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河北省高碑店市人民法院

民事判決書

（2015）高民初字第1323號

原告（反訴被告）保定白溝新城宜某旺商貿(mào)有限公司。

地址白溝鎮(zhèn)津保路南。

法定代表人姚某超，該公司經(jīng)理。

委托代理人孫艷穎，該公司職員。

被告（反訴原告）保定市香江某某某家居廣場有限公司。

地址保定市朝陽南大街***號*段。

法定代表人楊某濤，該公司董事長。

委托代理人李萌、張靜茹，河北方圓律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）保定白溝新城宜某旺商貿(mào)有限公司與被告（反訴原告）保定市香江某某某家居廣場有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員姜靜適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告的委托代理人孫艷穎、被告的委托代理人李萌均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2013年5月29日，原、被告雙方簽訂《租賃合同》，被告承租原告位于保定白溝新城某某西路宜某旺陽光國際商業(yè)項目經(jīng)營家居廣場，租賃面積為15390平方米，租賃期限自2013年10月1日至2022年9月30日，按照合同約定，第一至三年每年租金為292萬元。2014年7月14日因被告管理疏忽造成項目中控室起火，項目消防系統(tǒng)遭到破壞，截至目前，被告方仍未按照承諾對消防系統(tǒng)進行修復(fù)，需發(fā)生的維修費用預(yù)計為216745元。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)于2015年4月1日前支付2015年4月1日至2015年9月30日期間租金，但截至目前被告仍未繳納，根據(jù)《租賃合同》第14.1條約定，請求法院依法判決解除原、被告之間簽署的《租賃合同》。原、被告簽署的《租賃合同》租賃期限為九年，目前被告在未經(jīng)原告方允許的情況下提前撤場，整個項目處于空場狀態(tài)，原告多次致函被告要求妥善處理解約事宜，但均未得到被告明確答復(fù)，被告的擅自撤場行為給原告方造成了巨大的經(jīng)濟損失，其中包括1.被告擅自撤場后原告方需重新進行商場招租，預(yù)計前期招商時間為三個月；2.招商完成后承租方進場裝修預(yù)計為三個月，裝修期間為免租期，招商期及新商戶裝修期內(nèi)原告無租金收入，損失巨大，根據(jù)原、被告雙方簽署的《租賃合同》的租金標準，被告的擅自提前撤場行為給原告造成經(jīng)濟損失共計146萬元。綜上，被告的行為嚴重損害了原告的合法權(quán)益，造成巨大經(jīng)濟損失，請支持原告訴訟請求。訴訟請求：1.依法判決解除原、被告之間的《租賃合同》；2.依法判決被告向原告支付商場設(shè)備維修費用216745元；3.依法判決被告向原告支付經(jīng)濟損失146萬元；4.本案訴訟費由被告承擔(dān)。

被告辯稱，1.被告同意解除雙方租賃合同，鑒于原、被告雙方在原告起訴前已通過往來的函件等方式協(xié)商達成解除合同的合意，原告同意被告撤場，并且事實上本案所涉租賃場地已于2015年6月底由原告實際占有和控制，鑒于上述實際情況，被告同意解除雙方的租賃合同。2.原告訴請被告支付設(shè)備維修費及經(jīng)濟損失沒有事實及法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。被告不存在原告訴狀中所稱的遲延支付租金的違約行為，被告已于2015年3月27日支付了截止至2015年3月31日之前的全部租金共計3508674元，根據(jù)補充協(xié)議約定，2015年4月1日至2015年6月30日為免租期，被告不應(yīng)支付此期間的租金，并且原告已于2015年6月底至今一直實際占有并控制租賃場地，因此被告沒有義務(wù)向原告支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金，被告不存在拖欠原告租金的行為。根據(jù)原、被告簽訂的消防協(xié)議書第一條之規(guī)定，消防設(shè)施、設(shè)備的維修由原告方負責(zé)，且由于雙方對消防系統(tǒng)未進行交接，租賃場地的消防設(shè)備、系統(tǒng)是否完好、合格被告并不清楚，因此，原告以消防系統(tǒng)得到破壞為由要求被告支付設(shè)備維修費用沒有事實及法律依據(jù)。3.被告不存在過錯，被告撤場是經(jīng)原告方同意的并非擅自撤場，不應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟損失的賠償責(zé)任，且原告所提出的經(jīng)濟損失數(shù)額146萬元沒有事實及法律依據(jù)。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，對于損失的主張應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的損失為依據(jù)，原告所主張的招商期、免租期租金均為其主觀臆斷，并不是實際發(fā)生的損失，也不是必然會發(fā)生的損失，其主張即沒有法律依據(jù)也不符合行業(yè)習(xí)慣，因此，原告的經(jīng)濟損失主張不應(yīng)得到支持。

反訴原告反訴稱，2013年5月29日，反訴人與被反訴人簽署《租賃合同》，反訴人承租被反訴人位于保定市白溝新城友誼西路宜某旺陽光國際商業(yè)項目經(jīng)營家居廣場。按照合同約定，反訴人于2013年6月5日向被反訴人繳納了10萬元經(jīng)營保證金?，F(xiàn)被反訴人起訴要求解除雙方簽訂的《租賃合同》，反訴人同意解除合同，雙方合同權(quán)利義務(wù)終止，根據(jù)《租賃合同》第六條的約定，合同終止時被反訴人應(yīng)將經(jīng)營保證金10萬元返還反訴人。綜上，為維護反訴人合法權(quán)益提起反訴，請法院予以支持。反訴請求：1.依法判決被反訴人向反訴人返還經(jīng)營保證金10萬元；2.本案訴訟費由被反訴人承擔(dān)。

反訴被告辯稱，反訴原告的反訴請求根據(jù)合同約定，應(yīng)是在被告全部履行合同項下義務(wù)后雙方無其他爭議亦未給第三方造成其他損害的前提下，我方才將保證金無息退還，截至目前合同未到期，被告未經(jīng)原告同意擅自撤場，被告合同期內(nèi)義務(wù)未履行完畢，故保證金不予退還。

經(jīng)審理查明，原、被告雙方于2013年5月29日簽訂《租賃合同》，由原告向被告出租位于河北省白溝新城某某西路宜某旺陽光國際商業(yè)項目經(jīng)營家居及相關(guān)用品，租賃面積為16000平方米，自2013年8月31日至2013年9月30日為免租期，租賃期限為九年即自2013年10月1日至2022年9月30日，第一至九年每年租金分別為292萬元、292萬元、292萬元、321.2元、321.2萬元、321.2萬元、353.32萬元、353.32萬元、353.32萬元，單價為每天每平方米0.5元，租金按半年度進行交納，第一年首期租金于2013年9月30日前交納半年度租金146萬元，第二次租金在次年4月1日前交納半年度租金146萬元，其他租金交納時間以此類推，雙方的往來款項均以現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬或銀行支票方式結(jié)算，各自承擔(dān)相應(yīng)的金融結(jié)算費用。合同簽訂后被告向原告繳納經(jīng)營保證金10萬元，約定于合同終止時，在被告全部履行本合同項下義務(wù)、原告確認被告所供商品或服務(wù)沒有質(zhì)量責(zé)任或其他侵權(quán)嫌疑后，由原告在一個月內(nèi)將經(jīng)營保證金無息退還。經(jīng)原、被告雙方工程部共同測量后確定實際租賃面積為15390平方米，故雙方于簽訂租賃合同當(dāng)日即2013年5月29日簽訂補充協(xié)議確定租賃場地地實際面積。后雙方簽訂第二份補充協(xié)議，因被告出現(xiàn)招商困難，需延遲開業(yè)日期，故原告同意給予被告六個月免租期，分別自2014年10月1日至2014年12月31日、2015年4月1日至2015年6月30日。原、被告雙方于2013年8月13日簽訂消防協(xié)議書，約定因白溝陽光國際項目消防主體系統(tǒng)正在等待政府驗收，故雙方消防暫不交接，在未正式交接之前實行雙重管理。被告已于2015年3月27日付清2015年3月31日前免租期外的全部租金，被告分別于2015年3月17日、2015年4月25日向原告提出書面撤場申請。

原告提交2013年5月29日《租賃合同》、補充協(xié)議、兩份被告撤場申請以及未加蓋公章回復(fù)函，主張因被告公司員工行為導(dǎo)致中控室起火造成的消防系統(tǒng)損壞，故要求由被告支付設(shè)備維修費用、被告在未滿足撤場條件情況下私自撤場為原告造成的租金損失以及要求解除租賃合同，并當(dāng)庭要求由法院對租賃場地進行實地勘查、鑒定。被告經(jīng)質(zhì)證認為：當(dāng)事人的訴訟請求應(yīng)提供證據(jù)證實，原告主張設(shè)備維修費及租金的經(jīng)濟損失數(shù)額未提供證據(jù)證實，不應(yīng)支持。1.對租賃合同及補充協(xié)議、兩份撤場申請均無異議；2.原告無證據(jù)證實中控室起火系因被告公司員工行為導(dǎo)致，且根據(jù)雙方簽訂的消防協(xié)議書規(guī)定，雙方對消防設(shè)施不予交接，租賃場地內(nèi)的維修亦應(yīng)由原告負責(zé)，故設(shè)備維修費不應(yīng)由被告承擔(dān)；3.原告同意撤場“回復(fù)”未向被告送達，且被告是收到原告口頭同意撤場的通知，故不屬于私自撤場。被告已付清截止2015年3月31日前的租金，原告主張自2015年4月1日至2015年9月30日的經(jīng)濟損失（租金146萬元），該期間系原租賃合同約定租賃期限，其中包括延長免租期協(xié)議內(nèi)約定的免租期，且原告已于2015年6月底實際占有關(guān)控制租賃場地，被告對商場沒有實際經(jīng)營使用，不應(yīng)支付此期間的租金。

被告提供租賃合同、延長免租期補充協(xié)議、消防協(xié)議書證實其主張，并提交經(jīng)營保證金繳費收據(jù)、四張租金繳費收據(jù)，主張同意解除租賃合同，依據(jù)合同約定，合同終止后應(yīng)由原告返還經(jīng)營保證金10萬元。經(jīng)原告質(zhì)證認為，1.被告已付清截止2015年3月31日前的租金。2.對延長免租期補充協(xié)議、經(jīng)營保證金交款收據(jù)及四張繳納租金收據(jù)均無異議，但被告應(yīng)依據(jù)租賃合同繼續(xù)支付自2015年4月1日至2019年9月30日的租金，被告遲延繳納租金超過45天，原告有權(quán)解除合同。

本院認為，2013年5月29日《租賃合同》、補充協(xié)議以及延長免租期補充協(xié)議均系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)予確認。雙方當(dāng)事人均同意解除租賃合同，系真實意思表示，應(yīng)予支持。關(guān)于本訴部分，原告主張的設(shè)備維修費用216745元屬于自估數(shù)額，該商場中控室起火原因、損壞部位、需維修的費用均無證據(jù)證實，其于開庭審理時向本院提出口頭鑒定申請超出法定舉證期限，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。另原告基于被告撤場后需要招租新商戶，按照行業(yè)慣例規(guī)則3個月招商期、3個月裝修免租期無租金收入向被告主張146萬元經(jīng)濟損失沒有法律依據(jù)，亦不予支持。關(guān)于反訴部分，反訴原告主張解除合同，并由反訴被告返還經(jīng)營保證金，依據(jù)租賃合同約定，于合同終止時，在反訴原告全部履行本合同項下義務(wù)、反訴被告確認反訴原告所供商品或服務(wù)沒有質(zhì)量責(zé)任或其他侵權(quán)嫌疑后，由反訴被告在一個月內(nèi)將經(jīng)營保證金無息退還，由于該合同履行情況雙方存在爭議，反訴原告亦無證據(jù)證實解除合同前的租賃合同范圍內(nèi)的權(quán)利義務(wù)已全部履行完畢，故要求退還經(jīng)營保證金的主張不應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原、被告雙方簽訂的《租賃合同》。

二、駁回本訴原告第二、三項訴訟請求。

三、駁回反訴原告的反訴請求。

本訴案件受理費9946元（已減半收?。?，由本訴原告負擔(dān)，反訴案件受理費1150元（已減半收?。?，由反訴原告負擔(dān)。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

審判員　姜　靜

二〇一五年十一月二十五日

書記員　裴滿杰

合同糾紛