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河北省保定市北市區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）北民初字第583號(hào)

原告王某玉，女，19**年**月**日出生，漢族，中國(guó)某某人壽銀行保險(xiǎn)部經(jīng)理，住保定市北市區(qū)。

委托代理人王園，河北方圓律師事務(wù)所律師。

被告閆某，男，19**年**月**日出生，漢族，保定市公共交通總公司司機(jī)，住保定市。

被告保定市某中置業(yè)有限公司，住所地保定市。

法定代表人袁某玲，該公司總經(jīng)理。

委托代理人李潔，女，該公司法務(wù)部職員。

委托代理人邸鵬，女，該公司法務(wù)部職員。

原告王某玉訴被告閆某、保定市某中置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某中置業(yè)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由審判員趙曉敬、人民陪審員李軍煥、人民陪審員李小燕組成合議庭，于2015年6月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某玉及其委托代理人王園、被告閆某、被告某中置業(yè)公司的委托代理人李潔、邸鵬到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某玉訴稱，原告于2014年11月12日與二被告簽訂《房屋買賣合同》一份，合同編號(hào)（全）：00031**，該合同約定：原告將位置的房屋以580000元的價(jià)格賣于被告閆某；原告在簽訂本合同的同時(shí)向被告某中置業(yè)公司交納服務(wù)傭金2000元，履約保證金10000元，被告閆某在簽訂該合同的同時(shí)向原告交納購(gòu)房定金10000元，該購(gòu)房定金由原告交被告某中置業(yè)公司監(jiān)管；被告閆某應(yīng)在2014年11月27日前將首付款230000元存入被告某中置業(yè)公司指定銀行監(jiān)管賬號(hào)，然后原被告三方應(yīng)在2014年11月28日前到房地產(chǎn)交易管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；同時(shí)約定如被告閆某違約則原告不再退還購(gòu)房定金，被告某中置業(yè)公司有權(quán)直接將監(jiān)管的被告閆某已付購(gòu)房定金支付給原告，待原告與被告閆某簽訂解約聲明或守約方行使合同解除權(quán)后被告某中置業(yè)公司退還原告與閆某所交納的相關(guān)資料及應(yīng)退款項(xiàng)，違約方給守約方造成損失的，違約方應(yīng)賠償守約方已支付的服務(wù)傭金并承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)賠償?shù)确韶?zé)任；被告閆某應(yīng)按約定時(shí)間付款，否則，逾期超過3天，原告有權(quán)解除合同并追究被告閆某違約責(zé)任。

該合同簽訂之日，原告依約支付被告某中置業(yè)公司服務(wù)傭金2000元，履約保證金10000元，被告閆某交納了購(gòu)房定金10000元（該購(gòu)房定金由被告華中置業(yè)公司監(jiān)管）。原告積極履行合同義務(wù)，但被告閆某卻遲遲未支付該房屋首付款。被告某中置業(yè)公司作為合同的中介方，在被告閆某未依約支付首付款的情況下，卻多次催促原告交付該房屋相關(guān)資料辦理過戶手續(xù)，原告深感不安。為此原告多次與二被告協(xié)未果，迫于無奈，原告于2014年12月22日以特快專遞的方式分別向二被告各發(fā)送律師函一份，行使了合同解除權(quán)，并函告二被告承擔(dān)違約責(zé)任支付原告服務(wù)傭金2000元，被告某中置業(yè)公司返還原告履約保證金10000元及支付購(gòu)房定金10000元，總計(jì)22000元，但至今沒有任何回應(yīng)?，F(xiàn)請(qǐng)求法院判令二被告返還原告服務(wù)傭金2000元；被告某中置業(yè)公司返還原告履約保證金10000元及支付原告購(gòu)房定金10000元（該購(gòu)房定金由被告某中置業(yè)公司監(jiān)管）；二被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

被告閆某辯稱，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不認(rèn)可，原告的敘述也與事實(shí)不符，我和被告某中置業(yè)公司都沒有違約。

被告某中置業(yè)公司辯稱，第一、對(duì)原告第一項(xiàng)訴請(qǐng)，我公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。原、被告簽訂的房屋買賣合同已生效，該合同包含居間合同，依據(jù)合同法，我公司促成合同成立，原告應(yīng)支付服務(wù)傭金。原告主張我公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但合同中無連帶責(zé)任的約定。第二，對(duì)第二項(xiàng)訴請(qǐng)，法院應(yīng)駁回。本案違約方為原告。合同約定應(yīng)于2014年11月28日進(jìn)行過戶，原告明確表示房屋沒有辦下產(chǎn)權(quán)證，以自己的行為表明拒絕履行合同主要義務(wù)，不想出售房屋。經(jīng)我公司多次協(xié)調(diào)，未達(dá)一致意見，定金返還給了被告閆某。履約保證金是對(duì)雙方履約的約束，我公司也不應(yīng)返還。

原告王某玉為證明其主張?zhí)峤涣艘韵伦C據(jù)：1、《房屋買賣合同》。證明原、被告雙方的權(quán)利義務(wù)。2、收據(jù)一份，證明原告交納了服務(wù)傭金2000元。3、履約保證金收據(jù)一份。4、被告某中置業(yè)公司負(fù)責(zé)人韓某給原告發(fā)送的短信。證明被告閆某未繳納首付款，被告某中置業(yè)公司就催促原告辦理過戶手續(xù)，違反合同約定。5、被告某中置業(yè)公司業(yè)務(wù)員趙連偉與原告通話的錄音一份。證明被告閆某未按合同約定支付首付款。6、律師函。證明2012年12月22日原告向二被告發(fā)送了律師函，行使了合同解除權(quán)，要求二被告承擔(dān)違約責(zé)任。

被告閆某、某中置業(yè)公司對(duì)原告王某玉提交的證據(jù)1、2、3真實(shí)性無異議。被告某中置業(yè)公司對(duì)證據(jù)4中韓某發(fā)送的短信真實(shí)性無異議，但認(rèn)為短信內(nèi)容不全，沒有原告回復(fù)的內(nèi)容，不能證明原告的證明目的。被告閆某對(duì)證據(jù)5真實(shí)性無法確定，因不是其通話的錄音，認(rèn)為錄音證明原告表示不愿出售該房了。被告某中置業(yè)公司對(duì)證據(jù)5真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為不能證明原告的主張。該錄音證明原告表示不愿出售該房了，原告違約在先。被告某中置業(yè)公司對(duì)證據(jù)6真實(shí)性無異議，認(rèn)可收到過此律師函，但認(rèn)為不能證明原告的證明目的。

被告閆某未提交證據(jù)。

被告某中置業(yè)公司為證明其主張?zhí)峤涣艘韵伦C據(jù)：1、《房屋買賣合同》，證明我公司促成了合同達(dá)成，應(yīng)收取原告服務(wù)傭金，不應(yīng)返還。2、韓某與原告通話錄音一份。證明原告王某玉簽訂合同后即做出了不履行合同的意思表示。3、被告某中置業(yè)公司負(fù)責(zé)人韓某與原告的短信。證明在合同約定辦理過戶手續(xù)前一天，原告房本未取回，原告有根本違約的意思表示。與原告出示的短信是連續(xù)的。4、違約通知函、特快專遞郵單。證明2014年12月7日向原告發(fā)送違約通知函，且原告簽收。5、簽收函告和簽收單。證明我公司按合同約定將定金和履約保證金給付了被告閆某。

原告王某玉對(duì)某中置業(yè)公司提交的證據(jù)1無異議。對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為無法證明原告違約。因?yàn)樵撲浺糁皇窃嬖诤贤炗喓蟮弥e金貸款時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，積極向被告某中置業(yè)公司協(xié)商能否解除合同時(shí)所說。對(duì)證據(jù)3內(nèi)容無異議。但認(rèn)為不能證明原告有根本違約行為。對(duì)證據(jù)4認(rèn)可原告丈夫簽收了此違約通知函。但違約通知函內(nèi)容與事實(shí)不符，是被告閆某自認(rèn)為原告違約，不能作為原告違約的證據(jù)使用。對(duì)證據(jù)5真實(shí)性認(rèn)可，但是認(rèn)為只在二被告之間有效，不能對(duì)抗原告。

經(jīng)審理查明，2014年11月12日，原告與被告閆某、被告某中置業(yè)公司簽訂了房屋買賣合同，原告為賣方（甲方），被告閆某為買方（乙方），被告保定市華中置業(yè)公司為中介方（丙方）。合同約定，原告王某玉將其所有的坐落于的房屋出售給被告閆某。合同約定的雙方其他權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任為：“第四條：房屋售價(jià)：甲乙雙方同意該房屋（含配套設(shè)施、附屬設(shè)備）出售總價(jià)為￥580000元…第五條：服務(wù)傭金的約定：在簽訂本合同的同時(shí)，由甲方向丙方交納服務(wù)傭金￥2000元（人民幣大寫：貳仟圓整），由乙方向丙方交納服務(wù)傭金￥6800元（人民幣大寫：陸仟捌佰圓整）。第六條：付款方式：1、乙方在簽訂本合同的同時(shí)向甲方交納購(gòu)房定金￥10000元（人民幣大寫：壹萬圓整），該定金由甲方交由丙方監(jiān)管…3、乙方應(yīng)在2014年11月27日前將首付款存入丙方指定銀行監(jiān)管賬號(hào)。4、甲乙丙三方應(yīng)在2014年11月28日前到房地產(chǎn)交易管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。…第十條：違約責(zé)任：合同簽訂后，如乙方違約則甲方不再退還購(gòu)房定金，丙方有權(quán)直接將監(jiān)管的乙方已付購(gòu)房定金支付給甲方；如甲方違約，則應(yīng)向乙方返還雙倍定金，丙方有權(quán)直接將監(jiān)管的乙方已付購(gòu)房定金返還給乙方。待甲乙雙方簽訂解約聲明或守約方行使合同解除權(quán)后丙方退還甲乙雙方所交納的相關(guān)資料及應(yīng)退款項(xiàng)；違約方給守約方造成損失的，違約方應(yīng)賠償守約方已支付的服務(wù)傭金，并承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)賠償?shù)确韶?zé)任。…第十五條：其他約定：經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致①甲方認(rèn)可此房屋辦理公積金貸款且積極配合并提供所需資料；②乙方首付款為￥230000元…④因甲方未出示此房產(chǎn)權(quán)證原件，故應(yīng)于簽訂本合同同時(shí)向丙方交納履約保證金￥10000元（人民幣：壹萬元整），待甲方將產(chǎn)權(quán)證原件交由丙方監(jiān)管或此房屋手續(xù)辦理完畢后丙方將此款返還甲方。”

合同簽訂當(dāng)日，原告依約向被告某中置業(yè)公司交納了服務(wù)傭金2000元及履約保證金1萬元，被告閆某向被告某中置業(yè)公司交納了定金1萬元。在合同約定的交付首付款及辦理房屋過戶手續(xù)的日期前，原告以得知辦理公積金貸款時(shí)間較長(zhǎng)為由，向二被告表示不愿將本案所涉房屋出售給被告閆某，口頭要求協(xié)商解除合同，被告閆明不同意解除合同，被告某中置業(yè)公司協(xié)助雙方協(xié)商繼續(xù)履行該房屋買賣合同。2014年11月29日左右，原告還清了本案所涉房屋剩余貸款，取回了房屋產(chǎn)權(quán)證，但未通知二被告。2014年12月7日，被告閆某向原告王某玉發(fā)出違約通知函，通知原告，因原告未配合其辦理房屋過戶手續(xù)，原告行為已違約，要求原告在2014年12月11日前配合被告閆某辦理解約手續(xù)，否則將依法行使合同解除權(quán)，并依約請(qǐng)求被告某中置業(yè)公司退還購(gòu)房定金、服務(wù)傭金，并將原告所交納的履約保證金支付被告閆某。原告收到了該違約通知函，未作答復(fù)。2014年12月16日，某中置業(yè)公司將被告閆某交納的購(gòu)房定金1萬元退還被告閆某，將原告交納的履約保證金1萬元支付被告閆某。2014年12月22日，原告王某玉向二被告發(fā)送律師函，要求被告閆某承擔(dān)違約責(zé)任，要求被告某中置業(yè)公司退還服務(wù)傭金、購(gòu)房定金及履約保證金。之后原告將本案所涉房屋出賣給案外人?，F(xiàn)原告以二被告違約為由訴來本院。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，原、被告雙方均應(yīng)按合同約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。

本案房屋買賣合同包含原告王某玉、被告閆某與被告某中置業(yè)公司之間的居間關(guān)系及原告王某玉與被告閆某之間的房屋買賣關(guān)系兩方面內(nèi)容。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十六條之規(guī)定，被告某中置業(yè)公司作為居間人促成了原告王某玉與被告閆某之間房屋買賣合同的成立，被告某中置業(yè)公司作為居間人的義務(wù)即履行完畢，原告王某玉作為委托人應(yīng)按照約定支付報(bào)酬即服務(wù)傭金，原告訴請(qǐng)被告某中置業(yè)公司返還服務(wù)傭金，于法無據(jù)，不予支持。合同約定的被告閆某支付首付款日期前，原告明確表示不履行主要債務(wù)，即不愿將本案所涉房屋出售給被告閆某，且原告在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后也未向二被告表示愿意繼續(xù)履行合同，原告構(gòu)成根本違約在先，被告閆某未支付首付款屬合理行為。原告訴請(qǐng)二被告連帶返還服務(wù)傭金，理?yè)?jù)不足，不予支持。原告根本違約在先，原告要求被告華中置業(yè)公司返還履約保證金及支付購(gòu)房定金的訴訟請(qǐng)求，不符合合同約定，也缺乏法律依據(jù)，故本院對(duì)此不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第四百二十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告王某玉的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)350元，由原告王某玉負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　趙曉敬

人民陪審員　　李軍煥

人民陪審員　　李小燕

二〇一五年七月二十一日

書　記　員　　宋丹丹

合同糾紛