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在商品房買賣中，由于房屋的價值巨大，購房者通常會比較重視；而對于開放商而言，在整個小區(qū)的建設(shè)中，難免會出現(xiàn)各種質(zhì)量瑕疵。因此，房屋質(zhì)量糾紛是商品房交易過程中常見的糾紛類型之一，很多買受人在房屋交付后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，多次找開發(fā)商協(xié)商均不能有效解決，故而，此類糾紛也成了最讓消費(fèi)者頭疼的一種糾紛。

為此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十三條明確規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”以下，針對購房者當(dāng)如何維權(quán)，圍繞該條文的理解稍加分析。

一、商品房交付的瑕疵認(rèn)定

買受人與出賣人簽訂的房屋買賣合同一般應(yīng)包含有房屋質(zhì)量條款。合同成立生效后，買受人有權(quán)利取得符合合同規(guī)定質(zhì)量的房屋，出賣人也應(yīng)保證交付的房屋符合合同中約定的質(zhì)量要求。根據(jù)《解釋》的相關(guān)規(guī)定，可以將房屋的質(zhì)量問題分為三種：

1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。依法及行業(yè)規(guī)定，其必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問題，即為主體結(jié)構(gòu)存在問題。

2、嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題。這是指由于房屋質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供電等。

3、其他質(zhì)量問題。如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。

關(guān)于上述種種質(zhì)量問題的具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)定中均有規(guī)定，因其行業(yè)專業(yè)性較高，司法實(shí)踐中通常由專業(yè)的評估、鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定結(jié)論以茲證明，本文不再贅述。

二、處理方式

1、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。在司法實(shí)踐中，許多購房者在房屋交付時會以此為由，拒絕接收房屋。誠如上述，開發(fā)商交付的商品房存在質(zhì)量瑕疵，除非合同約定購房者有權(quán)以此為由拒絕接收房屋，否則，該質(zhì)量瑕疵依法只要不會導(dǎo)致購房者合同目的不能實(shí)現(xiàn)，購房者就無權(quán)拒絕接收房屋，進(jìn)而無權(quán)要求開發(fā)商依約支付因維修造成逾期交房的違約金。但是，購房人除有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)維修的違約責(zé)任外，還有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)維修期間以外延期交房的違約責(zé)任。

要特別提醒的是，出于鼓勵、保護(hù)交易的原則，同時結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)的整體影響，法院通常不會輕易判決支持解除合同的請求。

2、房屋交付后，出現(xiàn)質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。就交付的房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)，對房屋的出賣人來說，修復(fù)房屋存在的質(zhì)量問題是其法定義務(wù)。出賣人交付的房屋不符合合同約定的質(zhì)量要求，但通過修復(fù)的方式可以補(bǔ)救的，出賣人應(yīng)當(dāng)及時予以修復(fù)，以滿足買受人的需要，因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。但是當(dāng)買受人提出質(zhì)量問題后，出賣人拒絕修復(fù)或者在給予一定的修復(fù)時間后仍不予修復(fù)，在這種情形下，買受人可自行或者委托他人修復(fù)，但修復(fù)的費(fèi)用或修復(fù)期間所發(fā)生的其他費(fèi)用及造成的損失，如遲延修復(fù)的損失等，均應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

綜上所述，當(dāng)交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵時，購房者并不當(dāng)然有權(quán)拒收。我國《合同法》157、158條要求買受人在接受貨物時負(fù)擔(dān)及時檢驗(yàn)通知的義務(wù)，未及時檢驗(yàn)通知的，或?qū)适д埱筚r償?shù)臋?quán)利。因此，在交房時，對于房屋明顯的質(zhì)量瑕疵問題，在不構(gòu)成嚴(yán)重影響正常居住或者尚無法判斷是否影響正常居住的，雖無權(quán)直接拒絕接收，但可以通過當(dāng)場錄像的方式聲明對質(zhì)量存有異議，保留追究責(zé)任的權(quán)利。

特別提醒，對于許多購房者而言，一套房子的價值或?qū)A盡多年心血，而商品房質(zhì)量瑕疵在實(shí)踐中十分常見，不可不慎。對該問題的維權(quán)、舉證之要求，遠(yuǎn)非上述寥寥數(shù)語所能涵蓋，其中可能會涉及第三人責(zé)任、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同條款等具體問題。必要的時候，建議咨詢專業(yè)律師。

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