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上海市青浦區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）青民三（民）初字第2085號

原告（反訴被告）上海某某餐飲管理有限公司。

法定代表人陳某某，總經(jīng)理。

委托代理人周大倉，上海善達律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）上海某某工貿(mào)有限公司。

法定代表人張某某，總經(jīng)理。

委托代理人康軍平，上海市方正律師事務(wù)所律師。

第三人上海某某拆遷有限公司。

法定代表人高某某，總經(jīng)理。

委托代理人崔某某，女，在上海某某拆遷有限公司工作。

第三人陸某某，男，19**年**月**日出生，漢族。

委托代理人康軍平，上海市方正律師事務(wù)所律師。

原告上海某某餐飲管理有限公司訴被告上海某某工貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年6月3日立案受理后依法由審判員武春華獨任審理。本案于2014年7月16日第一次公開開庭進行了審理，原告法定代表人陳某某及其委托代理人周大倉，被告委托代理人康軍平到庭參加訴訟。被告上海某某工貿(mào)有限公司向本院提起反訴，本院于2014年7月23日予以受理。因工作調(diào)動，本案依法轉(zhuǎn)由代理審判員侯芳獨任審理。因案件審理需要，本院依法于2014年9月3日通知上海某某拆遷有限公司作為第三人參加訴訟。因案情復(fù)雜，本案依法于2014年12月3日轉(zhuǎn)為普通程序進行審理。因工作調(diào)動，本案依法由審判員邵霞、代理審判員金艷、人民陪審員俞逸輝組成合議庭。本案于2015年2月3日第二次公開開庭進行了審理。原告法定代表人陳某某及其委托代理人周大倉，被告委托代理人康軍平到庭參加訴訟。第三人上海某某拆遷有限公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本案進行缺席審理。因案件審理需要，本院依法于2015年3月2日通知陸某某作為第三人參加訴訟。本案于2015年7月15日第三次公開開庭進行了審理，原告法定代表人陳某某及其委托代理人周大倉，被告及第三人陸某某共同委托代理人康軍平、第三人上海某某拆遷有限公司委托代理人崔某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告上海某某餐飲管理有限公司訴稱：2010年1月11日，原告法定代表人與被告股東陸某某簽訂《廠房租賃合同》，約定原告承租被告位于盈港東X廠房的一部分，面積為600平方米，經(jīng)營餐飲生產(chǎn)和配送服務(wù)，租賃期限從2010年1月20日到2014年1月19日，租金為每年人民幣11萬元，并約定被告應(yīng)協(xié)助原告辦理開業(yè)的一切手續(xù)，原告需交納租賃保證金5萬元。合同簽署后，原告為開展餐飲配送業(yè)務(wù)，對房屋進行了裝修分隔，準(zhǔn)備設(shè)立上?；次恫外排渌陀邢薰?。該公司設(shè)立過程中，因原告承租的房屋所在區(qū)域被政府納入征地范圍，原告項目評估、環(huán)評等無法通過，并最終導(dǎo)致原告擬設(shè)立的公司無法登記設(shè)立。為此，原告多次找被告協(xié)助，被告表示無能為力，并表示將來房屋征地拆遷后，以拆遷補償款對原告進行補償。原告承租的房屋已納入政府征地拆遷范圍，由上海某某拆遷有限公司實施拆遷補償。拆遷公司已對房屋裝修、設(shè)備等進行補償，向被告支付了補償款，然被告拒絕將應(yīng)屬于原告享有的補償款支付給原告?，F(xiàn)在除原告房屋外，與原告房屋相連的其他房屋均被拆遷。原告認為，雙方簽署的合同合法有效，原告為經(jīng)營對房屋進行了裝修，投入巨大，而被告違反誠信，在明知房屋可能被征收的情況下仍然將房屋出租給原告。被告在合同簽署后，不履行和無法履行協(xié)助原告辦理相關(guān)證照手續(xù)，已構(gòu)成違約，被告的不誠信和違約行為，不僅造成原告租金損失，還造成原告無法經(jīng)營的損失、投入的裝修和設(shè)備損失。現(xiàn)該房屋已進行征地拆遷補償，對原告投入裝修和設(shè)備的補償理應(yīng)依法歸原告所有。故原告起訴到法院，要求判令：1、被告返還原告租金22萬元；2、被告返還租賃保證金5萬元；3、被告支付原告房屋拆遷補償款679，750元（其中裝修補償款35萬元、不可搬遷設(shè)備補償款201，750元、可搬遷設(shè)備補償款18，000元、設(shè)備搬遷費11萬元）。本案受理費被告負擔(dān)。

被告上海某某工貿(mào)有限公司辯稱：不同意原告的訴求。被告收取原告11萬元租金，但原告使用長達4年之久，原告尚欠被告租金，不存在返還；保證金用于抵扣租金；按照約定，被告只需要支付原告兩個月的補償費，拆遷補償款是給被告的，不是給承租人的。被告認為雙方簽訂的合同特別約定由于市政工程建設(shè)，政府部門動遷需要而造成協(xié)議無法履行的，雙方均需服從，互不承擔(dān)違約責(zé)任，但原告在2013年1月開始一直使用涉案房屋，被告多次要求原告支付租賃費，但原告以房屋拆遷后在補償款內(nèi)扣除為由拒付租金至今，被告出租給其他人的房屋2000多平方米都已于2014年5月拆除，而原告租用的600平方米的房屋雖經(jīng)拆遷辦多次做工作，但其仍占據(jù)不搬并拒絕拆遷，被告提出反訴，請求判令：1、原告支付被告2011年1月20日到2014年6月20日的租金385，000元；2、支付被告水電費、電話費、門衛(wèi)工資共計104，904元。反訴受理費原告負擔(dān)。審理中，被告撤回第二項訴訟請求。

原告對被告的反訴辯稱：不同意反訴請求。原告用被告拖欠的餐費抵扣租金，水電費每月支付，支付到2013年4、5月左右，即使原告未支付租金，被告只能起訴要求反訴日之前的一年的租金，再之前的租金超過了訴訟時效；門衛(wèi)費和電話費不應(yīng)由原告承擔(dān)，原告項目審批未獲通過，雙方都是知道因為系爭房屋列入拆遷，但設(shè)備都齊全，雖然不能對外進行配送業(yè)務(wù)，但小范圍是可以處理的，實際上一直進行配送業(yè)務(wù)，因公司未注冊下來，2013年3月陸某某找原告說把原告租賃的場地（廠房裝修和設(shè)備）一并轉(zhuǎn)給陸某某的弟弟，陸某某支付被告25萬元，拆遷后再支付10萬元，原告同意該方案，因關(guān)系比較好，未簽署書面協(xié)議，后原告把設(shè)備列出清單交給被告，但被告遲遲未付款故原告一直沒有搬走。2013年4月開始原告不經(jīng)營，但法定代表人與家人居住在內(nèi)，2013年5月因不生產(chǎn)所以未支付過水電費用。2014年春節(jié)左右，陸某某找到原告表示房屋不轉(zhuǎn)了，因為要拆遷了，2014年4月陸某某找到原告表示房屋借給別人，要求原告搬遷，原告不同意，并聽說被告與拆遷公司簽訂了合同，被告欲通過趕走原告而侵占原告應(yīng)得的裝修補償款、搬遷費、設(shè)備費，故原告不同意搬走。

第三人上海某某拆遷有限公司述稱：該公司對整個廠房進行評估，沒有區(qū)分得很清楚，但有兩項內(nèi)容屬于原告，即可搬遷和不可搬遷，其余的裝修評估都是放在一起的，不知道哪些屬于原告哪些屬于被告。

第三人陸某某述稱：同意被告意見，因為陸某某為被告公司法定代表人老公，所以由其代為簽訂了合同。

經(jīng)開庭審理查明，原、被告于2010年1月11日簽訂《廠房租賃合同》，合同約定：被告將位于上海市徐涇鎮(zhèn)上海西郊工業(yè)開發(fā)區(qū)的徐涇中路X號辦公樓宿舍樓一體的一棟廠房租賃給原告使用，廠房及辦公樓面積總計600平方米；廠房租金為每天每平方米0.5元，每年租金為110，000元，租金為每三個月支付一次，原告要按合同提前15天付租金，不得拖欠；地方管理費、廠房維護安全保障消防器材等費用由原告負責(zé)；廠房租期為四年，從2010年1月20日到2014年1月19日止；原告交付被告保證金五萬元，待合同期滿保證金全額退回給原告，租期內(nèi)每月水、電費原告要付清；原告在不破壞房屋結(jié)構(gòu)的前提下，并經(jīng)甲方同意，根據(jù)需要進行分隔及裝修，租賃期滿后，房屋場所的固定裝飾不得拆除及隨意破壞；被告協(xié)助原告辦理開業(yè)的一切手續(xù)（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、消防、電話、環(huán)保、水、電），費用由原告支付；由于市政工程建設(shè)，政府部門動遷需要而造成協(xié)議無法履行的，雙方均需服從，互不承擔(dān)違約責(zé)任，但被告須一次性補償給原告（包括停產(chǎn)和搬遷費）相當(dāng)于本協(xié)議房屋兩個月的租金作為補償費。

合同簽訂后，原告于2010年1月20日支付被告押金5萬元；原告于2010年12月15日支付被告2010年1月到12月的租金11萬元；原告于2010年12月18日支付被告電費及其他費用57，714元。

2010年4月13日上海市工商行政管理局預(yù)先核準(zhǔn)注冊成立淮味（上海）餐飲配送有限公司，投資人為陳某某和曾建英。

被告于2014年4月2日向原告發(fā)短信，內(nèi)容：小陳你2年租金加每月費用總你要付我26萬，租房時間14年1月到期，快點辦。4月3日發(fā)短信，內(nèi)容為：小陳兄弟你要搬的快點這兩天。

上海金虹房地產(chǎn)估價有限公司受托對房屋進行評估，并出具評估咨詢意見書，室內(nèi)外裝修及附屬物的評估價格總計1，427，002元；原告的不可搬遷設(shè)備的評估價格總計201，750元、可搬遷設(shè)備的評估價格總計18，000元。

曾建英于2014年6月29日報警，稱在盈港東路X號址上有5-6個人拆了其房子，其和其兩位嫂子被先后強行控制在小屋及車內(nèi)長達2小時，期間，其被對方用手掌抽打過手臂及臉部，后對方將其帶回廠房附近。

上海某某拆遷有限公司于2014年7月11日出具《情況說明》，載明“根據(jù)西虹橋商務(wù)開發(fā)區(qū)的整體計劃，上海某某工貿(mào)有限公司所在的青浦區(qū)盈港東路X號廠房被列入征收范圍。該項目的征收補償工作由我公司具體負責(zé)。2013年12月20日，夢騰公司與我公司簽訂了《補償協(xié)議書》，按協(xié)議條款約定，夢騰公司應(yīng)于2014年2月28日將全部廠房交付我司，完成拆除騰地工作。由于夢騰公司與底下的租賃企業(yè)上海某某餐飲管理有限公司存在租賃糾紛，故未按期交付廠房，直至2014年6月底才完成交付工作”。

陸某某為上海多藝服裝廠的法定代表人以及被告公司的股東。被告公司的法定代表人為張某某，與陸某某為夫妻關(guān)系。

以上查明的事實，由原、被告、第三人的陳述，租賃合同、發(fā)票、收據(jù)、評估意見書、情況說明、案件接報回執(zhí)單、《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》、短信照片等證據(jù)予以證實，并經(jīng)庭審質(zhì)證出證屬實，本院予以確認。

審理中，當(dāng)事人存在以下爭議以及本院意見：

一、原告支付的租金

原告認為，直接支付租金為2010年1月到12月，2011年的租金用上海多藝公司的餐費抵扣，2012年開始的租金因被告口頭允諾不需支付，故原告未拖欠被告租金。且即使原告未支付租金，被告主張租金的請求已經(jīng)超過訴訟時效。

被告認為，僅收到2010年一年的租金，未與原告約定餐費抵扣租金，且未允諾不需要支付租金。

雙方一致確認，房屋于2014年6月29日被第三人強制拆遷，此前原告未將房屋交付被告。

本院認為，原告占用系爭房屋，理應(yīng)支付租金。至于原告是否實際使用房屋并不成為其可以不支付租金的正當(dāng)理由，原告主張占用房屋以要求被告支付拆遷補償款，亦無依據(jù)。被告簽訂拆遷安置協(xié)議后，再向原告收取租金無依據(jù)。本院確認原告需要負擔(dān)的租金到拆遷協(xié)議簽訂之日。原告主張餐費抵扣租金的意見，被告對原告的該項主張不予認可，原告又未就此主張?zhí)峁┮罁?jù)，且從原告陳述看，該部分餐費的消費者實際為案外人，因此，本院對原告上述主張意見不予采信，本院確認原告從2011年1月開始未向被告支付過租金。原告僅實際支付11萬元租金，要求被告返還22萬租金，于法無據(jù)，本院不予支持。

訴訟時效應(yīng)當(dāng)從當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害之日起計算，約定分期支付租金的，每一期租金都有各自產(chǎn)生的時間，都是一筆獨立的債，債務(wù)人只要未在約定的時間內(nèi)履行該筆債務(wù)，即侵害了債權(quán)人關(guān)于該筆租金享有的權(quán)利，訴訟時效應(yīng)從債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起計算，適用1年的訴訟時效。本案中合同明確約定了租金需要先付后用、每3個月支付，且需提前15天支付，因此，本院認為被告應(yīng)明知每期租金應(yīng)該從該期租金開始之日前15天支付，被告認為原告自2011年1月開始不支付租金，雖在2014年4月以短信形式催討租金，但2011年1月到2013年4月20日前的租金已經(jīng)超過訴訟時效，而被告未提供依據(jù)證實其向原告曾催討過租金，因此，本院采信原告的意見，確認被告主張上述期間的租金的訴訟超過訴訟時效，基于原告不愿意再支付該時間段的租金，本院對被告的該項訴求不予支持。原告應(yīng)支付2013年4月20日到2013年12月19日的租金73，333元。

二、原告應(yīng)得的拆遷款

原告認為，其裝修投入有42萬元，原告就主張35萬元，但認可評估報告且同意按照評估報告的標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)量，并主張評估確定的不可搬遷設(shè)備款和可搬遷設(shè)備補償款。

被告認為，合同約定了遇拆遷只需要補償2個月的租金，不同意補償其余的費用。

第三人上海某某拆遷有限公司認為，不可搬遷設(shè)備款和可搬遷設(shè)備補償款已經(jīng)給原告單獨列開，但裝修部分合在一起，無法區(qū)分。

本院認為，原、被告的合同在2010年1月簽訂，原告主張被告此時已經(jīng)知曉系爭房屋列入動遷范疇，被告對此不予認可，原告未就此主張?zhí)峁┏浞忠罁?jù)予以證實，本院不予確認。合同履行過程中，系爭房屋遇到動遷，合同提前解除，此系不能歸責(zé)與原、被告任一方的原因。但因動遷獲得的補償款，應(yīng)依法依約進行分割。合同條款5.3的約定顯然對動遷造成合同無法履行時違約責(zé)任不需雙方承擔(dān)進行了明確，但違約責(zé)任與拆遷補償不屬同一內(nèi)容。該條款約定了被告需要補償?shù)牟糠殖．a(chǎn)及搬遷費以外沒有明確，被告主張包括了所有的拆遷補償內(nèi)容，顯屬不公平。原告主張的可搬遷設(shè)備補償款的金額實為搬遷費，屬于合同約定的范疇，原告再主張依據(jù)不足。不可搬遷設(shè)備評估的價值實非搬遷費，因此該部分不屬于合同約定的一次性補償范圍內(nèi)。原告主張金額與評估報告中一致，本院確認這部分的補償款應(yīng)歸屬原告。

原告主張裝修補償款35萬元，需要提供充分依據(jù)，原告認為是被告口頭允諾的主張，依據(jù)不足，被告不予認可，本院對此不予采信。原告主張微波鏈車和鍋爐屬于漏評項目，經(jīng)另案向第三人索賠而不需要被告賠償，屬于處分自己的權(quán)利，本院予以準(zhǔn)許。原告自認其提出的遺漏項目中下水道排污、隔油池、磚砌水池與不可搬遷設(shè)備明細表中是一致的，因此根據(jù)原告的意見也不存在上述遺漏項目。第三人明確了涉及到原告承租房屋的裝修補償項目均在被告的咨詢意見書內(nèi)，并提供了清單，本院對此清單予以采信。

扣除原告的自述非屬原告投入部分，其余部分的裝修無法根據(jù)目前證據(jù)材料區(qū)分。原、被告雙方未在接受房屋或者拆除房屋時對系爭房屋內(nèi)的裝修等進行交接清點，原告負有證實裝修投入具體明細的義務(wù)，但評估時作為房東的被告未向評估單位區(qū)分出租的評估區(qū)域亦屬不當(dāng)，雙方對造成目前評估清單上的內(nèi)容無法區(qū)分歸屬均有過錯，本院酌情確認20萬元補償費歸原告所有。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告上海某某餐飲管理有限公司要求被告上海某某工貿(mào)有限公司返還租金22萬元的訴訟請求不予支持；

二、被告上海某某工貿(mào)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海某某餐飲管理有限公司保證金5萬元；

三、被告上海某某工貿(mào)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海某某餐飲管理有限公司不可搬遷設(shè)備補償款201，750元；

四、被告上海某某工貿(mào)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海某某餐飲管理有限公司裝修拆遷補償款20萬元；

五、反訴被告上海某某餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海某某工貿(mào)有限公司租金73，333元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案本訴受理費13，297.50元，由原告負擔(dān)5，221.25元，被告負擔(dān)8，076.25元；反訴受理費3，537.50元，由原告負擔(dān)817元，被告負擔(dān)2，720.50元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審　判　長　邵　霞

代理審判員　金　艷

人民陪審員　俞逸輝

二〇一五年八月二十四日

書　記　員　汪宇婧

房屋租賃  合同糾紛