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烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）沙民三初字第382號

原告：李某東，

委托代理人：劉永生，新疆鼎澤凱律師事務(wù)所律師。

被告：新疆某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：唐某德，該公司董事長。

委托代理人：汪波，新疆百豐天圓律師事務(wù)所律師。

委托代理人：郭渠江，新疆百豐天圓律師事務(wù)所律師。

原告李某東與被告新疆某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某飛公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年1月16日受理后，依法組成合議庭，于2014年6月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某東的委托代理人劉永生、被告某飛公司的委托代理人汪波、郭渠江到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某東訴稱，2011年11月28日，原告與被告簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定，原告購買被告開發(fā)的烏魯木齊市沙依巴克區(qū)騎馬山路3號麒馬山莊小區(qū)*棟*單元***號商品房，房屋建筑面積159.13平方米，每平方米5035元，總價款801219.55元。同時，原告購買了該小區(qū)1號樓1單元2號地下室，支付了價款18530元。合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在2012年9月30日前向原告交付房屋，逾期則按日向原告支付已交房款萬分之五的違約金。合同簽訂后，原告依約向被告支付了全部房款；被告向原告出具了發(fā)票。但至今，被告未向原告交付房屋，也未向原告告知逾期的原因。被告的上述行為已嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，故提起訴訟，請求依法判令被告支付逾期違約金200018.89元；由被告承擔(dān)本案訴訟費。

被告某飛公司辯稱，我方認(rèn)為我方?jīng)]有違約行為，根據(jù)合同的約定，被告應(yīng)當(dāng)在2012年9月30日前交付經(jīng)商品房驗收合格的房屋，被告于2012年9月30日前已經(jīng)驗收合格，并依法通知了原告來收房，原告拒絕收房，責(zé)任不在被告。不論被告是否違約，對逾期違約金的約定超出法律規(guī)定的過高的限度，屬于約定過高，該違約金應(yīng)該參考銀行同期貸款利率的130%進(jìn)行考慮。根據(jù)合同約定違約金按照已交房價款來計算，如要計算違約金按照合同的本意應(yīng)該按照首付款作為基數(shù)。

經(jīng)審理查明，2011年11月28日，原告（買受人）與被告（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定原告購買被告開發(fā)的位于烏魯木齊市沙依巴克區(qū)騎馬山路*號麒馬山莊小區(qū)*棟*單元***號的商品房，建筑面積159.13平方米，單價為每平方米5035元，總金額801219.55元；付款方式為一次性付款；交付期限為出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年9月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將經(jīng)驗收合同并符合本合同約定的商品房交付買受人使用，但如遇不可抗力且出賣人在發(fā)生之日起60日內(nèi)告知買受人、發(fā)生非出賣人自身原因?qū)е潞贤荒馨雌诼男械?，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期；出賣人逾期交房的違約責(zé)任為除第八條規(guī)定的特殊情形外，出賣人逾期超過90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之五的違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單；所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

合同簽訂當(dāng)日，原告一次性支付房款801219.55元。2012年7月28日，原告購買該小區(qū)1號樓1單元2號地下室一間，支付價款18530元，雙方未約定交付地下室具體時間。2013年7月4日，被告尚未辦理竣工驗收備案手續(xù)，未取得《商品房竣工驗收備案表》，即通知原告領(lǐng)取了涉案房屋鑰匙。至本案第二次庭審時，被告仍未提供涉案房屋竣工驗收備案手續(xù)。

上述事實的認(rèn)定，有《商品房預(yù)售合同》、房款發(fā)票、地下室定購單、收據(jù)、當(dāng)事人陳述及庭審筆錄為證。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的商品房買賣合同，系當(dāng)事人真實意思表示，合法、有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行合同約定的義務(wù)。雙方合同約定的房屋交付條件是該商品房經(jīng)驗收合格，達(dá)到交付使用條件后，出賣人書面通知買受人辦理交付手續(xù)，出示驗收合格的證明文件并簽署房屋交接單，出賣人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。合同約定的交房時間為2012年9月30日。關(guān)于何為“驗收合格”，本院認(rèn)為由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《商品房竣工驗收備案表》才是證明商品房經(jīng)驗收合格的依據(jù)。而本案被告通知原告領(lǐng)取房屋鑰匙時，尚未辦理竣工驗收備案手續(xù)，未取得《商品房竣工驗收備案表》，故該交付行為不是有效的交付，亦不符合合同約定的交付條件，故被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。被告辯稱合同約定的違約金過高，根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少，本院綜合本案合同履行情況，認(rèn)為該違約金過高的辯稱成立，本院酌情予以調(diào)整。雙方關(guān)于原告購買的地下室沒有約定交付時間，也未約定逾期交付違約責(zé)任，故原告將地下室款包括在計算違約金基數(shù)中沒有依據(jù)，本院予以扣除，故對原告要求被告支付違約金的訴訟請求中合理部分即72892.78元【計算公式：購房款801019.55元×同期銀行1年期貸款利率6%÷12個月×14個月（2012年10月1日至2014年1月31日）×130%】予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定，判決如下：

被告新疆某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告李某東逾期交房違約金72892.78元。

以上被告應(yīng)付原告款項72892.78元，由被告于本判決生效后十日內(nèi)給付原告，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案訴訟標(biāo)的200018.89元，實際給付標(biāo)的72892.78元，占訴訟標(biāo)的的36.44%。案件受理費4300.28元（原告已預(yù)交），由被告負(fù)擔(dān)36.44%即1567.02元，由原告負(fù)擔(dān)63.56%即2733.26元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本和預(yù)交二審案件受理費，上訴于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院（上訴期限屆滿后七日內(nèi)，未預(yù)交二審案件受理費，按自動撤回上訴處理）。

審　判　長　湯秀斌

代理審判員　朱　麗

人民陪審員　高蘭珍

二〇一四年七月十一日

書　記　員　曲毅捷

商品房預(yù)售合同糾紛