色悠悠网,中文字幕人成乱码在线观看,中文字幕精品一区二区2021年,综合色天天鬼久久鬼色,国产无人区卡一卡二卡三乱码网站

濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）歷商初字第2801號(hào)

原告苗某，男，漢族，招商銀行職員，住濟(jì)南市。

委托代理人王俊生，山東垠鵬律師事務(wù)所律師。

委托代理人肖云鵬，山東垠鵬律師事務(wù)所律師。

被告房某某，男，漢族，住濟(jì)南市。

法定代理人張某燕（系被告房某某之母），女，，漢族，無(wú)業(yè)，住濟(jì)南市。

被告張某燕，女，漢族，無(wú)業(yè)，住濟(jì)南市。

原告苗某與被告房某某、張某燕房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告苗某的委托代理人王俊生、肖云鵬，被告張某燕（被告房某某的法定代理人）到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告苗某訴稱，2013年11月2日，苗某與房某某簽訂《房屋買賣合同》，約定：被告房某某自愿出售位于濟(jì)南市歷下區(qū)東山墅7號(hào)樓*單元20*室的房產(chǎn)給苗某，苗某在買賣合同簽訂時(shí)向房某某支付定金20000元，交易方式為合同更名。合同簽訂當(dāng)日，苗某向張某燕交付定金20000元。2013年12月3日，苗某與張某燕簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定2014年1月23日前付清全部購(gòu)房款。2013年12月3日簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，苗某通過(guò)東山墅開發(fā)公司了解到房屋無(wú)法辦理合同更名。房某某所售房屋尚未交房，尚未辦理房產(chǎn)證，且因限購(gòu)政策無(wú)法辦理網(wǎng)簽，也無(wú)法辦理房產(chǎn)證。開發(fā)商不能辦理合同更名，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。原、被告雙方均沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，均不屬于違約，屬于客觀原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法繼續(xù)履行，均不承擔(dān)違約責(zé)任。但兩被告應(yīng)當(dāng)退換原告交付的定金。因該房屋交易通過(guò)房屋中介辦理，涉及中介費(fèi)問(wèn)題，中介是否具備房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)尚不清楚，雙方不宜私下協(xié)商解決。特向法院起訴，請(qǐng)求依法判決：1、解除苗某與房某某、張某燕簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議；2、被告房某某、張某燕退換原告苗某定金20000元。

原告苗某為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交以下證據(jù)：

證據(jù)1、2013年11月2日原、被告以及中介共同簽訂的房屋買賣合同1份，證明合同交易的方式為合同更名，之后的履行過(guò)程中，合同是無(wú)法履行的；

證據(jù)2、2013年12月3日原、被告以及中介三方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議1份，證明苗某基于誠(chéng)實(shí)信用的原則為了更好的履行合同簽訂了該協(xié)議，并不是協(xié)議中體現(xiàn)的苗某沒(méi)有能按照規(guī)定時(shí)間支付房款，而是因苗某要求房某某、張某燕以及中介方提供涉案房屋相關(guān)的材料信息以保障原房屋買賣合同順利履行的證據(jù)材料，才導(dǎo)致簽訂該補(bǔ)充協(xié)議；

證據(jù)3、2013年11月2日被告張某燕出具的定金收條1份，證明合同簽訂當(dāng)日原告苗某交付給被告張某燕房屋定金20000元；

證據(jù)4、山東地稅金稅三期試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范項(xiàng)目管理軟件系統(tǒng)預(yù)售商品房買賣合同撤銷（變更）等有關(guān)問(wèn)題的通知》1份，是原告苗某到涉案房屋開發(fā)商處了解變更房屋合同主體由開發(fā)商出具的該材料，證明原、被告之間簽訂的合同屬于假退房真轉(zhuǎn)讓的情況，因涉嫌避稅，所以地稅無(wú)法變更合同的主體，故開發(fā)商也無(wú)法變更房屋主體；

證據(jù)5、苗某在中國(guó)建設(shè)銀行的銀行卡明細(xì)查詢單1份，證明2013年12月4日前苗某有能力支付購(gòu)房款75萬(wàn)元；

證據(jù)6、劉某（系苗某之妻）上海浦東發(fā)展銀行賬務(wù)信息查詢單1份，證明苗某有能力支付后續(xù)房款，原告苗某解除合同不是無(wú)能力付款，而是開發(fā)商無(wú)法辦理過(guò)戶。

被告房某某、張某燕辯稱，因?yàn)楹贤s定原告苗某應(yīng)于2013年11月23日付款，但是苗某沒(méi)有付款，簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，苗某也沒(méi)有按照補(bǔ)充協(xié)議付款，所以是原告苗某違約，故20000元定金不予退還。

被告房某某、張某燕為支持其答辯意見(jiàn)，向本院提交以下證據(jù)：

證據(jù)1、2011年5月23日房某某與濟(jì)南某置業(yè)有限公司簽訂的商品房買賣合同1份，證明被告房某某購(gòu)買了涉案房屋，支付方式為一次性付款，因?yàn)橄拶?gòu)政策，第三套房屋無(wú)法辦理網(wǎng)簽，所以才出售該房屋，房屋已經(jīng)交房了；

證據(jù)2、濟(jì)南某置業(yè)有限公司出具的收款收據(jù)2張，證明房某某已經(jīng)付清房款，因?yàn)闆](méi)有網(wǎng)簽，所以無(wú)法開具發(fā)票；

證據(jù)3、東山墅2號(hào)樓*單元40*室商品房買賣合同以及網(wǎng)簽記錄（復(fù)印件）各1份，證明同小區(qū)內(nèi)的其他商品房能夠辦理網(wǎng)簽變更。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被告房某某、張某燕對(duì)原告苗某提交的證據(jù)1-6真實(shí)性均無(wú)異議；但對(duì)證據(jù)1的證明目的也有異議，認(rèn)為不是買賣合同無(wú)法履行，而是原告苗某不履行合同，合同簽訂后被告房某某、張某燕一直配合原告苗某更名，且把所有材料都提交給開發(fā)商了；對(duì)證據(jù)2的證明目的也有異議，認(rèn)為是因?yàn)樵婷缒钞?dāng)時(shí)資金不到位，沒(méi)有按時(shí)支付房款，所以雙方才簽訂補(bǔ)充協(xié)議；對(duì)證據(jù)4，認(rèn)為涉案房屋還沒(méi)有網(wǎng)簽，所以被告房某某、張某燕未到地稅局開具發(fā)票，只有開發(fā)商出具的收據(jù)；對(duì)證據(jù)5，認(rèn)為該賬戶內(nèi)的存款為原告苗某借款來(lái)支付房款；對(duì)證據(jù)6，認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)，無(wú)法證明原告苗某有付款能力。原告苗某對(duì)被告房某某、張某燕提交的證據(jù)對(duì)證據(jù)1真實(shí)性無(wú)異議，但是涉案房屋并未實(shí)際交房；對(duì)證據(jù)2無(wú)異議；對(duì)證據(jù)3真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，認(rèn)為該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)，對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)可。

另，本院就涉案房屋能否辦理商品房買賣合同更名等事項(xiàng)，到濟(jì)南某置業(yè)有限公司進(jìn)行了調(diào)查，并制作了調(diào)查筆錄，主要內(nèi)容為：涉案房屋已辦理了初始登記，于2013年具備辦證條件；據(jù)該公司法務(wù)專員了解，因相關(guān)行業(yè)規(guī)范的約束，該公司銷售的房屋無(wú)法通過(guò)變更商品房買賣合同交易對(duì)象的方式，即合同更名的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，之前也沒(méi)有辦理過(guò)合同更名，對(duì)小區(qū)內(nèi)其他房屋是否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等情況不了解。經(jīng)質(zhì)證，原告苗某對(duì)該調(diào)查筆錄無(wú)異議；被告房某某、張某燕對(duì)該調(diào)查筆錄真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)為涉案房屋沒(méi)有辦理網(wǎng)簽備案，但被告房某某、張某燕已提交的同小區(qū)其他房屋信息變更的證據(jù)材料。

經(jīng)審查，本院對(duì)原、被告提交的證據(jù)均確認(rèn)為有效證據(jù)。

經(jīng)審理本院認(rèn)定，2013年11月2日，房某某與苗某經(jīng)由濟(jì)南歷下某某房屋信息咨詢中心（以下簡(jiǎn)稱某某咨詢中心）簽訂房屋買賣合同一份，房某某為涉訴房屋的出賣人（張某燕為房某某出賣涉訴房屋的委托代理人），苗某為涉訴房屋的買受人，某某咨詢中心作為居間人亦在該房屋買賣合同上簽章。該房屋買賣合同約定，苗某購(gòu)買房某某所有的位于濟(jì)南市歷下區(qū)東山墅7號(hào)樓*單元20*室的房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋），房屋總價(jià)款2460000元；苗某在買賣合同簽訂時(shí)向房某某支付定金20000元；苗某應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日按照《傭金確認(rèn)單》的約定向某某咨詢中心支付傭金20000元；在第十條其他約定事項(xiàng)中手寫部分的內(nèi)容為：“雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：1、交易方式為合同更名；2、付款方式為一次性付款，付款日期為2013年11月23日前，并于當(dāng)日完成更名事宜；3、房某某應(yīng)積極配合苗某提供合同更名所需的相關(guān)資料，及時(shí)提交更名申請(qǐng)等；4、苗某應(yīng)按合同要求及時(shí)付清房款；5、房某某、苗某任何一方違約均按合同第九條追究違約責(zé)任；6、合同更名完成當(dāng)日即進(jìn)行物業(yè)交割，物業(yè)交割前的費(fèi)用由房某某承擔(dān)，物業(yè)交割后的費(fèi)用由苗某承擔(dān)。”房屋買賣合同簽訂當(dāng)日，苗某向房某某的法定代理人支付定金20000元。

2013年12月3日，房某某與苗某就房屋買賣的相關(guān)事宜簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，某某咨詢中心作為居間人亦在該補(bǔ)充協(xié)議上簽章。該補(bǔ)充協(xié)議約定，苗某于2013年12月4日前支付房某某房款750000元，剩余房款1690000元從2013年11月24日起截止到2014年1月23日前，按年利6%的利率支付房某某，計(jì)算方法按天計(jì)算。如果苗某能在2013年12月4日前多付房款，多余部分仍不計(jì)息，具體付款數(shù)額以房某某收條數(shù)額為準(zhǔn)。另，原告苗某在中國(guó)建設(shè)銀行的賬戶，2013年12月3日的賬戶余額為750687.93元；苗某之妻劉某在上海浦東發(fā)展銀行的賬戶，2014年1月23日的賬戶余額為1853463.26元。

經(jīng)查，涉案房屋是房某某于2011年5月23日從濟(jì)南某置業(yè)有限公司處購(gòu)得，房某某已付清全部購(gòu)房款，因限購(gòu)政策未辦理網(wǎng)簽備案。涉案房屋所在小區(qū)2號(hào)樓3單元401室房屋的商品房買賣合同上載明的買受人與網(wǎng)簽備案的購(gòu)房人姓名不一致。濟(jì)南某置業(yè)有限公司表示涉案房屋無(wú)法通過(guò)變更商品房買賣合同交易對(duì)象的方式，即合同更名的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，該公司也沒(méi)有辦理過(guò)合同更名的業(yè)務(wù)。

本院認(rèn)為，原告苗某與被告房某某于2013年11月2日簽訂的房屋買賣合同以及2013年12月3日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此該房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議均合法有效。根據(jù)合同約定，涉案房屋的交付方式為辦理合同更名，而從涉案房屋商品房買賣合同中載明的出賣人濟(jì)南某置業(yè)有限公司處調(diào)查的情況可知，濟(jì)南某置業(yè)有限公司無(wú)法為房某某和苗某辦理商品房買賣合同的更名。被告房某某、張某燕提交的涉案房屋同小區(qū)2號(hào)樓*單元40*室房屋的兩份證據(jù)材料，只能證明商品房買賣合同上載明的買受人與網(wǎng)簽備案的購(gòu)房人姓名不一致，無(wú)法證明該房屋發(fā)生信息變更的原因與本案的情況相同，因此，對(duì)被告房某某、張某燕主張涉案房屋可以辦理合同更名的意見(jiàn)，本院不予采信。故，房屋買賣合同中約定的辦理合同更名的交付方式，屬于履行不能條款。并且，房某某和苗某未在房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定涉案房屋的其他交付方式。因此，原告苗某主張解除房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，理由正當(dāng)，且被告房某某未提出繼續(xù)履行合同的主張，故，對(duì)于原告苗某主張于2013年12月13日起訴之日解除房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條之規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”本案中，原、被告在房屋買賣合同中約定的房屋交付方式為履行不能條款，是導(dǎo)致房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議解除的原因，因原、被告雙方均不存在違約的情形，故本案不適用定金罰則。因此，被告房某某、張某燕應(yīng)當(dāng)退還原告苗某定金20000元，對(duì)原告苗某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。被告房某某、張某燕主張?jiān)婷缒尺`約，不應(yīng)退還20000元定金的抗辯意見(jiàn)，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第九十四條、第九十七條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百五十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告苗某與被告房某某簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2013年12月13日解除；

二、被告房某某、張某燕于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告苗某定金20000元。

案件受理費(fèi)人民幣300元，由被告房某某、張某燕負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時(shí)預(yù)交上訴費(fèi)，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　綦曉玥

人民陪審員　李貴生

人民陪審員　顧建金

二〇一四年九月十五日

書記員　劉陽(yáng)

房屋買賣合同糾紛