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石家莊市橋西區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）西民商初字第00370號(hào)

原告閆某兵，個(gè)體工商戶。

委托代理人田利鋒，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。

被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村西*米。

法定代表人尚某亮，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人李海峰、李靜瑜，河北得正律師事務(wù)所律師。

被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司，住所地石家莊市裕華西路**號(hào)**排*號(hào)。

代表人景某宇，該分公司總經(jīng)理。

委托代理人李海峰、李靜瑜，河北得正律師事務(wù)所律師。

被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊分公司，住所地石家莊市橋西區(qū)西二環(huán)南路**號(hào)省機(jī)械院南院主辦樓*樓。

代表人王某亮，該分公司總經(jīng)理。

委托代理人侯新華、王曉玢，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。

原告閆某兵與被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司及其石家莊第一分公司、石家莊分公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2015年7月8日、12月16日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告閆某兵及其委托代理人田利鋒、被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司及其石家莊第一分公司的共同委托代理人李海峰、李靜瑜、被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊分公司的委托代理人侯新華、王曉玢到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告閆某兵訴稱，原告經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)了北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司北杜樂(lè)橙廣場(chǎng)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人馬某玉，并于2011年2月27日與被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊分公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，原告認(rèn)購(gòu)了“西域國(guó)際”即現(xiàn)在的“樂(lè)橙商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目”3號(hào)樓9層9014、9015號(hào)房，建筑面積分別為64平方米、36.45平方米，單價(jià)3810元，原告為此首付房款197020元。2011年6月，馬某玉以總公司將該項(xiàng)目改由石家莊第一分公司開發(fā)為由，要求置換房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，雙方遂對(duì)合同及收款收據(jù)進(jìn)行了置換。2012年3月29日，應(yīng)馬某玉的要求，原告又重新與石家莊第一分公司簽訂了內(nèi)部集資購(gòu)房協(xié)議，確認(rèn)原告認(rèn)購(gòu)石家莊第一分公司投資開發(fā)的《樂(lè)橙商務(wù)廣場(chǎng)》3號(hào)樓9層9014、9015號(hào)房，建筑面積分別為64平方米、36.45平方米，單價(jià)3810元，已付197020元。合同簽訂至今，被告拒不交房，且其所售房產(chǎn)沒(méi)有預(yù)售許可證，被告的行為違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求人民法院依法判令：1、確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部集資購(gòu)房協(xié)議無(wú)效；2、被告退還原告已付購(gòu)房款197020元并賠償損失390750.5元；3、三被告承擔(dān)連帶責(zé)任。

被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司及其第一分公司共同辯稱，1、馬某玉涉嫌刑事犯罪，本案應(yīng)當(dāng)按照先刑后民的原則中止審理。2、北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司及其石家莊分公司、石家莊第一分公司均未收到過(guò)原告交付的購(gòu)房款項(xiàng)，因此不應(yīng)承擔(dān)返還責(zé)任。3、合同應(yīng)為無(wú)效，原告本身存在過(guò)錯(cuò)，原告主張的損失沒(méi)有依據(jù)。

被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊分公司辯稱，石家莊分公司沒(méi)有與原告簽訂過(guò)協(xié)議，沒(méi)有收取過(guò)購(gòu)房款，原告的起訴沒(méi)有依據(jù)。

經(jīng)審理查明，2012年3月29日，原告與被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司簽訂內(nèi)部集資購(gòu)房協(xié)議一份，原告據(jù)此購(gòu)買了被告開發(fā)的樂(lè)橙商務(wù)廣場(chǎng)3號(hào)樓9層9014、9015室的房產(chǎn)。根據(jù)協(xié)議約定，該房產(chǎn)面積分別為64平方米、36.45平方米，單價(jià)3810元，總價(jià)款為398221.20元，原告已付197020元，石家莊第一分公司應(yīng)于2013年12月31日前向原告交付房產(chǎn)。合同簽訂當(dāng)日，石家莊第一分公司向原告出具金額為197020元的收款收據(jù)一張，該款項(xiàng)原告實(shí)際于2011年2月27日轉(zhuǎn)入了馬某玉的個(gè)人賬戶。樂(lè)橙商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)已實(shí)際建成，但該項(xiàng)目至今未能取得預(yù)售許可證明。

另查明，2010年9月北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司及其石家莊第一分公司共同任命馬某玉為石家莊第一分公司經(jīng)理，全權(quán)負(fù)責(zé)北杜村商貿(mào)中心工程（現(xiàn)樂(lè)橙商務(wù)廣場(chǎng)）的開發(fā)及項(xiàng)目的一切相關(guān)事宜。此后，因合作發(fā)生分歧，馬某玉于2011年從第一分公司離職。

以上事實(shí)，有原、被告陳述，內(nèi)部集資購(gòu)房協(xié)議、收款收據(jù)、轉(zhuǎn)款憑證、（2013）石民三初字第00297號(hào)民事判決等證據(jù)所證實(shí)，足以認(rèn)定。

原告所稱其于2011年2月27日與被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊分公司簽訂過(guò)房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議及2011年6月?lián)Q簽過(guò)協(xié)議的事實(shí)，被告均不予認(rèn)可，原告也無(wú)法提供上述協(xié)議的證據(jù)原件，故本院不予認(rèn)定。

被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司所稱其就馬某玉涉嫌詐騙案已向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，公安機(jī)關(guān)已立案?jìng)刹榈氖聦?shí)，原告不予認(rèn)可，第一分公司也未能向本院提交相應(yīng)證據(jù)，故本院不予認(rèn)定。

本院認(rèn)為，原告與被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司簽訂的內(nèi)部集資購(gòu)房協(xié)議雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但由于樂(lè)橙商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目至今未能取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”的規(guī)定，該購(gòu)房協(xié)議依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效，因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司除應(yīng)當(dāng)依法向原告閆某兵返還購(gòu)房款197020元外，還應(yīng)向原告賠償相應(yīng)的損失。原告關(guān)于其損失應(yīng)當(dāng)以同地段房屋價(jià)格升值為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的主張，三被告均不予認(rèn)可，由于原告在簽訂合同時(shí)對(duì)其所購(gòu)房產(chǎn)沒(méi)有預(yù)售許可證明的事實(shí)應(yīng)為明知，其自身存在過(guò)錯(cuò)，加之該房產(chǎn)至今手續(xù)不全，仍處于違法狀態(tài)的原因，本院對(duì)原告的該主張不予支持。綜合考慮原、被告在本案中的過(guò)錯(cuò)程度，本院酌定北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司應(yīng)當(dāng)向原告賠償占用款項(xiàng)期間的利息損失，利息標(biāo)準(zhǔn)以中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率的兩倍計(jì)付。北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司作為被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司的分公司，不具有法人資格，其民事責(zé)任應(yīng)當(dāng)由總公司承擔(dān)，故其應(yīng)與石家莊第一分公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)共同清償責(zé)任。原告要求被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊分公司承擔(dān)責(zé)任的主張，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、《中華人民共和國(guó)公司法》第十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告閆某兵與被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司于2012年3月29日簽訂的《內(nèi)部集資購(gòu)房協(xié)議》無(wú)效；

二、被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司、北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司于本判決生效之日起十日內(nèi)共同向原告閆某兵退還購(gòu)房款197020元及利息（利息自2011年2月27日起，至本判決生效之日止，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率的兩倍計(jì)付）；

三、駁回原告閆某兵的其他訴訟請(qǐng)求。

被告如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)9210元，由被告北京某某時(shí)代置業(yè)有限公司及其石家莊第一分公司共同負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。并于上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)（上訴費(fèi)按照不服一審判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納；收款單位：河北省石家莊市中級(jí)人民法院訴訟費(fèi)專戶，賬號(hào)：62***47，開戶銀行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　員　馬　冰

代理審判員　辛　毅

人民陪審員　李海紅

二〇一五年十二月二十三日

書　記　員　侯輝玲

房屋買賣合同糾紛