張某惠，該公司董事長。

被告：安徽省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地合肥市新站區(qū)。

法定代表人：王某霞，該公司董事長。

兩被告共同委托代理人：汪漢滔，安徽安天行律師事務(wù)所律師。

原告陳某華訴被告安徽某某投資管理有限公司（以下簡稱“某某公司”）、安徽省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“金某公司”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年11月17日立案受理。依法由代理審判員楊友義適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某華委托代理人陳超、被告安徽某某投資管理有限公司、安徽省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司共同委托代理人汪漢滔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

陳某華訴稱：2004年5月22日，原告與金某公司簽訂商品房買賣合同，購買了安徽省合肥市新站區(qū)站前路金興苑小區(qū)＊幢＊＊號房產(chǎn)。2004年7月16日，原告與某某公司、金某公司簽訂了《包租協(xié)議書》，約定將上述商場商鋪承出租給某某公司。租金為原告購買該商鋪總價款的10%。合同還約定某某公司遲延支付租金的，按支付租金的每日萬分之三承擔(dān)違約滯納金。2014年應(yīng)付房租至今仍未支付?，F(xiàn)某某公司未按合同約定履行對原告的義務(wù)，故原告為維護(hù)自身權(quán)益，訴訟來院，請求判令：1、被告某某公司支付原告陳某華13959元租金（2014年5月1日至2015年4月30日租金9306元，2015年5月1日至2015年10月30日租金4653元）；2、被告某某公司支付原告陳某華違約金513元（2015年5月1日至2015年10月31日）；3、解除原告陳某華與被告某某公司之間租賃關(guān)系；4、被告某某公司恢復(fù)租賃物原狀并向原告陳某華返還租賃房屋；5、某某公司按每年9306元的標(biāo)準(zhǔn)支付原告自2015年11月1日至房屋實(shí)際返還之日的租金；6、被告安徽省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對被告安徽某某投資管理有限公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

某某公司辯稱：金正與原告的包租協(xié)議已于2015年4月30日履行完畢，某某公司退出對原告商鋪的管理，原告訴請請求計算2015年4月30日之后的租金，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。同理違約金也只能計算至2015年4月30日。

金某公司辯稱：依據(jù)包租協(xié)議約定，金某公司僅在金正未能按約履行情況下承擔(dān)責(zé)任，系一般保證，依據(jù)擔(dān)保法相關(guān)規(guī)定，金某公司享有先訴抗辯權(quán)，即主債權(quán)債務(wù)糾紛未經(jīng)審判或仲裁后，并在生效后就主債務(wù)人財產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行仍不履行上述債務(wù)，保證人金某公司有權(quán)拒絕承擔(dān)保證責(zé)任，因此本案條件不成就，我司不應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任。

經(jīng)審理查明：陳某華購買了位于安徽省合肥市新站區(qū)站前路金興苑七號樓＊＊號房產(chǎn)。2004年7月16日，陳某華與某某公司、金某公司共同簽訂了《包租協(xié)議書》一份，約定合肥市新站區(qū)站前路金興苑七號樓＊＊室商鋪由某某公司全權(quán)包租經(jīng)營，期限為十年，從2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金為陳某華購買該商鋪總價款10%，第一年租金在簽訂本協(xié)議時支付，第二年以后各年租金于當(dāng)年4月30日前支付完畢。某某公司不能按時支付租金的，應(yīng)按支付租金的每日萬分之三承擔(dān)違約滯納金。如超過三個月陳某華有權(quán)收回經(jīng)營權(quán)，其一切經(jīng)濟(jì)損失由某某公司負(fù)擔(dān)。包租協(xié)議還約定：為保障陳某華的合法權(quán)益，金某公司自愿為某某公司在本協(xié)議中的責(zé)任提供擔(dān)保，若某某公司不能按本協(xié)議履行對陳某華的責(zé)任，則金某公司承擔(dān)某某公司的責(zé)任。

另查明：陳某華出租房產(chǎn)為合肥市新站區(qū)站前路金興苑七號樓＊＊號房產(chǎn)，實(shí)際面積為12.59平方米，購買總價款為93065元。原被告協(xié)商按年租金9306元支付房屋租金。陳某華實(shí)際收到9年租金，2014年5月1日至2015年4月30日的第第十年房租9306元某某公司并未如約支付。

訴訟前，某某公司將該商鋪與其他商鋪在內(nèi)的金興苑財富時代廣場租賃給安徽茶城商貿(mào)有限公司經(jīng)營，雙方的租賃期限至2015年4月30日。2015年4月30日租賃期滿后，某某公司未將商鋪返還給陳某華。

上述事實(shí)，有經(jīng)過庭審質(zhì)證的原告身份證復(fù)印件、被告企業(yè)的工商公示信息打印件、房地權(quán)證、包租協(xié)議書、發(fā)票、歷年房租銀行流水明細(xì)、租賃合同以及雙方當(dāng)事的當(dāng)庭陳述予以佐證。

本院認(rèn)為：陳某華與某某公司簽訂的《包租協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方之間成立房屋租賃合同關(guān)系。某某公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定行使權(quán)利履行義務(wù)。某某公司在租賃合同生效后，未按約定履行足額給付房租義務(wù)，現(xiàn)陳某華訴請某某公司支付欠付租金訴請合理，本院予以支持。陳某華稱其2014年5月1日起未收到租金，被告對此予以認(rèn)可，故可認(rèn)定某某公司自2014年5月1日起未支付房屋租金。雙方簽訂的《包租協(xié)議書》約定租賃期限滿時間為2015年4月30日。租賃期滿后，某某公司未將租賃商鋪實(shí)際返還陳某華，應(yīng)認(rèn)定其繼續(xù)租賃該房屋，雙方之間的租賃為不定期租賃，某某公司仍應(yīng)按照原約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋租金，根據(jù)雙方合同約定年租金為陳某華購買該商鋪總價款10%，該商鋪總價款為93065元，房屋租金為每年9306元。至2015年4月30日，某某公司欠付陳某華租金為9306元。雙方之間的租賃合同為不定期合同，陳某華可隨時主張解除合同，故本院對陳某華解除租賃合同及返還商鋪的訴訟請求，依法予以支持。某某公司應(yīng)當(dāng)按年租金9306元的標(biāo)準(zhǔn)支付從2015年4月30日之后至本判決生效之日止的租金，并從本判決生效之日起按照上述標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)至房屋實(shí)際返還之日?！栋鈪f(xié)議書》已允許在不改變房屋結(jié)構(gòu)的情況下進(jìn)行裝修分割，陳某華未能證明商鋪交付之前附屬設(shè)備等情況，所謂的原樣究為何樣，在本案中并無證據(jù)予以證實(shí)，故難以直接判決支持。

陳某華與某某公司簽訂的《包租協(xié)議書》約定，某某公司應(yīng)在當(dāng)年的4月30日前給付房屋租金。但某某公司未按約定時間支付租金，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。陳某華主張某某公司支付違約金的訴請合理，本院予以支持。因某某公司與原告合同約定違約金為每日萬分之三，該約定標(biāo)準(zhǔn)并未超過相關(guān)法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。2014年4月30日至2015年5月1日的租金一直未付，現(xiàn)陳某華僅主張被告支付2015年5月1日至2015年10月31日的違約金513元，符合法律規(guī)定，本院予以支持。

至于金某公司的責(zé)任問題，因雙方約定金某公司只是在某某公司不能履行《包租協(xié)議書》的情況下承擔(dān)責(zé)任，這屬于一般保證，而非連帶責(zé)任保證。合同履行期滿后，某某公司未履行返還房屋、支付租金等合同義務(wù)，金某公司依約應(yīng)承擔(dān)一般保證責(zé)任，如在對安徽某某投資管理有限公司依法強(qiáng)制執(zhí)行房租、違約金及返還房屋不能履行時，應(yīng)由安徽省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)保證責(zé)任。

被告向法院提交授權(quán)委托書、通知書、告知等證據(jù)證明被告在返租期限屆滿后已不再經(jīng)營管理該商鋪，并已采用公告等方式通知廣大業(yè)主，在期限屆滿前也完成退場，現(xiàn)業(yè)主代表與商鋪實(shí)際承租戶已形成不定期租賃關(guān)系。但因被告并未與原告辦理相關(guān)商鋪返還手續(xù)并實(shí)際將商鋪返還原告，在此情況下，應(yīng)認(rèn)定某某公司仍實(shí)際控制該房屋，某某公司應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)給付租金等相關(guān)責(zé)任，故對被告的上述辯稱意見本院不予采納。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百三十五條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十七條第一款、第二款、最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋》第一百二十五條之規(guī)定，判決如下：

一、被告安徽某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告陳某華2014年5月1日至2015年4月30日的租金9306元，此后房屋租賃費(fèi)按每年9306元的標(biāo)準(zhǔn)支付至本判決生效之日；

二、被告安徽某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告陳某華違約金513元；

三、解除原告陳某華與被告安徽某某投資管理有限公司、安徽省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2004年7月16日簽訂的包租協(xié)議，被告安徽某某投資管理有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)返還原告陳某華坐落于新站區(qū)站前路金興苑小區(qū)＊幢＊＊號房產(chǎn)，并按每年9306元的標(biāo)準(zhǔn)支付原告陳某華從本判決生效之日起至房屋實(shí)際返還之日止的占有使用費(fèi)；

四、如在對安徽某某投資管理有限公司依法強(qiáng)制執(zhí)行本判決上述第一、二、三項(xiàng)后仍不能履行時，由安徽省某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)保證責(zé)任。

五、駁回原告陳某華的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)160元，減半收取80元，由被告安徽某某投資管理有限公司承擔(dān)。

如不服本判決，可自判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省合肥市中級人民法院。

代理審判員　楊友義

二〇一五年十二月十日

書　記　員　王婷媛

房屋租賃合同糾紛