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湖南省長(zhǎng)沙市開福區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）開民一初字第03678號(hào)

原告張某琳。

委托代理人陳鑫平，湖南銀聯(lián)律師事務(wù)所律師。

委托代理人彭志華，湖南銀聯(lián)律師事務(wù)所律師。

被告長(zhǎng)沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖南省長(zhǎng)沙市開福區(qū)瀏陽河路*號(hào)。

法定代表人傅某林。

委托代理人戴玉璽，湖南泓銳律師事務(wù)所律師。

委托代理人譚應(yīng)偉，湖南泓銳律師事務(wù)所律師。

原告張某琳訴被告長(zhǎng)沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，于2015年8月19日向本院提起訴訟。本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由代理審判員王劍鋒獨(dú)任審理，代理書記員彭小波擔(dān)任庭審記錄，于2015年10月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某琳的委托代理人陳鑫平與被告長(zhǎng)沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人戴玉璽、譚應(yīng)偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告張某琳訴稱：原、被告于2011年6月16日簽訂一份《商品房買賣合同》，合同約定由原告購(gòu)買位于長(zhǎng)沙市德雅路怡然四方錦城＊＊房。該合同第十條約定“被告應(yīng)當(dāng)在2012年4月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；……”；該合同第十一條第1款第（2）項(xiàng)約定“由于出賣人原因，未按本合同第十條約定的期限將該商品房交付買受人使用，按以下方式處理：（2）逾期超過30日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第十條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之三的違約金。”本合同簽訂后，原告按約向被告支付全部購(gòu)房款359438元，已經(jīng)履行全部合同義務(wù)。后被告于2013年9月才向原告出具《交房通知書》，通知書明確說明“已達(dá)到交房條件”，但被告所交付房屋并未達(dá)到合同約定的條件，至本案起訴之日，被告該項(xiàng)目仍未通過法定驗(yàn)收。2013年8月28日，被告向原告支付自本合同約定的交房期至該日截止期間的違約金，但經(jīng)長(zhǎng)沙市住建委確認(rèn)，被告的違約行為一直存續(xù)至起訴之日，被告仍應(yīng)按約支付違約行為存續(xù)期間的違約金。原告多次向被告索要未果，為維護(hù)自身合法權(quán)益，特向法院起訴，請(qǐng)求判決：1、被告向原告支付違法交房違約金76345元（暫從2013年9月1日計(jì)算至2015年8月10日，請(qǐng)求計(jì)算至依約合法實(shí)際交房時(shí)止）；2、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告長(zhǎng)沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：一、由于受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣等因素影響，導(dǎo)致被告遲遲沒有交房，公司正積極努力地使房屋達(dá)到交房條件，希望原告寬容和諒解；二、原告按照合同約定所主張的違約金過高，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；三、原告對(duì)其所受損失沒有提供證據(jù)予以證明，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果；即使要計(jì)算原告的損失，也應(yīng)當(dāng)按照同地段同類型房屋的租金為標(biāo)準(zhǔn)；四、原告已經(jīng)入住所購(gòu)買的房屋，其所受損失應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步減少；五、被告已經(jīng)支付的違約金數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過法定的違約金最高限額，應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的所有訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：原、被告于2011年6月16日簽訂一份《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》，約定由原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)德雅路怡然翠園項(xiàng)目中的＊＊房，該房屋建筑面積為55.96平方米，購(gòu)房總價(jià)款為359438元。合同第十條約定，被告應(yīng)于2012年4月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，被告可據(jù)實(shí)予以延期：遭遇不可抗力，且被告在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知原告；市級(jí)及市級(jí)以上規(guī)劃、文物、環(huán)保、土管、林業(yè)、水利、電力等主管部門根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定采取對(duì)某項(xiàng)行政措施或重大技術(shù)問題而導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)期延長(zhǎng)，且被告在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知原告的（本合同所指的不可抗力及免責(zé)事由的范圍包括以下情況：地震、洪災(zāi)等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、大規(guī)模流行性疾病等社會(huì)異常事件、政府政策和法律法規(guī)的改變及其他等政府行為），原告延期支付應(yīng)當(dāng)支付的任何款項(xiàng)（包括代收的款項(xiàng)）或未按時(shí)辦理入伙手續(xù)的。合同第十一條約定房屋達(dá)到交付使用條件后，被告應(yīng)當(dāng)公告或書面通知原告辦理交付手續(xù)。原告應(yīng)在書面通知送達(dá)之日起10日內(nèi)對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收并與被告辦理交接手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，被告應(yīng)出示本合同第十條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，被告還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。因被告原因，未按本合同第十條約定的期限將該商品房交付原告使用，按以下方式處理：按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：（1）逾期未超過30日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第十條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款萬分之三的違約金；由于原告原因，未能按期接受房屋的，雙方同意以下方式處理：在被告發(fā)出書面通知之日起30日內(nèi)，原告未到被告處辦理房屋交接手續(xù)的，又未對(duì)房屋質(zhì)量提出異議的，視為被告已履行房屋交付義務(wù)，原告對(duì)該商品房及一切所屬設(shè)施均無異議并已接收房屋和承擔(dān)房屋交付后的一切法律責(zé)任。被告按逾期每天15元向原告收取房屋管理費(fèi)，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由原告承擔(dān)。原告辦理房屋驗(yàn)收手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)所交付的房屋存在質(zhì)量問題，可將相關(guān)情況在房屋驗(yàn)收交接單上注明，交由被告在30天內(nèi)整改，整改合格之前原告有權(quán)拒絕收房，超過整改期被告應(yīng)按逾期承擔(dān)每天15元的延期交房責(zé)任。

合同簽訂后，原告按約向被告支付全部購(gòu)房款359438元。因被告未能如期向原告交房，故被告按約向原告支付2012年4月30日至2013年8月28日期間的違約金。

長(zhǎng)沙市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站于2013年10月15日向被告下達(dá)長(zhǎng)質(zhì)監(jiān)函（2013）38號(hào)《關(guān)于要求停止違法交房，盡快辦理竣工驗(yàn)收的函》，內(nèi)容為“你單位建設(shè)（開發(fā)）的四方錦城項(xiàng)目工程未經(jīng)驗(yàn)收，就已經(jīng)將部分住房交付使用，違反《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條及《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定?，F(xiàn)要求你單位立即停止違法交房，迅速組織辦理竣工驗(yàn)收，待驗(yàn)收合格后方可交付使用。否則，我站將按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定，報(bào)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行行政處罰”。

長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2014年1月22日就唐湞浩等出具《關(guān)于開福區(qū)“四方錦城”信訪問題的答復(fù)》，內(nèi)容為“你們向我委反映的關(guān)于長(zhǎng)沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的開福區(qū)四方錦城未通過竣工驗(yàn)收交付使用的問題，經(jīng)我委查實(shí)，現(xiàn)答復(fù)如下：開福區(qū)四方錦城E棟是由長(zhǎng)沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，施工單位為長(zhǎng)沙市建設(shè)工程集團(tuán)有限公司，現(xiàn)該項(xiàng)目E棟房屋已竣工，但未辦理竣工驗(yàn)收。長(zhǎng)沙市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站已于2013年10月15日就該情況向長(zhǎng)沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下達(dá)《關(guān)于要求停止違法交房，盡快辦理竣工驗(yàn)收的函》（長(zhǎng)質(zhì)監(jiān)函（2013）38號(hào)），要求立即停止違法交房，迅速組織辦理竣工驗(yàn)收。你們反映的問題情況屬實(shí)，我委長(zhǎng)沙市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站將督促長(zhǎng)沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司完善相關(guān)資料，辦理竣工驗(yàn)收”。

被告提交入伙會(huì)簽單、業(yè)主資料及物品發(fā)放登記表和裝修申請(qǐng)表，擬證明原、被告于2013年10月29日已經(jīng)完成房屋交接手續(xù)，并且原告已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行裝修；購(gòu)電明細(xì)表、報(bào)表打印和購(gòu)水記錄表，擬證明原告已經(jīng)實(shí)際入住所購(gòu)買的房屋；長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于《加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》和長(zhǎng)沙公布城區(qū)租房租金指導(dǎo)價(jià)格，擬證明本案房屋租金的市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。原告對(duì)上述證據(jù)的合法性、真實(shí)性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議，不能證明被告可以免除違約責(zé)任。

庭審中，被告主張違約金過高，應(yīng)根據(jù)有關(guān)主管部門公布或者房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，根據(jù)長(zhǎng)政發(fā)（2011）16號(hào)關(guān)于“公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)原則上不高于同地段同類型住房市場(chǎng)平均租金的70%”的原則，涉案房屋屬于三類地段，根據(jù)長(zhǎng)沙市物價(jià)局于2012年3月31日公布的長(zhǎng)沙市城區(qū)公共租賃住房租金指導(dǎo)價(jià)格（三類地段的月租金最高指導(dǎo)價(jià)為12元／平方米），涉案房屋的租金應(yīng)按17.1元／平方米計(jì)算（12元／平方米÷70%），每月958元。

以上事實(shí)有商品房買賣合同、繳費(fèi)憑證、《關(guān)于開福區(qū)“四方錦城”信訪問題的答復(fù)》、《關(guān)于要求停止違法交房，盡快辦理竣工驗(yàn)收的函》、入伙會(huì)簽單、業(yè)主資料及物品發(fā)放登記表、裝修申請(qǐng)表、購(gòu)電明細(xì)表、報(bào)表打印、購(gòu)水記錄表和當(dāng)事人陳述等證據(jù)材料在卷佐證。

本院認(rèn)為，合同是平等主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。任何一方在沒有法定抗辯事由的前提下，不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定的，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事違約責(zé)任。本案中，原、被告雙方達(dá)成房屋買賣合意并簽訂《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》，該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原、被告雙方均應(yīng)按照合同約定各自享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。合同簽訂后，原告已按約向被告支付全部購(gòu)房款，被告未按約向原告交付經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故本院對(duì)原告主張的被告逾期交房而產(chǎn)生的違約金予以支持。被告按約向原告支付2012年4月30日至2013年8月28日期間的違約金系其對(duì)自身財(cái)產(chǎn)的自由處分行為，未損害國(guó)家、集體或第三人利益，基于意思自治原則，本院對(duì)上述已結(jié)清的違約金不予處理，被告就此提出的抗辯主張，本院不予采納。違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。被告請(qǐng)求減少違約金，應(yīng)舉證證明請(qǐng)求調(diào)整的理由及依據(jù)，被告主張根據(jù)長(zhǎng)沙市物價(jià)局于2012年3月31日公布的長(zhǎng)沙市城區(qū)公共租賃住房租金指導(dǎo)價(jià)格（三類地段的月租金最高指導(dǎo)價(jià)為12元／平方米），涉案房屋的租金應(yīng)按17.1元／平方米計(jì)算（12元／平方米÷70%），因住房市場(chǎng)平均租金隨時(shí)間等發(fā)生動(dòng)態(tài)變化，被告依據(jù)的租金指導(dǎo)價(jià)公布時(shí)間為2012年3月31日，已無法準(zhǔn)確反映原告訴請(qǐng)期間（自2013年9月1日起算）住房市場(chǎng)平均租金，且逾期交房所造成的損失可能受到購(gòu)房用途、房?jī)r(jià)的漲跌、房屋所處位置給購(gòu)房者帶來生活上的便利程度等諸多因素影響，故被告以長(zhǎng)沙市物價(jià)局于2012年3月31日公布的長(zhǎng)沙市城區(qū)公共租賃住房租金指導(dǎo)價(jià)格確定逾期交房的損失，主張違約金過高缺乏充分理由和依據(jù)，其就此提出的抗辯主張，本院不予采納。鑒于原告亦未向本院舉證證明被告遲延交房給其所造成的損失及具體數(shù)額，原告的實(shí)際損失難以確定，故本院酌情調(diào)整2013年9月1日至2013年10月29日期間的違約金按已交付購(gòu)房款的萬分之二計(jì)算；因原告于2013年10月29日辦理房屋交接手續(xù)后已實(shí)際使用房產(chǎn)，故本院酌情調(diào)整2013年10月30日至2015年8月10日期間的違約金按已交付購(gòu)房款的萬分之一計(jì)算。綜上，本案違約金的計(jì)算方式為：2013年9月1日至2013年10月29日期間（共計(jì)59天），按每日72元（359438元×0.0002）為標(biāo)準(zhǔn)支付，共計(jì)4248元（72元×59天）；2013年10月30日至2015年8月10日期間（共計(jì)650天），按每日36元（359438元×0.0001）為標(biāo)準(zhǔn)支付，共計(jì)23400元（36元×650天），以上違約金共計(jì)27648元。其后的違約金以原告已交付房款359438元為基數(shù)，按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)，從2015年8月11日起計(jì)算至實(shí)際交付符合合同約定的房屋之日止。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十八條之規(guī)定，判決如下：

一、被告長(zhǎng)沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某琳支付逾期交房的違約金27648元（暫計(jì)至2015年8月10日，其后的違約金以已交付購(gòu)房款359438元為基數(shù)，按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自2015年8月11日計(jì)算至實(shí)際交付符合合同約定的房屋之日止）；

二、駁回原告張某琳的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)1709元，因適用簡(jiǎn)易程序減半收取854.5元，由被告長(zhǎng)沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院。

代理審判員　王劍鋒

二〇一五年十一月十九日

代理書記員　彭小波

房屋買賣合同糾紛