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新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市新市區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）新民三初字第28０號(hào)

原告：閆某林，男，漢族

委托代理人：楊在青，新疆世源律師事務(wù)所律師。

委托代理人：潘星蓉，新疆世源律師事務(wù)所律師。

被告：朱某麗，女，漢族

委托代理人：殷海燕，新疆銀石律師事務(wù)所律師。

被告：耿某齊，男，漢族

委托代理人：欒永春，新疆銀石律師事務(wù)所律師。

原告閆某林與被告朱某麗、耿某齊房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年3月13日受理后，依法由審判員張靜獨(dú)任審判，于2015年4月10日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告閆某林及其委托代理人楊在青，被告朱某麗及其委托代理人殷海燕，被告耿某齊及其委托代理人欒永春到庭參加訴訟。庭審中，原告申請(qǐng)對(duì)證據(jù)中的指紋進(jìn)行鑒定，本院依法委托鑒定。后本案轉(zhuǎn)為普通程序，于2015年8月10日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理，原告閆某林的委托代理人楊在青，被告朱某麗的委托代理人殷海燕，被告耿某齊的委托代理人欒永春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告閆某林訴稱(chēng)：我于2012年11月1日在第三人周丁喜處受讓唐山路67號(hào)負(fù)一層店面從事洗浴經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)246000元；接手后我于2013年4月給付被告租金25000元，并交納了2014年至2015年暖氣費(fèi)1694元，在被告同意并配合下，我于2013年4月22日辦理了衛(wèi)生許可證，同年7月29日辦理了個(gè)體工商戶(hù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，我經(jīng)營(yíng)至2013年8月20日，經(jīng)營(yíng)期間每月平均凈收益28062.8元。后被告告知我要對(duì)我租賃的店面進(jìn)行擴(kuò)建，并與我重新簽訂了租賃合同，租金按原約定每年25000元，租賃期限從工程完工后交付使用開(kāi)始計(jì)算，順延四年半，面積是250平方米，并約定店面按照洗浴格局來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)裝修。2013年8月底被告找施工隊(duì)開(kāi)始施工；到了2014年9月我發(fā)現(xiàn)改建好的店面第三人正在裝修，并不是洗浴格局。我找到被告，被告告知店面已出租給別人，并承諾愿意給我賠償損失。但被告至今未給我賠償損失?，F(xiàn)訴至法院，要求解除原、被告于2013年8月20日簽訂的租賃合同；要求被告返還租金18747元；要求被告返還暖氣費(fèi)1694元；要求被告賠償違約金5625元，要求被告賠償轉(zhuǎn)讓損失費(fèi)246000元；要求被告賠償可得利益損失486000元并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

被告朱某麗辯稱(chēng)：雙方簽訂的合同因原告違約導(dǎo)致合同未履行，現(xiàn)事實(shí)上已解除，同意原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。原告其他訴訟請(qǐng)求我均不同意。我未收到租金及暖氣費(fèi)，因此不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還責(zé)任。合同解除的過(guò)錯(cuò)責(zé)任在于原告，原告未先行支付租金，未提交設(shè)計(jì)方案及支付裝修費(fèi)用，故我不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告自案外人處轉(zhuǎn)讓店面及支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)我不知情，也和我沒(méi)有關(guān)系。且原告主張的轉(zhuǎn)讓費(fèi)包括5個(gè)月租金、店面所有設(shè)備和設(shè)施及裝修，原告將轉(zhuǎn)讓費(fèi)全部作為租金損失無(wú)法律依據(jù)。原告主張的可得利益損失沒(méi)有法律依據(jù)，且超過(guò)簽訂合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)的損失。原告在本案中既主張違約金又主張可得利益賠償，二者不能同時(shí)存在。我的房屋一直是我弟弟朱江偉在對(duì)外出租使用，我從未參與。

被告耿某齊辯稱(chēng)：原告起訴我無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，我只是該翻建工程的施工方，在翻建期間原告未履行義務(wù)，我認(rèn)為原告訴請(qǐng)屬于惡意訴訟，請(qǐng)求法院駁回。

經(jīng)審理查明：2013年8月，兩被告為改建已出租給原告的房屋，于2013年8月20日，兩被告與原告簽訂房屋租賃合同，約定原告租賃被告房屋，租賃期限從交工后使用期開(kāi)始；原告應(yīng)先向被告支付年租金25000元；被告收取租金時(shí)向原告出具收條；合同到期后原告對(duì)房屋現(xiàn)狀如無(wú)損毀，該押金全額退還；如有損毀，按實(shí)際損毀程度按照損毀物品價(jià)值原價(jià)予以扣除，不足的，原告予以補(bǔ)足，該押金無(wú)利息；租賃期間，原告因正常生活之需要的煤氣費(fèi)、水電費(fèi)、暖氣費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)均由原告承擔(dān)；租賃期間，原告不得將房屋租給第三方使用，否則被告有權(quán)單方終止合同，并收回房屋，且可以追究原告的違約責(zé)任；租賃期間，被告應(yīng)負(fù)責(zé)房屋的正常維修，或委托原告代行維修，維修費(fèi)由被告承擔(dān)。被告應(yīng)保證房屋能滿(mǎn)足原告正常使用和居住之需要；租賃期間，工程完工后交付使用開(kāi)始起算，順延兩年半時(shí)間；租賃面積按照地下室面積結(jié)算，核算為準(zhǔn)，總計(jì)250平方米；租賃期間，地下室按照洗浴格局來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)裝修，在裝修過(guò)程中原告需在現(xiàn)場(chǎng)參與裝修和布局，如果材料不合格，原告有權(quán)和被告協(xié)商解決；現(xiàn)繳交77平方米暖氣費(fèi)，時(shí)間2014年-2015年；房租現(xiàn)交8個(gè)月，自交工使用后算起順延8個(gè)月；租賃期間，如被告需房屋自住，必須提前一個(gè)月書(shū)面通知原告；合同解除后，被告應(yīng)支付違約金，違約金以剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金的5%計(jì)算。合同簽訂后，原告將房屋內(nèi)的部分物品搬離。后被告進(jìn)行房屋改造。改造完畢后，原告發(fā)現(xiàn)被告改造房屋的格局已經(jīng)無(wú)法再用作洗浴經(jīng)營(yíng)，原、被告雙方發(fā)生爭(zhēng)議。

被告朱某麗及被告耿某齊確認(rèn)，被告耿某齊系被告朱某麗的妹夫。

另，2012年11月1日，原告與案外人周丁喜簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定周丁喜將唐山路68號(hào)負(fù)一層，面積為280平方米，為夢(mèng)緣洗浴轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓費(fèi)為246000元，包括現(xiàn)有的設(shè)備及設(shè)施，轉(zhuǎn)讓費(fèi)一次性付清；從2012年11月1日至2013年4月1日的房租由周丁喜付清，以后房租從2013年4月1日至2015年4月1日由原告承擔(dān)；從2012年11月1日起，所有房屋產(chǎn)生的費(fèi)用由原告承擔(dān)與周丁喜無(wú)關(guān)；2012年11月1日前所有與該店有關(guān)的費(fèi)用由周丁喜承擔(dān)，與原告無(wú)關(guān)。2012年11月10日，原告向周丁喜交付轉(zhuǎn)讓費(fèi)246000元。

上述事實(shí)有房屋租賃合同、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、收條及庭審筆錄存卷為證。

本院認(rèn)為：被告耿某齊辯稱(chēng)其不是房屋所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)出租房屋，原告起訴被告耿某齊錯(cuò)誤。被告耿某齊雖不是房屋的所有權(quán)人，但被告耿某齊仍可作為租賃合同相對(duì)人。庭審中，被告耿某齊亦表示其與被告朱某麗一同與原告協(xié)商房屋改建后的租賃事宜。且被告朱某麗出示的與原告簽訂的租賃合同中，亦有被告耿某齊簽字，被告耿某齊對(duì)該證據(jù)亦予以認(rèn)可。故被告耿某齊以其不是房屋所有權(quán)人為由，認(rèn)為自己不是租賃合同相對(duì)人的辯稱(chēng)理由，本院不予采信。庭審中，原、被告均確認(rèn)，被告朱某麗、耿某齊改建后的房屋已不適合原告經(jīng)營(yíng)洗浴。原告與被告朱某麗及耿某齊簽訂租賃合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故原告要求解除與被告朱某麗、耿某齊之間的租賃合同的請(qǐng)求，本院予以支持。被告朱某麗辯稱(chēng)從未收取過(guò)原告2013年8月至2014年4月期間的租賃費(fèi)及2014年至2015年暖氣費(fèi)。但被告朱某麗在庭審中，出示的其弟弟朱江偉與案外人的租賃合同中，已經(jīng)明確房屋對(duì)外租賃期限截止至2015年4月30日，且每年的房屋租賃費(fèi)25000元均于4月1日以前一次性付清。被告朱某麗及耿某齊在與原告簽訂租賃合同是在2013年8月20日，即在當(dāng)日已經(jīng)過(guò)了支付2013至2014年租金交納期限，故在簽訂租賃合同時(shí)，被告朱某麗及耿某齊已知曉原告為房屋實(shí)際承租人，且亦在合同確認(rèn)已收取原告2014至2015年77平方米的暖氣費(fèi)及2013年8月至2014年4月8個(gè)月的房租，故被告朱某麗辯稱(chēng)未收到原告采暖費(fèi)及租賃費(fèi)的理由，本院不予采信。房屋改造后，原告未再實(shí)際使用過(guò)該房屋，故原告要求被告返還租金及采暖費(fèi)的請(qǐng)求，本院予以支持。按照雙方合同約定，租賃費(fèi)每年25000元，每月為2083.33元，被告朱某麗、耿某齊應(yīng)返還原告租賃費(fèi)金額應(yīng)為16666.66元；租賃合同確認(rèn)原告已交付的77平方米的采暖費(fèi)，烏魯木齊現(xiàn)行采暖費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為每平方米22元，故被告朱某麗、耿某齊應(yīng)返還原告采暖費(fèi)1694元。被告朱某麗、耿某齊未按照合同約定，將房屋按照洗浴格局來(lái)規(guī)劃設(shè)施裝修，構(gòu)成違約，故原告要求被告朱某麗、耿某齊支付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。雙方合同約定，合同解除，被告朱某麗、耿某齊支付違約金以剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金額的5%計(jì)算。原、被告提供的租賃合同對(duì)剩余租期約定不一致，現(xiàn)原告無(wú)證據(jù)證明其持有的合同上，租賃期限系被告朱某麗、耿某齊變更為四年半，故雙方租賃合同約定租賃期限應(yīng)為兩年半，被告朱某麗、耿某齊應(yīng)支付原告的違約金應(yīng)為3125元（25000元／年＊2年6月＊5%）。被告朱某麗辯稱(chēng)，原告未先行支付租賃費(fèi)，未提供設(shè)計(jì)方案及支付裝修費(fèi)，故被告朱某麗不存在違約行為。原告已支付2013年4月1日至2014年4月1日的租賃費(fèi)，租賃合同簽訂時(shí)，尚未到交付2014年至2015年租賃費(fèi)期間，且雙方租賃合同約定，被告按照符合洗浴格局來(lái)規(guī)劃設(shè)施裝修，原告僅對(duì)裝修進(jìn)行參與和布局，未約定原告須向被告提交設(shè)計(jì)方案及支付裝修費(fèi)，被告朱某麗的該項(xiàng)抗辯本院不予采信。原告主張的轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失246000元，原告提供的轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)明確，轉(zhuǎn)讓費(fèi)包括房屋內(nèi)的所有設(shè)備及設(shè)施，庭審中，原告明確表示，房屋內(nèi)大部分物品已經(jīng)搬離，已搬離物品不存在被拆除的事實(shí)。原告確認(rèn)房屋內(nèi)僅有鍋爐和水箱及一些設(shè)備未搬離且已經(jīng)被告拆除。庭審中，原、被告均明確簽訂租賃合同是為了讓原告搬離房屋，由被告進(jìn)行改造?，F(xiàn)原告無(wú)證據(jù)證明其主張的水箱、鍋爐及設(shè)備的價(jià)值，且亦無(wú)證據(jù)證明鍋爐、水箱及設(shè)備并非原告怠于履行搬離義務(wù)而被拆除，故原告主張被告朱某麗、耿某齊賠償其轉(zhuǎn)讓損失246000元的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。原告主張的可得利益損失486000元，被告朱某麗、耿某齊在改造房屋后，原告再未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，且原告無(wú)有效證據(jù)證明營(yíng)業(yè)損失金額，故原告要求被告賠償可得利益損失的訴訟請(qǐng)求，無(wú)法無(wú)據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告閆某林與被告朱某麗、耿某齊于2013年8月20日簽訂的房屋租賃合同；

二、被告朱某麗、耿某齊返還原告閆某林租賃費(fèi)16666.66元；

三、被告朱某麗、耿某齊返還原告閆某林采暖費(fèi)1694元；

四、被告朱某麗、耿某齊支付原告閆某林違約金3125元；

五、駁回原告閆某林對(duì)被告朱某麗、耿某齊的其他訴訟請(qǐng)求。

上述被告給付款項(xiàng)，被告應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付，逾期不支付，則依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。

本案請(qǐng)求標(biāo)的758066元，給付標(biāo)的21485.66元，占請(qǐng)求標(biāo)的2.83%。本案案件受理費(fèi)11380.66元（原告已預(yù)交），現(xiàn)由被告朱某麗、耿某齊承擔(dān)322.56元，原告承擔(dān)11058.1元。被告承擔(dān)的案件受理費(fèi)可連同本案案款一并給付原告。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　張　靜

人民陪審員　李紅郁

人民陪審員　武鳳義

二〇一五年十一月五日

書(shū)　記　員　王　藝

房屋租賃合同糾紛