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重慶市江津區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）津法民初字第04976號

原告：戴某某，男，漢族，19**年**月**日出生，住重慶市江津區(qū)。

委托代理人：周雪琴，重慶原野律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。

委托代理人：高敏，重慶原野律師事務(wù)所律師。一般代理。

被告：重慶市欽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地重慶市江津區(qū)幾江濱江中路**棟**樓，組織機構(gòu)代碼79350******。

法定代表人：葉某某，董事長。

被告：葉某某，女，漢族，19**年**月**日出生，住重慶市江津區(qū)。

被告：龔某某，男，漢族，19**年**月**日出生，住重慶市江津區(qū)。

上述三被告共同委托代理人：劉年坤，重慶君策律師事務(wù)所律師。一般代理。

上述三被告共同委托代理人：胡美燕，重慶君策律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。

原告戴某某與被告重慶市欽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱欽某公司）、葉某某、龔某某合同糾紛一案，本院于2014年5月27日立案受理后，因本案需以（2013）津法民初字第03227號民事判決書的審理結(jié)果為依據(jù)，而該案在上訴審理中，故本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十條第五款規(guī)定，裁定中止本案訴訟?，F(xiàn)（2013）津法民初字第03227號案件已審理終結(jié)，本案依法恢復(fù)審理。因原被告于2014年9月24日向本院申請庭外和解，現(xiàn)和解期限屆滿后，依法由審判員熊肖敏適用簡易程序于2014年9月23日、2015年1月6日公開開庭進行了審理，原告戴某某及其委托代理人周雪琴，被告欽某公司、葉某某、龔某某的委托代理人胡美燕到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告戴某某訴稱：原告受欽某公司委托，力爭獲取貴州省德江縣城南新區(qū)五星級賓館建設(shè)和160余畝土地的相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目。通過原告同德江縣政府、縣國土局等有關(guān)單位多方協(xié)調(diào)，最終促成欽某公司與貴州省德江縣政府簽訂了建設(shè)德江五星級賓館及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)合同。鑒于原告已做了大量工作，2010年10月1日，被告與原告簽訂《合作經(jīng)營協(xié)議書》（以下簡稱《協(xié)議》），《協(xié)議》對雙方的權(quán)利、義務(wù)、報酬的計算方式、支付辦法等進行了約定。被告所屬房地產(chǎn)開發(fā)項目已完成170000㎡，約銷售110000㎡，已辦理備案登記106896.38㎡。按合同約定，被告應(yīng)支付110000㎡的報酬1100000元（110000㎡X10元／㎡）給我。被告的行為嚴重違約，損害了原告的合法利益。現(xiàn)原告起訴要求三被告共同支付原告勞務(wù)報酬1100000元。

被告欽某公司、葉某某、龔某某辯稱：一、原告的訴訟請求中關(guān)于本案的定性錯誤，原告認為是居間，我們認為是合作關(guān)系。原告在合作關(guān)系的地位不是居間的關(guān)系，不僅是去聯(lián)系項目還應(yīng)提供勞動成果，原告的居間地位不明顯，根據(jù)協(xié)議中的約定，原告有協(xié)助被告房屋團購、爭取資金等義務(wù)，這些不屬于居間范圍，這是勞動成果的確認，原告要取得勞務(wù)報酬的話，不僅僅要幫助被告與德江政府簽訂合同。二、原、被告雙方簽訂協(xié)議書是事實，而《合作經(jīng)營協(xié)議書》的內(nèi)容并沒有履行，約定沒有實現(xiàn)，協(xié)議書中約定甲方與當(dāng)?shù)卣炗單逍羌壻e館建設(shè)項目，雙方以此為基礎(chǔ)和前提，而與德江縣政府簽訂的協(xié)議無效，這個基礎(chǔ)就不存在了。實際這個合同也沒有履行，并不是像原告陳述的已經(jīng)履行完畢。原來談的每畝地的價格為200000元，因原告的原因，最后拍賣成交的價格為1760000元，原告沒有盡到義務(wù)。原告在2012年9月因身體原因向被告提出解除申請，因此雙方的合作協(xié)議在2012年9月已經(jīng)解除。原告辭職后銷售的房屋不能作為報酬支付原告，否則顯失公平。三、110000㎡房屋并未銷售完，目前被告?zhèn)浒傅怯浀闹挥?06896.38㎡，，按合同約定每10000㎡結(jié)算一次，剩余的6896.23㎡不能結(jié)算，且房款未到賬，也沒有約定支付期限，現(xiàn)在起訴要求被告支付顯失公平。四、原告在履行合同中，未盡到相應(yīng)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。故要求駁回原告訴訟請求。

經(jīng)審理查明：2010年9月19日，被告欽某公司出具委托書，載明：”經(jīng)公司研究決定，委托戴某某同志（男，職務(wù)：副總經(jīng)理）辦理貴州省德江縣城南大酒店建設(shè)工程項目前期相關(guān)事務(wù)手續(xù)”。2010年10月1日，甲方（被告葉某某、龔某某）與乙方（原告戴某某）簽訂《合作經(jīng)營協(xié)議書》，約定：甲方葉某某和龔某某系夫妻關(guān)系。對于貴州省德江縣城南新區(qū)五星級賓館和160余畝土地的相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過乙方前期所作的大量工作，現(xiàn)甲方已與當(dāng)?shù)卣炗喠私ㄔO(shè)五星級賓館以及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)合同。為了回報乙方以及今后雙方更好的合作和開展項目，雙方本著自愿、平等、誠信的原則，就甲方支付乙方報酬問題達成以下協(xié)議：一、甲方的權(quán)利和義務(wù)1、德江縣政府和規(guī)劃辦公室下達的建筑面積約為36萬平方米（不含賓館建面），甲方將按實際銷售面積向乙方支付報酬，計算單價以每平方米10元為標(biāo)準（不含稅費），甲方支付總額約為360000㎡X10元／㎡=360萬元。2、甲方支付乙方報酬，每銷售10000㎡結(jié)算一次，以此類推。如因房屋銷售困難等原因，甲方可將房屋按當(dāng)時市場價格抵給乙方。3、本協(xié)議項目由甲方獨立自主經(jīng)營管理開發(fā)，自負盈虧，乙方不得干涉甲方對本項目的經(jīng)營管理。涉及本項目的所有稅費一律由甲方承擔(dān)，乙方不得干涉甲方對本項目的經(jīng)營管理。4、甲方在德江縣的開發(fā)房屋中，須無償給乙方一套，面積約為200㎡。二、乙方的權(quán)利和義務(wù)1、在德江縣城南新區(qū)五星級賓館投入使用后，乙方擁有經(jīng)營利潤10%的分紅股份。2、乙方幫助甲方協(xié)調(diào)銷售團購房、銀行按揭及爭取項目扶持資金。乙方負責(zé)完善使五星級賓館能順利達標(biāo)并驗收通過。欽某公司是葉某某和龔某某共同經(jīng)營的公司，本項目是由欽某公司與德江縣政府簽訂的合同，今后無論本項目轉(zhuǎn)讓、變更或者新成立其他公司進行開發(fā)經(jīng)營，甲方仍需履行本協(xié)議中規(guī)定的義務(wù)（如因政策或其他原因，甲方未參與該項目經(jīng)營除外）。

2010年9月2日，德江縣人民政府（甲方）與被告欽某公司（乙方）簽訂《德江縣五星級賓館建設(shè)項目合同》，德江縣人民政府同意欽某公司在德江縣青龍鎮(zhèn)城南新區(qū)星級賓館規(guī)劃點新建28層高的五星級賓館，并按五星級賓館標(biāo)準修建配套服務(wù)設(shè)施及民族文化藝術(shù)廣場等。同時將五星級賓館用地相鄰地塊100畝土地，按200000元／畝地價凈地出讓給乙方用于賓館周邊環(huán)境配套建設(shè)。

2010年11月29日，被告欽某公司注冊成立了貴州德江德某房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司（下稱德某公司），被告龔某某為法定代表人。2011年，德某公司在工商行政管理部門辦理變更登記，將名稱變更為貴州德江云某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱云某公司），法定代表人變更為龔某。原告在該公司擔(dān)任副總經(jīng)理職務(wù)，其主要負責(zé)與政府協(xié)調(diào)罰款、建設(shè)、消防及五星級賓館驗收、協(xié)調(diào)團購房銷售、銀行按揭等事務(wù)。

2011年3月1日，被告欽某公司競得德江縣城南新區(qū)地塊的國有土地使用權(quán)。2011年5月18日，德江縣國土資源局（出讓人）與貴州德江云某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（受讓人）簽訂上述地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，出讓單價為每平方米2516.42元。

2012年9月16日，原告戴某某向云某公司提交辭職報告，載明：”本人因年老多病，不能勝任公司工作，自愿辭職”。后原告便離開該公司。

截止2014年10月11日，被告在本案所涉地塊開發(fā)的商品房已備案登記的共銷售了106896.38㎡，扣除本院（2013）津法民初字第03227號民事判決書判決確認已結(jié)算的60000㎡，被告從2013年5月6日至2014年10月11日期間，共銷售已備案登記的商品房46896.38㎡。

上述事實，有當(dāng)事人陳述，合作經(jīng)營協(xié)議書、德江縣五星級賓館建設(shè)項目合同、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、委托書、成交確認書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、責(zé)令停止國土資源違法行為通知書、關(guān)于催促簽訂土地出讓合同和繳納土地出讓價款的通知、國土資源告知書、房屋認購合同書、情況說明、德江縣房產(chǎn)事業(yè)局證明、云某玉龍湖備案名單、玉龍湖備案明細等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證確認在卷可證，足以采信。

本院認為，本案爭議焦點主要有以下幾點：

一、關(guān)于被告龔某某、葉某某簽訂《合作經(jīng)營協(xié)議書》是否是職務(wù)行為的問題

《合作經(jīng)營協(xié)議書》的一方當(dāng)事人雖然系龔某某與葉某某，但是根據(jù)協(xié)議書的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、欽某公司向戴某某出具委托書的事實，以及協(xié)議書簽訂后的履行情況，加之葉某某與龔某某在欽某公司的身份與職務(wù)，故《合作經(jīng)營協(xié)議書》中戴某某相對的另一方當(dāng)事人應(yīng)為欽某公司?！逗献鹘?jīng)營協(xié)議書》是戴某某與欽某公司的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。故原告要求被告欽某公司支付報酬的主張，本院予以支持，要求被告葉某某、龔某某共同支付報酬的主張，本院不予支持。

二、關(guān)于本案的法律關(guān)系問題

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。戴某某與欽某公司簽訂的《合作經(jīng)營協(xié)議書》，約定的主要內(nèi)容為”貴州省德江縣城南新區(qū)五星級賓館和160余畝土地的相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過戴某某前期所作的大量工作，現(xiàn)甲方已與當(dāng)?shù)卣炗喠私ㄔO(shè)五星級賓館以及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)合同……每銷售10000㎡結(jié)算一次，以此類推……”。上述約定符合居間合同的特征。其次，協(xié)議書還約定了乙方幫助甲方協(xié)調(diào)銷售團購房、銀行按揭及爭取項目扶持資金，乙方負責(zé)完善使五星級賓館能順利達標(biāo)并驗收通過等內(nèi)容，這些內(nèi)容又不符合居間合同的特征，因此，協(xié)議書的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不是單一的居間法律關(guān)系。因協(xié)議書約定”本協(xié)議項目由甲方獨立自主經(jīng)營管理開發(fā)，自負盈虧，乙方不得干涉甲方對本項目的經(jīng)營管理”，因此協(xié)議書名為合作，但并不屬于民法上的合伙關(guān)系，包含了勞務(wù)關(guān)系的內(nèi)容。故本案應(yīng)確定為合同糾紛。

三、關(guān)于原告戴某某在2012年9月因身體原因辭職，因此雙方的《合作經(jīng)營協(xié)議書》是否已于2012年9月解除，只能按其辭職前的銷售面積確定其報酬以及合同責(zé)任問題。

原告于2012年9月辭職，只是辭去了公司的相關(guān)職務(wù)。而合同的解除系合同當(dāng)事人一項非常重要的權(quán)利與義務(wù)，合同的解除應(yīng)有雙方明確的意思表示一致，故不能將原告辭職、被告同意其辭職推定為雙方系解除《合作經(jīng)營協(xié)議書》的意思表示，故被告辨稱合同已解除的理由不能成立。

合同約定按銷售面積確定報酬，只是雙方約定報酬的計算方式。房屋銷售不是原告的義務(wù)，故被告辨稱應(yīng)按原告離開公司前的銷售面積確定報酬的理由不能成立。從原告履行合同義務(wù)的情況來看，包括與政府協(xié)調(diào)罰款、建設(shè)、消防及五星級賓館驗收、協(xié)調(diào)團購房銷售、銀行按揭等事務(wù)，因戴某某辭職導(dǎo)致合同中戴某某的部分義務(wù)未履行，如負責(zé)完善使五星級賓館順利達標(biāo)并驗收通過與爭取扶貧資金等義務(wù)未履行。在酌定戴某某的報酬時，除了戴某某辭職對其履行合同義務(wù)產(chǎn)生影響外，還就應(yīng)當(dāng)考量欽某公司與德江縣政府簽訂《德江縣五星級賓館建設(shè)項目合同》中確認的土地出讓價格20萬元／畝（300元／㎡），而實際的出讓價格為2516.42元／㎡元對于雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的影響?！兜陆h五星級賓館建設(shè)項目合同》于2010年9月2日簽訂，《合作經(jīng)營協(xié)議書》于2010年9月19日簽訂，協(xié)議書是根據(jù)欽某公司與德江縣政府簽訂了《德江縣五星級賓館建設(shè)項目合同》為前提而簽訂的。雖然戴某某不能決定欽某公司與德法縣政府關(guān)于土地的出讓價格，但戴某某居間促成欽某公司與德法縣政府簽訂《德江縣五星級賓館建設(shè)項目合同》后，其與欽某公司簽訂《合作經(jīng)營協(xié)議書》時關(guān)于按開發(fā)的房屋實際銷售面積支付報酬，確定為10元㎡時應(yīng)當(dāng)受到土地出讓價格的影響，按照公平、合理的原則，應(yīng)當(dāng)酌情減少欽某公司給付戴某某報酬，故本院綜合確定欽某公司按雙方合同約定的報酬的50%支付給戴某某報酬為宜。

根據(jù)雙方提供的證據(jù)，2013年5月6日至2014年10月11日期間，云某公司已銷售的備案登記的商品房面積為46896.38㎡，因雙方約定每銷售10000㎡結(jié)算一次，被告欽某公司應(yīng)與原告結(jié)算40000㎡，剩余的6896.38㎡，因不符合雙方約定的支付條件，本案中不予主張，原告戴某某可待面積確定后另行起訴要求被告支付。故被告欽某公司在本案中應(yīng)支付給原告戴某某的報酬為：按已銷售的房屋面積400000㎡確定的報酬為200000元（400000元×50%）。至于被告關(guān)于房款未到賬，也沒有約定支付期限的問題，雖然合同沒有約定報酬支付期限，但合同約定有結(jié)算方式，被告銷售房屋后，就應(yīng)當(dāng)與原告進行結(jié)算，支付原告相應(yīng)的報酬，故被告辯解理由不成立，本院不予采納。

綜上所述，為維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照《中華人民共和國民法通則》第四十三條、第八十四條、第八十五條、第一百零六條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第四百二十六條的規(guī)定，判決如下：

一、被告重慶市欽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告戴某某報酬200000元。

二、駁回原告戴某某的其他訴訟請求。

如果被告重慶市欽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費14700元，減半收取7350元，保全費5000元，共計12350元，由原告戴某某負擔(dān)6180元，被告重慶市欽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)6170元。被告重慶市欽某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)部分，限被告在本判決書生效后七日內(nèi)向本院交納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向人民法院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。

審判員　熊肖敏

二〇一五年一月六日

書記員　晏侶偲

合同糾紛