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湖南省長沙市天心區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）天民初字第606號

原告肖某明，男，19**年*月**日出生，漢族。

委托代理人何慶元，湖南銀聯律師事務所律師。

被告彭某玥，女，漢族，19**年**月**日出生，系長沙市天心區(qū)潮樓服飾商行業(yè)主。

委托代理人屈某青，女，漢族，19**年*月**日出生。

原告肖某明訴被告彭某玥租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月4日受理后，依法適用普通程序組成由審判員吳貴平擔任審判長，與人民陪審員張飛虎、鄧祥海參加審理的合議庭，公開開庭進行了審理。原告肖某明的委托代理人何慶元，被告彭某玥的委托代理人屈某青均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告肖某明訴稱，2011年11月3日，原、被告簽訂《商鋪租賃合同》，合同約定原告租賃被告經營管理的“潮流特區(qū)南門口商行”內的A119號商鋪用作商業(yè)經營，租賃期限從2011年7月7日起至2014年7月16日止，原告分期向被告支付固定費，具體包括商鋪場地使用費、設施設備使用費、字號許可使用費、宣傳廣告以及合作費等費用。被告違約需向原告支付違約金，違約金按原告向被告支付的履約保證金計算。合同簽訂后，原告依約向被告支付了固定費用，同時，向被告支付了履約保證金、質量保證金以及其他費用15000元，對鋪面進行了整體裝修并投入商業(yè)經營。2012年6月24日原告向被告支付了下期的固定費用15990元，然而，被告卻于2012年7月擅自解除與原告簽訂的《商鋪租賃合同》。被告擅自解除合同系嚴重違約行為，造成原告無法繼續(xù)經營，給原告造成了極大的經濟損失。原告為維護自己的合法權益，訴至法院，請求判令：1、被告返還原告固定費用18655元，并向原告支付該固定費用從2012年6月25日起至實際返還之日止按中國人民銀行同期貸款利率的1.5倍產生的利息損失（其中至2014年2月17日產生的利息損失為2838元）；2、被告返還原告履約保證金、質量保證金以及其他費用15000元；3、被告向原告支付違約金10000元。

被告彭某玥辯稱，肖某明是交了下一期的租金，當時在2012年7月18日已經約了商戶面談有關商鋪的調整、退鋪的細節(jié)，依據合同本商場當時同意按照合同約定賠償履約保證金以及所繳納的應退還的費用。肖某明應繳納的固定費用為15990元，而不是訴訟請求中的18655元。被告不同意支付利息，因為被告在2012年7月18日已經告知辦理搬離的手續(xù)。被告同意退回肖某明已交的固定費用以及所繳納的應退的費用。

為支持其訴訟請求，原告在舉證期限內向本院提交了以下證據：

證據1、商鋪租賃合同及補充協議，擬證明原、被告之間的租賃關系和雙方的權利義務，

證據2、被告向原告開具的固定費用收據，擬證明固定費用為15990元；

證據3、原告向被告交納押金、滯納金、質保金、履約保證金的票據，擬證明原告繳納的履約保證金10000元，質量保證金3000元，電表押金500元，其他押金是1500元，2010年7月7日-2012年7月6日的固定費用29076元，滯納金639.6元。

對原告上述證據，被告發(fā)表如下質證意見：

肖某明所交固定費用29076元已經用完。其他的費用確實已經繳納了。

為支持其抗辯理由，被告在舉證期限內向本院提交了如下證據：

證據1、店長的工作記錄，擬證明2012年7月18日對已續(xù)交租金的4個商戶在商場辦公室進行了談話通知搬離；

證據2、其他已續(xù)租商戶簽署的解除租賃協議書，擬證明其他商戶已經簽署了解除租賃的協議；

對被告上述證據，原告發(fā)表如下質證意見：

對證據1的真實性、合法性、關聯性均有異議，無法確定店長身份，店長的工作記錄是單方所作，沒有肖某明同意退鋪的簽字或其他證據；對證據2的真實性、合法性無異議，但是與本案無關聯。

本院對原、被告提交的證據認證如下：

原告提交的證據1、2、3符合證據的真實性、合法性、關聯性要求，本院認定為有效證據，本院對其真實性和證明力予以確認。對于被告證據1系被告店長工作記錄其真實性存疑，本院不予確定。對于被告提交的證據2，因系被告與他人之間解除合同的證據，其與本案的關聯性本院不予認定。

根據以上舉證、質證及認證意見，結合當事人當庭陳述，本院認定本案事實如下：

2011年5月8日，原告與被告開設的長沙市天心區(qū)潮樓服飾商行（個體工商戶）簽訂了《商鋪租賃合同》，合同約定原告租賃被告經營管理的“潮流特區(qū)南門口商行”內的A119號商鋪（建筑面積8.5平方米）用于經營飾品、服裝、鞋帽，租賃期限從2011年7月7日起至2014年7月6日止，原告分期向被告支付固定費用，具體包括商鋪場地使用費、設施設備使用費、字號許可使用費、宣傳廣告以及合作費等費用，合計每月固定費用2423元，簽合約當日交納2011年7月7日至2012年7月6日的固定費用，自2012年7月7日開始，固定費用在上一期基礎上每年遞增10%，2012年7月7日至2013年7月6日每月固定費用為2665元，2013年7月7日至2014年7月6日每月固定費用為2932元，原告應以12個月一付方式交納固定費用，每次交費時間為當期固定費用到期前1個月，逾期繳納不超過十日的，每日按所欠金額的千分之五繳納滯納金，超過十日的，被告可以解除合同，并沒收原告履約保證金及剩余固定費用作為補償被告損失，并收回該商鋪；原告需在合同簽訂之日向被告交納履約保證金10000元，合同期滿，在原告未發(fā)生任何違約的情況下，自原告退還該商鋪并付清所有費用之日起30日內，被告需將履約保證金（不含利息）退還原告；原告需在合同簽訂之日向被告交納質量保證金3000元，用以支付原告售出商品的質量糾紛損失款，合同期滿，如無消費者對原告的質量或服務進行投訴索賠，自原告退還給商鋪并付清所有費用之日起30日內，被告需將質量保證金（不含利息）退還原告；另外原告需要交納電表押金500元和其他押金1500元（包括水電費押金、空調費押金、經營管理費押金），合同期滿電表如無損壞或欠費，以上押金均應予退還；原告需一次性繳納經營權購買費4800元，此項費用一經繳納不予退還；合同第十條違約責任規(guī)定，1、被告違反本合同約定，并造成原告停業(yè)的，被告除免除原告停業(yè)期間固定費用外，還應按每日總額的千分之五向原告支付違約金，超過30天，則視同被告違約，可以解除合同，并賠償原告違約金，違約金按原告所繳納的履約保證金計算。2、原告違反本合同約定的，應承擔違約責任。除已有約定外，被告可以解除合同，沒收原告履約保證金及剩余固定費用作為損失的補償，并收回商鋪。該合同還就其他事項進行了約定。

2011年11月3日，雙方另行簽訂了《商鋪補充協議》，補充協議就原《商鋪租賃合同》第二條第1款和第三條第一款做出調整如下：將租賃期限調整為從2011年7月7日起至2014年7月16日止，簽訂合約當日交納2011年7月7日到2012年7月6日的固定費用，2012年7月7日起至2012年7月16日為免租期限，自2012年7月17日開始，固定費用在上一期基礎上每年遞增10%，2012年7月17日至2013年7月16日每月固定費用為2665元，2013年7月7日至2014年7月16日每月固定費用為2932元。其他約定條款不變。

以上商鋪租賃合同和補充協議簽訂后原告承租了約定的A119號商鋪進行經營，并于2011年5月8日向被告交納了質量保證金3000元，履約保證金10000元，電表押金500元，其他押金1500元，經營權購買費4800元，2011年7月7日至2012年7月6日的固定費用29076元。

2012年6月2日，因長沙市地鐵建設使被告的商行經營受到一定影響，被告向原告發(fā)出通知承諾在此次交納固定費用時給予商戶半年一交的優(yōu)惠，并同時贈予6個月固定費用。被告同時向原告發(fā)出單據同意原告獲得固定費用一個月減免優(yōu)惠，減免具體時段為2012年8月7日至2012年9月6日。2012年6月24日原告向被告交納了2012年7月17日至2013年7月16日的固定費用15990元和滯納金639.6元。

此后2012年7月18日被告決定解除合同，收回商鋪。但雙方未簽署書面協議解除合同，此后原告再未在此商鋪內經營。

本院認為，原、被告簽訂的商鋪租賃合同及其補充協議系雙方真實意思表示，不違反法律的強制性規(guī)定，該商鋪租賃合同及其補充協議均合法有效。合同簽訂后，被告已經將約定商鋪移交給原告經營使用，由于地鐵建設原因，被告未能全面履行合同義務使原告未能在租賃期限內正常經營屆滿，被告已經解除了合同并收回了商鋪，原告現要求被告返還履約保證金和質量保證金、押金以及未使用完畢的固定費用，本院應當予以支持。本案系因被告違反合同造成合同提前解除的，被告應當按照雙方約定承擔違約金1萬元。因被告已經承擔了違約金，原告另還要求被告承擔利息損失本院不予支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告彭某玥向原告肖某明返還履約保證金1萬元；

二、被告彭某玥向原告肖某明返還質量保證金3000元；

三、被告彭某玥向原告肖某明返還電表押金和其他押金共計2000元；

四、被告彭某玥向原告肖某明返還固定費用15990元；

五、被告彭某玥向原告肖某明支付違約金1萬元；

六、駁回原告肖某明的其他訴訟請求。

以上款項，限于本判決發(fā)生法律效力后十日內付清。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費950元，保全費490元，共計1440元，由原告肖某明負擔40元，由被告彭某玥負擔1400元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提供副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。

審　判　長　吳貴平

人民陪審員　張飛虎

人民陪審員　鄧祥海

二〇一四年九月四日

代理書記員　鄒　舟

租賃合同糾紛