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河南省洛陽市洛龍區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）洛龍民初字第2634號(hào)

原告：朱某榮，女，漢族，19**年*月*日生。

委托代理人：牛紅波、單小坡，河南文豐律師事務(wù)所律師。

被告：洛陽某某置業(yè)有限公司。

法定代表人：李某祝，董事長(zhǎng)。

委托代理人：李琳、楊清政，河南開物律師事務(wù)所律師。

上列原告朱某榮訴被告洛陽某某置業(yè)有限公司為定金合同糾紛一案，本院受理后依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告朱某榮的委托代理人牛紅波、被告洛陽某某置業(yè)有限公司的委托代理人李琳、楊清政到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2012年8月22日原告與被告簽署了《團(tuán)購(gòu)意向書》（編號(hào)582），自愿參與團(tuán)購(gòu)被告開發(fā)的“正大國(guó)際城市廣場(chǎng)暨市民中心”（2、3號(hào)樓商品住宅），并按照被告要求當(dāng)天繳納了五萬元。8月26日原告持被告發(fā)放的“洛陽正大項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)房選房入場(chǎng)憑證”（編號(hào)217），參加了開盤選房活動(dòng)，并和被告簽署了“選房確認(rèn)單”，確認(rèn)了認(rèn)購(gòu)房源為“*號(hào)樓1單元25層**室”，并確認(rèn)了建筑面積90.08平方米、按揭方式支付、售房單價(jià)5250元，總價(jià)款472920元等主要的預(yù)售房合同條款，完成了商品房認(rèn)購(gòu)程序。雙方已經(jīng)建立了商品房預(yù)售合同關(guān)系，五萬元的性質(zhì)已經(jīng)明確約定是商品房認(rèn)購(gòu)定金。但是被告遲遲不與原告簽訂《商品房預(yù)售合同》，后來原告多方打聽，才得知被告違反誠(chéng)信原則，已經(jīng)將上述選定的房產(chǎn)賣給了其他購(gòu)房人“尚某平”（應(yīng)為“肖某平”）。之后，原告委托其女兒多次與被告交涉，但是被告工作人員態(tài)度惡劣、以種種借口予以推諉。幾經(jīng)努力，被告總算在2014年4月先退還了五萬元定金。按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，因此，被告應(yīng)雙倍返還定金，但是被告至今只返還了一倍的定金五萬元，應(yīng)繼續(xù)返還原告剩余的定金五萬元。被告作為大型房地產(chǎn)企業(yè)，漠視購(gòu)房戶的重大切身利益、違反合同約定義務(wù)，不僅“一房?jī)少u”“一女嫁二夫”，還不認(rèn)錯(cuò)，不雙倍返還定金，反而滯留原告五萬元款項(xiàng)達(dá)一年半之久，致使原告不僅失去了選定房產(chǎn)的權(quán)益，還遭受了利息損失。原告年老體弱多病，但是時(shí)至今日，也咽不下這口氣，必須提請(qǐng)法律保護(hù)自身的合法權(quán)益。請(qǐng)求：1、依法判令被告承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)繼續(xù)返還原告剩余的定金五萬元；2、判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

被告辯稱：一、答辯人與原告未建立商品房預(yù)售合同關(guān)系。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”，原告所述的《選房確認(rèn)單》，僅僅是雙方在選房過程中的信息傳遞，只顯示當(dāng)事人姓名、房屋位置、面積、價(jià)款，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的十三項(xiàng)主要內(nèi)容，且答辯人未收受購(gòu)房款，不能認(rèn)定雙方建立商品房預(yù)售合同關(guān)系。二、原告向答辯人繳納的五萬元為“團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)”，不是購(gòu)房定金。答辯人為解決正大集團(tuán)旗下員工住房問題，為員工謀取福利，在2012年開展內(nèi)部員工團(tuán)購(gòu)商品房活動(dòng)，內(nèi)部員工購(gòu)房享受大幅優(yōu)惠。因房源有限，為控制人數(shù)，規(guī)定報(bào)名參加團(tuán)購(gòu)需先繳納報(bào)名費(fèi)五萬元。2012年8月22日，答辯人與原告簽訂《團(tuán)購(gòu)意向書》，該意向書明確約定，原告參與團(tuán)購(gòu)繳納的人民幣五萬元是報(bào)名費(fèi)，在原告與答辯人簽署《商品房認(rèn)購(gòu)書》后，該團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)才轉(zhuǎn)化為購(gòu)房定金?，F(xiàn)雙方未簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，該五萬元的性質(zhì)應(yīng)為團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)。三、原告依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條，認(rèn)為應(yīng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理的理由不能成立。原告繳納的五萬元為團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)，只是取得團(tuán)購(gòu)的資格，不是作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。從雙方簽訂的《團(tuán)購(gòu)意向書》可以看出，無論何種原因，只要原告未取得房屋，答辯人均會(huì)將該五萬元無息返還，足以證明其不是擔(dān)保性質(zhì)，故該五萬元不應(yīng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：2012年8月22日，原告與被告簽訂《團(tuán)購(gòu)意向書》一份，原告參與被告開發(fā)的“正大國(guó)際城市廣場(chǎng)暨市民中心”項(xiàng)目的團(tuán)購(gòu)房活動(dòng)，為此，雙方簽訂了上述的《團(tuán)購(gòu)意向書》。該意向書中部分條款約定為：“……2、乙方（原告，下同）參與團(tuán)購(gòu)需交納人民幣5萬元作為報(bào)名費(fèi)，同時(shí)簽署本團(tuán)購(gòu)意向書，從而具備團(tuán)購(gòu)資格，但不定具體房源（包含但不限于戶型、朝向、樓層等）。后期甲方（被告，下同）根據(jù)團(tuán)購(gòu)報(bào)名人數(shù)確定具體選房時(shí)間，以搖號(hào)形式選定房源并簽署《商品房認(rèn)購(gòu)書》，待項(xiàng)目具備簽署《商品房預(yù)售合同》條件時(shí)，甲乙雙方簽署正式購(gòu)房合同；3、如乙方未選定合適房源或參加搖號(hào)選房未被選中，甲方在乙方出具書面確認(rèn)書后，憑團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)收據(jù)返還乙方已交納的團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)（不計(jì)息），本協(xié)議自行解除，甲方不承擔(dān)任何違約責(zé)任及賠償責(zé)任；如乙方確認(rèn)選定房源后應(yīng)憑團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)收據(jù)與甲方簽署《商品房認(rèn)購(gòu)書》，則前期交納的團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，甲方不再退還，待甲乙雙方簽署《商品房預(yù)售合同》后5萬元團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)折抵首付款或房款。……”。同日，原告向被告交納團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)5萬元，為此，被告給原告出具《收據(jù)》一份。2012年8月26日，被告的上述樓盤開盤，原告持被告出具的《洛陽正大項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)房選房入場(chǎng)憑證》，認(rèn)購(gòu)房源為3號(hào)樓1單元25層02室、建筑面積90.08平方米、按揭貸款每平方米價(jià)格為5250元，總房款472920元，首付款91876元，有《選房確認(rèn)單》為證。后因被告未與原告簽訂《商品房預(yù)售合同》，將上述原告認(rèn)購(gòu)的3號(hào)樓1單元25層02室出賣給原告，原告遂于2013年9月28日委托河南文豐律師事務(wù)所律師向被告發(fā)出《律師函》，向被告予以交涉，后被告委托河南開物律師事務(wù)所予以《復(fù)函》，但最終未果。2014年4月24日，原告之女王宏麗代為原告向被告申請(qǐng)退還5萬元定金，并填寫了《正大國(guó)際廣場(chǎng)購(gòu)房定金退款申請(qǐng)單》（該申請(qǐng)單中有被告各部門的負(fù)責(zé)人簽字，該申請(qǐng)單及下述的收條，系經(jīng)原告的申請(qǐng)，本院予以調(diào)取）；2014年4月25日，原告之女王宏麗給被告出具收到定金5萬元的《收條》。現(xiàn)原告認(rèn)為該5萬元系定金性質(zhì)，應(yīng)使用定金罰則，由被告雙倍返還，已返還一倍，主張另一倍賠償。被告則認(rèn)為，該5萬元系報(bào)名費(fèi)，不能適用定金罰則。審理中，因當(dāng)事人的意見分歧較大，致調(diào)解不能。

本院認(rèn)為：2012年8月22日，原告與被告簽訂《團(tuán)購(gòu)意向書》及被告收到原告報(bào)名費(fèi)5萬元的事實(shí)，因雙方不持異議，故本院予以確認(rèn)。關(guān)于該5萬元在后期發(fā)展過程中的性質(zhì)問題，本院判述如下：首先，依據(jù)意向書的第3條約定可查，如原告未選定合適房源或參加搖號(hào)選房未被選中的，被告在原告出具書面確認(rèn)書后，憑團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)收據(jù)返還原告已交納的團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)5萬元，被告不再承擔(dān)任何違約責(zé)任及賠償責(zé)任；如原告確認(rèn)選定房源后憑團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)收據(jù)與被告簽署《商品房認(rèn)購(gòu)書》，則前期交納的團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金，被告不再退還，待雙方簽署《商品房預(yù)售合同》后5萬元團(tuán)購(gòu)報(bào)名費(fèi)折抵首付款或房款。而本案中原告已確認(rèn)選定了房源（即3號(hào)樓1單元25層02室），并有《選房確認(rèn)單》為證，故原告前期交納的報(bào)名費(fèi)5萬元應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房定金，至于雙方為何未簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》，不影響報(bào)名費(fèi)5萬元轉(zhuǎn)化為購(gòu)房定金的認(rèn)定；其次，從本院調(diào)取的2014年4月24日原告之女王宏麗代為原告填寫的《正大國(guó)際廣場(chǎng)購(gòu)房定金退款申請(qǐng)單》內(nèi)容可查，被告實(shí)際上已自認(rèn)該5萬元的性質(zhì)系定金性質(zhì)，因該申請(qǐng)單系被告自己提供的單據(jù)，并經(jīng)各主管部門領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)，故原告交納的5萬元性質(zhì)，應(yīng)為定金。綜上，因被告方將原告確認(rèn)選定的房屋出賣給案外第三人肖某平，顯然構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依照法律的規(guī)定，適用定金罰則，對(duì)原告雙倍予以返還，因已返還一倍，故再行返還5萬元即可。至于被告為何將原告確認(rèn)選定的房屋出賣給案外第三人肖某平，因庭審中被告的委托代理人回答稱“不清楚”，故在此本院不予評(píng)判。關(guān)于被告的辯解意見，因無證據(jù)予以佐證，故本院不予采信。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告洛陽某某置業(yè)有限公司于判決書生效之日起十日內(nèi)返還原告朱某榮定金5萬元。

二、如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)1050元，由被告承擔(dān)。

如不服本裁定，可在裁定書送達(dá)之日起十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于河南省洛陽市中級(jí)人民法院。

審判員　陳雷

二〇一五年十一月十八日

書記員　師杰

定金合同糾紛