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杭州市拱墅區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）杭拱民初字第1301號(hào)

原告：王某。

委托代理人：錢芳、文萍，浙江楷立律師事務(wù)所律師。

被告：浙江某某置業(yè)有限公司。

法定代表人：費(fèi)某某。

委托代理人：朱偉，浙江華浙律師事務(wù)所律師。

原告王某為與被告浙江某某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某置業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，于2015年6月30日向本院起訴，經(jīng)訴前調(diào)解，本院于2015年7月17日立案受理后，依法由審判員沈晟獨(dú)任審理，于2015年9月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告王某及其委托代理人錢芳，被告某置業(yè)公司的委托代理人朱偉到庭參加訴訟。因當(dāng)事人提供新的證據(jù)，本院決定延期審理一個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2014年2月下旬，原告在一名中介人員的引導(dǎo)下，赴被告某某公寓售樓處與被告售樓人員趙某協(xié)商商品房買賣事宜。在締約過(guò)程中，原告提出：想買一套“非頂層”的商品房，請(qǐng)趙某推薦。趙某隨即向原告推薦了某某公寓×幢×單元×××室，并向原告介紹了該套房的基本情況，但未明確告知原告該套房上方有38平方米暴露于上空。原告在不知情的情況下，與被告于2014年3月8日簽訂了《浙江省商品房買賣合同》（合同編號(hào)：2014預(yù)1248803）。合同約定：原告購(gòu)買杭州市拱墅區(qū)某某公寓×幢×單元×××室，建筑層數(shù)地上24層，地下一層，該商品房位于第××層。該商品房建筑面積共87.12平方米。按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為每平方米人民幣14965.58元，總價(jià)款為人民幣1303801元。合同簽訂后，雙方已履行合同約定的主要義務(wù)。2015年2月8日，被告向原告交付房屋。收房后，2015年5月2日，原告發(fā)現(xiàn)標(biāo)的房屋上方有38平方米為樓頂?shù)氖聦?shí)。經(jīng)調(diào)查，原告了解到，2014年3月，某某公寓的頂層商品房市場(chǎng)價(jià)僅為每平方米11000元。2015年5月，原告多次與被告協(xié)商，要求變更商品房買賣合同的價(jià)款，退還部分購(gòu)房款，但均遭被告無(wú)理拒絕。原告認(rèn)為，在締約過(guò)程中，被告售樓人員趙某在買受人原告明確要求購(gòu)買“非頂層”的情況下，仍將屬于“局部頂層”的標(biāo)的房屋向其出售，未向買受人全面、明確告知商品房主要性能、規(guī)格，隱瞞了商品房真實(shí)情況。該行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐，且引起原告的重要誤解，被告與原告簽訂的《浙江省商品房買賣合同》不能代表雙方真實(shí)意思表示，難以實(shí)現(xiàn)買受人訂立合同的目的，存在可撤銷、可變更事由。原告有權(quán)要求被告根據(jù)同期某某公寓頂層銷售價(jià)格重新計(jì)算購(gòu)房款，退還多支付部分房款。此外，原告作為消費(fèi)者，享有知悉其購(gòu)買、使用的商品真實(shí)情況的權(quán)利。被告作為經(jīng)營(yíng)者，向消費(fèi)者提供商品房的性能、規(guī)格、用途等信息，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、全面、不得作虛假或引人誤解的宣傳。標(biāo)的房屋位于××層，而總樓層為24層，××層為“局部頂層”的事實(shí)違背一般消費(fèi)者的常識(shí)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)明確指出，不作為就足以引人誤解。經(jīng)營(yíng)者提供商品有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，因此原告有權(quán)要求被告支付一倍懲罰性賠償金。原告訴至法院，請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院變更商品房買賣合同；2、判令被告依據(jù)頂層價(jià)格重新計(jì)算購(gòu)房款，退還購(gòu)房款計(jì)200144元以及資金占用利息（自2014年5月1日暫計(jì)至2015年6月29日）計(jì)13949元；3、判令被告支付一倍懲罰性賠償金計(jì)200144元；4、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。庭審中，原告明確第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為變更商品房買賣合同的價(jià)款。

被告辯稱，一、在原告購(gòu)房過(guò)程中，被告的銷售人員并沒(méi)有對(duì)涉案房屋情況有任何隱瞞或是虛假宣傳，原告在到被告處看房時(shí)，被告的沙盤上對(duì)涉案房屋已經(jīng)全部予以展示，且原告在購(gòu)房時(shí)，被告所銷售的涉案房屋也已經(jīng)全部結(jié)頂，原告在看房、選房及簽訂《商品房買賣合同》過(guò)程中均對(duì)涉案房屋已作清晰了解，包括涉案房屋總層數(shù)、所在房屋樓層、戶型等。原告是在自身認(rèn)可的情況下才與被告簽訂《商品房買賣合同的》，被告并未存在任何隱瞞或欺詐等情形。二、原告在訴狀中陳述，其在購(gòu)買涉案房屋時(shí)曾對(duì)被告的銷售人員提出要購(gòu)買“非頂層”的要求，被告姑且不論原告在購(gòu)房時(shí)是否有過(guò)該要求，即便當(dāng)時(shí)原告真的提出了不購(gòu)買“頂層”房屋的要求。被告在售房時(shí)也并未將該幢樓的頂層房屋出售給原告。從該幢樓的設(shè)計(jì)、施工圖紙、竣工驗(yàn)收材料、以及原告與被告所簽訂的《商品房買賣合同》上看，均明確該幢樓的地面建筑有24層，地下一層，涉案房屋所在為xx層，頂層為24層，涉案房屋當(dāng)然不屬于頂層房屋。原告在訴訟狀還提出，該xx層為“局部頂層”，被告想說(shuō)的是，無(wú)論從建筑規(guī)范文件的規(guī)定還是從任何法律、規(guī)章中都沒(méi)有所謂的局部頂層這一概念，涉案房屋在xx層，其上方還有24層，有點(diǎn)常理的人都應(yīng)當(dāng)知道上面的24層才是屬于“頂層”房屋，所謂“局部頂層”的說(shuō)法是原告自己所臆想的，是毫無(wú)依據(jù)的，實(shí)屬無(wú)稽之談。三、對(duì)于原告訴訟請(qǐng)求的答辯意見：1、從原告訴訟請(qǐng)求的內(nèi)容上看，分別為要求法院變更商品房買賣合同并要求依據(jù)頂層價(jià)格重新計(jì)算房款并支付賠償金。被告認(rèn)為：商品房買賣合同的內(nèi)容是經(jīng)原告與被告一致確認(rèn)情形下所簽訂且經(jīng)房管部門進(jìn)行備案，未經(jīng)雙方協(xié)商一致是不能進(jìn)行變更的。2、被告所對(duì)外出售的商品房，根據(jù)規(guī)定都是一房一價(jià)，各房屋之間也會(huì)因?yàn)闃菍印⒊?、戶型、面積及銷售時(shí)間等各原因而導(dǎo)致價(jià)格不同，原告提出要求以24樓的價(jià)格進(jìn)行計(jì)價(jià)顯然是沒(méi)有事實(shí)于法律依據(jù)的，比如說(shuō)：邊套的房屋就比中間套的房屋單價(jià)要高等等。更何況，被告在向法庭提交的其余房屋23和24樓的房屋單價(jià)上看，價(jià)格比涉案房屋要高，那為什么就不能以更高的價(jià)格來(lái)進(jìn)行計(jì)價(jià)呢？由此看，各房屋之間的價(jià)格是不具有可比性的。3、原告要求被告支付懲罰性賠償金200144元。首先，被告不知道原告要求被告支付一倍懲罰性賠償?shù)氖聦?shí)和法律依據(jù)在哪里？任何一項(xiàng)主張都是要由事實(shí)與法律依據(jù)，是不能憑空想象的。原告要求懲罰性賠償金是毫無(wú)依據(jù)的。綜上，被告認(rèn)為，被告并未對(duì)原告進(jìn)行欺詐銷售，原告要求變更合同內(nèi)容、退還所謂的房屋價(jià)格及賠償一次性懲罰金是無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)的，請(qǐng)求法院依法駁回。

原告向本院提供以下證據(jù)：

1、浙江省商品房買賣合同（合同編號(hào)：2014預(yù)1248803）。證明原告與被告于2014年3月8日簽訂商品房買賣合同，合同約定了標(biāo)的房屋為某某公寓x幢xxx室，其主要面積、樓層、每平方米單價(jià)等內(nèi)容，但未明確指出該房屋上方有38平方米為樓頂?shù)氖聦?shí)。

2、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。證明原告已經(jīng)按約履行付款義務(wù)的事實(shí)。

3、與售樓人員趙某在某某公寓售樓處溝通的現(xiàn)場(chǎng)錄音（及文字記錄）。證明原告在締約過(guò)程中明確要求購(gòu)買“非頂層”房屋。售樓人員趙某在銷售標(biāo)的房屋時(shí)未明確指出該房屋有38平方米位于樓頂?shù)氖聦?shí)；售樓人員趙某為惡意隱瞞，構(gòu)成欺詐的事實(shí)。

4、浙江省地方稅務(wù)局通用機(jī)打發(fā)票。證明原告于2015年2月4日收房的事實(shí)。

5、原告向被告寄發(fā)的律師函及快遞單。證明原告積極與被告協(xié)商變更商品房買賣合同的事實(shí)。

6、浙江省商品房買賣合同（合同編號(hào)：2014預(yù)1248803）、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。證明2014年3月某某公寓×幢頂層2403室的銷售價(jià)格為12668.24元每平方米的事實(shí)。

7、網(wǎng)上打印件。證明銷售人員未對(duì)買受人履行告知義務(wù)；當(dāng)時(shí)在售的特價(jià)房屋僅剩11套，被告方營(yíng)銷人員把案涉房屋明確歸于頂層，原告和被告對(duì)于頂層房屋的理解是一致的，均認(rèn)為案涉房屋屬于頂層。

被告向本院提供以下證據(jù)：

1、浙江省商品房買賣合同。證明被告向原告所出售的房屋共計(jì)24層，買賣合同中已經(jīng)明確涉案房屋共計(jì)24層，原告所購(gòu)買的房屋為xxx，涉案23層房屋不屬于頂層，24層才屬于頂層的事實(shí)。

2、工程竣工驗(yàn)收記錄、竣工報(bào)告、3號(hào)樓竣工圖。證明x號(hào)樓總樓層為24層，頂層為24樓的事實(shí)。

3、某某公寓圖片、交房物品發(fā)放登記表。證明被告所售房屋在銷售時(shí)已經(jīng)全部對(duì)外公示，原告在買房時(shí)對(duì)房屋狀況已經(jīng)非常清楚并認(rèn)可且原告在收房時(shí)也并無(wú)異議。

4、回復(fù)函、快遞單回執(zhí)。證明被告在收到原告委托發(fā)的律師函后已經(jīng)告知涉案房屋非頂層的事實(shí)。

5、商品房銷售合同、房屋登記信息查詢記錄。證明某某公寓其他同樓層及24層房屋單價(jià)均比原告單價(jià)高，不存在原告所說(shuō)的其他房屋單價(jià)為11000元的情況，且商品房都是一房一價(jià)。

6、錄音錄像資料整理記錄。證明錄像中對(duì)話明確銷售房屋非頂層事實(shí)。

上述證據(jù)，經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，本院對(duì)證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)證明事實(shí)綜合認(rèn)定。

根據(jù)以上有效證據(jù)及當(dāng)事人陳述，本院認(rèn)定以下事實(shí)：

2014年3月8日，王某與某置業(yè)公司簽訂《浙江省商品房買賣合同》（合同編號(hào)：2014預(yù)1248803）一份。雙方約定：王某向某置業(yè)公司購(gòu)買坐落于本市拱墅區(qū)某某公寓x幢xxx室房屋，建筑面積87.12平方米，每平方米14956.58元，總價(jià)款1303801元；建筑層數(shù)地上24層，地下1層，該商品房位于第xx層；設(shè)計(jì)用途為住宅，層高2.85，該商品房有陽(yáng)臺(tái)1個(gè)，其建筑樣式為非封閉式；該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說(shuō)明：該商品房相關(guān)節(jié)能措施符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

2015年2月8日，王某與某置業(yè)公司簽署了《交房物品發(fā)放登記表》，辦理了案涉房屋的交房手續(xù)。王某于2015年6月11日委托律師發(fā)函某置業(yè)公司，表示某置業(yè)公司未明確告知王某案涉房屋上方有38平方米暴露于上空，2015年5月2日，王某發(fā)現(xiàn)該38平方米為樓頂，經(jīng)與某置業(yè)公司協(xié)商未果，故發(fā)函要求某置業(yè)公司返還購(gòu)房款348480元及資金占用利息；支付一倍懲罰性賠償?shù)取?/p>

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，可以確認(rèn)案涉房屋所在建筑總樓層為樓上24層，原告所購(gòu)的房屋坐落于樓上第xx層。本案原告主張被告欺詐，隱瞞真實(shí)情況等，但缺乏證據(jù)證明，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。原告主張變更合同或?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任等，均缺乏依據(jù)，本院對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告王某的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)7514元，減半收取3757元，由原告王某負(fù)擔(dān)。

如果不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于杭州市中級(jí)人民法院，并向杭州市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)7514元。（開戶銀行：工商銀行湖濱支行；賬號(hào)：12×××68；戶名：浙江省杭州市中級(jí)人民法院）。在上訴期滿后七日內(nèi)仍未交納的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審 判 員　沈　晟

二〇一五年十一月十六日

代書記員　魯滟華

合同糾紛