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濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）槐民初字第328號(hào)

原告孟某，女，19**年**月**日出生，漢族，濟(jì)南**培訓(xùn)學(xué)校職工，住濟(jì)南市市中區(qū)。

原告孟某東，男，19**年**月*日出生，漢族，齊魯**有限公司職工，住濟(jì)南市槐蔭區(qū)。

兩原告共同委托代理人李榮凱，濟(jì)南市中正榮凱法律服務(wù)所法律工作者。

兩原告共同委托代理人劉曉敬，濟(jì)南市中正榮凱法律服務(wù)所法律工作者。

被告安某，女，19**年*月**日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住濟(jì)南市槐蔭區(qū)。

委托代理人馬增華，山東東城律師事務(wù)所律師。

委托代理人張強(qiáng)，山東東城律師事務(wù)所律師。

原告孟某、孟某東與被告安某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年2月17日立案受理后，由審判員夏珍適用簡(jiǎn)易程序，于2013年3月20日公開開庭進(jìn)行審理。后因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為普通程序，于2013年10月30日公開開庭審理。原告孟某，原告孟某、孟某東共同委托代理人李榮凱、劉曉敬，被告安某委托代理人馬增華、張強(qiáng)到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告孟某、孟某東訴稱，孟繼侖系兩原告之父，2001年9月30日購(gòu)得南沙小區(qū)*號(hào)樓*單元***室房產(chǎn)一套，此房系濟(jì)南市槐蔭區(qū)***辦事處南沙居委會(huì)舊村改造房。2009年2月9日，孟繼侖與被告安某簽訂房屋買賣協(xié)議，將此房轉(zhuǎn)讓給被告安某。孟繼侖于2010年1月14日去世。二原告認(rèn)為，被告安某無(wú)權(quán)取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)訴至法院，請(qǐng)求法院判決孟繼侖與被告安某2009年2月9日簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，被告安某將涉案房屋返還給二原告，二原告返還購(gòu)房款15萬(wàn)元給被告安某，被告安某按每月1500元標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)，期間自合同簽訂之日計(jì)算至判決生效之日，訴訟費(fèi)用由被告安某承擔(dān)。

被告安某辯稱，2009年2月9日，孟繼侖與被告安某簽訂協(xié)議，將涉案房屋以15萬(wàn)元出售給被告安某，被告安某付清了購(gòu)房款，孟繼侖出具了收據(jù)，該房屋買賣合同是合同雙方當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示，也已經(jīng)實(shí)際履行完畢，合同是有效的。二原告與涉案房屋并無(wú)關(guān)系。即使合同無(wú)效需要返還房屋，二原告應(yīng)返還購(gòu)房款15萬(wàn)元的利息及房屋增值損失，利息按銀行同期貸款利率計(jì)算，期間自合同簽訂之日至判決生效之日。

經(jīng)審理查明，2001年9月30日，孟繼侖與濟(jì)南市槐蔭區(qū)美里湖街道辦事處南沙居民委員會(huì)簽訂《商品房買賣合同》一份，約定孟繼侖購(gòu)買由該居民委員會(huì)開發(fā)建設(shè)的舊村改造房南沙小區(qū)西區(qū)*號(hào)樓**單元**室房屋和地下室，總價(jià)款為111652元。2009年2月9日，孟繼侖與被告安某簽訂房屋買賣協(xié)議一份，該協(xié)議載明：經(jīng)雙方充分協(xié)商，在平等自愿的基礎(chǔ)上同意將南沙小區(qū)西區(qū)*號(hào)樓*單元**室三室二廳的房屋和地下室一套房屋賣給安某，并一次性付款共計(jì)15萬(wàn)元。本協(xié)議雙方簽訂之日起生效。孟繼侖在“出賣人”處簽名，被告安某在“買受人”處簽名，夏德寶、朱澤善在“證明人”處簽名。同日，孟繼侖給被告安某出具收據(jù)一份，該收據(jù)載明：今收到安某買南沙小區(qū)西區(qū)**號(hào)樓**單元***室房屋和地下室一套房屋，房款共計(jì)15萬(wàn)元。特此證明。孟繼侖在“收款人”處簽名，夏德寶、朱澤善在“證明人”處簽名。2010年1月14日，孟繼侖死亡。孟繼侖、被告安某均非濟(jì)南市槐蔭區(qū)美里湖街道辦事處南沙王莊村的村民。

另查明，2010年8月26日，被告安某曾到本院起訴二原告，請(qǐng)求法院判令涉案房屋為其所有。本院做出（2010）槐民初字第1309號(hào)民事判決，認(rèn)定房屋買賣協(xié)議無(wú)效，在向被告安某釋明后其仍堅(jiān)持訴訟請(qǐng)求，遂駁回了被告安某的訴訟請(qǐng)求。

以上事實(shí)，有二原告提交的房屋買賣協(xié)議、商品房買賣合同，被告安某提交的收據(jù)、商品房購(gòu)銷合同、物業(yè)管理合同及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述為證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告孟某、孟某東主張，孟繼倫與被告安某簽訂的房屋協(xié)議無(wú)效，但該協(xié)議已由（2010）槐民初字第1309號(hào)民事判決確定為無(wú)效，故對(duì)二原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋不能向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的人轉(zhuǎn)讓或出售。買賣小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上是變相買賣農(nóng)村宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)承載著廣大農(nóng)民居者有其屋的社會(huì)功能，是農(nóng)村土地管理制度的重要內(nèi)容，對(duì)違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國(guó)家政策的宅基地轉(zhuǎn)讓行為，以及其他變相導(dǎo)致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)的行為，法律不予保護(hù)，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。本案中，涉案房屋不能辦理物權(quán)登記手續(xù)，無(wú)法取得相應(yīng)的權(quán)屬證書，權(quán)屬并不明確，且涉案房屋買賣協(xié)議業(yè)已履行完畢，故對(duì)于二原告所主張的二原告返還購(gòu)房款、被告安某返還涉案房屋并支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十四條、第十七條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第七條、第八條、第五十六條、第一百三十條、第一百三十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

駁回原告孟某、孟某東的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)8622元，由原告孟某、原告孟某東負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　夏　珍

人民陪審員　茅　華

    　　　　人民陪審員　耿林芝

二〇一三年十二月三十日

書　記　員　王　鑫

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