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新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市新市區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）新民三初字第989號(hào)

原告：新疆某某商務(wù)酒店有限責(zé)任公司。

法定代表人：陳某文，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：張瑞軍，新疆銀石律師事務(wù)所律師。

被告：新市區(qū)某某路金酷肥?；疱伒?。

經(jīng)營(yíng)者：楊某慶。

委托代理人：任來(lái)珠，新疆北方律師事務(wù)所律師。

委托代理人：李奕潤(rùn)，新疆北方律師事務(wù)所律師。

原告新疆某某商務(wù)酒店有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱：蘇豪酒店）起訴被告新市區(qū)某某路金酷肥?；疱伒辏ㄒ韵潞?jiǎn)稱：某某路金酷店）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年9月29日受理后，依法組成合議庭，于2015年2月18日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告蘇豪酒店的委托代理人張瑞軍，被告某某路金酷店的委托代理人任來(lái)珠到庭參加訴訟。庭審中，原、被告雙方要求對(duì)水電費(fèi)賬目進(jìn)行庭下核對(duì)，本案于2016年3月21日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告蘇豪酒店的委托代理人張瑞軍，被告某某路金酷店的委托代理人任來(lái)珠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告蘇豪酒店訴稱：2011年1月3日，我公司與新市區(qū)江蘇西路津悅金酷肥?；疱伒辏ㄒ韵潞?jiǎn)稱：江蘇路金酷店）簽訂房屋租賃合同，約定江蘇路金酷店租賃烏魯木齊市新市區(qū)阿勒泰路352號(hào)一樓、二樓及負(fù)一層的房屋用于經(jīng)營(yíng)餐飲，租賃期限至2022年1月4日。租賃合同第四條約定，租賃期內(nèi)第一年至第五年每年租金為76萬(wàn)元，后每六年租金為85萬(wàn)元人民幣，并約定被告每半年支付我公司一次房租；被告在合同簽訂之日起三個(gè)工作日內(nèi)付我公司半年房租38萬(wàn)元，以后每次付款期為房屋每半年租期起始日的前一個(gè)月，即每年的下半年9月4日前和上半年的3月4日前，逾期將按照合同約定收取被告的滯納金；房租賃期間的水、電、氣、暖等均由被告承擔(dān)。合同簽訂后，我公司如期向被告交付了房屋，被告未將2015年的房租按期交付我公司，欠付租賃費(fèi)金額為66萬(wàn)元。被告亦未將2015年發(fā)生的水、電及采暖費(fèi)支付我公司?，F(xiàn)依法訴至法院，要求被告給付租金660000元；要求被告支付2-9月原告墊付的水、電費(fèi)35905.99元；要求被告支付原告墊付的采暖費(fèi)23232元；要求被告支付滯納金318000元且訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告某某路金酷店辯稱：我們不同意原告提出的訴請(qǐng)，原告的租金和滯納金計(jì)算錯(cuò)誤，去年阿勒泰路已經(jīng)全封閉改造，導(dǎo)致我方無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)；經(jīng)過(guò)改造的阿勒泰路，店面前的停車場(chǎng)沒(méi)有了；我方在2015年4月17日向原告函告要求降低租金，原告沒(méi)有答復(fù)，故我方被迫解除了合同，在2015年9月份我方再次發(fā)函解除合同，我們認(rèn)為雙方的合同不能繼續(xù)履行是存在客觀的因素，房屋租賃合同在2015年4月已經(jīng)解除了，我方的租金交到了2015年5月22日，所以不存在租金的問(wèn)題。水電費(fèi)的數(shù)額經(jīng)與原告核實(shí)，2015年已發(fā)生的水電費(fèi)金額應(yīng)為30700.1元，我方認(rèn)可；暖氣費(fèi)金額是23232元，但在2015年4月，我方就已經(jīng)不再營(yíng)業(yè)了，2015年下半年的采暖費(fèi)與我方無(wú)關(guān)；合同在2015年4月就已經(jīng)解除，我方不存在拖欠租金問(wèn)題，所以不應(yīng)當(dāng)支付滯納金，且原告主張的滯納金金額過(guò)高。

經(jīng)審理查明：2011年1月3日，原告與江蘇路金酷店簽訂房屋租賃合同，約定原告將烏魯木齊市阿勒泰路352號(hào)原告承租、經(jīng)營(yíng)的一樓餐廳使用面積456平方米（包括前廳部、辦公室）、二樓所有客房使用面積600平方米（不包括辦公室、會(huì)議室），負(fù)一層的廚房、冷庫(kù)、員工餐廳、庫(kù)房，使用面積為約295平方米出租交給江蘇路金酷店經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)；上述房屋總面積約為1351平方米；江蘇路金酷店已對(duì)上述承租房屋的情況基本了解同意承租；…上述房屋用于江蘇路金酷店獨(dú)立經(jīng)營(yíng)金酷肥牛餐飲項(xiàng)目；租賃期限為11年，自2011年1月5日至2022年1月4日止，原告給江蘇路金酷店進(jìn)場(chǎng)后三個(gè)月裝修期（自2011年1月5日起至2011年4月4日止），裝修期內(nèi)免租金；租賃期內(nèi)第一年至第五年每年為76萬(wàn)元，后六年每年為85萬(wàn)元；江蘇路金酷店每半年支付原告一次房租；江蘇路金酷店自雙方合同簽訂之日起三個(gè)工作日內(nèi)付原告半年房租38萬(wàn)元；以后每次付款期為房屋每半年租期起始日的前一個(gè)月，即每年下半年的9月4日前和上半年的3月4日前；江蘇路金酷店經(jīng)營(yíng)期間的水、電、暖費(fèi)用由江蘇路金酷店承擔(dān)，門前三包費(fèi)用按照雙方8：2的比例分?jǐn)偅凰?、電、暖、天然氣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照政府相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行，原告不得以任何理由加價(jià)；…江蘇路金酷店裝修期滿正常經(jīng)營(yíng)后，原告及江蘇路金酷店共用休息大廳、旋轉(zhuǎn)門、電梯和一樓的衛(wèi)生間，江蘇路金酷店負(fù)責(zé)一樓旋轉(zhuǎn)門、二樓電梯門前及衛(wèi)生間的保潔工作，原告負(fù)責(zé)以上設(shè)施的正常使用和維修、維護(hù)費(fèi)用；原告保證樓前和后院的停車場(chǎng)由原告及江蘇路金酷店共同免費(fèi)使用，共同管理；…在租賃期內(nèi)，江蘇路金酷店原因不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，必須提前一個(gè)月通知原告，江蘇路金酷店投資經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的裝修不得拆除；…在經(jīng)營(yíng)期間，江蘇路金酷店未經(jīng)原告同意，中途擅自退出的，原告有權(quán)終止合同，收回該房屋，江蘇路金酷店應(yīng)按照合同租金總額的20%向原告支付違約金；若違約金不足以彌補(bǔ)原告損失的，江蘇路金酷店應(yīng)負(fù)責(zé)賠償直至達(dá)到彌補(bǔ)全部損失為止；…原告同意，本合同中江蘇路金酷店的權(quán)利義務(wù)將由新成立的單位（乙方在承租的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)立的單位）享有和承擔(dān)。合同簽訂后，原告按照約定向江蘇路金酷店交付了房屋，江蘇路金酷店按照合同約定向原告支付了第一筆租賃費(fèi)，被告某某路金酷店設(shè)立后，依照合同約定將房屋租賃費(fèi)支付至2015年4月3日，并在本案涉案的租賃房屋內(nèi)進(jìn)行餐飲經(jīng)營(yíng)。2015年3月4日，被告某某路金酷店未按照合同約定向原告交付2015年上半年的租賃費(fèi)。2015年4月2日，被告某某路金酷店向原告支付了租金100000元。2015年4月15日，被告阿勒泰金酷店通過(guò)公證向原告郵寄了致函，該函稱因阿勒泰路改造遮擋了被告某某路金酷店的門面，并占據(jù)了被告某某路金酷店門前車位，且因阿勒泰路機(jī)動(dòng)車道全線封閉改造，營(yíng)業(yè)額從三月下旬開(kāi)始急劇下滑，故要求與原告重新商議租金及期限，并要求原告收到該函三日內(nèi)就減免租金問(wèn)題予以書面答復(fù)；逾期被告阿勒泰金酷店將終止雙方之間的租賃關(guān)系。原告在收到該函之后未向被告某某路金酷店作出回復(fù)。被告某某路金酷店亦未再向原告作出書面的解除合同的通知。2015年5月，被告某某路金酷店開(kāi)始停止?fàn)I業(yè)，未將租賃房屋內(nèi)的全部經(jīng)營(yíng)用品搬離，亦未將租賃房屋交付原告。2015年5月25日，本案被告某某路金酷店在烏魯木齊市新市區(qū)人民法院起訴本案原告，要求解除與原告在2011年1月3日簽訂的房屋租賃合同。后本案被告某某路金酷店在2015年9月18日撤回了對(duì)本案原告的起訴。當(dāng)日，被告某某路金酷店再次以公證形式向原告送達(dá)了致函，確認(rèn)2015年4月15日的致函內(nèi)容，并稱因原告沒(méi)有及時(shí)答復(fù)，被告某某路金酷店再次要求解除2011年1月3日簽訂的房屋租賃合同。2015年9月20日，原告向被告某某路金酷店作出回函，認(rèn)為被告某某路金酷店遲延交納租金，并拒絕被告某某路金酷店要求減免租金及解除合同的要求，要求被告某某路金酷店繼續(xù)履行房屋租賃合同。原、被告均確認(rèn)至2015年9月14日，被告某某路金酷店未交付原告的水、電費(fèi)金額為30700.1元。2015年10月10日至2016年4月10日的采暖費(fèi)金額為23232元。

上述事實(shí)有房屋租賃合同、公證書、銀行進(jìn)賬單、水電費(fèi)對(duì)賬憑證、公證書兩份、起訴狀、撤訴裁定書及庭審筆錄存卷為證。

本院認(rèn)為：第一，原、被告之間的房屋租賃合同是否已經(jīng)解除。被告某某路金酷店辯稱，原告未及時(shí)回復(fù)其2015年4月的致函，故原告與其簽訂的房屋租賃合同已解除。首先，被告向原告發(fā)出的2015年4月的致函是否是解除合同的通知。被告辯稱因合同約定店面前的停車場(chǎng)被阿勒泰路改造占用，原告無(wú)法提供合同約定門前停車場(chǎng)，原告違約，故被告某某路金酷店享有租賃合同解除權(quán)。原、被告間是房屋租賃合同，被告租賃的是原告經(jīng)營(yíng)的部分房屋，即原告有向被告提供經(jīng)營(yíng)使用房屋的主要義務(wù)，被告有按時(shí)向原告交付租金的主要義務(wù)。雙方合同約定原告保證樓前和后院的停車場(chǎng)由原告及某某路金酷店共同免費(fèi)使用，共同管理；該條約定是原告在租賃合同中的附隨義務(wù)，被告未提供證據(jù)證明該條附隨義務(wù)已導(dǎo)致其與原告的整個(gè)租賃合同無(wú)法實(shí)際履行，且被告庭審中亦確認(rèn)，該在房屋后院仍有停車場(chǎng)可以使用，故被告僅以原告不能履行部分附隨義務(wù)而要求解除整個(gè)合同的理由，本院不予采信。2015年4月被告向原告作出的致函，實(shí)為被告認(rèn)為租賃房屋周圍客觀情況發(fā)生變化，而要求與原告變更合同實(shí)質(zhì)性條款的通知，并非解除租賃合同的書面通知，不具有解除合同的效力。

其次，被告于2015年9月18日發(fā)出的致函是否為解除雙方房屋租賃合同的通知。被告在2015年5月向本院提起訴訟，要求解除雙方之間的合同，被告在案件審理過(guò)程中撤回起訴。撤訴當(dāng)日即2015年9月18日又向原告以公證發(fā)出致函要求解除合同。原告于2015年9月29日在本院提起本次訴訟。被告辯稱房屋租賃合同第十一條第三項(xiàng)規(guī)定了被告享有解除權(quán)。房屋租賃合同第十一條第三項(xiàng)約定，由于被告原因不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，必須提前一個(gè)月通知原告，并未約定該通知即具有解除合同的效力，被告以2015年9月18日致函發(fā)生解除合同效力的辯稱理由，本院不予采信。原告與被告某某路金酷店之間的房屋租賃合同未實(shí)際解除。庭審中被告亦確認(rèn)未與原告進(jìn)行租賃房屋的交接手續(xù)，被告仍實(shí)際占用使用房屋，故原告要求被告支付租賃費(fèi)660000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

原告主張的水、電費(fèi)35905.99元，經(jīng)原、被告雙方核實(shí)水、電費(fèi)的金額實(shí)為30700.1元，故原告要求被告支付水、電費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，但金額應(yīng)為30700.1元。原、被告間的房屋租賃合同未解除，被告應(yīng)將2015年10月至2016年4月期間的采暖費(fèi)支付給原告，故原告要求被告支付采暖費(fèi)23232元的訴訟請(qǐng)求，合法有據(jù)，本院予以支持。原告主張的滯納金的訴訟請(qǐng)求，原告現(xiàn)主張的滯納金實(shí)為違約金，故原告主張的滯納金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持；被告抗辯滯納金不存在且滯納金金額過(guò)高。原、被告雙方租賃合同中已經(jīng)約定被告未經(jīng)原告同意，擅自退出的違約責(zé)任金額，且原告亦未出示違約金不足以彌補(bǔ)原告損失的證據(jù)，原告主張的滯納金金額應(yīng)以雙方約定的違約金計(jì)算方式計(jì)算，故原告主張的滯納金金額應(yīng)為152000元。綜上，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告新市區(qū)某某路金酷肥?；疱伒曛Ц对嫘陆衬成虅?wù)酒店有限責(zé)任公司租賃費(fèi)660000元；

二、被告新市區(qū)某某路金酷肥牛火鍋店支付原告新疆某某商務(wù)酒店有限責(zé)任公司水、電費(fèi)30700.1元；

三、被告新市區(qū)某某路金酷肥牛火鍋店支付原告新疆某某商務(wù)酒店有限責(zé)任公司采暖費(fèi)23232元；

四、被告新市區(qū)某某路金酷肥牛火鍋店支付原告新疆某某商務(wù)酒店有限責(zé)任公司滯納金152000元。

上述被告給付款項(xiàng)，被告于本判決生效之日起十日內(nèi)給付，逾期不支付，則依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。

本案請(qǐng)求標(biāo)的1041157.99元，給付標(biāo)的865932.1元，占請(qǐng)求標(biāo)的83.17%。本案案件受理費(fèi)14170.42元，郵寄送達(dá)費(fèi)40元，訴訟保全費(fèi)4020元（原告均已預(yù)交）。案件受理費(fèi)現(xiàn)由被告承擔(dān)11785.55元，原告承擔(dān)2384.87元。郵寄送達(dá)費(fèi)原告承擔(dān)20元，被告承擔(dān)20元。訴訟保全費(fèi)由被告承擔(dān)。被告承擔(dān)的案件受理費(fèi)、郵寄送達(dá)費(fèi)、訴訟保全費(fèi)可連同本案案款一并給付原告。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　張　靜

人民陪審員　王　莉

人民陪審員　劉　雯

二〇一六年四月二十五日

書　記　員　張小星

房屋租賃合同糾紛