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廣東省廣州市荔灣區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）穗荔法民三初字第135號

原告：廣東某某房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱某某房地產(chǎn)公司）。

法定代表人：田某華，職務(wù)：總經(jīng)理。

委托代理人：余振集，廣東實(shí)德律師事務(wù)所律師。

被告：張某雄，男，漢族，住址：廣州市某某區(qū)。現(xiàn)住廣州市某某區(qū)。

委托代理人：吳凱，廣東正覺律師事務(wù)所律師。

委托代理人：羅歡平，廣東正覺律師事務(wù)所律師。

第三人：廣東某某建設(shè)集團(tuán)有限公司（原名稱：廣東某某建設(shè)部總公司，以下簡稱某某建設(shè)公司）：。

法定代表人：馬某新，職務(wù)董事長。

委托代理人：盧金瑞，男，漢族，該公司職員。

委托代理人：史堅(jiān)群，男，漢族，該公司職員。

原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司訴被告張某雄、第三人廣東某某建設(shè)集團(tuán)有限公司所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司的委托代理人余振集、被告張某雄的委托代理人吳凱和羅歡平、第三人廣東某某建設(shè)集團(tuán)有限公司的委托代理人盧金瑞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司訴稱：原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司原是廣東某某銀行的下屬公司。1993年12月9日，原告（甲方）與第三人（乙方）簽訂《合作建房協(xié)議書》，約定：甲方同意在廣州市某某東路*號（現(xiàn)為某某路*號）與乙方以私私合建名義合作興建住宅樓一幢，合計(jì)建筑面積為2531.6平方米，住宅樓建成后，甲方得西座建筑面積1263.2平方米及西座界線內(nèi)的土地使用權(quán)，其余屬乙方所有，雙方實(shí)得建筑面積的準(zhǔn)確數(shù)以規(guī)劃局批準(zhǔn)的建筑施工圖計(jì)算為準(zhǔn)，工期一年；雙方同意本住宅樓以甲方實(shí)得建筑面積計(jì)，每平方米3960元由乙方包干興建（包括拆遷、舊房屋補(bǔ)償、三通一平、建筑、裝修、室內(nèi)外水電、排污及應(yīng)繳納給政府有關(guān)部門的各項(xiàng)稅費(fèi)、辦理甲方產(chǎn)權(quán)等一切費(fèi)用），工程進(jìn)度款分五期支付；甲方自本協(xié)議簽訂之日起三十天內(nèi)提供私私合建所需的戶口簿及證件，并協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)等；乙方自接到甲方提供的所需報建戶口簿等證件三十天內(nèi)辦妥房管局鑒證手續(xù)，然后四十五天內(nèi)辦妥規(guī)劃報建手續(xù)，住宅交付使用后三個月內(nèi)，負(fù)責(zé)為甲方辦理產(chǎn)權(quán)契證手續(xù)，協(xié)助甲方辦理移交后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)等。1994年5月19日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議（一）》，對甲方實(shí)得建筑面積、工程進(jìn)度款等進(jìn)行補(bǔ)充約定。1995年2月18日，雙方簽訂《關(guān)于西灣路私私合建工程的補(bǔ)充合同》，對工期、付款進(jìn)度等作出補(bǔ)充約定。為了節(jié)省稅費(fèi)，原告與第三人在《合作建房協(xié)議書》中明確約定，該住宅樓是以“私私合建”形式合作興建的。為了能順利通過房管局鑒證及規(guī)劃部門對該“私私合建”的審批，原告遂借用了包括被告在內(nèi)共十名職工或職工親屬的個人名義，由該十名職工或職工親屬與該住宅樓所在地的原私房業(yè)主李云普的代理人李淦簽訂了一份《私私合建增加面積協(xié)議書》，以作報建報批之用，后來原告用該協(xié)議進(jìn)行相關(guān)的報建報批，而事實(shí)上該十人均沒有實(shí)際參與該住宅樓的任何建筑行為，更沒有為住宅樓的興建支付過任何出資，只是原告借用了該十人的名義報批建房。1996年，該住宅樓建成后，第三人按約定將原告應(yīng)分得的全部房屋交付原告使用，因報建是借用了被告等名義申報的，故*房的初始產(chǎn)權(quán)便登記于被告名下，但房管部門出具的《房屋所有權(quán)申請登記證件收據(jù)》均在原告處保管，因此被告是無法取得該收據(jù)及以此領(lǐng)取房屋的產(chǎn)權(quán)證。后來原告要求被告等協(xié)助原告辦理房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但由于原告機(jī)構(gòu)重組，包括被告在內(nèi)的上述職工早已離開公司，且無法取得聯(lián)系或與其聯(lián)系后拒絕配合，致使該房屋至今仍登記于被告名下。上述房屋自建成交付原告后，一直由原告管理使用（包括出租、自用等）至今，2011年初，該十人中一位叫王某穗的原原告職工得悉原告已進(jìn)行機(jī)構(gòu)重組，自以為已無人知曉該住宅樓的歷史情況，遂擅自以“本人已遺失《房屋所有權(quán)申請登記證件收據(jù)》”為由向房管部門領(lǐng)取了登記于其名下房屋的產(chǎn)權(quán)證，并持證到該住宅樓處對租戶進(jìn)行滋擾及要求租戶搬離，后其又向荔灣區(qū)法院起訴租戶，主張其為房屋的產(chǎn)權(quán)人。原告得悉王某穗的上述行為后，遂向荔灣區(qū)法院起訴，要求法院對涉案房屋的所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)，經(jīng)區(qū)市兩級法院審理，最后法院判決王某穗敗訴，涉案房屋所有權(quán)歸原告所有。被告亦效仿王某穗的做法，于2012年2月14日以同樣的方式及理由從房管部門取領(lǐng)了產(chǎn)權(quán)證，據(jù)此以宣示及主張其為房屋的所有權(quán)人。被告在明知該房屋實(shí)際為原告所有的情況下，妄圖通過非法手段將該房屋騙取或侵占為其個人財產(chǎn)，被告的行為已嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益。據(jù)此，請求判令：1、位于廣州市某某區(qū)某某路*號*房的房屋產(chǎn)權(quán)為原告所有；2、被告協(xié)助原告將某某路*號*房的房屋產(chǎn)權(quán)變更登記于原告名下；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告張某雄辯稱：1993年，被告與李云普的代理人李淦簽訂了《私私合建增加面積協(xié)議書》，約定由李云普提供土地，被告等十人提供合作建房資金，將建成總建筑面積合計(jì)2787.44平方米房屋，其中產(chǎn)權(quán)及東座界限內(nèi)的土地使用權(quán)和東座界限內(nèi)天臺使用權(quán)歸業(yè)主李云普所有，西座建筑物歸被告等十人所有，其中包括約定產(chǎn)權(quán)及西座界限內(nèi)74.2平方米，天面使用權(quán)歸被告所有。合同簽訂后，根據(jù)被告反映，是否完全支付了相應(yīng)金額的建房款，因時間久遠(yuǎn)無法100%確定，但被告回憶當(dāng)時其已支付了幾萬元合作建房款。因被告等十人與李云普等人沒有建房資質(zhì)，李云普最終引入原告進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，原告繼而引入第三人進(jìn)場施工建房。被告與原告、第三人不存在任何合作協(xié)議及建房協(xié)議，從而被告與原告、第三人不存在任何權(quán)利義務(wù)關(guān)系，原告、第三人、李云普之間的合作關(guān)系沒有任何書面的協(xié)議，按正常邏輯推理，原告應(yīng)提供其與李云普之間的合作建房協(xié)議，李云普作為原土地的所有權(quán)人，沒有任何理由會讓原告及第三人無償進(jìn)場進(jìn)行房屋建設(shè)。被告從1993年與李云普簽訂合作建房協(xié)議后，均以李云普的名義進(jìn)行房屋建設(shè)報批，最終于1997年房屋管理局下發(fā)了被告的房地產(chǎn)證（穗房地證字第××號），該房地產(chǎn)證是合法有效的所有權(quán)人證明，整個房地產(chǎn)證申報流程合法合規(guī)，可以完全確認(rèn)訟爭房屋屬于被告所有，原告與第三人對訟爭房屋不享有任何物權(quán)。

第三人廣東某某建設(shè)集團(tuán)有限公司述稱：本公司與原告的合作建房合同已履行完畢，結(jié)算清楚，并且已經(jīng)交樓使用多年，訟爭房屋屬原告與原告員工內(nèi)部之間的關(guān)系，本司無權(quán)干涉，所以本公司對原告的訴訟請求沒有意見。

經(jīng)審理查明：1993年12月9日，原告（甲方）與第三人（乙方）簽訂《合作建房協(xié)議書》，約定：甲方為解決本公司職工住宅，同意在廣州市某某東路*號（現(xiàn)門牌號××號）與乙方以私私合建名義合作興建住宅樓一幢，合計(jì)建筑面積為2531.6平方米，住宅樓建成后，甲方得西座建筑面積1263.2平方米及西座界線內(nèi)的土地使用權(quán)，其余屬乙方所有，雙方實(shí)得建筑面積的準(zhǔn)確數(shù)以規(guī)劃局批準(zhǔn)的建筑施工圖計(jì)算為準(zhǔn)；工期一年；雙方同意本住宅樓以甲方實(shí)得建筑面積計(jì)，每平方米3960元由乙方包干興建（包括拆遷、舊房屋補(bǔ)償、三通一平、建筑、裝修、室內(nèi)、外水電、排污及應(yīng)繳納給政府有關(guān)部門的各項(xiàng)稅費(fèi)、辦理甲方產(chǎn)權(quán)等一切費(fèi)用），工程進(jìn)度款分五期支付；甲方自本協(xié)議簽訂之日起三十天內(nèi)提供私私合建所需的戶口簿及證件，并協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)等；乙方自接到甲方提供的所需報建戶口簿等證件三十天內(nèi)辦妥房管局鑒證手續(xù)，然后四十五天內(nèi)辦妥規(guī)劃局報建手續(xù)，住宅交付使用后三個月內(nèi)，負(fù)責(zé)為甲方辦理產(chǎn)權(quán)契證手續(xù)，協(xié)助甲方辦理移交后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)等。

1994年5月19日，原告（甲方）與第三人（乙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議（一）》，約定：因原協(xié)議中甲、乙雙方所得建筑面積與規(guī)劃局實(shí)際批出的建筑面積有較大變化，原協(xié)議中有關(guān)撥款金額及撥款進(jìn)度也應(yīng)作相應(yīng)變動，原合同甲方所得建筑面積擬為1263.2平方米，現(xiàn)按規(guī)劃局【（94）建字第22號】批準(zhǔn)之報建圖，甲方所得建筑面積應(yīng)為1491.967平方米，故從第二期進(jìn)度款起，其撥款金額應(yīng)按該面積計(jì)算等。

1995年2月18日，原告（甲方）與第三人（乙方）簽訂《關(guān)于西灣路私私合建工程的補(bǔ)充合同》，雙方對工期、付款進(jìn)度等作補(bǔ)充約定。

原告為證明已按上述合同履行支付建設(shè)資金的情況，提供了《西灣路46號住宅工程結(jié)算憑證》、《某某房地產(chǎn)公司付某某建設(shè)公司工程款（西灣路工程）明細(xì)表》、部分工程款發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、及第三人某某建設(shè)公司關(guān)于工程款撥付及結(jié)算的相關(guān)函件、證人證言等。第三人某某建設(shè)公司在庭審中承認(rèn)與某某房地產(chǎn)公司合建房屋的情況，承認(rèn)某某房地產(chǎn)公司已結(jié)清工程款。

另查，原西灣東路3號房屋混合結(jié)構(gòu)兩層房屋登記在李云普（1987年死亡）名下，李云普的繼承人有李淦（1998年死亡）等人。1993年8月2日，廣州市城市規(guī)劃局荔灣區(qū)規(guī)劃分局作出（93）荔規(guī)設(shè)字第072號《關(guān)于申領(lǐng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)的復(fù)文》，對李云普在上述房屋地段擬建八層住宅改建工程的設(shè)計(jì)要點(diǎn)出具了意見。1994年5月17日，該局出具該屋的（94）建字第022號《建筑審核書》，同意建八層住宅工程一幢。同年8月24日，該局核發(fā)了1994穗城規(guī)（荔）建字第493號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，該證記載：建設(shè)單位為李云普等人，建設(shè)位置西灣路三號，施工單位省長城建筑總公司。

另據(jù)房管部門的檔案反映，在上述房屋報建過程中，由李淦作為李云普（私房業(yè)主、甲方）代理人與王某穗、楊達(dá)文、任亞麗、何曉躍、張南安、李頌東、譚焰芬、張偉新、吳平、張某雄（投資者、乙方）簽訂《私私合建增加面積協(xié)議書》約定，合建地址：西灣東路3號（現(xiàn)門牌××號），于1993年8月2日，經(jīng)區(qū)規(guī)劃分局批準(zhǔn)，改建為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)八層樓房。投資方式：甲方提供地皮，該屋拆下的舊材料無償給施工隊(duì)用回該屋，乙方負(fù)責(zé)提供該屋改建的一切資金，其中楊達(dá)文負(fù)責(zé)提供130272元；任亞麗負(fù)責(zé)提供70912元；何曉躍負(fù)責(zé)提供59360元；王某穗負(fù)責(zé)提供201184元；張南安負(fù)責(zé)提供130272元；李頌東負(fù)責(zé)提供59360元；譚焰芬負(fù)責(zé)提供130272元；張偉新負(fù)責(zé)提供130272元；吳平負(fù)責(zé)提供70912元；張某雄負(fù)責(zé)提供59360元。產(chǎn)權(quán)劃分：改建竣工后全幢八層總建筑面積合計(jì)2787.44平方米，按垂直劃分，其中東座首層至八樓，每層174.21平方米，八層合計(jì)建筑面積1393.72平方米，產(chǎn)權(quán)及東座界線內(nèi)的土地使用權(quán)和東座界線內(nèi)天臺使用權(quán)歸業(yè)主李云普所有；西座首層建筑面積162.84平方米，產(chǎn)權(quán)歸楊達(dá)文所有；西座西北單元201房建筑面積88.64平方米，產(chǎn)權(quán)歸任亞麗所有；西座西南單元202房建筑面積74.2平方米產(chǎn)權(quán)歸何曉躍所有；西座三樓建筑面積162.84平方米和西座西北單元401房建筑面積88.64平方米產(chǎn)權(quán)歸王某穗所有；西座西南單元402房74.2平方米和西座西北單元501房88.64平方米，產(chǎn)權(quán)歸張南安所有；西座西南單元502房建筑面積74.2平方米產(chǎn)權(quán)歸李頌東所有；西座六樓建筑面積162.84平方米，產(chǎn)權(quán)歸譚焰芬所有；西座七樓建筑面積162.84平方米，產(chǎn)權(quán)歸張偉新所有；西座西北單元801房建筑面積88.64平方米，產(chǎn)權(quán)及西座界線內(nèi)88.64平方米天面使用權(quán)歸吳平所有；西座西南單元802房建筑面積74.2平方米，產(chǎn)權(quán)及西座界線內(nèi)74.2平方米天面使用權(quán)歸張某雄所有；西座界線內(nèi)土地使用權(quán)歸西座投資者共同使用，樓梯每層建筑面積22.75平方米，八層合計(jì)建筑面積182平方米，由業(yè)主與投資者共同使用。雙方實(shí)得建筑面積的準(zhǔn)確數(shù)以規(guī)劃分局批準(zhǔn)的建筑施工圖紙為準(zhǔn)，辦理領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證時，必須雙方到房管部門辦理確權(quán)手續(xù)，產(chǎn)權(quán)面積以房管部門實(shí)測為準(zhǔn)。該合同經(jīng)廣州市荔灣區(qū)房地產(chǎn)管理局私房科于1994年4月18日鑒證。

1996年，第三人某某建設(shè)公司將上述房屋建成，并將包括廣州市某某路*號*房等房屋交付原告。1996年12月18日，房管部門向被告出具了某某路*號*房的《房屋所有權(quán)申請登記證件收據(jù)，該收據(jù)由原告保管。據(jù)房管部門的《房地產(chǎn)登記薄查冊表》記載，某某路*號*房的產(chǎn)權(quán)人為被告，建筑面積89.219平方米，所有權(quán)來歷為1994年合建后分割。該屋實(shí)際一直由原告管理使用。

2011年12月23日，本案原告曾向本院起訴上述簽訂《私私合建增加面積協(xié)議書》的十人之一的王某穗，請求判令確認(rèn)廣州市某某區(qū)某某路*號*房房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為原告所有、王某穗?yún)f(xié)助原告將某某路*號*房的房屋產(chǎn)權(quán)變更登記于原告名下。在該案的審理中本案被告張某雄作為第三人在該案中述稱“九十年代初期，朋友介紹他有私私合建，問其是否參加，參加以后，他與李淦簽訂了合建協(xié)議，協(xié)議約定他需支付幾萬元，就可以得到一定面積的房屋。簽訂協(xié)議后，沒有人再提過這事，他不記得自己有否給過幾萬元了，也沒有人將房屋交付給我，直至訴訟時，他才記得好像有這回事”。2012年12月7日，本院作出（2012）穗荔法民三初字第91號《民事判決書》，判決：1、廣州市某某區(qū)某某路*號*房產(chǎn)權(quán)歸原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司所有；2、在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，王某穗?yún)f(xié)助原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司辦理廣州市某某區(qū)某某路*號*房產(chǎn)權(quán)變更登記于原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司名下的手續(xù)。王某穗不服本院的上述判決，向廣州市中級人民法院提出上訴，廣州市中級人民法院于2013年9月6日作出（2013）穗中法民五終字第1406號民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。另，本案原告還向本院起訴王某穗其他二案，請求判令確認(rèn)廣州市某某區(qū)某某路某號某房、某房房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為原告所有、王某穗?yún)f(xié)助原告將某某路某號某房、某房的房屋產(chǎn)權(quán)變更登記于原告名下，最后的判決結(jié)果也是兩級法院均支持原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司的訴訟請求。

本院認(rèn)為：本案雙方爭議的焦點(diǎn)集中于：原告是否借用被告的名義與他人合建房屋。首先，根據(jù)原告提供的《合作建房協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議（一）》、《關(guān)于西灣路私私合建工程的補(bǔ)充合同》、《西灣路46號住宅工程結(jié)算憑證》、《某某房地產(chǎn)公司付某某建設(shè)公司工程款（西灣路工程）明細(xì)表》、部分工程款發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、及第三人某某建設(shè)公司關(guān)于工程款撥付及結(jié)算的相關(guān)函件，結(jié)合第三人某某建設(shè)公司的陳述，可以確認(rèn)原告參與房屋合建及出資的事實(shí)。其次，訴爭房屋建成后，十多年來一直由原告占有、使用、收益，房屋的產(chǎn)權(quán)登記收據(jù)也由原告保管，符合所有人行使所有權(quán)的一般特征。再次，被告在十多年的時間里沒有管理使用訴爭房屋，也沒有對原告使用房屋提出異議，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)法則，該行為明顯不符合所有權(quán)人對物權(quán)的關(guān)注，間接印證了《合作建房協(xié)議書》約定由原告提供私私合建所需的戶口簿及證件辦理有關(guān)報建手續(xù)的真實(shí)性，原告主張借被告名義合建房屋可以合理解釋被告不行使權(quán)利的原因，具有一定可信性。最后，被告主張就合建房屋有進(jìn)行出資，但未能提供相關(guān)證據(jù)加以證明，而相反原告能提供出資的證據(jù)，作為大樓施工單位的某某建設(shè)公司已進(jìn)一步確認(rèn)原告已結(jié)清了工程款，假若被告主張是由其與他人私私合建取得房屋產(chǎn)權(quán)，某某房地產(chǎn)公司僅起組織協(xié)調(diào)作用成立的，那原告投入如此大額資金，卻不享受任何權(quán)利就有違常理。

綜合以上分析，原告提供的證據(jù)可以互相印證，形成完整的證據(jù)鏈條，具有證據(jù)的高度蓋然性，為此，本院確認(rèn)原告借用被告的名義與他人合建房屋的事實(shí)。訴爭房屋雖由房管部門以合建分割為由登記在被告名下，由于登記只具有推定效力，在有證據(jù)證明登記的情況與實(shí)際權(quán)利狀況不一致的情況下，原告要求確認(rèn)訴爭房屋歸其所有，并辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的訴訟請求，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第七十一條的規(guī)定，判決如下：

一、廣州市某某區(qū)某某路*號*房（現(xiàn)地址變更為廣州市某某區(qū)某某路*號*房）產(chǎn)權(quán)歸原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司所有。

二、在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，被告張某雄協(xié)助原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司辦理廣州市某某區(qū)某某路*號*房（現(xiàn)地址變更為廣州市某某區(qū)某某路*號*房）產(chǎn)權(quán)變更登記于原告廣東某某房地產(chǎn)有限公司名下的手續(xù)。

本案受理費(fèi)13724元，由被告張某雄負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣州市中級人民法院。

當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀之日起七日內(nèi)，按照不服一審判決部份的上訴請求數(shù)額向廣州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　馬文潔

審　判　員　何錦堂

人民陪審員　孟　靜

二〇一四年五月七日

書　記　員　王雅莉

所有權(quán)確認(rèn)