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福建省廈門市湖里區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）湖民初字第5351號

原告廈門某商貿(mào)有限公司，住所地廈門市思明區(qū)蓮前西路×××-×××號××單元之二，組織機構(gòu)代碼3028××××-1。

法定代表人蔡某，公司總經(jīng)理。

委托代理人鄭偉，福建典格律師事務(wù)所律師。

被告福建某游艇有限公司，住所地廈門市湖里區(qū)××道×××號××中心×××-×××單元，組織機構(gòu)代碼5949××××-X。

法定代表人陳某良，公司總經(jīng)理。

委托代理人張雙志，福建英合律師事務(wù)所律師。

委托代理人郭玫瑩，福建英合律師事務(wù)所實習律師。

被告封某晴，男，19××年××月××日出生，漢族，住廈門市思明區(qū)。

委托代理人林育濱，福建秋生律師事務(wù)所律師。

委托代理人陳建英，福建秋生律師事務(wù)所實習律師。

原告廈門某商貿(mào)有限公司（以下簡稱“某商貿(mào)公司”）與被告福建某游艇有限公司（以下簡稱“某游艇公司”）、封某晴返還原物糾紛一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由審判員吳永福適用簡易程序于2014年12月4日、2014年12月31日、2015年1月23日、2015年2月10日公開開庭進行審理。原告某商貿(mào)公司的委托代理人鄭偉，被告某游艇公司的委托代理人張雙志、郭玫瑩，被告封某晴的委托代理人林育濱、陳建英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某商貿(mào)公司訴稱，2011年8月10日，富貴鳥股份有限公司［原名富貴鳥（中國）有限公司］向黃某毅承租址于廈門市湖里區(qū)××道×××號9××、9××、9××、9××、9××、9××室房產(chǎn)，租賃期限至2015年9月30日止。2011年12月23日，富貴鳥股份有限公司將上述房產(chǎn)全部轉(zhuǎn)租給廈門市東立進實業(yè)有限公司，租賃期限至2015年6月30日止。2012年9月20日，興業(yè)銀行股份有限公司廈門分行（以下簡稱“興業(yè)銀行廈門分行”）向廈門陸達豐商貿(mào)有限公司發(fā)放貸款1950萬元，廈門市尚好康貿(mào)易有限公司、黃某毅、陳琳等自愿為上述貸款承擔連帶擔保責任，且黃某毅用址于廈門市湖里區(qū)泗水道5××號9××、9××、9××、9××、9××、9××室房產(chǎn)及595號地下一層第C39、C40、C41、C42、C43、C44號車位作為擔保，并于2012年9月24日辦理了抵押登記手續(xù)。后因廈門陸達豐商貿(mào)有限公司無法歸還貸款，興業(yè)銀行廈門分行向廈門市中級人民法院提起訴訟［（2013）廈民初字第767號案件］，廈門市中級人民法院判決興業(yè)銀行廈門分行有權(quán)拍賣、變賣黃某毅提供的上述擔保物從中優(yōu)先受償。興業(yè)銀行廈門分行在判決生效后由此申請強制執(zhí)行。2013年8月1日，被告封某晴持黃某毅出具的公證授權(quán)書向富貴鳥股份有限公司出具《變更聲明》，其以黃某毅代理人的名義要求富貴鳥股份有限公司將其承租的房屋租金支付到封某晴的工商銀行卡內(nèi)。2013年10月1日，富貴鳥股份有限公司和封某晴簽訂《解除房屋租賃合同協(xié)議書》。同日，富貴鳥股份有限公司和廈門市東立進實業(yè)有限公司解除了租賃合同。2014年2月12日，被告某游艇公司到上述擔保物的拍賣現(xiàn)場，稱其從2013年10月29日開始租賃址于廈門市湖里區(qū)××道×××號901、902、903室的訟爭房屋。同日，廈門市中級人民法院明確要求被告某游艇公司將2014年第2季度開始的租金支付到廈門市中級人民法院賬戶，并告知其配合對訟爭房屋的評估、拍賣。2014年8月15日，原告依法拍得含訟爭房屋在內(nèi)的上述擔保物。2014年9月16日，廈門市中級人民法院裁定上述拍賣的擔保物的所有權(quán)及相應(yīng)的財產(chǎn)權(quán)利歸原告所有。之后，原告要求被告某游艇公司搬離訟爭房屋或重新與原告簽訂租賃合同，但被告某游艇公司予以拒絕。為維護原告的合法權(quán)益，原告請求人民法院判令：1、被告某游艇公司、封某晴立即停止侵權(quán)，從廈門市湖里區(qū)××道×××號901、902、903室搬出并結(jié)算清物業(yè)、水電等相關(guān)費用，將房屋交付給原告；2、被告某游艇公司、封某晴支付原告房屋占用費（占用費按65元／平米／月計算，面積暫按388.23平方米計算，每月占用費為25235元，從2014年9月16日起計至返還房屋之日止）；3、被告某游艇公司、封某晴承擔本案訴訟費用。

被告某游艇公司辯稱，1、2011年9月15日，黃某毅將訟爭房屋出租給被告封某晴，轉(zhuǎn)租收益歸被告封某晴。被告某游艇公司于2013年10月29日與被告封某晴簽訂租賃合同，隨即入住訟爭房屋并如約向被告封某晴支付租金至今。被告某游艇公司基于租賃關(guān)系合法承租訟爭房屋，不存在非法侵占或侵犯原告合法權(quán)益的情形。2、黃某毅將訟爭房屋出租給被告封某晴是2011年9月15日，直至2012年9月24日才將訟爭房屋抵押給興業(yè)銀行廈門分行。根據(jù)法律規(guī)定，原告競拍取得訟爭房屋，依法承受原租賃合同的權(quán)利義務(wù)，黃某毅與被告封某晴簽訂的租賃合同依然有效，被告某游艇公司作為次承租人依然有權(quán)承租房屋。3，退一步講，被告某游艇公司在2013年10月其承租訟爭房屋并按時交納租金，不存在還需再次交納租金或占用費的情形，至于租金是否應(yīng)由受讓人取得，與被告某游艇公司無關(guān)。綜上，原告的訴求于法無據(jù)，不應(yīng)得到支持。

被告封某晴辯稱，1、租賃情況。黃某毅系訟爭房屋原業(yè)主。2011年9月初，黃某毅因民間借貸即將到期，找被告封某晴幫忙，黃某毅以其名下址于廈門市湖里區(qū)××道×××號901、902、903、904、905、906室房產(chǎn)及595號地下一層第C39、C40、C41、C42、C43、C44號車位的租金抵作借款本息。雙方于2011年9月15日簽訂一份《租賃合同》，被告封某晴同意以1000萬元承租上述房產(chǎn)18年，1000萬元兩個月內(nèi)一次性付清。2011年11月15日，被告封某晴通過林素麗的帳戶向黃某毅指定的孫德陽帳戶一次性支付了1000萬元租金，黃某毅于當日向被告封某晴出具了租金收據(jù)。租賃合同簽訂后，黃某毅告知富貴鳥股份有限公司承租了上述901至906房產(chǎn)，租賃期限從2011年10月1日至2015年9月30日，如被告封某晴不同意轉(zhuǎn)租給富貴鳥股份有限公司，黃某毅就要趁租期還沒有開始就解約。被告封某晴考慮到暫時沒有找到其他的轉(zhuǎn)租對象，就同意由富貴鳥股份有限公司租賃上述房產(chǎn)。因富貴鳥股份有限公司要對租賃合同要進行備案，所以堅持以原業(yè)主作為出租方，出租主體不更換成被告封某晴。故各方協(xié)商以黃某毅的名義出租給富貴鳥股份有限公司，但租賃場所的管理由黃某毅派員工陳沙沙協(xié)助被告封某晴管理，租金由黃某毅代收后轉(zhuǎn)交給被告封某晴，黃某毅實際上是被告封某晴轉(zhuǎn)租的代理人。黃某毅和被告封某晴就富貴鳥股份有限公司的承租問題于2011年9月20日簽訂了《補充協(xié)議》。補充協(xié)議簽訂后，黃某毅通過其員工陳沙沙和張秋按期將租金支付給被告封某晴指示的人。2013年7月后，因當季租金黃某毅挪用未支付，被告封某晴要求黃某毅將訟爭房屋的權(quán)利公證給被告封某晴，由被告封某晴直接向各租戶收取租金。富貴鳥股份有限公司于2011年12月23日將租賃房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給林朝東，作為廈門市東立進實業(yè)有限公司的經(jīng)營場所。廈門市東立進實業(yè)有限公司在征得被告封某晴的同意后其將903至906室給九天集團使用，并由九天集團承擔租金。九天集團實際上從2012年1月開始就租用903至906室房產(chǎn)并繳交租金。富貴鳥股份有限公司解約后，九天集團老板的女兒王艷青在與被告封某晴簽訂租賃協(xié)議時，要求確認其自2012年1月開始已經(jīng)租賃903至906室，并要求出租方確認其押金及之前的租金已經(jīng)全部繳清。2、被告封某晴基于與黃某毅簽訂的租賃合同對訟爭房屋進行轉(zhuǎn)租收益，無論是被告封某晴還是實際使用人均有合同依據(jù)。原告作為訟爭房屋新的所有權(quán)人，應(yīng)當繼受原所有權(quán)人基于房屋租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)，受原租賃合同的約束。在原租賃合同被告解除或者被認定無效之前，原告基于侵權(quán)法律關(guān)系要求被告封某晴交還訟爭房屋并支付占用費，法律適用錯誤，應(yīng)當予以駁回。3、原告于2014年10月14日通過拍賣取得訟爭房屋的所有權(quán)，根據(jù)買賣不破租賃的原則，原告無權(quán)否認原租賃關(guān)系，而應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同出租人的權(quán)利義務(wù)。且在原告參與拍賣時，拍賣機構(gòu)已經(jīng)告知訟爭房屋存在租約，房產(chǎn)拍賣是按照現(xiàn)狀拍賣的，原告在拍得訟爭房屋后否認被告封某晴及次承租人的權(quán)利，顯然沒有事實和法律依據(jù)。4、被告封某晴與黃某毅建立租賃關(guān)系的時間系在訟爭房屋抵押給興業(yè)銀行之前，根據(jù)規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。因此興業(yè)銀行廈門分行在行使抵押權(quán)時，廈門市中級人民法院并未否認現(xiàn)有租約的效力，且將相關(guān)租約的情況告知拍賣機構(gòu)，拍賣機構(gòu)在兩次拍賣時，均基于被告封某晴承租人的地位而向被告封某晴發(fā)出行使優(yōu)先權(quán)的告知函。假如廈門市中級人民法院及拍賣機構(gòu)不認可租約的效力，應(yīng)當直接清償，騰空訟爭房屋后再進行拍賣，不會認可被告封某晴享有優(yōu)先權(quán)。5、有權(quán)對訟爭房屋提出以抵押權(quán)對抗租賃權(quán)的為房產(chǎn)抵押權(quán)人興業(yè)銀行廈門分行，原告僅是取得房屋的所有權(quán)，并未繼受取得興業(yè)銀行廈門分行的抵押權(quán)，而實際上抵押權(quán)已行使完畢，抵押權(quán)人并未對被告封某晴和次承租人使用訟爭房屋提出任何的異議。6、被告封某晴與“泛華集團”存在資金往來業(yè)務(wù)，所以租金才會由黃某毅的員工陳沙沙轉(zhuǎn)給“泛華集團”的相關(guān)人員。綜上，原告以被告封某晴侵權(quán)為由要求被告封某晴搬出并返還訟爭房屋，沒有事實和法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。

經(jīng)審理查明，黃某毅原系廈門市湖里區(qū)××道5××號9××、9××、9××、9××、9××、9××室房屋及595號地下一層第C39、C40、C41、C42、C43、C44號車位的登記權(quán)屬人。2011年8月10日，黃某毅與富貴鳥股份有限公司［原名富貴鳥（中國）有限公司］簽訂一份《廈門市房屋租賃合同》，約定由富貴鳥股份有限公司向黃某毅承租址于廈門市湖里區(qū)××道×××號（海富中心A座）第9層901、902、903、904、905、906室房屋，租賃期限自2011年10月1日至2015年9月30日止（2011年8月10日至2011年9月30日為免租期），富貴鳥股份有限公司應(yīng)將租金支付至黃某毅的個人賬戶。2011年12月23日，富貴鳥股份有限公司與廈門市東立進實業(yè)有限公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定富貴鳥股份有限公司將其承租的上述房屋全部轉(zhuǎn)租給廈門市東立進實業(yè)有限公司，租賃期限自2012年1月5日至2015年6月30日止。2012年3月23日，黃某毅與富貴鳥股份有限公司簽訂一份《廈門市房屋租賃合同之補充協(xié)議》，約定黃某毅同意富貴鳥股份有限公司轉(zhuǎn)租上述《廈門市房屋租賃合同》的房屋，并將租賃期限變更至2015年6月30日止。

2012年9月20日，興業(yè)銀行廈門分行與廈門陸達豐商貿(mào)有限公司簽訂一份《基本額度授信合同》，約定興業(yè)銀行廈門分行向廈門陸達豐商貿(mào)有限公司提供授信最高本金額度1950萬元，有效期自2012年9月20日至2013年9月19日。廈門市尚好康貿(mào)易有限公司、黃某毅、陳琳等自愿為廈門陸達豐商貿(mào)有限公司的上述債務(wù)承擔連帶擔保責任，且黃某毅還簽訂《最高額抵押合同》，自愿以其名下址于廈門市湖里區(qū)××道5××號9××、9××、9××、9××、9××、9××室房屋及595號地下一層第C39、C40、C41、C42、C43、C44號車位作為抵押擔保，抵押有效期與授信有效期一致，并于2012年9月24日辦理了抵押登記手續(xù)。后因興業(yè)銀行廈門分行向廈門陸達豐商貿(mào)有限公司發(fā)放了1950萬元貸款，廈門陸達豐商貿(mào)有限公司無法歸還貸款，興業(yè)銀行廈門分行于2013年6月26日向廈門市中級人民法院提起訴訟。

2013年7月26日，黃某毅將含訟爭房屋在內(nèi)的上述擔保物的出售、辦理出租、收取租金、辦理貸款、辦理抵押等相關(guān)權(quán)益全權(quán)授權(quán)給被告封某晴，并于2013年7月29日辦理了公證手續(xù)。2013年8月1日，被告封某晴持黃某毅出具的公證授權(quán)書向富貴鳥股份有限公司出具一份《變更聲明》，要求富貴鳥股份有限公司將其承租的房屋租金支付至封某晴個人賬戶。2013年10月1日，富貴鳥股份有限公司與廈門市東立進實業(yè)有限公司簽訂一份《解除房屋租賃合同協(xié)議書》，解除了雙方于2011年12月23日簽訂的《房屋租賃合同》。同日，富貴鳥股份有限公司與封某晴亦簽訂一份《解除房屋租賃合同協(xié)議書》，解除了其與黃某毅于2011年8月10日簽訂的《廈門市房屋租賃合同》及2012年3月23日簽訂的《廈門市房屋租賃合同之補充協(xié)議》。

2013年11月8日，廈門市中級人民法院作出（2013）廈民初字第767號民事判決書，判決興業(yè)銀行廈門分行有權(quán)拍賣、變賣黃某毅提供的上述擔保物（即廈門市湖里區(qū)××道5××號9××、9××、9××、9××、9××、9××室房屋及595號地下一層第C39、C40、C41、C42、C43、C44號車位）并優(yōu)先受償。2014年1月17日，該判決發(fā)生法律效力。2014年2月12日，廈門市中級人民法院向被告某游艇公司告知其2014年第二季度的租金不應(yīng)再支付給黃某毅，應(yīng)支付至廈門市中級人民法院賬戶。2014年2月26日，興業(yè)銀行廈門分行在判決生效后向廈門市中級人民法院申請強制執(zhí)行，即（2014）廈執(zhí)行字第170號案件。此后拍賣公司按現(xiàn)狀對上述擔保物進行拍賣，其對擔保物的租約真實性未進行確認，由買受人自行判斷。2014年8月15日，原告以最高價競得黃某毅提供的上述擔保物。2014年9月13日，廈門市中級人民法院作出（2014）廈執(zhí)行字第170-1號執(zhí)行裁定書，裁定上述擔保物的財產(chǎn)權(quán)自裁定送達原告之日起轉(zhuǎn)移。2014年9月17日，原告收到該裁定書。2014年9月28日，原告向被告某游艇公司郵寄《律師函》，要求其于2014年10月8日前重新簽訂租賃合同或于2014年10月9日前返還租賃房屋并支付房屋占用費。被告某游艇公司予以拒絕。2014年10月14日，原告取得廈門市湖里區(qū)××道5××號9××、9××、9××、9××、9××、9××室房屋的登記權(quán)屬證書。被告某游艇公司就其租賃的廈門市湖里區(qū)××道×××號901、902、903室房屋向被告封某晴支付租金。2015年1月28日，被告某游艇公司與被告封某晴解除租賃關(guān)系。

訴訟過程中，被告封某晴提供一份落款日期為2011年9月15日的《租賃合同》，一份落款日期為2011年9月20日的《補充協(xié)議》，一份日期為2011年11月15日的轉(zhuǎn)賬記錄，一份2014年11月6日林素麗出具的款項說明的公證書及黃某毅等人的證言，以此證明黃某毅已將址于廈門市湖里區(qū)××道5××號9××、9××、9××、9××、9××、9××室房屋及595號地下一層第C39、C40、C41、C42、C43、C44號車位租賃給封某晴18年，租賃期限自2011年9月15日至2029年9月18日，封某晴已委托林素麗向?qū)O陽德賬戶支付了相應(yīng)的租金1000萬元，黃某毅代封某晴管理和出租訟爭房屋。《租賃合同》除約定了上述租賃標的、租賃期限和租金外，還約定租金應(yīng)在合同簽訂2個月內(nèi)通過封某晴或委托第三方轉(zhuǎn)至孫陽德賬戶，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、違約責任等等。黃某毅陳述其與被告封某晴系存在借款關(guān)系，一季度應(yīng)支付封某晴利息200000元左右，上述擔保物的租金用于抵充一部分利息，不夠其再向封某晴支付，實行多還少補。原告對被告封某晴主張的事實不予認可，其認為租賃合同是虛假的，所謂的租賃只是黃某毅與封某晴民間借貸的擔保，雙方的租賃物并未實際交付，不符合租賃合同的法律定義。原告提供一份興業(yè)銀行廈門分行出具的證明及兩份富貴鳥股份有限公司出具給興業(yè)銀行廈門分行的承諾函，以此證明富貴鳥股份有限公司向黃某毅租賃房屋而非封某晴，其放棄以租賃權(quán)對抗興業(yè)銀行廈門分行的抵押權(quán)。原告還提供一份被告封某晴出具給廈門市中級人民法院的《租賃情況說明》，以此證明被告封某晴在當時并未提出其與黃某毅有存在《補充協(xié)議》的事實。原告申請本院調(diào)取林素麗2011年6月至2011年12月期間的賬戶明細及1000萬元款項的去向情況。經(jīng)查，林素麗當日15時55分11秒轉(zhuǎn)賬給孫陽德1000萬元，15時55分54秒轉(zhuǎn)賬給孫陽德500萬元，孫陽德當日16時7分30秒轉(zhuǎn)賬給孫志旭1500萬元，孫志旭當日16時8分32秒轉(zhuǎn)賬給孫金珍1500萬元；與此同時，從林素麗賬戶上看，林素麗與孫陽德、孫志旭、孫金針、封某晴之間還有其他款項往來。原告主張林素麗轉(zhuǎn)賬的兩筆款項時間非常接近，系因其網(wǎng)銀限額所致，其實該兩筆轉(zhuǎn)賬系一筆款項，并非被告封某晴所稱的支付租金；被告封某晴也承認其與“泛華集團”存在業(yè)務(wù)關(guān)系，而林素麗就是“泛華集團”老板孫漢宗的老婆。此外，原告還提供一組林素麗、孫陽德、孫志旭、孫金珍的人員基本信息，該組證據(jù)顯示林素麗和孫金針系母女關(guān)系，孫志旭和孫陽德系父子關(guān)系，原告認為林素麗轉(zhuǎn)賬的1000萬元顯然不是為了支付租金，款項最終也沒有給黃某毅。

被告封某晴還提供一組轉(zhuǎn)賬明細、收條、陳沙沙參保繳費情況證明、陳沙沙證言等，以此證明黃某毅于2011年10月至2013年6月期間通過其員工陳沙沙、張秋向被告封某晴指定的收款人支付租金。原告對該組證據(jù)的真實性不予確認，其認為被告封某晴未租賃房屋何來收取房租，轉(zhuǎn)款金額與實際承租人支付的租金金額不相符合，陳沙沙、張秋的轉(zhuǎn)款與封某晴無關(guān)。原告為此還提供一份工商登記信息，以此證明陳沙沙系被告封某晴所開設(shè)公司的員工。被告封某晴稱陳沙沙原系黃某毅所設(shè)公司的員工，其在陳沙沙離職后為了管理的方便又聘請了陳沙沙。經(jīng)查，轉(zhuǎn)賬明細顯示收款人含封某晴、孫金珍、黃麗等人，結(jié)合上述本院調(diào)取的林素麗賬戶明細，可以看出林素麗與封某晴、孫金珍、黃麗有較為頻繁的款項往來。

此外，被告封某晴還提供一份通知函和一份拍賣告知函，以此證明廈門市中級人民法院和拍賣公司都認可了被告封某晴的優(yōu)先購買權(quán)。原告對被告欲證明的事實不予認可，其認為函并沒有明確被告封某晴享有優(yōu)先購買權(quán)。

另查明，2013年10月29日，被告封某晴與被告某游艇公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定將廈門市湖里區(qū)××道×××號901、902室及903室部分（51.99平方米）房屋（合計面積388.23平方米）出租給被告某游艇公司，租賃期限自2013年10月29日至2016年10月28日，月租金25235元，每平方米每月65元。

原告訴訟中還申請對《租賃合同》與《最高額抵押合同》中黃某毅簽字的形成時間先后順序進行鑒定，后原告自行撤回了鑒定申請。

以上事實，有原告提供的廈門市房屋租賃合同、補充協(xié)議、房屋租賃合同、解除房屋租賃合同協(xié)議書、調(diào)查筆錄、公證書、變更聲明、廈門市土地房屋權(quán)證、租賃情況說明、人員基本信息、工商登記信息、（2013）廈民初字第767號民事判決書、受理案件通知書、法律文書生效證明、（2014）廈執(zhí)行字第170-1號執(zhí)行裁定書、受理執(zhí)行案件通知書、協(xié)助執(zhí)行通知書、送達回證、律師函、郵寄詳情單、證明、承諾函等，被告某游艇公司提供的廈門市土地房屋權(quán)證、租賃合同、轉(zhuǎn)賬交易記錄、收據(jù)、公證書、房屋租賃合同、銀行交易記錄、收據(jù)、解除房屋租賃合同協(xié)議書等，被告封某晴提供的租賃合同、補充協(xié)議、轉(zhuǎn)賬交易記錄、房屋租賃合同、收據(jù)、通知函、告知函、公證書、轉(zhuǎn)賬明細、收條、參保繳費情況證明、證人證言、拍賣規(guī)則、競買協(xié)議書、拍品目錄等，本院調(diào)取的銀行交易記錄，以及當事人的陳述在案為證。

本院認為，根據(jù)各方的訴辯主張及舉證質(zhì)證情況，本案主要爭議焦點是被告封某晴提供的落款日期為2011年9月15日的《租賃合同》及落款日期為2011年9月20日的《補充協(xié)議》所體現(xiàn)的租賃權(quán)能否突破原告通過拍賣取得的對含訟爭房屋在內(nèi)的擔保物的所有權(quán)。詳情本院分析如下：

一、被告封某晴在拍賣過程中的優(yōu)先購買權(quán)的認定。

從拍賣規(guī)則、競買協(xié)議書、拍品目錄等顯示，拍賣機構(gòu)系按現(xiàn)狀對含訟爭房屋在內(nèi)的擔保物進行拍賣，其對擔保物的租約真實性未進行確認，由買受人自行判斷。而被告封某晴在擔保物拍賣過程中并未主張優(yōu)先購買權(quán)。被告封某晴以拍賣公司發(fā)出的通知函和拍賣告知函證明廈門市中級人民法院和拍賣公司都認可了其的優(yōu)先購買權(quán)，依據(jù)不足，本院不予采納。

二、被告封某晴所主張的其與黃某毅自2011年9月15日開始即存在租約的認定。

（一）從黃某毅與被告封某晴的租約披露情況看。被告封某晴提供的《租賃合同》簽訂時間為2011年9月15日，至黃某毅于2013年7月26日將含訟爭房屋在內(nèi)的擔保物的相關(guān)權(quán)益授權(quán)給被告封某晴期間，沒有證據(jù)顯示黃某毅或封某晴在上述期間有向興業(yè)銀行廈門分行和富貴鳥股份有限公司披露過黃某毅和封某晴之間存在租賃關(guān)系的事實。

（二）從擔保物的占有使用情況看。2011年9月15日至2013年7月25日期間，富貴鳥股份有限公司作為訟爭房屋的實際承租使用人直接與黃某毅發(fā)生租賃關(guān)系，且其向興業(yè)銀行廈門分行承諾其放棄以租賃權(quán)對抗興業(yè)銀行廈門分行的抵押權(quán)，黃某毅的證言亦稱含訟爭房屋在內(nèi)擔保物的租金都由其員工收?。ǚ潜桓娣饽城缫环降娜藛T收?。┰僦Ц督o封某晴指定的相關(guān)人員，租金用于折抵借款利息，實行多還少補，以上事實可以證實含訟爭房屋在內(nèi)擔保物黃某毅在上述期間并未實際交付給被告封某晴管理使用。

（三）從擔保物租金的收取和支付情況看。2011年9月15日至2013年7月25日期間，含訟爭房屋在內(nèi)的擔保物的租金由黃某毅一方的人員收取，并非被告封某晴一方人員直接收??；黃某毅收取來的租金用于折抵借款利息，實行多還少補；而被告封某晴提供的轉(zhuǎn)賬明細等證據(jù)顯示收款人為不特定人，金額各異，其中收款人封某晴、孫金珍、黃麗等人與林素麗之間均有較為頻繁的款項往來。以上事實足以使人對上述款項的往來是否確如被告封某晴所主張的系用于支付租金產(chǎn)生合理懷疑。

（四）從黃某毅與被告封某晴的借款關(guān)系履行情況看。本院調(diào)取的銀行賬戶明細顯示，林素麗2011年11月15日15時55分11秒轉(zhuǎn)賬給孫陽德1000萬元，15時55分54秒轉(zhuǎn)賬給孫陽德500萬元，孫陽德當日16時7分30秒轉(zhuǎn)賬給孫志旭1500萬元，孫志旭當日16時8分32秒轉(zhuǎn)賬給孫金珍1500萬元；且林素麗與孫陽德、孫志旭、孫金針、封某晴之間還有其他款項往來，而林素麗和孫金針系母女關(guān)系，孫志旭和孫陽德系父子關(guān)系。此外，被告封某晴承認其與“泛華集團”存在業(yè)務(wù)關(guān)系，而林素麗就是“泛華集團”老板孫漢宗的老婆?；谝陨鲜聦崳骊P(guān)于林素麗轉(zhuǎn)賬的兩筆款項時間非常接近系因林素麗網(wǎng)銀限額所致，該兩筆轉(zhuǎn)賬系一筆款項，且款項最終也沒有給黃某毅，并非被告封某晴所稱的支付租金的主張具有相當?shù)目尚哦?。而黃某毅明確其與被告封某晴系存在借款關(guān)系，其平日收取的租金系用于折抵借款利息，與被告封某晴關(guān)于1000萬元系用于支付18年的租金存在矛盾，且被告封某晴對其主張的該1000萬元系黃某毅用于償還欠別人的錢亦未提供相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，故以上證據(jù)明顯削弱了被告封某晴所主張的其與黃某毅自2011年9月15日開始存在租賃關(guān)系且該租賃關(guān)系在2011年9月15日至2013年7月25日期間得到確實履行的事實。

（五）從黃某毅與被告封某晴辦理公證授權(quán)的時間節(jié)點看。黃某毅于2011年8月10日將訟爭房屋出租并交付給富貴鳥股份有限公司，又于2011年9月15日將含訟爭房屋在內(nèi)的擔保物出租給被告封某晴，此后于2012年9月24日又抵押登記給興業(yè)銀行廈門分行，在此過程中，黃某毅與被告封某晴既未能證實其有向富貴鳥股份有限公司和興業(yè)銀行廈門分行披露其存在租約的事實，亦未采取如公證授權(quán)的方式讓渡權(quán)益，而是直至興業(yè)銀行廈門分行提起訴訟后的2013年7月29日才辦理公證授權(quán)手續(xù)，該公證授權(quán)行為明顯存在異常，有悖常理。此后被告封某晴于2013年8月1日后才書面通知富貴鳥股份有限公司變更付款主體，其辯稱富貴鳥股份有限公司此前要對租賃合同要進行備案，堅持不變更出租主體，顯乏依據(jù)。黃某毅和被告封某晴在簽訂租約時顯可采取如其后所采取的公證授權(quán)方式讓渡權(quán)益，并及時披露租約存在的事實，其以《補充協(xié)議》主張被告封某晴委托黃某毅代為出租管理，并在未披露事實的情況下對抗此后的抵押權(quán)實現(xiàn)，顯然于理不符，于法相悖。

（六）從被告某游艇公司的主張及黃某毅、陳沙沙的證言看。被告某游艇公司及黃某毅與訟爭標的存在直接利害關(guān)系；陳沙沙原系黃某毅所屬公司的員工，現(xiàn)為被告封某晴所屬公司的員工，其身份與黃某毅、被告封某晴存在利害關(guān)系；故被告某游艇公司關(guān)于黃某毅與封某晴自2011年9月15日開始存在租賃關(guān)系的相關(guān)事實主張及黃某毅、陳沙沙的相關(guān)證言的證明力明顯被削弱。

綜上，本院認為，被告封某晴提供的日期為2011年9月15日的《租賃合同》及日期為2011年9月20日的《補充協(xié)議》的落款時間雖然早于含租賃房屋在內(nèi)擔保物的抵押登記時間即2012年9月24日，但黃某毅和被告封某晴并未及時向興業(yè)銀行廈門分行和富貴鳥股份有限公司披露雙方存在租約的事實，2013年7月29日的公證授權(quán)行為明顯有悖常理，且被告封某晴在公證授權(quán)之前未實際管理使用租賃標的物（即上述擔保物），其關(guān)于公證授權(quán)之前的租金支付、借款關(guān)系等事實的主張足以讓人產(chǎn)生合理懷疑，可以認定上述《租賃合同》、《補充協(xié)議》在租賃標的物在抵押登記前并未實際履行，該租賃關(guān)系明顯為對抗興業(yè)銀行廈門分行的抵押權(quán)實現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故被告封某晴、某游艇公司以買賣不破租賃原則主張繼續(xù)履行現(xiàn)租賃合同依據(jù)不足，不予采納。另因廈門市中級人民法院作出（2014）廈執(zhí)行字第170-1號執(zhí)行裁定書裁定原告通過拍賣所取得的含訟爭房屋在內(nèi)的擔保物的財產(chǎn)權(quán)自裁定送達原告之日起轉(zhuǎn)移。原告于2014年9月17日收到該裁定書，其于該日取得上述擔保物的財產(chǎn)權(quán)。此后，被告封某晴繼續(xù)管理使用訟爭房屋并未經(jīng)原告準許，故原告請求被告封某晴停止侵害和賠償損失，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持，即被告封某晴應(yīng)從訟爭房屋內(nèi)搬出，將訟爭房屋交付給原告，并償付原告房屋占用費（該占用費可參照其與被告某游艇公司簽訂的租賃合同約定的月租金25235元，自2014年9月17日開始計至訟爭房屋交付之日止）。被告某游艇公司自2013年10月29日實際使用訟爭房屋至2015年1月28日，其理應(yīng)對其侵權(quán)期間（即自2014年9月17日始至2015年1月28日止）對被告封某晴的上述行為承擔連帶責任。至于訟爭房屋在侵權(quán)期間的物業(yè)管理費、水電費理應(yīng)由相關(guān)責任人承擔，原告可在實際造成其損失后另行主張。依照《中華人民共和國侵權(quán)責任法》第六條、第八條、第十五條第一款第（一）和（六）項、第十九條，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第三十七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告封某晴應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，搬離廈門市湖里區(qū)××道×××號901、902室房屋和903室部分房屋（51.99平方米），并將上述房屋交還原告廈門某商貿(mào)有限公司。

二、被告封某晴應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告廈門某商貿(mào)有限公司房屋占用費（自2014年9月17日起，按月25235元計至上述房屋實際交還之日止）。

三、被告福建某游艇有限公司對被告封某晴上述第二項中自2014年9月17日始至2015年1月28日止期間的債務(wù)承擔連帶責任。

四、駁回原告廈門某商貿(mào)有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費426元，由被告福建某游艇有限公司、封某晴負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

審判員　吳永福

二〇一五年二月十日

書記員　李林嫻

民事判決書