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廣東省深圳市福田區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）深福法民三初字第423號

原告（反訴被告）楊某東，住址深圳市福田區(qū)。

原告（反訴被告）楊某華，住址深圳市福田區(qū)。

兩原告共同委托代理人周科，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）深圳市某某一網(wǎng)科技有限公司，住所地深圳市福田區(qū)濱河大道。

法定代表人李華軍。

委托代理人王華喜，廣東華商律師事務(wù)所律師。

上列原告訴被告房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年1月28日立案受理后，被告在法定期限內(nèi)提出反訴，本院也予受理，將本訴與反訴合并審理，依法組成合議庭，于2015年6月29日公開開庭進行了審理，兩原告的委托代理人周科，被告的委托代理人王華喜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2012年8月1日，原告與被告簽署了《物業(yè)租賃及經(jīng)紀(jì)合同》。合同約定，被告承租位于深圳市福田區(qū)濱河大道與**九路交界西北**大廈**單位之物業(yè)（以下簡稱該房產(chǎn)），租賃期限自2012年8月6日起至2015年8月5日止，2014年8月6日之后的月租金為39662元，租賃保證金75540元。合同第4條3款約定，被告拖欠租金達10天或欠交管理費、水電費等累計達5000元的，視為被告違約，被告已交付的押金或租金不予返還。合同簽訂后，被告支付了押金，原告履行了合同義務(wù)，但被告拖延支付租賃稅費、管理費、水電費和2014年12月之后的租金。被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本違約，原告有權(quán)沒收租賃押金并解除雙方的租賃合同，被告應(yīng)當(dāng)付清租金及相關(guān)費用后將房產(chǎn)交付給原告。為了維護原告的合法權(quán)益，遂向貴院提起民事訴訟，請求判令：1、被告支付租金暫計3個月人民幣118986元（從2014年12月16日計至實際交樓之日）及利息暫計10000元（從2014年12月16日按同期人民銀行貸款利率計至實際支付之日）；2、被告支付管理費10000元、租賃稅費28183元及利息暫計2000元（從2015年1月22日按同期人民銀行貸款利率計至實際支付之日）；3、確認(rèn)從2015年3月15日起解除雙方的房屋租賃合同，原告沒收被告己支付的租賃保證金75540元；4、被告將房產(chǎn)交付給原告并支付恢復(fù)原狀的費用42800元；5、被告承擔(dān)本案訴訟費。庭審時，原告明確其主張的管理費是2014年12月至2015年3月期間的費用。

被告口頭答辯稱，一、原、被告于2014年12月15日解除了租賃合同關(guān)系，此后被告對涉案房產(chǎn)不具有支付租金的義務(wù)，也不需要支付利息。被告于2012年租賃涉案房產(chǎn)用于經(jīng)營，根據(jù)備案登記的深圳市房屋租賃合同的約定，租賃期至2013年12月23日止，到期后雙方?jīng)]有續(xù)簽，被告繼續(xù)使用房產(chǎn)，原告繼續(xù)收取租金。根據(jù)合同法第二百三十二條的規(guī)定，雙方租賃關(guān)系為不定期，當(dāng)事人有權(quán)隨時解除租賃合同。二、管理服務(wù)費應(yīng)由物業(yè)公司向當(dāng)事人主張，原告無權(quán)主張，原、被告的租賃合同已于2014年12月15日終止，被告已結(jié)清租賃合同期間的管理費，解除合同后的管理費不應(yīng)由被告承擔(dān)。根據(jù)雙方的租賃合同書第十條，租賃稅費應(yīng)由原告承擔(dān)。三、鑒于原、被告之間的租賃合同于2013年12月23日到期，雙方為不定期租賃合同關(guān)系，2014年12月16日涉案房產(chǎn)被原告加鎖、占有、控制，不存在被告交付房屋給原告的問題，被告沒有再使用涉案房屋，原告應(yīng)返還被告租賃保證金。原告主張恢復(fù)原狀的費用無事實和法律依據(jù)，請求駁回原告的訴訟請求。其余同反訴意見。

被告反訴稱，被告于2012年租賃原告名下位于福田區(qū)濱河大道與**九路交界西北****大廈**房產(chǎn)用于經(jīng)營，根據(jù)雙方備案登記的《深圳市房屋租賃合同書》約定，租賃期自2012年12月24日至2013年12月23日止。該合同到期后，雙方并未簽署租賃合同，被告繼續(xù)使用上述房產(chǎn)，原告繼續(xù)收取租金。2014年6月，因被告經(jīng)營業(yè)務(wù)調(diào)整及重組，被告指派職員以電話、面談、短信等方式通知原告，上述房產(chǎn)的租賃將于2014年12月15日終止、租金支付到2014年12月15日，原告置之不理。期間，被告再三與原告方溝通聯(lián)系，要求妥善處理租賃終止后退場等相關(guān)事宜，同時還物色、推薦了第三方繼續(xù)承租原告物業(yè)。原告對此不予配合，向被告開出無理高額賠償條件，并采取對上述物業(yè)加鎖、不出具放行條等方式阻撓被告及時搬場、退還水電及房屋租賃押金，嚴(yán)重影響被告業(yè)務(wù)重組及正常的運轉(zhuǎn)。原告已就上述房產(chǎn)的租賃糾紛提起訴訟，為維護被告合法權(quán)益，被告依據(jù)民事訴訟法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，向貴院提起反訴，請求判令：1、確認(rèn)原告與被告之間的租賃合同已于2014年12月16日解除，原告退還被告房屋租賃押金75540元；2、原告返還被告被扣留在**大廈**房屋內(nèi)下列物品：大卡位15個（價值12000元）、財務(wù)面對面卡位2套4個（價值5000元）、呼叫中心小卡位9個（價值6057元）、椅子40把（價值9200元）、大書柜1個（價值2500元）、前臺1個（價值2600元）、鐵皮柜3個（價值900元）、電風(fēng)扇1把（價值150元）、茶幾1套（價值900元）、金融一網(wǎng)10801套（價值3200元）、花木盆栽7盆（價值775元）、小寫字臺1張（價值800元）、活動柜8個（價值1200元），并向被告出具上述物品放行書面手續(xù)，如原告不能返還上述原物則照價賠償被告；3、原告出具書面手續(xù)為深圳市**物業(yè)管理服務(wù)有限公司向被告退還10000元水電保證金提供一切配合；4、本案訴訟費用由原告承擔(dān)。

兩原告共同口頭答辯稱，一、被告已構(gòu)成違約，原告有權(quán)沒收租賃押金。二、原告并未收到被告在反訴狀中列明的財物，根據(jù)原告在管理處核實，這些財物均由被告偷偷搬走，如果被告還無理要求，原告將采取刑事報案的方式解決。三、有無交納水電保證金原告不清楚，原告無任何義務(wù)配合被告辦理相關(guān)手續(xù)。四、本案中核心爭議焦點是兩份合同，一份是原、被告真實意思表示的合同，一份是用于備案的合同，本案應(yīng)以雙方真實表示的合同作為雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。請求駁回被告的反訴請求，支持原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，2012年8月1日，兩原告（出租方、甲方）與被告（承租方、乙方）及經(jīng)紀(jì)方簽訂《物業(yè)租賃及經(jīng)紀(jì)合同》，約定乙方承租甲方位于深圳市福田區(qū)**大廈*層*單的房屋（以下稱涉案房產(chǎn)），建筑面積為343.39平方米；租約期由2012年8月6日至2015年8月5日止；每月租金為37770元，須于18日之前支付甲方。每月的管理費、電話費、煤氣費、清潔費、水、電費、室內(nèi)設(shè)施的維修等雜費，由乙方支付；如乙方未能履行本合同之條款以至本合同不能順利完成，則已付之定金或租賃押金將被沒收，甲方有權(quán)將該物業(yè)租予任何人；三方簽署本合同之同時，乙方即向甲方支付2個月押金和1個月租金，共計113310元；合同期滿，乙方如不再續(xù)租，甲方應(yīng)將租賃押金退還乙方；租賃期間，乙方如對該物業(yè)及其設(shè)施故意或過失損毀，應(yīng)負(fù)責(zé)修好和恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟損失；租賃期間，乙方拖欠租金達10天或欠交管理費、水電費等累計達5000元，視為乙方違約，乙方已交付的押金或租金不予返還。乙方須全部承擔(dān)因違約所造成的責(zé)任。

同日，原被告雙方簽訂《補充協(xié)議》約定，租賃期間為2012年8月6日至2014年8月5日，每月租金為37770元，租賃期間2014年8月6日至2015年8月5日，每月租金為39662元；本協(xié)議約定之月租金為甲方實收金額，租賃產(chǎn)生的稅費由乙方負(fù)責(zé)支付，經(jīng)雙方協(xié)商同意，租賃所正式租賃合同價格填寫為市場指導(dǎo)租金價格，但實際租金支付以本協(xié)議約定之月租金為準(zhǔn)；2012年8月6日至2012年9月15日為甲方提供給乙方的免租裝修期，免租期間管理費與裝修產(chǎn)生的費用由乙方負(fù)責(zé)支付；室內(nèi)家私包含大會議桌一張、會議椅15張、辦公椅9張、格力空調(diào)6部；若甲方違約，乙方除要求甲方雙倍返還租賃押金外，還可追究甲方裝修損失等附帶賠償責(zé)任；乙方所支付的第一個月租金為2012年9月16日至2012年10月15日之租金，次月租金交納日期為2012年10月18日或之前。

同日，原告向被告開具收到租賃押金75540元的收款收據(jù)。

2012年8月2日，涉案房產(chǎn)的物業(yè)管理單位深圳市**物業(yè)管理有限公司（下稱**物業(yè)）向被告開具收取水電保證金10000元的收款收據(jù)。

被告另行提交了雙方于2012年12月24日簽訂的深圳市房屋租賃管理辦公室制的用于備案登記的《深圳市房屋租賃合同書》，合同約定的涉案房產(chǎn)的租金為29188.15元，租期限為2012年12月24日至2013年12月23日。

原告為證實其主張的事實，向本院提交了深圳市福田區(qū)地方稅務(wù)局開具的收取涉案房產(chǎn)2013年4月1日至2013年12月23日期間的租賃稅及其他稅共計20496.99元的稅收繳款書、**物業(yè)開具的客戶為被告的2015年1月的管理費及其他費用共計5408.80元的收費通知書、拍攝于2015年4月3日的涉案房產(chǎn)的現(xiàn)狀的照片，照片顯示辦公區(qū)域掛有被告公司的名稱及部分辦公用品。深圳輝煌達裝飾工程有限公司出具的涉案房產(chǎn)寫字樓還原履行還原預(yù)算書，預(yù)算書中注明的基礎(chǔ)項目包含了中廳鋼架、玻璃拆除5000元、搬運費1500元、洗手間還原6000元、辦公室頂部翻新、涂料15300元、辦公室墻面翻新15000元，工程管理費2568元、設(shè)計管理費2568元，稅金2140元，工程總造價為50076元。**物業(yè)于2015年4月22日開具了收取涉案房產(chǎn)2014年12月至2015年4月管理費9157元的發(fā)票、2014年11月至2015年4月水費、電費及燃?xì)赓M1011元的發(fā)票、2015年4月的排水費、維修資金及垃圾處理費514.30元的收款收據(jù)。

2015年1月8日，被告通過順豐速運向原告發(fā)出《通知書》稱，雙方簽訂的合同約定的租期為一年，自2012年12月24日至2013年12月23日。合同到期后，雙方未續(xù)簽租賃合同，我方繼續(xù)使用貴方物業(yè)。我公司因業(yè)務(wù)調(diào)整及重組原因須對**大廈**退租。我公司就此曾于2014年12月16日，指派委托李萍以電話、面談、短信等方式正式告知貴方，我公司對上述物業(yè)租賃至2014年12月16日。在此過程中，我公司再三與貴方溝通聯(lián)系，要求妥善處理租賃終止后退場等相關(guān)事宜，同時，我公司還物色了第三方承租貴方物業(yè)，貴方不予配合，且向我公司開出無理賠償條件，并采取對上述物業(yè)加鎖、不出具放行條等方式阻撓我公司及時搬場，嚴(yán)重影響我公司業(yè)務(wù)重組及正常的運轉(zhuǎn)。我公司再次重申，雙方的租賃關(guān)系于2014年12月16日終止，請貴方收到本通知后，對上述租賃物及時采取合理處置措施并配合我公司搬場、退還押金。被告于次日簽收該郵件。李萍當(dāng)日將該通知書的內(nèi)容以短信的方式發(fā)給了原告。

被告為主張其被原告扣留的物品，向本院提交了涉案房產(chǎn)加鎖的照片及深圳市**X家具有限公司的送貨單及發(fā)票，送貨單記載的客戶為被告，送貨地址為涉案房產(chǎn)，貨物為屏風(fēng)卡位、臺面板、前臺、大班臺及家具一批，貨物價格共計25000元。

2015年6月15日，**物業(yè)出具《情況說明》稱，**大廈**單元前租戶深圳市某某一網(wǎng)科技有限公司于2015年12月13日計劃搬離**大廈**，當(dāng)日僅有一張帶有身份證復(fù)印件的放行條（保險柜、復(fù)印機各一臺），業(yè)主同意該物品搬離，而后業(yè)主稱不再允許任何物品搬出，為避免租戶不經(jīng)業(yè)主同意私自搬遷，客服人員每日對該單元辦公情況進行重點巡查，2014年12月24日傍晚，租戶嘗試將物品搬出，被告安保和客服人員攔下，后該租戶直接將物品（木板、卡位六塊）直接棄于云松貨梯口，業(yè)主于2014年12月31日委托物業(yè)上鎖，上鎖時發(fā)現(xiàn)戶內(nèi)物品基本搬空，并及時通知業(yè)主，業(yè)主方接通知后前來拍照。

另查，根據(jù)被告的申請，本院調(diào)取了原告與新租戶就涉案房產(chǎn)簽訂的租賃合同，合同約定的租期為2015年4月4日至2018年4月3日。

再查，就原告主張其代被告支付了2014年11月至2015年4月的管理費、水電費等費用，鑒于原告僅提交了相應(yīng)的發(fā)票及收據(jù)，本院遂責(zé)令原告在庭后補充提交相應(yīng)支付該款項的憑證等補強證據(jù)，原告未向本院提交。

庭審時，雙方確認(rèn)被告實際支付租金至2014年12月16日。關(guān)于被告實際搬離的時間，原告稱其于2014年12月24日從物業(yè)公司處得知被告搬離，原告于2014年12月13日同意被告搬離保險柜及復(fù)印機并于12月31日委托物業(yè)公司將涉案物業(yè)上鎖。被告稱其于2014年12月初開始撤離，最終于12月15日撤離完畢，在此之前的物業(yè)管理費、水電費已結(jié)清。

本院認(rèn)為，原、被告雙方于2012年8月1日簽訂的《物業(yè)租賃及經(jīng)紀(jì)合同》、《補充協(xié)議》主體適格，意思表示真實，為有效協(xié)議，雙方據(jù)此成立合法有效的房屋租賃合同關(guān)系，應(yīng)以該《物業(yè)租賃及經(jīng)紀(jì)合同》及《補充協(xié)議》作為認(rèn)定本案事實的依據(jù)。雙方于2012年12月14日簽署的用于備案登記的《深圳市房地產(chǎn)租賃合同》不是雙方的真實意思表示，也不是雙方實際履行的合同，不能作為認(rèn)定本案事實的依據(jù)。

關(guān)于合同的解除。依據(jù)合同約定，涉案房屋的租賃期限至2015年8月5日屆滿。根據(jù)原告及被告庭審時的陳述、被告向原告發(fā)出的通知書及信息內(nèi)容、**物業(yè)出具的情況說明等證據(jù)，本院確認(rèn)被告于2014年12月15日開始撤場并最終于2014年12月24日搬離涉案房產(chǎn)、原告于2014年12月31日對涉案房屋加鎖的事實，據(jù)此認(rèn)定涉案租賃合同應(yīng)自原告實際收回涉案房產(chǎn)加鎖后被告未能占用涉案房產(chǎn)之日即2014年12月31日解除。

關(guān)于本訴請求。1、關(guān)于租賃保證金。依照合同約定，如被告未能履行合同約定，原告有權(quán)沒收租賃押金。被告因不可歸責(zé)于原告的原因提前解約，已構(gòu)成違約，原告有權(quán)沒收租賃押金75540元。2、關(guān)于租金及利息。合同約定2014年度的月租金為39662元，如上所述，涉案合同于2014年12月31日解除，被告實際支付租金至2014年12月16日，被告應(yīng)向原告支付拖欠的2014年12月17日至12月31日的租金19831元（39662÷2），合同約定的租金支付時間為18日之前，即2014年12月16日之后的租金應(yīng)在2014年12月18日前支付，原告請求自2014年12月16日起計算利息無合同依據(jù)，被告應(yīng)向原告支付拖欠租金19831元及按中國人民銀行同期貸款利率自2014年12月18日計至實際清償之日止的利息。對原告主張租金及利息超出的部分，本院不予支持。3、關(guān)于管理費、租賃稅費及利息。原告主張的管理費為2014年12月至2015年4月，被告已結(jié)清了2014年12月15日之前的費用，原告未提交其代被告向物業(yè)公司支付該費用的相關(guān)憑證，且被告已實際于2014年12月份搬離涉案房產(chǎn)，被告已向物業(yè)公司預(yù)交了10000元的管理費及水電費押金，對2014年12月16日至12月31日期間的管理費，應(yīng)由被告與物業(yè)公司據(jù)實結(jié)算，故對原告主張的管理費10000元，本院不予支持。關(guān)于租賃稅費，稅收繳款書列明的稅款所屬期是2013年4月1日至2013年12月23日，合同約定涉案房產(chǎn)的租賃稅費由被告承擔(dān)，被告應(yīng)向原告支付其代付的20496.99元的稅費并支付自原告墊付日即2015年1月22日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至實際清償之日止的利息，對原告主張稅費超出的部分，本院不予支持。4、關(guān)于恢復(fù)原狀的費用。被告雖提前退租構(gòu)成了違約，但并沒有證據(jù)顯示被告在租賃期間對涉案房產(chǎn)及其設(shè)施故意或過失損毀，原告請求被告承擔(dān)恢復(fù)原狀費用42800元，沒有事實依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于反訴請求。如上所述，因被告違約，原告已依據(jù)合同沒收了涉案租賃押金，被告要求返還租賃押金無合同依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告請求原告返還的物品，雖然被告提交了其購買該物品的送貨單及發(fā)票，但根據(jù)物業(yè)公司的證明，被告已將物品基本搬離，對被告的該請求本院不予支持。關(guān)于協(xié)助退還10000元水電保證金的問題。根據(jù)**物業(yè)公司出具的收據(jù)，本院認(rèn)定被告向物業(yè)公司支付了10000元的水電保證金。在被告結(jié)清其承租涉案房產(chǎn)期間的相關(guān)費用后，原告應(yīng)根據(jù)誠實信用原則協(xié)助被告辦理退還保證金事宜，對被告的該反訴請求，本院予以支付。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告楊某東、楊某華與被告深圳市某某一網(wǎng)科技有限公司于2012年8月1日簽訂的《物業(yè)租賃及經(jīng)紀(jì)合同》、《補充協(xié)議》于2014年12月31日解除；

二、被告深圳市某某一網(wǎng)科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告楊某東、楊某華支付租金19831元及利息（利息以19831元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率自2014年12月18日起計至實際清償之日止）；

三、被告深圳市某某一網(wǎng)科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告楊某東、楊某華支付租賃稅費20496.99元及利息（利息以20496.99元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率自2015年1月22日起計至實際清償之日止）；

四、原告楊某東、楊某華有權(quán)沒收被告深圳市某某一網(wǎng)科技有限公司支付的租賃保證金75540元；

五、在被告深圳市某某一網(wǎng)科技有限公司結(jié)清其承租涉案房產(chǎn)期間的相關(guān)費用后，原告楊某東、楊某華應(yīng)協(xié)助被告辦理退回水電保證金事宜；

六、駁回原告楊某東、楊某華的其他訴訟請求；

七、駁回被告深圳市某某一網(wǎng)科技有限公司的其他反訴請求。

如果當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行上述義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十二條、第二百五十三條之規(guī)定處理。

本案本訴受理費5613元（已由原告預(yù)交），由原告負(fù)擔(dān)3351元，被告負(fù)擔(dān)2262元；反訴受理費1458元（已由被告預(yù)交），由原告負(fù)擔(dān)100元，被告負(fù)擔(dān)1358元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀及副本，并按規(guī)定預(yù)交上訴費，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。

審　判　長　張　敏

人民陪審員　韋開麗

人民陪審員　韓光明

二〇一五年七月二十八日

書　記　員　曾冬萌

房屋租賃合同糾紛