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新民市人民法院

民事判決書

（2014）新民民二初字第04920號(hào)

原告陳某，女，19**年*月*日出生，漢族，住址沈陽市大東區(qū)。

委托代理人徐全穎，遼寧卓政律師事務(wù)所律師。

原告張某麗，女，19**年*月**日出生，漢族，住址沈陽市大東區(qū)。

委托代理人徐全穎，遼寧卓政律師事務(wù)所律師。

原告冷某山，男，19**年*月*日出生，漢族，住址沈陽市大東區(qū)。

委托代理人徐全穎，遼寧卓政律師事務(wù)所律師。

被告郝某川，男，19**年**月*日出生，漢族，住址遼寧省盤錦市雙臺(tái)子區(qū)。

委托代理人周爽，北京市中銀（沈陽）律師事務(wù)所律師。

委托代理人金陸，北京市中銀（沈陽）律師事務(wù)所律師。

被告沈陽某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地遼寧省新民市。

法定代表人王某成，系該公司經(jīng)理。

委托代理人趙銘洲，男，19**年*月**日出生，漢族，住址遼寧省康平縣，系該公司工作人員。

原告陳某、張某麗、冷某山訴被告郝某川、沈陽某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，原告陳某、張某麗、冷某山于2014年8月29日在本院起訴，本院受理后，依法由審判員張春紅擔(dān)任審判長與代理審判員唐曉麗（主審）、人民陪審員李艷靜組成合議庭，于2014年9月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告陳某的委托代理人徐全穎、原告張某麗、冷某山及其委托代理人徐全穎，被告郝某川的委托代理人周爽，被告沈陽某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“某某公司”）的委托代理人趙銘洲到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某、張某麗、冷某山訴稱，二被告之間并未成立商品房買賣合同關(guān)系，被告某某公司借用被告郝某川名義簽訂《商品房買賣合同》，而并非真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系。由于債權(quán)具有平等性，在原告與被告某某公司之間的債權(quán)關(guān)系的合法性已經(jīng)為人民法院生效法律文書所確認(rèn)的前提下，即使二被告之間的債權(quán)關(guān)系合法有效，那么，其對(duì)訴爭房屋也并不具有優(yōu)先受償權(quán)。此外，被告郝某川自稱是于2011年6月22日與被告某某公司簽訂了所謂的《商品房買賣合同》，而新民市人民法院根據(jù)三原告的申請，早在2011年1月4日即對(duì)本案訴爭的房屋進(jìn)行查封，并依法將查封裁定送達(dá)給被告某某公司。被告某某公司明知該房屋已經(jīng)被人民法院查封的情況下，又將該房屋抵債給被告郝某川。因此，二被告簽訂的《商品房買賣合同》無效。在執(zhí)行過程中，被告郝某川向執(zhí)行局提出書面執(zhí)行異議，要求法院解除查封。新民市人民法院于2014年8月14日作出（2014）新執(zhí)字第1767號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定：“中止對(duì)新民市鐵道北某某小區(qū)**號(hào)樓***建筑面積69.59平方米的房產(chǎn)的執(zhí)行”。三原告陳某、張某麗、冷某山認(rèn)為此執(zhí)行裁定書侵害了其權(quán)益，故訴訟來院，請求法院依法確認(rèn)二被告所簽訂的《商品房買賣合同》無效，撤銷（2014）新執(zhí)字第1767號(hào)《執(zhí)行裁定書》并恢復(fù)對(duì)新民市鐵道北某某小區(qū)**號(hào)樓***建筑面積69.59平方米房產(chǎn)的執(zhí)行，訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。

被告郝某川辯稱，二被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，并經(jīng)過房產(chǎn)部門備案，不違反相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)雙方均具有法律約束力。被告郝某川用抵債的方式支付了購房款，某某公司為被告郝某川開具了正式的銷售發(fā)票，并將房屋交付給答辯人，合同雙方已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)。本案訴爭房屋無法辦理房屋權(quán)屬證書的原因是某某公司單方原因，答辯人沒有過錯(cuò)。三原告在訴狀中所稱的對(duì)訴爭房產(chǎn)的查封裁定，從未給二被告和房產(chǎn)部門送達(dá)，否則房產(chǎn)部門也不會(huì)于2011年6月22日將訴爭房屋為被告郝某川辦理備案手續(xù)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條的規(guī)定。新民市人民法院下達(dá)的（2014）新執(zhí)字第1767號(hào)執(zhí)行裁定書，完全符合事實(shí)及法律規(guī)定。

被告某某公司辯稱，某某公司對(duì)雙方當(dāng)事人爭論的房屋沒有任何主張權(quán)，某某公司為無獨(dú)立請求權(quán)第三人。某某公司強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：第一、某某公司與郝某川簽訂的商品房買賣合同及開具的發(fā)票手續(xù)為真實(shí)有效。第二、某某公司對(duì)三原告的訴訟保全查封并不知情。第三、郝某川對(duì)房屋進(jìn)行了實(shí)際占有，對(duì)于房屋的實(shí)際占有，某某公司認(rèn)為辦理入住領(lǐng)取鑰匙即應(yīng)視為對(duì)房屋有了實(shí)際占有。最后，某某公司希望法院根據(jù)相關(guān)法律維護(hù)合法人的正當(dāng)權(quán)益。

經(jīng)審理查明，原告陳某、張某麗、冷某山因其與被告某某公司之間的民間借貸糾紛起訴至新民市人民法院。在該案件審理過程中，三原告陳某、張某麗、冷某山向我院提出保全申請，新民市人民法院于2011年1月4日作出（2011）新民民三初字128號(hào)民事裁定書，裁定“將被告名下位于新民市某某小區(qū)**號(hào)樓10套、17號(hào)樓7套（附表）予以查封”。經(jīng)審理，新民市人民法院作出（2011）新民民三初字第128號(hào)民事判決書，被告某某公司不服一審判決，上訴至沈陽市中級(jí)人民法院。二審審理中，陳某、張某麗、冷某山與被告某某公司自愿達(dá)成調(diào)解，沈陽市中級(jí)人民法院于2012年2月29日作出（2012）沈中民三終字第364號(hào)民事調(diào)解書，約定被告某某公司于2012年4月15日之前一次性給付陳某、張某麗、冷某山借款本金1998058元。另，三原告陳某、張某麗、冷某山又因其與被告某某公司之間另一筆欠款糾紛起訴至新民市人民法院，新民市人民法院于2011年10月11日作出（2011）新民民三初字1294號(hào)民事判決書，被告某某公司不服一審判決，上訴至沈陽市中級(jí)人民法院。二審審理中，雙方自愿達(dá)成調(diào)解，沈陽市中級(jí)人民法院于2012年2月29日作出（2012）沈中民三終字第352號(hào)民事調(diào)解書，約定被告某某公司于2012年4月15日之前一次性給付陳某、張某麗、冷某山借款本金356萬元及利息。被告某某公司未履行上述兩份民事調(diào)解書，三原告陳某、張某麗、冷某山向新民市人民法院申請執(zhí)行，新民市人民法院于2012年6月4日作出（2012）新執(zhí)字第721號(hào)執(zhí)行裁定書，查封某某公司開發(fā)建設(shè)上城小區(qū)的房產(chǎn)（包含本案訴爭房屋）。在執(zhí)行過程中，被告郝某川向執(zhí)行局提出書面執(zhí)行異議，要求法院解除查封。新民市人民法院于2014年8月14日作出（2014）新執(zhí)字第1767號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定：“中止對(duì)新民市鐵道北某某小區(qū)**號(hào)樓***建筑面積69.59平方米的房產(chǎn)的執(zhí)行”。原告陳某、張某麗、冷某山認(rèn)為新民市人民法院的執(zhí)行裁定書侵害其權(quán)益，故訴訟來院。

另查明，三原告陳某、張某麗、冷某山提出（2011）新民民三初字128號(hào)民事裁定書中提到的附表就是指其與被告某某公司雙方于2010年8月30日簽訂《協(xié)議書》，包含本案訴爭房屋。

還查明，被告郝某川稱其與被告某某公司為以房抵債欠款關(guān)系。2011年6月22日，被告郝某川與被告某某公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定被告郝某川購買位于新民市遼河大街***-*號(hào)第**幢*-*單元*號(hào)房（建筑面積69.59平方米），單價(jià)1900元，一次性付款，2011年12月31日前交房。同日，被告某某公司為郝某川開具《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（自開）發(fā)票聯(lián)》一份。被告郝某川自認(rèn)其以抵賬的方式支付了房款。2011年6月23日，被告某某公司為郝某川出具《上城小區(qū)業(yè)主入住通知書》一份，通知其于2011年12月22日辦理入住手續(xù)。被告郝某川承認(rèn)被告某某公司在2011年6月23日已向其交付案涉房屋，其已經(jīng)辦理入住，但沒有居住。被告郝某川也未提交其他的入住憑證和相關(guān)的居住證明材料。

以上事實(shí)，有原告起訴狀、被告答辯狀、新民市人民法院（2012）新執(zhí)字第721號(hào)執(zhí)行裁定書、遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院（2012）沈中民三終字第364號(hào)民事調(diào)解書、遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院（2012）沈中民三終字第352號(hào)民事調(diào)解書、遼寧省新民市人民法院（2014）新執(zhí)字第1767號(hào)執(zhí)行裁定書、《商品房買賣合同》、《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（自開）發(fā)票聯(lián)》、《上城小區(qū)業(yè)主入住通知單》、商品房預(yù)售許可證及雙方當(dāng)事人的陳述，經(jīng)庭審質(zhì)證，予以認(rèn)定，在卷佐證。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。本案爭議焦點(diǎn)在于被告郝某川是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的法院不得查封的情況。本案中，被告郝某川與被告某某公司系基于欠款關(guān)系簽訂的《商品房買賣合同》，而以房抵債只有在取得抵債房屋權(quán)屬登記手續(xù)后才能視為履行完畢，現(xiàn)被告郝某川未取得抵債房屋的權(quán)屬證書，而且，被告郝某川向法院提供的證據(jù)不足以證明其在法院查封前已實(shí)際占有使用了本案訴爭房屋。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的立法精神是為了保護(hù)已實(shí)際占有使用執(zhí)行標(biāo)的物的善意買受人的權(quán)利，本案不屬于法院不得查封的情形。被告郝某川作為案外人提供的證據(jù)不足以證明其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，故對(duì)于原告提出恢復(fù)對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行的訴求，本院予以支持。綜上所述，為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第九十條、第三百一十一條、三百一十三條之規(guī)定，判決如下：

準(zhǔn)許執(zhí)行位于新民市鐵道北某某小區(qū)**號(hào)樓***號(hào)（建筑面積69.59平方米）的執(zhí)行標(biāo)的；

駁回原告的其他訴訟請求。

案件受理費(fèi)3039元，由被告郝某川承擔(dān)。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院。

審　判　長　　張春紅

代理審判員　　唐曉麗

人民陪審員　　李艷靜

二〇一六年一月二十五日

書　記　員　　王海濱

申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴