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廣東省珠海市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）珠中法民三終字第306號(hào)

上訴人（原審被告、反訴原告）：珠海市某鼎園區(qū)服務(wù)有限公司。住所地：珠海市。

法定代表人：鄭某某，總經(jīng)理。

委托代理人：吳浩，廣東非凡律師事務(wù)所律師。

委托代理人：湯瑩，廣東非凡律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：珠海某鵬環(huán)保設(shè)備有限公司。住所地：珠海市。

法定代表人：丁某某，執(zhí)行董事。

委托代理人：曾浩泉，廣東萊特律師事務(wù)所律師。

上訴人珠海市某鼎園區(qū)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某鼎公司）因與被上訴人珠海某鵬環(huán)保設(shè)備有限公司（以下簡(jiǎn)稱某鵬公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服珠海市香洲區(qū)人民法院（2013）珠香法民三初字第219號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明，2004年9月14日，某鵬公司與某鼎公司簽訂《金峰公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，約定：某鵬公司認(rèn)購(gòu)某鼎公司位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)金峰西路“金峰公寓”之房產(chǎn)合計(jì)20套，房款總額1636200元，應(yīng)支付定金120000元，簽訂協(xié)議時(shí)支付定金20000元，2004年11月30日前付清定金余額100000元。付款方式為銀行按揭付款，在簽訂正式合同當(dāng)天付清首期款，并辦理按揭手續(xù)。2004年12月31日前交樓入伙。某鼎公司在房產(chǎn)封頂后書面通知某鵬公司10天內(nèi)簽訂正式合同等相關(guān)手續(xù)，逾期不辦理簽訂正式合同等相關(guān)手續(xù)的，有權(quán)將房產(chǎn)另售，簽署正式合同時(shí)，定金轉(zhuǎn)為房款，本認(rèn)購(gòu)協(xié)議書失效。協(xié)議簽訂當(dāng)日，某鵬公司轉(zhuǎn)賬支付定金20000元，2004年12月13日支付定金10萬元。

2005年12月，雙方簽訂《某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》二十份，約定由某鵬公司購(gòu)買某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房第二幢1單元201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604共計(jì)二十套房產(chǎn)，合同第三條約定：按照建筑面積計(jì)算，每平方米1300元，簽訂合同5個(gè)工作日內(nèi)付清房款。第五條，如未按合同規(guī)定時(shí)間付款或未按出賣人通知的時(shí)間辦理按揭手續(xù)按下列方式處理：（1）逾期在30日內(nèi)，自應(yīng)付款期限之第二天至實(shí)際支付或?qū)嶋H辦理按揭之日，按日支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同，買受人按應(yīng)付款10%支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，或?qū)嶋H辦理銀行按揭貸款手續(xù)之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款的萬分之十的違約金。第六條出賣人應(yīng)當(dāng)在付清全部首期房款之日起5日內(nèi)將具備正常使用條件的房產(chǎn)交付買受人使用。第十一條，出賣人應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)交付使用后180日內(nèi)，將辦理產(chǎn)權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按如下處理：買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款1%向買受人支付違約金。第十四條，免責(zé)事由，如因不可抗力，政府部門執(zhí)行政策等方面原因而導(dǎo)致違約的，違約方可免除其違約責(zé)任，但應(yīng)及時(shí)通知另一方當(dāng)事人。

2005年12月14日，某鵬公司（甲方）、某鼎公司（乙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，根據(jù)雙方簽訂的《某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》的相關(guān)內(nèi)容，關(guān)于支付房款余款事宜，雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：一、乙方按生活配套規(guī)定，向甲方購(gòu)面積1293.70平方米的生活用房（實(shí)際面積以房產(chǎn)資料確定的為準(zhǔn)），以單價(jià)每平方米1296元計(jì)算，應(yīng)付房款總額1676635元，已付首期款506635元，余款從交房入住次月起按協(xié)議規(guī)定交付。二、乙方初步確認(rèn)尚欠購(gòu)房余款1170000元整。三、甲乙同意乙方按3年分期36個(gè)月支付房款（2006年1月1日至2008年12月31日止），每月等額支付購(gòu)房余款，即乙方每月應(yīng)在10號(hào)前向甲方支付的房款為32500元整。如乙方不能按期支付房款，按逾期實(shí)際金額加倍支付利息。四、乙方同意向甲方支付上述購(gòu)房余額的月平均利息，即每月支付利息平均3387.83元，（包括加付30%的利息）。上述全部利息亦應(yīng)每月等額支付，與該月應(yīng)付的房款一并支付。如甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)為乙方辦領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證后，乙方在一年內(nèi)付清上述全部余款的，該款的全部利息中止，并如數(shù)將已付的30%的利息退還給乙方。五、乙方保證按期付清該月應(yīng)付的房款本息。如乙方逾期支付房款本息的次數(shù)達(dá)3次的或累計(jì)達(dá)三個(gè)月的，甲方有權(quán)要求乙方一個(gè)月內(nèi)一次性付清全部購(gòu)房余款（不再按每月等額方式支付），逾期仍未付清全部購(gòu)房余款本息的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議及《銷售合同》收回所銷售的房產(chǎn)，并另行處理。六、甲方有責(zé)任在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理所購(gòu)房產(chǎn)的房產(chǎn)權(quán)證，否則乙方有權(quán)停止支付購(gòu)房余款。如按期辦理好房產(chǎn)證向銀行抵押貸款后，乙方保證所貸款項(xiàng)優(yōu)先付清全部房款。否則甲方有權(quán)解除協(xié)議及合同收回房產(chǎn)，并另行處理。

2006年2月，某鵬公司交齊首期款506635元，2006年1月開始每月按上述協(xié)議支付房款及利息至2006年10月，共計(jì)支付房款總額841706.81元，利息34928.19元。2006年10月，某鵬公司認(rèn)為某鼎公司在交付后180日內(nèi)未辦好房產(chǎn)證，停止支付房款和利息。計(jì)算房款余款本金為834928.19元。

2006年1月26日，珠海市城建檔案館向市房地產(chǎn)登記中心出具《原件存檔證明》，證明本案所涉房產(chǎn)的原件已歸檔。2006年2月，某鼎公司將案涉20套房產(chǎn)交付某鵬公司使用。在辦理相關(guān)登記手續(xù)過程中，珠海警備區(qū)后勤部用地紅線手續(xù)存在問題，2006年10月25日珠海市規(guī)劃局向珠海警備區(qū)后勤部發(fā)出通知，通知其原一六八醫(yī)院的軍事用地已于2004年3月23日辦理調(diào)整用地的手續(xù)，請(qǐng)盡快將已作廢的《用地規(guī)劃許可證》及附圖附件交回注銷。2006年11月1日，某鼎公司向珠海警備區(qū)后勤部發(fā)函要求協(xié)助辦理相關(guān)調(diào)整用地的手續(xù)。2006年12月22日，珠海警備區(qū)后勤部向房產(chǎn)登記中心出具《說明》，同意按調(diào)整后的用地紅線辦理用地手續(xù)。2008年1月21日向房產(chǎn)登記中心提出本案所涉房產(chǎn)的分割登記手續(xù)，2008年3月，除本案爭(zhēng)議的2棟1單元房產(chǎn)未辦證之外，1棟和2棟的其他單元的房產(chǎn)辦理了房產(chǎn)證到其他購(gòu)房企業(yè)名下。

2008年3月31日，某鼎公司向某鵬公司發(fā)函，內(nèi)容為：鑒于我司已依合同將房產(chǎn)交付給貴司使用，貴司于2006年10月已停止履行《某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，并未依約支付相應(yīng)房款。為妥善解決上述問題，我司意見如下：1、貴司自收到本函之日起45日內(nèi)向本公司一次性付清全部房款及辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證的一切費(fèi)用。在此前提下，本公司盡力為貴司辦理上述房地產(chǎn)權(quán)證。2、如貴司不同意一次性支付全部房款及辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證的一切費(fèi)用，本公司將解除雙方簽訂的《銷售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，并將景峰廣場(chǎng)2棟1單元2-6層收回使用。由此引起的一切法律后果由貴公司承擔(dān)。4月3日，某鵬公司回函：你2008年4月1日來函收悉。由于貴司未能按合約期限辦妥房產(chǎn)證，所以在此期間已停止付款。我們還是應(yīng)按《某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議執(zhí)行便可。

2009年2月11日，某鼎公司再次發(fā)出《通知函》，通知某鵬公司：關(guān)于景峰廣場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證事宜，2008年初已經(jīng)把其他公司在景峰廣場(chǎng)購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)辦理完畢。唯獨(dú)貴司未協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的手續(xù)，貴司把余款一直未付給我司?，F(xiàn)我司提出以下2種方案：1.貴司把余款一次性付清給我司并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的手續(xù)。2.我司可接受貴司解除買賣合同，原款無息退還，貴司須在7日內(nèi)全部辦理景峰廣場(chǎng)。如果貴司不能接受以上方案，請(qǐng)?zhí)峁┛尚蟹桨附鉀Q。我司會(huì)盡量配合解決問題。請(qǐng)?jiān)?天內(nèi)與我司聯(lián)絡(luò)相討方案。

2013年7月4日，某鵬公司向某鼎公司發(fā)函：我公司于2005年購(gòu)買貴司的某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房（第二幢二至六樓）共20套，至今還未辦理房產(chǎn)證。今再次要求貴司執(zhí)行雙方簽訂的“某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同”和“2005年12月簽訂的補(bǔ)充協(xié)議條款”盡快辦理房產(chǎn)證，并請(qǐng)給予答復(fù)，謝謝！2013年8月13日，某鵬公司提起本案訴訟。

原審審理過程中，原審法院向珠海市房地產(chǎn)登記中心查詢本案所涉房產(chǎn)的辦證情況，該中心復(fù)函如下：2006年9月14日，某鼎公司就金峰西路9號(hào)2棟房產(chǎn)向我中心提出初始登記申請(qǐng)，并提交了房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、驗(yàn)收合格證等初始登記應(yīng)當(dāng)提交的申請(qǐng)材料，我中心于當(dāng)日受理。審核期間，中國(guó)人民解放軍廣東省珠海警備區(qū)后勤部提交了一份其于2006年12月22日出具的《關(guān)于金峰路軍事用地調(diào)整的說明》。2006年12月30日，我中心核準(zhǔn)了本次初始登記。2008年1月10日，某鼎公司就金峰西路9號(hào)2棟房產(chǎn)的分割向我中心提出分割登記申請(qǐng)，我中心于2008年2月3日核準(zhǔn)了其分割登記申請(qǐng)。目前，分割后的金峰西路9號(hào)2棟2單元、3單元已于2008年4月前分別轉(zhuǎn)讓。

原審法院另查明，某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活區(qū)生活配套宿舍樓門牌核實(shí)為珠海市某鼎金峰西路9號(hào)，本案所涉的是2棟1單元二至六層的二十套房產(chǎn)。

原審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《金峰公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》、《某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。對(duì)于雙方在履行合同中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，原審法院分析認(rèn)定如下：

一、關(guān)于辦證義務(wù)和辦證時(shí)間的問題?！朵N售合同》第十一條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”，《補(bǔ)充協(xié)議》第四條約定“甲方在規(guī)定的時(shí)間為乙方辦領(lǐng)房產(chǎn)權(quán)證后”，第六條“甲方有責(zé)任在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理所購(gòu)房產(chǎn)的房產(chǎn)權(quán)證”，上述約定的內(nèi)容明確顯示某鼎公司應(yīng)為某鵬公司辦理房地產(chǎn)權(quán)證，負(fù)有辦證的義務(wù)，而不僅限于提交辦證所需的相關(guān)資料。

關(guān)于辦證時(shí)間的理解?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”雙方除“180日內(nèi)提交辦證資料備案”外只約定了“規(guī)定的時(shí)間內(nèi)”辦證，從上述規(guī)定來看，規(guī)定的時(shí)間內(nèi)應(yīng)理解為某鼎公司應(yīng)在合同簽訂或交付后90日內(nèi)申請(qǐng)辦證。

二、關(guān)于是否存在違約的問題。某鼎公司于2006年1月26日前交相關(guān)材料報(bào)城建檔案館備案，2006年9月14日向房產(chǎn)登記中心申請(qǐng)了初始登記，從其行為來看已在積極履行辦證的相關(guān)義務(wù)，而未能辦證的直接原因在是案外人珠海警備區(qū)后勤部建設(shè)用地規(guī)劃的調(diào)整后未及時(shí)注銷原許可證等文件，針對(duì)此問題，某鼎公司也于2006年11月發(fā)函積極協(xié)調(diào)，所以導(dǎo)致本案所涉房產(chǎn)未能及時(shí)辦證的原因并非某鼎公司，不能據(jù)此認(rèn)定某鼎公司未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦證構(gòu)成違約。履行合同過程中，出現(xiàn)珠海警備區(qū)后勤部用地規(guī)劃調(diào)整手續(xù)未辦理注銷，這一訂立合同時(shí)并未預(yù)見的情形，直接導(dǎo)致合同無法按照約定履行，雙方也未能及時(shí)協(xié)商變更合同，某鵬公司依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定“賣方有責(zé)任在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理所購(gòu)房的房產(chǎn)權(quán)證，否則買方有權(quán)停止支付購(gòu)房余款”的內(nèi)容中止支付購(gòu)房余款，不能認(rèn)定為違約。在此情況消除后，雙方因先辦證還是先繼續(xù)支付余款的問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，并不能達(dá)成新的協(xié)議，結(jié)合本案某鵬公司已經(jīng)支付首期房款且實(shí)際使用房產(chǎn)多年，合同具備繼續(xù)履行條件的實(shí)際情況，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同約定的義務(wù)，某鼎公司應(yīng)積極協(xié)助某鵬公司辦理案涉房產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證。某鼎公司要求解除合同并支付占用期間的使用費(fèi)，依據(jù)不足，原審法院不予支持。

在審理過程中，經(jīng)征詢雙方意見，某鼎公司明確表示如合同繼續(xù)履行，要求本案一并處理房款余款，并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，某鵬公司也表示如繼續(xù)履行合同同意支付余款，原審法院予以準(zhǔn)許，某鵬公司應(yīng)向某鼎公司支付房款余款834928.19元。

2008年1月，某鼎公司向房地產(chǎn)登記中心申請(qǐng)了房產(chǎn)的分割登記，且其他單元的房產(chǎn)都已經(jīng)辦證，此情況下，某鼎公司應(yīng)依照合同為某鵬公司辦理房產(chǎn)證，其雖兩次發(fā)函要求某鵬公司支付房款余款，但某鵬公司也明確要求在辦證后付款，現(xiàn)要求某鵬公司承擔(dān)違約責(zé)任沒有事實(shí)依據(jù)，原審法院不予支持。

關(guān)于某鵬公司于2006年10月已支付的利息，是按照協(xié)議進(jìn)行支付，現(xiàn)要求將已付的30%的利息退還，沒有事實(shí)依據(jù)，原審法院不予支持。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條地一百一十條之規(guī)定，原審法院作出如下判決：一、某鼎公司于判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)為某鵬公司珠海某鵬環(huán)保設(shè)備有限公司辦理位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)某鼎工業(yè)園金峰西路9號(hào)2棟1單元二至六層201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604房的房地產(chǎn)權(quán)證。二、某鵬公司于判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)向某鼎公司支付購(gòu)房余款834928.19元。三、駁回某鵬公司的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回某鼎公司的其他反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)31154元，反訴受理費(fèi)減半收取9900元，由某鵬公司負(fù)擔(dān)20527元，某鼎公司負(fù)擔(dān)20527元。

某鼎公司不服上述判決，上訴稱，某鵬公司無約定或法定事由中止支付購(gòu)房余款，不存在其可行使不安抗辯權(quán)或后履行抗辯權(quán)的情形，原審判決認(rèn)定某鵬公司中止支付購(gòu)房款余款不構(gòu)成違約錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。

一、某鼎公司不存在先行違約的事由。根據(jù)雙方簽訂的《某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》第十四條免責(zé)事由，如因不可抗力，政府部門執(zhí)行政策等原因而導(dǎo)致違約的，違約方可免除其違約責(zé)任。某鼎公司于2006年1月26日前已將辦證所需由某鼎公司提供的全套資料全部交付至相關(guān)政府部門并向房地產(chǎn)登記中心出具證明，在因珠海警備區(qū)后勤部用地規(guī)劃調(diào)整手續(xù)的問題，無法辦證時(shí)亦積極與案外人協(xié)調(diào)，由此可見，某鼎公司一直在積極履行辦證義務(wù)，不存在先行違約的事由。

二、某鵬公司于2006年10月份即已開始中止付款構(gòu)成違約。首先，某鵬公司中止付款無合同依據(jù)。盡管補(bǔ)充協(xié)議約定“賣方有責(zé)任在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理所購(gòu)房的房產(chǎn)權(quán)證，否則買方有權(quán)停止支付購(gòu)房余款”，但該約定應(yīng)是在賣方違約未為買方辦理房產(chǎn)證的情形下，買方才有權(quán)停止付款。而在本案房產(chǎn)權(quán)證無法按時(shí)辦理并不是因?yàn)槟扯具`約造成的情形下，根據(jù)涉案銷售合同第十四條的規(guī)定，某鵬公司不能以此為由中止付款。其次，某鵬公司中止付款無事實(shí)依據(jù)。原審判決已查明，因案外人珠海警備區(qū)后勤部用地規(guī)劃調(diào)整手續(xù)未辦理注銷手續(xù)，才導(dǎo)致直到2006年12月30日市房產(chǎn)登記中心才核準(zhǔn)了該棟房產(chǎn)的初始登記。因此，涉案房地產(chǎn)直到2006年12月30日才具備初始確權(quán)的法定條件，而在此過程中，某鼎公司不存在任何違約行為，某鵬公司無權(quán)中止付款。第三，某鵬公司停止履行付款義務(wù)之前未履行任何通知或告知手續(xù)。事實(shí)上，某鵬公司早于2006年10月份即可停止支付購(gòu)房余款，此時(shí)因政府審批政策等原因，涉案房屋尚不具備初始確權(quán)的法定條件，而且某鵬公司在停止履行付款義務(wù)之前未向某鼎公司作任何催告通知，未盡必要的告知義務(wù)，不符合行使不安抗辯權(quán)或后履行抗辯權(quán)的條件及程序。綜上，某鵬公司停止支付購(gòu)房余款的行為明顯屬于某鵬公司違約，應(yīng)由某鵬公司承擔(dān)違約責(zé)任，原審判決認(rèn)定某鵬公司中止支付購(gòu)房余款的行為不能認(rèn)定為違約，明顯錯(cuò)誤，二審應(yīng)予糾正。

綜上，上訴請(qǐng)求：一、撤銷原審判決，依法改判解除某鼎公司與某鵬公司簽訂的關(guān)于買賣位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)某鼎工業(yè)園第二幢一單元二層201號(hào)房、202號(hào)房、203號(hào)房、204號(hào)房，三層301號(hào)房、302號(hào)房、303號(hào)房、304號(hào)房、四層401號(hào)房、402號(hào)房、403號(hào)房、404號(hào)房，五層501號(hào)房、502號(hào)房、503號(hào)房、504號(hào)房，六層601號(hào)房、602號(hào)房、603號(hào)房、604號(hào)房等二十套房屋的《某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》，將涉案房產(chǎn)退還給某鼎公司并向某鼎公司支付其占有、使用涉案房產(chǎn)期間的使用費(fèi)用，使用費(fèi)暫計(jì)人民幣80萬元（使用費(fèi)自2006年2月涉案房產(chǎn)交付給某鵬公司之日起，按10元／平方米、逐年遞增1元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算至某鵬公司將涉案房屋全部返還給某鼎公司之日止）。二、本案全部訴訟費(fèi)用均由某鵬公司承擔(dān)。

針對(duì)某鼎公司的上訴，某鵬公司答辯稱，一、原審法院作出的判決有充分的事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)二審法院予以維持。

二、在本案中，某鼎公司長(zhǎng)期拒絕為某鵬公司所購(gòu)房屋辦理產(chǎn)權(quán)證，既違反了合同的約定，也違反了相關(guān)法律規(guī)定，請(qǐng)二審法院依法駁回其無理的上訴請(qǐng)求。首先，根據(jù)某鵬公司與某鼎公司于2005年12月26日簽訂的《商品房買賣合同——某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》第十一條規(guī)定：“出賣人（某鼎公司）應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)交付使用后180天內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人（某鵬公司）不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬登記證書的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。”在本案原審?fù)徶校凑漳扯镜恼f法，某鼎公司在2006年2月份就把房屋交付給了某鵬公司使用，那么按照上述約定，某鼎公司應(yīng)當(dāng)在6個(gè)月之內(nèi)，即2006年8月份之前辦理完畢房產(chǎn)證交付給某鵬公司。然而，某鼎公司至今長(zhǎng)達(dá)8年的時(shí)間仍未給某鵬公司辦理涉案房產(chǎn)的房產(chǎn)證，顯屬嚴(yán)重違約。其次，更為惡劣的是，根據(jù)某鵬公司在原審期間提交法院、以及原審法院依法向珠海市房地產(chǎn)登記中心調(diào)取的《房地產(chǎn)權(quán)登記表》等證據(jù)表明，某鼎公司在能夠?yàn)楸景干姘阜慨a(chǎn)辦理房地產(chǎn)權(quán)證的情況下，仍然為了一己之私，公然違約，拒絕為某鵬公司所購(gòu)房屋辦理房地產(chǎn)權(quán)證。例如，在2008年的3、4月份，就已經(jīng)為珠海市世創(chuàng)金剛石工具公司、珠海市賽遠(yuǎn)機(jī)電有限公司等購(gòu)房客戶辦理了房產(chǎn)證。此外，正如某鼎公司在其上訴狀中說到，涉案房產(chǎn)至2006年12月30日已經(jīng)具備初始確權(quán)的法定條件，那么，辦證條件成熟了，為什么繼續(xù)拖延、直至今天也沒有為某鵬公司辦理房產(chǎn)證呢？這些事實(shí)，都說明了某鼎公司為了自己一廂情愿的私利，根本無視雙方合同的約定及相關(guān)法律規(guī)定，其違約行為是故意而且是惡意的，這也是某鵬公司起訴某鼎公司的主要原因。某鵬公司在此也保留進(jìn)一步追究某鼎公司違約責(zé)任的權(quán)利。第三，至于某鼎公司聲稱的，其在2006年1月26日已經(jīng)將辦理房產(chǎn)證所需的資料交給了房地產(chǎn)登記中心備案，以此證明其已經(jīng)履行了上述合同約定的義務(wù)的說法，純屬為了開脫自己違約責(zé)任的借口。眾所周知，開發(fā)商為購(gòu)房客戶辦理房產(chǎn)證，不僅是合同約定的義務(wù)，也是《合同法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定的法定的隨附義務(wù)。何況，某鼎公司上述提交資料備案的行為，不能視為其已經(jīng)為某鵬公司辦理了房產(chǎn)證。第四，某鼎公司在原審、以及上訴狀中辯解的，其不能為某鵬公司辦理房產(chǎn)證的原因是因?yàn)樯婕暗街楹＞瘋鋮^(qū)后勤部用地規(guī)劃手續(xù)的問題，并將其歸因?yàn)椴豢煽沽ΑＤ躇i公司認(rèn)為，這同樣是某鼎公司企圖為其開脫違約責(zé)任的借口。因?yàn)椋退闶遣豢煽沽?，那么根?jù)雙方簽訂的房屋銷售合同第十四條、以及《合同法》一百一十八條的規(guī)定，某鼎公司應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情形及時(shí)通知答辯人，并在不可抗力事由消失以后繼續(xù)履行合同。可是，某鼎公司不僅從未就其所述的不可抗力事由通知過某鵬公司，而且如前所述，即使在這等情形消失之后，在能夠?yàn)槠滟?gòu)房客戶如世創(chuàng)、賽遠(yuǎn)等公司辦理房產(chǎn)證的情況下，仍然拒絕為某鵬公司所購(gòu)房屋辦理房產(chǎn)證。由此可見，某鼎公司一再違約的行為，完全是出于故意且惡意的。第五，此外，根據(jù)上述《金峰公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》第三條約定的“付款方式”及《某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》第五條的約定，某鼎公司可以為某鵬公司所購(gòu)房產(chǎn)提供銀行按揭的方式付款，并約定了相關(guān)違約責(zé)任，可是，此后某鼎公司不僅沒有為某鵬公司所購(gòu)房產(chǎn)辦理房地產(chǎn)權(quán)證，銀行按揭手續(xù)也沒能辦理，這進(jìn)一步證明，某鼎公司在與某鵬公司簽訂上述購(gòu)房合同之后，屢屢違約的事實(shí)。

三、在本案中，某鵬公司在某鼎公司一再違約、長(zhǎng)期拒絕辦理所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證的情況下中止支付購(gòu)房余款，不僅有合同等事實(shí)依據(jù)，也具有相應(yīng)的法律依據(jù)：雙方在已經(jīng)簽訂的《某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》基礎(chǔ)上簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第六條約定：甲方（某鼎公司）有責(zé)任在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理所購(gòu)房的房產(chǎn)證，否則乙方（答辯人）有權(quán)停止支付購(gòu)房余款。這里所說的“規(guī)定時(shí)間”，如前所述，在雙方的購(gòu)房合同第十一條就已經(jīng)明確約定，即所購(gòu)房產(chǎn)交付使用后的180天內(nèi)。對(duì)此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)也作出了明確規(guī)定：商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，出賣人應(yīng)當(dāng)為買受人辦理房產(chǎn)證；如果是已竣工房屋，則自合同訂立之日起90日內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)為買受人辦理房產(chǎn)證。某鼎公司在2006年2月份把房屋交付給了某鵬公司使用，那么根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，某鼎公司最遲應(yīng)當(dāng)在2006年6月份之前把房產(chǎn)證辦好。但是，時(shí)至今日，在長(zhǎng)達(dá)8年多的時(shí)間里，某鼎公司卻一直沒有為某鵬公司辦理房產(chǎn)證，顯然違反了上述司法解釋的規(guī)定，也進(jìn)一步證明了其一而再再而三故意違約的事實(shí)。在這種情況下，某鵬公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，避免損失的進(jìn)一步加大，根據(jù)上述《補(bǔ)充協(xié)議》第六條的約定及相關(guān)法律規(guī)定，從2006年11月份開始中止向某鼎公司支付購(gòu)房余款，既有事實(shí)依據(jù)，也有法律依據(jù)。

四、綜上，在本案中，嚴(yán)重違約的是某鼎公司，而不是某鵬公司，某鼎公司提出的要求解除雙方簽訂的購(gòu)房合同的上訴請(qǐng)求毫無事實(shí)和法律依據(jù)。至于某鼎公司提出的某鵬公司向其支付80萬元房屋使用費(fèi)的主張，更是無稽之談。為此，請(qǐng)二審法院依法駁回其無理的上訴請(qǐng)求，維持原審法院的判決。

雙方在二審中均無新證據(jù)提交。本院二審查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致，對(duì)原審查明的事實(shí)本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，結(jié)合雙方所簽訂的《某鼎工業(yè)園區(qū)職工生活配套用房銷售合同》第十一條及《補(bǔ)充協(xié)議》第四條的約定可以看出，某鼎公司作為出賣人，不僅負(fù)有在約定期限內(nèi)將辦理權(quán)屬登記的資料提交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)，還負(fù)有使買受人在法定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的義務(wù)。原審判決對(duì)于某鼎公司辦證義務(wù)和辦證時(shí)間的認(rèn)定正確，本院予以維持。根據(jù)查明的事實(shí)，某鼎公司于2006年2月將案涉房產(chǎn)交付某鵬公司使用，于2006年9月14日向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交材料申請(qǐng)初始登記，此后，由于出現(xiàn)案外人珠海警備區(qū)后勤部建設(shè)用地規(guī)劃調(diào)整后未及時(shí)注銷原許可證等文件的情形，某鵬公司至今一直未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。某鼎公司主張，上述情形屬于雙方合同第十四條約定的不可抗力，某鼎公司據(jù)此不存在先行違約的事由。對(duì)此本院認(rèn)為，上述情形雖然屬于雙方在簽訂合同時(shí)不可預(yù)見的因素，但并非屬于在合同履行時(shí)不能免除和不可克服的情況，不屬于法律意義上的不可抗力。并且，在上述情形消失之后，某鼎公司已于2008年1月向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提出了案涉房產(chǎn)的分割登記手續(xù)，但時(shí)至今日仍未給予某鵬公司辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，據(jù)此，某鼎公司的行為構(gòu)成違約，原審判決對(duì)此認(rèn)定有誤，本院予以糾正。而根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》第四條的約定，作為買受人的某鵬公司在未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書時(shí)，有權(quán)停止支付購(gòu)房余款，因此，某鵬公司于2006年10月停止付款的行為并不構(gòu)成違約，原審判決對(duì)此認(rèn)定正確，本院予以維持。

綜上所述，某鼎公司的上訴主張不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)部分有誤，但處理結(jié)果正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)41054元，由上訴人某鼎公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　曾藝能

代理審判員　王　芳

代理審判員　庹　佳

二〇一五年九月二十四日

書　記　員　王　莉

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