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石家莊市橋西區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）西民商初字第00374號

原告王某功，個體工商戶。

委托代理人田利鋒，河北世紀聯(lián)合律師事務所律師。

被告北京某某時代置業(yè)有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村西*米。

法定代表人尚某亮，該公司董事長。

委托代理人李海峰、李靜瑜，河北得正律師事務所律師。

被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司，住所地石家莊市裕華西路***號*排*號。

代表人景某宇，該分公司總經理。

委托代理人李海峰、李靜瑜，河北得正律師事務所律師。

被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊分公司，住所地石家莊市橋西區(qū)西二環(huán)南路***號省機械院南院主辦樓*樓。

代表人王某亮，該分公司總經理。

委托代理人侯新華、王曉玢，河北侯鳳梅律師事務所律師。

原告王某功與被告北京某某時代置業(yè)有限公司及其石家莊第一分公司、石家莊分公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2015年7月8日、12月16日兩次公開開庭進行了審理。原告王某功及其委托代理人田利鋒、被告北京某某時代置業(yè)有限公司及其石家莊第一分公司的共同委托代理人李海峰、李靜瑜、被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊分公司的委托代理人侯新華、王曉玢到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告王某功訴稱，原告經人介紹認識了北京某某時代置業(yè)有限公司北杜樂橙廣場項目的負責人馬寶玉，并于2011年2月14日與被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊分公司簽訂房屋認購協(xié)議，原告認購了“西域國際”即現(xiàn)在的“樂橙商務廣場項目”3號樓8層房產，建筑面積為64.41平方米，單價3810元，原告為此首付房款121500元。2011年6月，馬寶玉以總公司將該項目改由石家莊第一分公司開發(fā)為由，要求置換房屋認購協(xié)議，雙方遂對合同及收款收據(jù)進行了置換。2012年3月26日，應馬寶玉的要求，原告又重新與石家莊第一分公司簽訂了內部集資購房協(xié)議，確認原告認購石家莊第一分公司投資開發(fā)的《樂橙商務廣場》3號樓8層806、807號房，建筑面積分別為36平方米、32平方米，單價3810元，原告已付房款121500元。合同簽訂至今，被告拒不交房，且其所售房產沒有預售許可證，被告的行為違反了法律強制性規(guī)定，為維護原告的合法權益，請求人民法院依法判令：1、確認雙方簽訂的內部集資購房協(xié)議無效；2、被告退還原告已付購房款121500元并賠償損失264520元；3、三被告承擔連帶責任。

被告北京某某時代置業(yè)有限公司及其第一分公司共同辯稱，1、馬寶玉涉嫌刑事犯罪，本案應當按照先刑后民的原則中止審理。2、北京某某時代置業(yè)有限公司及其石家莊分公司、石家莊第一分公司均未收到過原告交付的購房款項，因此不應承擔返還責任。3、合同應為無效，原告本身存在過錯，原告主張的損失沒有依據(jù)。

被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊分公司辯稱，石家莊分公司沒有與原告簽訂過協(xié)議，沒有收取過購房款，原告的起訴沒有依據(jù)。

經審理查明，2012年3月26日，原告與被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司簽訂內部集資購房協(xié)議一份，原告據(jù)此購買了被告開發(fā)的樂橙商務廣場3號樓8層806、807室的房產。根據(jù)協(xié)議約定，該房產面積分別為36平方米、32平方米，單價3810元，總價款為251080元，原告已付121500元，石家莊第一分公司應于2013年12月31日前向原告交付房產。合同簽訂當日，石家莊第一分公司向原告出具金額為121500元的收款收據(jù)一張，該款項原告實際于2011年2月14日轉入了馬寶玉的個人賬戶。樂橙商務廣場項目現(xiàn)已實際建成，但該項目至今未能取得預售許可證明。

另查明，2010年9月北京某某時代置業(yè)有限公司及其石家莊第一分公司共同任命馬寶玉為石家莊第一分公司經理，全權負責北杜村商貿中心工程（現(xiàn)樂橙商務廣場）的開發(fā)及項目的一切相關事宜。此后，因合作發(fā)生分歧，馬寶玉于2011年從第一分公司離職。

以上事實，有原、被告陳述，內部集資購房協(xié)議、收款收據(jù)、轉款憑證、（2013）石民三初字第00297號民事判決等證據(jù)所證實，足以認定。

原告所稱其于2011年2月14日與被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊分公司簽訂過房屋認購協(xié)議及2011年6月?lián)Q簽過協(xié)議的事實，被告均不予認可，原告也無法提供上述協(xié)議的證據(jù)原件，故本院不予認定。

被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司所稱其就馬寶玉涉嫌詐騙案已向公安機關報案，公安機關已立案偵查的事實，原告不予認可，第一分公司也未能向本院提交相應證據(jù)，故本院不予認定。

本院認為，原告與被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司簽訂的內部集資購房協(xié)議雖系雙方當事人的真實意思表示，但由于樂橙商務廣場項目至今未能取得商品房預售許可證明，根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”的規(guī)定，該購房協(xié)議依法應當被認定為無效，因無效合同取得的財產，應當予以返還。被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司除應當依法向原告王某功返還購房款121500元外，還應向原告賠償相應的損失。原告關于其損失應當以同地段房屋價格升值為標準計算的主張，三被告均不予認可，由于原告在簽訂合同時對其所購房產沒有預售許可證明的事實應為明知，其自身存在過錯，加之該房產至今手續(xù)不全，仍處于違法狀態(tài)的原因，本院對原告的該主張不予支持。綜合考慮原、被告在本案中的過錯程度，本院酌定北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司應當向原告賠償占用款項期間的利息損失，利息標準以中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率的兩倍計付。北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司作為被告北京某某時代置業(yè)有限公司的分公司，不具有法人資格，其民事責任應當由總公司承擔，故其應與石家莊第一分公司對上述債務承擔共同清償責任。原告要求被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊分公司承擔責任的主張，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國公司法》第十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告王某功與被告北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司于2012年3月26日簽訂的《內部集資購房協(xié)議》無效；

二、被告北京某某時代置業(yè)有限公司、北京某某時代置業(yè)有限公司石家莊第一分公司于本判決生效之日起十日內共同向原告王某功退還購房款121500元及利息（利息自2011年2月14日起，至本判決生效之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率的兩倍計付）；

三、駁回原告王某功的其他訴訟請求。

被告如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費6494元，由被告北京某某時代置業(yè)有限公司及其石家莊第一分公司共同負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起7日內預交上訴費（上訴費按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額交納；收款單位：河北省石家莊市中級人民法院訴訟費專戶，賬號：62***47，開戶銀行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　員　馬　冰

代理審判員　辛　毅

人民陪審員　李海紅

二〇一五年十二月二十三日

書　記　員　侯輝玲

房屋買賣合同糾紛