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河南省洛陽市洛龍區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）洛龍民初字第2634號

原告：朱某榮，女，漢族，19**年*月*日生。

委托代理人：牛紅波、單小坡，河南文豐律師事務所律師。

被告：洛陽某某置業(yè)有限公司。

法定代表人：李某祝，董事長。

委托代理人：李琳、楊清政，河南開物律師事務所律師。

上列原告朱某榮訴被告洛陽某某置業(yè)有限公司為定金合同糾紛一案，本院受理后依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告朱某榮的委托代理人牛紅波、被告洛陽某某置業(yè)有限公司的委托代理人李琳、楊清政到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告訴稱：2012年8月22日原告與被告簽署了《團購意向書》（編號582），自愿參與團購被告開發(fā)的“正大國際城市廣場暨市民中心”（2、3號樓商品住宅），并按照被告要求當天繳納了五萬元。8月26日原告持被告發(fā)放的“洛陽正大項目團購房選房入場憑證”（編號217），參加了開盤選房活動，并和被告簽署了“選房確認單”，確認了認購房源為“*號樓1單元25層**室”，并確認了建筑面積90.08平方米、按揭方式支付、售房單價5250元，總價款472920元等主要的預售房合同條款，完成了商品房認購程序。雙方已經建立了商品房預售合同關系，五萬元的性質已經明確約定是商品房認購定金。但是被告遲遲不與原告簽訂《商品房預售合同》，后來原告多方打聽，才得知被告違反誠信原則，已經將上述選定的房產賣給了其他購房人“尚某平”（應為“肖某平”）。之后，原告委托其女兒多次與被告交涉，但是被告工作人員態(tài)度惡劣、以種種借口予以推諉。幾經努力，被告總算在2014年4月先退還了五萬元定金。按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理”，因此，被告應雙倍返還定金，但是被告至今只返還了一倍的定金五萬元，應繼續(xù)返還原告剩余的定金五萬元。被告作為大型房地產企業(yè)，漠視購房戶的重大切身利益、違反合同約定義務，不僅“一房兩賣”“一女嫁二夫”，還不認錯，不雙倍返還定金，反而滯留原告五萬元款項達一年半之久，致使原告不僅失去了選定房產的權益，還遭受了利息損失。原告年老體弱多病，但是時至今日，也咽不下這口氣，必須提請法律保護自身的合法權益。請求：1、依法判令被告承擔違約責任，應繼續(xù)返還原告剩余的定金五萬元；2、判令被告承擔訴訟費用。

被告辯稱：一、答辯人與原告未建立商品房預售合同關系。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”，原告所述的《選房確認單》，僅僅是雙方在選房過程中的信息傳遞，只顯示當事人姓名、房屋位置、面積、價款，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應當明確的十三項主要內容，且答辯人未收受購房款，不能認定雙方建立商品房預售合同關系。二、原告向答辯人繳納的五萬元為“團購報名費”，不是購房定金。答辯人為解決正大集團旗下員工住房問題，為員工謀取福利，在2012年開展內部員工團購商品房活動，內部員工購房享受大幅優(yōu)惠。因房源有限，為控制人數(shù)，規(guī)定報名參加團購需先繳納報名費五萬元。2012年8月22日，答辯人與原告簽訂《團購意向書》，該意向書明確約定，原告參與團購繳納的人民幣五萬元是報名費，在原告與答辯人簽署《商品房認購書》后，該團購報名費才轉化為購房定金?，F(xiàn)雙方未簽訂《商品房認購書》，該五萬元的性質應為團購報名費。三、原告依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條，認為應按照法律關于定金的規(guī)定處理的理由不能成立。原告繳納的五萬元為團購報名費，只是取得團購的資格，不是作為訂立商品房買賣合同的擔保。從雙方簽訂的《團購意向書》可以看出，無論何種原因，只要原告未取得房屋，答辯人均會將該五萬元無息返還，足以證明其不是擔保性質，故該五萬元不應按照法律關于定金的規(guī)定處理。綜上，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

經審理查明：2012年8月22日，原告與被告簽訂《團購意向書》一份，原告參與被告開發(fā)的“正大國際城市廣場暨市民中心”項目的團購房活動，為此，雙方簽訂了上述的《團購意向書》。該意向書中部分條款約定為：“……2、乙方（原告，下同）參與團購需交納人民幣5萬元作為報名費，同時簽署本團購意向書，從而具備團購資格，但不定具體房源（包含但不限于戶型、朝向、樓層等）。后期甲方（被告，下同）根據團購報名人數(shù)確定具體選房時間，以搖號形式選定房源并簽署《商品房認購書》，待項目具備簽署《商品房預售合同》條件時，甲乙雙方簽署正式購房合同；3、如乙方未選定合適房源或參加搖號選房未被選中，甲方在乙方出具書面確認書后，憑團購報名費收據返還乙方已交納的團購報名費（不計息），本協(xié)議自行解除，甲方不承擔任何違約責任及賠償責任；如乙方確認選定房源后應憑團購報名費收據與甲方簽署《商品房認購書》，則前期交納的團購報名費轉為購房定金，甲方不再退還，待甲乙雙方簽署《商品房預售合同》后5萬元團購報名費折抵首付款或房款。……”。同日，原告向被告交納團購報名費5萬元，為此，被告給原告出具《收據》一份。2012年8月26日，被告的上述樓盤開盤，原告持被告出具的《洛陽正大項目團購房選房入場憑證》，認購房源為3號樓1單元25層02室、建筑面積90.08平方米、按揭貸款每平方米價格為5250元，總房款472920元，首付款91876元，有《選房確認單》為證。后因被告未與原告簽訂《商品房預售合同》，將上述原告認購的3號樓1單元25層02室出賣給原告，原告遂于2013年9月28日委托河南文豐律師事務所律師向被告發(fā)出《律師函》，向被告予以交涉，后被告委托河南開物律師事務所予以《復函》，但最終未果。2014年4月24日，原告之女王宏麗代為原告向被告申請退還5萬元定金，并填寫了《正大國際廣場購房定金退款申請單》（該申請單中有被告各部門的負責人簽字，該申請單及下述的收條，系經原告的申請，本院予以調?。?；2014年4月25日，原告之女王宏麗給被告出具收到定金5萬元的《收條》?，F(xiàn)原告認為該5萬元系定金性質，應使用定金罰則，由被告雙倍返還，已返還一倍，主張另一倍賠償。被告則認為，該5萬元系報名費，不能適用定金罰則。審理中，因當事人的意見分歧較大，致調解不能。

本院認為：2012年8月22日，原告與被告簽訂《團購意向書》及被告收到原告報名費5萬元的事實，因雙方不持異議，故本院予以確認。關于該5萬元在后期發(fā)展過程中的性質問題，本院判述如下：首先，依據意向書的第3條約定可查，如原告未選定合適房源或參加搖號選房未被選中的，被告在原告出具書面確認書后，憑團購報名費收據返還原告已交納的團購報名費5萬元，被告不再承擔任何違約責任及賠償責任；如原告確認選定房源后憑團購報名費收據與被告簽署《商品房認購書》，則前期交納的團購報名費轉為購房定金，被告不再退還，待雙方簽署《商品房預售合同》后5萬元團購報名費折抵首付款或房款。而本案中原告已確認選定了房源（即3號樓1單元25層02室），并有《選房確認單》為證，故原告前期交納的報名費5萬元應當轉化為購房定金，至于雙方為何未簽訂《商品房認購書》，不影響報名費5萬元轉化為購房定金的認定；其次，從本院調取的2014年4月24日原告之女王宏麗代為原告填寫的《正大國際廣場購房定金退款申請單》內容可查，被告實際上已自認該5萬元的性質系定金性質，因該申請單系被告自己提供的單據，并經各主管部門領導簽字確認，故原告交納的5萬元性質，應為定金。綜上，因被告方將原告確認選定的房屋出賣給案外第三人肖某平，顯然構成違約，應當依照法律的規(guī)定，適用定金罰則，對原告雙倍予以返還，因已返還一倍，故再行返還5萬元即可。至于被告為何將原告確認選定的房屋出賣給案外第三人肖某平，因庭審中被告的委托代理人回答稱“不清楚”，故在此本院不予評判。關于被告的辯解意見，因無證據予以佐證，故本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告洛陽某某置業(yè)有限公司于判決書生效之日起十日內返還原告朱某榮定金5萬元。

二、如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費1050元，由被告承擔。

如不服本裁定，可在裁定書送達之日起十日內，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于河南省洛陽市中級人民法院。

審判員　陳雷

二〇一五年十一月十八日

書記員　師杰

定金合同糾紛