色悠悠网,中文字幕人成乱码在线观看,中文字幕精品一区二区2021年,综合色天天鬼久久鬼色,国产无人区卡一卡二卡三乱码网站

廣東省惠州市中級(jí)人民法院

民事判決書

（2015）惠中法民一終字第5號(hào)

上訴人（原審原告）：趙某某，男，1974年9月23日出生。

委托代理人（原審被告）：曹春和、馬仁聰，廣東偉倫律師事務(wù)所律師。

上訴人：惠州市某某地產(chǎn)有限公司。

法定代表人：張某某，總經(jīng)理。

委托代理人：田青，廣東金卓越（深圳）律師事務(wù)所律師。

上訴人趙某某、上訴人惠州市某某地產(chǎn)有限公司（下稱某地產(chǎn)公司）因商品房銷售合同糾紛一案，不服廣東省惠州市惠城區(qū)人民法院（2014）惠城法仲民初字第372號(hào)民事判決，分別向本院提起上訴。本院受理后，本院受理后依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

當(dāng)事人原審的意見

2014年4月14日，原審原告趙某某向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：1、請(qǐng)求解除原被告簽訂的《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》。2、請(qǐng)求判令被告立即雙倍返還定金400萬(wàn)元，并自2014年2月20日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至實(shí)際退還定金之日止。3、本案訴訟、財(cái)產(chǎn)保全等費(fèi)用全部由被告承擔(dān)。

主要事實(shí)和理由是：2012年12月1日，原告趙某某與被告某地產(chǎn)公司簽訂了一份《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》。合同約定：由趙某某以單價(jià)6155.16元／建筑平方米，總價(jià)1億元人民幣認(rèn)購(gòu)某地產(chǎn)公司開發(fā)的位于惠州市惠城區(qū)××路××花園商業(yè)廣場(chǎng)和××花園世通××綜合樓，該房屋總建筑面積l6246.54平方米；同時(shí)還約定趙某某支付認(rèn)購(gòu)定金200萬(wàn)元人民幣。趙某某已于2012年12月支付80萬(wàn)元、于2013年1月支付了l20萬(wàn)元，共支付了定金200萬(wàn)元，某地產(chǎn)公司出具了編號(hào)為3901727、3901726的收款收據(jù)。原告經(jīng)查詢惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)雙方所簽認(rèn)購(gòu)書中的房產(chǎn)在簽訂之日并未取得預(yù)售許可證。商業(yè)廣場(chǎng)的預(yù)售許可證實(shí)際取得時(shí)間是2013年1月25日；××綜合樓的預(yù)售許可證取得時(shí)間是2013年6月14日。取得預(yù)售許可證后，被告將涉案房產(chǎn)手續(xù)抵押給銀行辦理貸款，導(dǎo)致雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書無(wú)法履行。原告立即向被告發(fā)出《退款申請(qǐng)》，要求退還定金，被告一直未進(jìn)行書面回復(fù)，也一直未退款。因此，原告于2014年2月20日向被告發(fā)出《關(guān)于撤回﹤退款申請(qǐng)﹥的函》。由于被告一直未對(duì)雙倍返還定金的事宜進(jìn)行回復(fù)或者積極退款，原告委托廣東偉倫律師事務(wù)所向被告發(fā)出《律師函》，要求立即雙倍返還定金400萬(wàn)元。原告認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，被告明知所出售的房產(chǎn)不具備商品房預(yù)售許可證而欺詐誘騙原告交付定金，已構(gòu)成嚴(yán)重的違約。被告在涉案房產(chǎn)手續(xù)辦理下來(lái)后，單方向銀行辦理抵押貸款手續(xù)，致使認(rèn)購(gòu)書約定的事項(xiàng)無(wú)法實(shí)際履行，該認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)認(rèn)依法予以解除，并且被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任立即雙倍返還定金400萬(wàn)元，并自2014年2月20日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至實(shí)際退還定金之日止?；谝陨鲜聦?shí)和理由，原告因多次找被告協(xié)商退還定金事宜未果，特訴至貴院，希望貴院能依法維護(hù)原告的合法利益，立案受理本案，并判決支持原告的訴訟請(qǐng)求。

被告某地產(chǎn)公司辯稱：被答辯人訴訟請(qǐng)求依據(jù)的事實(shí)與理由嚴(yán)重失實(shí)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、答辯人與被答辯人簽署的《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》（簡(jiǎn)稱認(rèn)購(gòu)書）約定的交易房產(chǎn)不屬于預(yù)售商品房，而是屬于己經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的現(xiàn)房，無(wú)需取得商品房預(yù)售許可證。本案中，答辯人與被答辯人達(dá)成認(rèn)購(gòu)意向的房屋，早在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前，已經(jīng)竣工驗(yàn)收，屬于現(xiàn)房銷售，并非商品房預(yù)售，無(wú)需取得預(yù)售許可證。其中認(rèn)購(gòu)書約定的“××綜合樓”于2007年12月29日已經(jīng)取得《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，并且2011年9月13日也取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》；其中認(rèn)購(gòu)書約定的“商業(yè)廣場(chǎng)”于2008年7月3日已經(jīng)取得《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，并且2011年9月13日也取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。被答辯人起訴狀所述的，查詢惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)的“商業(yè)廣場(chǎng)的預(yù)售許可證實(shí)際取得時(shí)間是2013年1月25日；××綜合樓的預(yù)售許可證取得時(shí)間是2013年6月14日”，與事實(shí)不符。事實(shí)上，2013年1月25日和2013年6月14日答辯人取得的并不是商業(yè)廣場(chǎng)和××綜合樓的《商品房預(yù)售許可證》，而是上述房產(chǎn)的《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》。2、被答辯人違反約定遲延付款是糾紛發(fā)生的主要原因，并不是因?yàn)轭A(yù)售許可問(wèn)題造成合同無(wú)法履行。被答辯人在認(rèn)購(gòu)書簽署3日內(nèi)支付定金200萬(wàn)元，簽訂認(rèn)購(gòu)書30日內(nèi)支付30%的首期款。但是，認(rèn)購(gòu)書雙方于2012年12月1日簽署，被答辯人于2012年12月18日才支付定金80萬(wàn)元，2013年1月10日另支付定金120萬(wàn)元，被答辯人支付定金的時(shí)間嚴(yán)重遲延于約定時(shí)間，并且更沒有按照約定支付首期款。被答辯人起訴狀所述明顯不是事實(shí)，也有違誠(chéng)信原則。3、雙方對(duì)認(rèn)購(gòu)書的解除已經(jīng)達(dá)成了書面一致意見，被答辯人本次起訴違反約定。由于被答辯人自身資金問(wèn)題，遲遲無(wú)法按照約定支付首期房款，造成認(rèn)購(gòu)書簽署后答辯人價(jià)值過(guò)億元的商品房無(wú)法及時(shí)另行出售，給答辯人造成了重大損失，按照認(rèn)購(gòu)書的約定，被答辯人應(yīng)當(dāng)按照未付款的萬(wàn)分之八每日向答辯人支付違約金。后經(jīng)答辯人多次與被答辯人協(xié)商，于2013年11月4日達(dá)成《解除協(xié)議》，同意解除《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》，并明確雙方互不追究責(zé)任。因此，雙方認(rèn)購(gòu)合同形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系因解除協(xié)議的簽署己經(jīng)了結(jié)，雙方互不追究責(zé)任的約定，己經(jīng)明確答辯人沒有返還定金的責(zé)任，同時(shí)被答辯人也不需要承擔(dān)違約責(zé)任，也擺脫購(gòu)買了價(jià)值億元商品房的義務(wù)，解除協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，約定明確，被答辯人本次起訴沒有任何依據(jù)。綜上所述，答辯人沒有返還定金義務(wù)，被答辯人訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，依法應(yīng)被駁回。

原審法院查明的事實(shí)

原審法院經(jīng)審理查明：2012年12月1日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》，約定乙方自愿購(gòu)買甲方在惠州市惠城區(qū)××路××花園商業(yè)廣場(chǎng)和××花園世通××綜合樓，總建筑面積：16246.54平方米，其中世通××綜合樓12490.5平方米；商業(yè)廣場(chǎng)3756.49平方米。該認(rèn)購(gòu)書第二條約定了價(jià)格：銷售總價(jià)為100，000，000元人民幣，銷售單價(jià)為人民幣6155.16元／建筑平方米。第三條約定了付款方式：1、乙方簽訂《認(rèn)購(gòu)書》3日內(nèi)支付人民幣200萬(wàn)定金。甲方向乙方開據(jù)收款證明，并提供房屋驗(yàn)收合格等相關(guān)證明；簽訂《認(rèn)購(gòu)書》30日內(nèi)支付30%的首期款（含定金），收到首期款后甲方與乙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》；簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》30日內(nèi)支付20%的樓款。2、甲方收到人民幣50，000，000元房款后45日內(nèi)配合乙方辦理第一批50，000，000元人民幣標(biāo)的額的房產(chǎn)證及相關(guān)文件，在乙方拿到第一批房產(chǎn)證后60日內(nèi)，向甲方繳付剩余50%的房款，甲方在收到余款人民幣50，000，000元后45日內(nèi)配合乙方辦理第二批50，000，000元人民幣標(biāo)的額的房產(chǎn)證及相關(guān)文件。第五條約定了違約責(zé)任：4.1如果乙方逾期支付前期50%房款，則每日按未支付房款的萬(wàn)分之八承擔(dān)違約金。逾期30日，甲方有權(quán)將標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓或收回，屆時(shí)將不予退還乙方交納的定金。4.2乙方逾期支付后期50%房款，則每日按未支付房款的萬(wàn)分之八承擔(dān)違約金。超過(guò)60日甲方有權(quán)解除未辦理房產(chǎn)證的相應(yīng)房產(chǎn)的買賣合同，將房產(chǎn)收回或轉(zhuǎn)售，乙方不得提出異議。5、本合同簽訂后，未出現(xiàn)以上所述違約情況，不得解除合同或拒絕履行合同，否則，乙方違約則定金不予返還；甲方違約則向乙方支付雙倍定金；實(shí)際損失超過(guò)違約總金額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。認(rèn)購(gòu)書簽訂后，原告先后兩次向被告交付定金共2000000元，被告分別出具日期為2012年12月18日和2013年1月的收款收據(jù)，收據(jù)內(nèi)容為：今收到趙某某交來(lái)某某童話商業(yè)廣場(chǎng)定金800000元和今收到趙某某交來(lái)某某童話商業(yè)廣場(chǎng)定金1200000元。2013年10月4日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《解除協(xié)議》，該《解除協(xié)議》內(nèi)容：“鑒于甲方與乙方分別于2012年12月1日簽訂《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》（簡(jiǎn)稱合同1）、于2012年12月4日簽訂《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)稅費(fèi)協(xié)議》（簡(jiǎn)稱合同2）。現(xiàn)因客觀原因，致使合同1、合同2無(wú)法履行，為保證雙方的經(jīng)濟(jì)高效有序發(fā)展，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商，一致同意，以上合同1、合同2于本解除協(xié)議簽訂之日起解除，雙方互不追究責(zé)任。”

另查明，被告提交的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告顯示，工程名稱為惠州市×××××居住小區(qū)一期商業(yè)廣場(chǎng)，2008年7月3日驗(yàn)收。

仲愷高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局和惠州市規(guī)劃建設(shè)局印制的惠州市建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證分別顯示，惠州市潼僑鎮(zhèn)××路××號(hào)××花園一期商業(yè)廣場(chǎng)和惠州市潼僑鎮(zhèn)××路××號(hào)×花園一期××綜合樓，驗(yàn)收日期均為2011年9月13日，合格證上蓋有惠州仲愷高新區(qū)潼僑鎮(zhèn)人民政府規(guī)劃建設(shè)審批專用章。

2013年1月25日，童話花園辦理了編號(hào)為惠市房備（2013）002號(hào)的惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書。

房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表顯示，惠州市西班牙壹號(hào)居住小區(qū)一期商業(yè)廣場(chǎng)和惠州市某某地產(chǎn)有限公司綜合樓分別于2009年2月24日和2012年8月8日在惠州市惠城區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局備案。

又查明，原告提交的惠州市房產(chǎn)管理局于2014年5月21日出具關(guān)于有關(guān)房產(chǎn)查詢問(wèn)題的復(fù)函，某地產(chǎn)公司開發(fā)的位于惠州仲愷高新區(qū)潼僑鎮(zhèn)僑冠南路32號(hào)的童話花園一期商業(yè)廣場(chǎng)、富隆綜合樓，分別于2013年1月和2013年6月在我局辦理了《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》。上述房產(chǎn)權(quán)屬證明書權(quán)屬人為某地產(chǎn)公司，房產(chǎn)證已辦至該公司名下。2014年1月上述房產(chǎn)作抵押。

原審法院判決理由和結(jié)果

原審法院認(rèn)為，本案系商品房銷售合同糾紛。原、被告雙方簽訂的《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，本院予以認(rèn)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三條規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。”第五條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”第六條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”商品房買賣認(rèn)購(gòu)書是商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同，訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方的一致的意思表示以合同條款的形式固定下來(lái)，并約定后續(xù)協(xié)商其他條款，直至訂立本約。而預(yù)約合同的意義，是在公平、誠(chéng)實(shí)信用原則下繼續(xù)進(jìn)行協(xié)商，為最終訂立正式合同創(chuàng)造條件。如果雙方在公平、誠(chéng)實(shí)信用原則下繼續(xù)協(xié)商，只是基于各自利益的考慮，無(wú)法就其他條款達(dá)成一致意見，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。如果一方違反公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，或者否認(rèn)認(rèn)購(gòu)書中約定的條款，或者提出使對(duì)方不能接受的不合理?xiàng)l件，都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約，應(yīng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。本案中，原、被告簽訂認(rèn)購(gòu)書前，被告沒有取得商品房預(yù)售許可證，但后來(lái)被告在房管部門辦理了現(xiàn)房備案手續(xù)，原告認(rèn)為被告欺詐誘騙原告交付定金，沒有提交證據(jù)予以佐證，本院不予采納。在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，原告先后兩次向被告支付定金人民幣共2000000元，雖原告沒有按照認(rèn)購(gòu)書約定的期限支付2000000元定金，但被告沒有提出異議，且分別向原告出具了兩張收據(jù)，說(shuō)明被告同意并接受原告未按期限支付定金，被告收取原告的定金后，原、被告雙方均沒有提出要求簽訂商品房買賣合同，雙方是基于各自利益的考慮，被告亦沒有提交證據(jù)證明曾向原告要求支付首期款。2013年10月4日，原告與被告簽訂《解除協(xié)議》，一致同意本解除協(xié)議簽訂之日起解除，雙方互不追究責(zé)任。因雙方在簽訂的解除協(xié)議中沒有具體明確定金不予退回。對(duì)此，原告認(rèn)為被告退回定金2000000元后，雙方不追究責(zé)任，被告則認(rèn)為包括被告不返還定金的責(zé)任及被告不追究原告的違約責(zé)任。由于被告已將惠州仲愷高新區(qū)潼僑鎮(zhèn)僑冠南路32號(hào)的童話花園一期商業(yè)廣場(chǎng)、××綜合樓作抵押銀行辦理貸款，故原告趙某某與被告某地產(chǎn)公司于2012年12月1日簽訂的《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)予以解除。綜上，原、被告未簽訂商品房買賣合同，雙方對(duì)認(rèn)購(gòu)書約定房屋買賣的意思表示未達(dá)成一致，且雙方在簽訂的解除協(xié)議中均承認(rèn)因客觀原因致使合同無(wú)法履行，因此，本案因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致雙方?jīng)]有簽訂商品房買賣合同，故被告應(yīng)當(dāng)將定金2000000元返還給原告。至于原告請(qǐng)求被告雙倍返還定金400萬(wàn)元，并自2014年2月20日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至退還定金之日止，因沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三條、第五條、第六條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告趙某某與被告惠州市某某地產(chǎn)有限公司于2012年12月1日簽訂的《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》。

二、被告惠州市某某地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)向原告趙某某返還定金2000000元。

三、駁回原告趙某某的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)38900元，由原告趙某某負(fù)擔(dān)19400元，由被告惠州市某某地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)19500元。

當(dāng)事人二審的意見

上訴人趙某某不服原審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷惠城區(qū)人民法院（2014）惠城法仲民初字第372號(hào)民事判決的第二、三項(xiàng)及訴訟費(fèi)承擔(dān)部分；2、請(qǐng)求依法改判一審判決第二項(xiàng)為：原審被告惠州市某某地產(chǎn)有限公司自判決生效之日起十日內(nèi)向上訴人雙倍返還定金400萬(wàn)元，并自2014年2月20日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至實(shí)際退還定金之日止；3、請(qǐng)求依法改判：被上訴人承擔(dān)本案一審訴訟費(fèi)用38900元；4、本案的二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

主要事實(shí)和理由：

一、本案中，一審判決未認(rèn)定被上訴人某地產(chǎn)公司未辦理商品房預(yù)售許可證以及被上訴人違約是錯(cuò)誤的。

2012年12月1日，上訴人趙某某與被上訴人某地產(chǎn)公司簽訂了一份《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》。合同約定：由趙某某以單價(jià)6155.16元／建筑平方米，總價(jià)1億元人民幣認(rèn)購(gòu)某地產(chǎn)公司開發(fā)的位于惠州市惠城區(qū)惠城區(qū)××路××花園商業(yè)廣場(chǎng)和××花園世通××綜合樓，該房屋總建筑面積16246.54平方米。上訴人經(jīng)查詢惠州市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)雙方所簽認(rèn)購(gòu)書中的房產(chǎn)在簽訂之日即2012年12月1日時(shí)被上訴人某地產(chǎn)公司并未取得上述房屋的預(yù)售許可證。上訴人提供的補(bǔ)充證據(jù)《關(guān)于有關(guān)房產(chǎn)查詢問(wèn)題的復(fù)函（惠市房函（2014）169號(hào)）》也充分證明了該房產(chǎn)未辦理商品房預(yù)售許可證。被上訴人在庭審中認(rèn)可該事實(shí)，但一審判決對(duì)該房產(chǎn)沒有辦理預(yù)售許可證的違約行為未予以認(rèn)定，這是錯(cuò)誤的。

二、一審判決未認(rèn)定被上訴人某地產(chǎn)公司所出售給上訴人的房屋不符合現(xiàn)房銷售條件是錯(cuò)誤的。

1、根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（―）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具各交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具各交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。”第八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案”。商品房現(xiàn)售的應(yīng)當(dāng)滿足上述第七條中的七個(gè)條件，被上訴人某地產(chǎn)公司至今無(wú)法提供證據(jù)證明其符合該七項(xiàng)條件：其中，1、被上訴人提供的《房地產(chǎn)開發(fā)資格證書》簽發(fā)時(shí)間為2014年3月3日，從這份證書不能證明簽訂合同時(shí)被上訴人就已經(jīng)具有開發(fā)房產(chǎn)的資格；2、未提供土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3、未提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4、被上訴人提供的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，工程名稱為“西班牙一號(hào)居住小區(qū)”，與本案中的工程名稱是不一致的，被上訴人提供的規(guī)劃驗(yàn)收合格證，驗(yàn)收人為仲愷高新區(qū)僮僑鎮(zhèn)人民政府，我認(rèn)為由僮僑鎮(zhèn)出具的驗(yàn)收是無(wú)效的；5、無(wú)拆遷安置方面資料；6、無(wú)證據(jù)證明供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具各交付使用條件；7、無(wú)證據(jù)證明物業(yè)管理方案己經(jīng)落實(shí)。因此，一審判決回避被上訴人某地產(chǎn)公司不符合現(xiàn)房銷售的事實(shí)，不根據(jù)法律規(guī)定的條件對(duì)被上訴人某某地產(chǎn)的商品房現(xiàn)售備案證明進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，進(jìn)而認(rèn)定該房產(chǎn)在銷售時(shí)不具備現(xiàn)房銷售條件，這是錯(cuò)誤的。

2、被上訴人提供的《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》以及惠州市房產(chǎn)管理局《關(guān)于有關(guān)房產(chǎn)查詢問(wèn)題的復(fù)函（惠市房函（2014）169號(hào)）》，明確涉案的商業(yè)廣場(chǎng)取得《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》的時(shí)間是2013年1月，綜合樓取得《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》的時(shí)間是2013年6月。兩處房產(chǎn)取得備案證明的時(shí)間都在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)間之后。而且被上訴人某某地產(chǎn)在開庭時(shí)無(wú)法向法庭提供《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的七條實(shí)質(zhì)條件，因此法庭也不能以被上訴人某地產(chǎn)公司已取得《惠州市商品房現(xiàn)售備案證明書》而認(rèn)定某地產(chǎn)公司具備房屋銷售條件。人民法院有權(quán)而且必須對(duì)銷售條件作實(shí)體審查并作出實(shí)體認(rèn)定。

三、涉案房產(chǎn)手續(xù)辦理之后被上訴人某某地產(chǎn)單方向銀行辦理抵押貸款，致使合同無(wú)法履行，構(gòu)成違約。

惠州市房產(chǎn)管理局《關(guān)于有關(guān)房產(chǎn)查詢問(wèn)題的復(fù)函（惠市房函【20l4】169號(hào)）》明確說(shuō)明涉案房產(chǎn)已于2014年1月用作抵押，被上訴人單方將涉案房產(chǎn)向銀行辦理抵押貸款，致使合同無(wú)法履行。

根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（―）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（主）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”。由于被上訴人違約，原《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》應(yīng)予以解除，被上訴人也應(yīng)當(dāng)雙倍返還原告的定金們400萬(wàn)元及自2014年2月20日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至實(shí)際退還定金之日止。

綜上，上訴人趙某某與被上訴人某地產(chǎn)公司簽訂《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》之時(shí)，未辦理商品房預(yù)售許可證，并且不具各現(xiàn)房銷售條件，被上訴人在明知未辦齊相關(guān)的手續(xù)的情況下欺詐誘騙原告交付定金，構(gòu)成嚴(yán)重違約，并且在涉案房產(chǎn)手續(xù)辦理之后單方向銀行辦理抵押貸款，致使合同無(wú)法履行，所以應(yīng)當(dāng)在解除合同的同時(shí)雙倍返還原告的定金400萬(wàn)元及自2014年2月20日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率四倍向原告支付利息至實(shí)際退還定金之日止。一審判決沒有充分考慮判決應(yīng)有的社會(huì)指引作用，沒有充分考慮判決的法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一，沒有考慮判決的普適性，從而作出有失公正、公允的判決，依法應(yīng)予以改判。

針對(duì)趙某某的上訴，某地產(chǎn)公司答辯稱：交易標(biāo)的在認(rèn)購(gòu)書簽訂時(shí)已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及驗(yàn)收備案表，是已經(jīng)驗(yàn)收合格的房產(chǎn)，不是在建工程不需要取得預(yù)售許可證。商品房現(xiàn)售施行備案制，是否備案不影響房屋銷售。對(duì)于標(biāo)的過(guò)億的交易，雙方對(duì)標(biāo)的都是十分了解的，某地產(chǎn)公司并未隱瞞任何實(shí)際情況。此后解除協(xié)議也是經(jīng)過(guò)平等協(xié)商達(dá)成一致的，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。互不追究責(zé)任的內(nèi)容包括定金返還責(zé)任和違約責(zé)任，根據(jù)解除協(xié)議是不需要返還定金的。

上訴人某地產(chǎn)公司也不服一審判決，向本院上訴請(qǐng)求：1、依法撤銷原判，駁回被上訴人訴訟請(qǐng)求。2、依法判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

主要事實(shí)與理由：

一、一審裁判認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤

2013年10月份雙方簽署的《解除協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，是雙方對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否繼續(xù)履行問(wèn)題達(dá)成的合意，不存在任何違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)依法有效。解除協(xié)議已經(jīng)約定互不追究責(zé)任，這一解決爭(zhēng)議條款是雙方意思表示一致的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)具有法律效力，這里的互不追究責(zé)任屬于爭(zhēng)議解決條款，責(zé)任范圍既包括了違約責(zé)任、也包括返還責(zé)任，約定十分明確。既然雙方已經(jīng)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議達(dá)成了解除協(xié)議，并且解除協(xié)議不存在無(wú)效的情形，那么被上訴人違背解除協(xié)議約定要求上訴人履行雙倍返還責(zé)任，根本沒有任何依據(jù)。

認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)法履行的原因是被上訴人資金不足，無(wú)法按實(shí)付款引起的，這一點(diǎn)從被上訴人遲延支付定金及拒絕履行首期款支付義務(wù)就可以看出。認(rèn)購(gòu)書第三條第1項(xiàng)約定，被上訴人在認(rèn)購(gòu)書簽署3日內(nèi)支付定金200萬(wàn)元，簽訂認(rèn)購(gòu)書30日內(nèi)支付30%的首期款。但是，認(rèn)購(gòu)書雙方于2012年12月1日簽署，被上訴人于2012年12月18日才支付定金80萬(wàn)元，2013年1月10日另支付定金120萬(wàn)元，被上訴人支付定金的時(shí)間嚴(yán)重遲延于約定時(shí)間，并且更沒有按照約定支付首期款。被上訴人有關(guān)上訴人存在欺詐的主張不符合客觀實(shí)際，本案涉及的交易金額巨大，交易前被上訴人已經(jīng)對(duì)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行了充分了解，正是由于被上訴人對(duì)自身資金情況的估計(jì)不足，才多次要求上訴人更改付款方式，雙方經(jīng)過(guò)反復(fù)磋商才達(dá)成了《解除協(xié)議》，一致同意解除認(rèn)購(gòu)，互不追究責(zé)任。所以，被上訴人才免于承擔(dān)支付億元價(jià)款繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議的責(zé)任，解除協(xié)議簽署后，被上訴人才提出雙倍返還的請(qǐng)求確實(shí)違背誠(chéng)信原則。

二、被上訴人訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)

從一審證據(jù)資料可以看出，上訴人與被上訴人達(dá)成認(rèn)購(gòu)意向的房屋，早在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前，已經(jīng)竣工驗(yàn)收，屬于現(xiàn)房銷售，并非商品房預(yù)售，無(wú)需取得預(yù)售許可證。我國(guó)商品房預(yù)售實(shí)行許可制，商品房現(xiàn)售實(shí)行備案制，預(yù)售制度是針對(duì)“正在建造”的房屋制度的，已經(jīng)竣工的房產(chǎn)不在預(yù)售范圍內(nèi)，也不可能取得預(yù)售許可證。被上訴人關(guān)于涉案房屋沒有預(yù)售許可證，上訴人要進(jìn)行雙倍賠償?shù)闹鲝埐环峡陀^事實(shí)。

上訴人抵押涉案房產(chǎn)的行為在《解除協(xié)議》簽署之后，所以被上訴人關(guān)于上訴人隱瞞抵押事實(shí)，要承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任的主張也沒有事實(shí)依據(jù)。

綜上所述，根據(jù)《解除協(xié)議》的約定，上訴人沒有返還款項(xiàng)的義務(wù)，一審裁判認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)糾正，被上訴人訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，依法應(yīng)被駁回。

針對(duì)某地產(chǎn)公司的上訴，趙某某答辯稱：認(rèn)購(gòu)書合法有效，但由于某地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋不具備預(yù)售和現(xiàn)售條件，導(dǎo)致合同最后不能履行，故而應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

本案二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院查明的事實(shí)、判決理由和結(jié)果

本院除查明與一審查明相同的事實(shí)外，還查明：在趙某某舉證的證據(jù)材料中，有趙某某在與某地產(chǎn)公司簽訂《解除協(xié)議》后向某地產(chǎn)公司提交書面《退款申請(qǐng)》、《關(guān)于撤回﹤退款申請(qǐng)﹥的函》，其中《退款申請(qǐng)》中有“因雙方各種原因及部分交易條款的變更，導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)書之約定和交易行為無(wú)法進(jìn)行”的表述，《撤回申請(qǐng)》中有“因貴公司原因?qū)е抡J(rèn)購(gòu)書之約定無(wú)法履行”的表述。

本院認(rèn)為，本案屬于商品房銷售合同糾紛，某地產(chǎn)公司為出賣人、趙某某為買受人。根據(jù)本案已經(jīng)查明的事實(shí)，雙方當(dāng)事人為了涉案房屋的銷售，先后簽訂了2012年12月1日的《某某童話世界商業(yè)廣場(chǎng)認(rèn)購(gòu)書》、2013年10月4日的《解除協(xié)議》。以上合同、協(xié)議的合法性、真實(shí)性雙方當(dāng)事人均無(wú)異議，故而是處理本案的主要依據(jù)。本案二審爭(zhēng)議的問(wèn)題，是某地產(chǎn)公司收取的趙某某200萬(wàn)元定金是否應(yīng)當(dāng)返還、應(yīng)當(dāng)如何返還的問(wèn)題。

關(guān)于本案一審二審中趙某某一再主張的某地產(chǎn)公司違約的問(wèn)題，主要是涉案的房屋不具備預(yù)售條件、不符合現(xiàn)售條件、某地產(chǎn)公司將房屋單方向銀行抵押等問(wèn)題。在《解除協(xié)議》中已經(jīng)記載“因客觀原因”，協(xié)商一致解除認(rèn)購(gòu)書并“雙方互不追究違約責(zé)任”。以上內(nèi)容實(shí)際上對(duì)雙方不準(zhǔn)備繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書的原因進(jìn)行了明確，就是“客觀原因”。即便是趙某某自己?jiǎn)畏桨l(fā)出的《退款申請(qǐng)》中，也是認(rèn)為“因雙方各種原因及部分交易條款的變更”的原因，而不是某地產(chǎn)公司違約的原因。因此對(duì)于趙某某所稱的涉案房屋是否符合預(yù)售條件等問(wèn)題是否存在，在雙方簽訂的解除合同中趙某某都已經(jīng)將這些問(wèn)題歸類于“客觀原因”并且不再作為自己主張權(quán)利的理由。據(jù)此，無(wú)論某地產(chǎn)公司是否存在違約行為，都已經(jīng)在《解除協(xié)議》中處理完畢，一審法院和本院均不需要對(duì)某地產(chǎn)公司在涉案的房屋銷售過(guò)程中是否存在違約行為進(jìn)行審查并作出認(rèn)定。上訴人趙某某關(guān)于一審法院未對(duì)某地產(chǎn)公司存在的違約問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)定是錯(cuò)誤的上訴主張，本院不予支持。趙某某無(wú)視《解除協(xié)議》的存在，而以某地產(chǎn)公司存在違約行為主張某地產(chǎn)公司雙倍返回定金的，沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。

關(guān)于某地產(chǎn)公司已經(jīng)收取的200萬(wàn)元定金的處理問(wèn)題，可以作為本案處理依據(jù)的還是《解除協(xié)議》。在該《解除協(xié)議》中，雙方一致認(rèn)可解除的原因是“客觀原因”，處理意見是合同解除、“雙方互不追究責(zé)任”。對(duì)于“客觀原因”的理解，已經(jīng)在前文論述。對(duì)于“雙方互不追究責(zé)任”的理解，趙某某認(rèn)為是除了“200萬(wàn)定金雙倍返還外其他免責(zé)，某地產(chǎn)公司認(rèn)為是免除包括返還定金在內(nèi)的一切責(zé)任。對(duì)于雙方當(dāng)事人的理解，本院認(rèn)為均有失偏頗：第一，從目的解釋的角度而言，某地產(chǎn)公司和趙某某均《解除協(xié)議》的目的就是解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議等，并解決遺留問(wèn)題即解約后“雙方互不追究責(zé)任”。趙某某主張的雙倍返還定金也好，某地產(chǎn)公司主張的不予返還定金也好，實(shí)際上都是“追究責(zé)任”的表現(xiàn)形式。第二，從文義解釋的角度而言，某地產(chǎn)公司不予返還定金的主張實(shí)際上有趙某某承擔(dān)了違約責(zé)任。如果該主張成立，則應(yīng)當(dāng)在《解除協(xié)議》中約定“雙方不再追究責(zé)任”，也就是說(shuō)某地產(chǎn)公司因解除認(rèn)購(gòu)書而造成的損失再大，也僅僅限于要求趙某某承擔(dān)200萬(wàn)元定金范圍內(nèi)的責(zé)任而放棄其他。同理，如果趙某某的主張成立，則《解除協(xié)議》中應(yīng)當(dāng)約定“某地產(chǎn)公司除雙倍返還定金外，不再承擔(dān)其他責(zé)任”。第三，從公平處理本案糾紛的角度而言，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《解除協(xié)議》中對(duì)定金的處理未作出明確的約定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)解除協(xié)議的原因即“客觀原因”作出處理。一審法院認(rèn)為該“客觀原因”屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，并依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，作出某地產(chǎn)公司返還趙某某定金200萬(wàn)元的判決，是合情合理合法的，本院予以支持。

綜上所述，上訴人趙某某、某地產(chǎn)公司的上訴主張均沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，對(duì)其上訴請(qǐng)求本院不予支持。原審認(rèn)定的事實(shí)和適用法律正確，實(shí)體處理得當(dāng)，其判決本院依法予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費(fèi)人民幣38900元，由上訴人趙某某負(fù)擔(dān)19400元、上訴人惠州市某某地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)19500元。上訴人趙某某多預(yù)交的19500元、上訴人惠州市某某地產(chǎn)有限公司多預(yù)交的19400元，均由本院予以退回。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　郭志文

審　判　員　賴錦榮

審　判　員　鄭　杰

二〇一五年二月九日

書　記　員　彭科梅

合同糾紛