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河南省南陽市宛城區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）宛民重字第39號

原告趙某，女，漢族，19××年××月××日出生，住南陽市臥龍區(qū)××路。

委托代理人唐娟，河南書選律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。

被告薛某，女，漢族，19××年××月××日出生，住南陽市獨山大道鳳凰城××小區(qū)××幢××單元。

委托代理人黃永玉，河南育濱律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。

原告趙某訴被告薛某買賣合同糾紛一案，原告于2012年3月16日訴至南陽市宛城區(qū)人民法院，我院經(jīng)審理后，于2013年1月14日作出（2012）宛民初字第571號民事判決。薛某不服原判，于2013年1月30日向南陽市中級人民法院提起上訴，南陽市中級人民法院于2013年5月20日以原審法院判決認(rèn)定事實不清，適用法律不當(dāng)為由，作出了（2013）南民一終字第214號民事裁定書，裁定：一、撤銷南陽市宛城區(qū)人民法院（2012）宛民初字第571號民事判決；二、發(fā)回南陽市宛城區(qū)人民法院審理。本院于2013年9月16日受理后，依法組成合議庭，并于2014年1月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告趙某的委托代理人唐娟、被告薛某的委托代理人黃永玉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2010年7月原告趙某與被告薛某達(dá)成口頭協(xié)議，原告以37萬元的價格將位于南陽市獨山大道×××花園小區(qū)的××幢××單元×××室，建筑面積147.29平方米的房屋連同一間地下室，以37萬元的價格賣于被告。當(dāng)時該房正統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)，出于信任未簽書面合同。在被告支付3萬元房款并一再要求下，我將該房鑰匙交于被告，并約定下余房款在雙方協(xié)同辦理更名手續(xù)時支付（指房地產(chǎn)商的更名手續(xù)），被告隨后搬入該房屋。被告入住該房屋后，閉口不提交款和房屋更名的問題，原告屢次催促被告，被告至2011年春節(jié)前陸續(xù)支付房款總計26萬元。之后原告多次催促被告去辦理房屋更名、結(jié)清房款手續(xù)。被告一直不予理睬，原告多次打電話，被告都不接電話；上門催辦也不開門；信息也不回復(fù)。形成被告長期占有原告房屋卻不支付房款的事實。原被告簽訂房屋買賣合同后，原告交付房屋，被告卻拒絕支付房款，已經(jīng)構(gòu)成違約，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，原告經(jīng)多次催促其履行合同均得不到其回復(fù)，故訴至法院，請求人民法院依法判令：1、解除原、被告之間房屋買賣合同；2、被告返還房屋；3、訴訟費由被告承擔(dān)。

被告辯稱，2010年7月，我看到趙某的賣房廣告，同趙某聯(lián)系并協(xié)商購買此房。經(jīng)雙方協(xié)商，該房位于南陽市獨山大道“鳳凰城花園小區(qū)”的××幢××單元×××室，建筑面積147.29平方，連同地下室共37萬元。關(guān)于過戶費用，趙某當(dāng)時表態(tài)，她跟開發(fā)商很熟，她保證出面將她的名字改在我的名下。萬一改名不成，過戶費用由趙某全部支出。買賣成立后，我陸續(xù)支付房款26萬元，并多次催促趙某辦理房屋更名或過戶手續(xù)。在此期間我同趙某一起多次去找開發(fā)商辦理更名事宜，但開發(fā)商拒絕辦理。之后當(dāng)我再次催促趙某時，趙某謊稱更名手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。我到市房管局對此事進(jìn)行落實，原來更名手續(xù)毫無進(jìn)展。之后我同趙某一起到房管局辦理更名手續(xù)，但房管局拒絕辦理。迫于無奈，我催促趙某辦理過戶手續(xù)，但趙某一拖再拖，以種種理由不予辦理。余下的房款11萬只要趙某辦理更名或過戶手續(xù)，我馬上付清。另2010年7月，該房已交付于我，我隨即花10萬余元進(jìn)行了裝修，并搬入居住至今。原告訴狀不實，不是被告不去，而是去了辦不成。開發(fā)商不同意改名，就是開發(fā)商改了，房管局也不辦，因為房管局已經(jīng)備案了。我們找過開發(fā)商，我們?nèi)ミ^房管局，房管局說得過戶，不過戶不給辦，得交過戶費，關(guān)于過戶費雙方有爭議。綜上原告起訴要求解除合同，既無法律依據(jù)，也無事實依據(jù)，懇請法庭駁回原告訴訟請求，并判令原告迅速辦理房屋更名或過戶手續(xù)。另，人民法院在處理該案時應(yīng)對房屋裝修部分一并予以處理。

原告為支持其訴稱，向本院提交證據(jù)如下：

第一組：1、個人住房借款合同一份。2、建設(shè)銀行個人貸款結(jié)清證明一份。證明原告為鳳凰城花園小區(qū)××幢××單元×××室的房主。具有本案訴訟主體資格。

第二組：2012年3月29日薛某訴趙某的民事訴狀。證明被告認(rèn)可原告為鳳凰城花園小區(qū)××幢××單元×××室的房主。同時被告認(rèn)可原告將房屋轉(zhuǎn)讓給被告，但被告未支付完全部房款就已經(jīng)入住的事實。

第三組：1、手機(jī)短信照片三張。2、小靈通短信四條附摘抄件。3、原告15539999036的話單一組附摘抄件。證明原告方通過短信，電話方式多次催促被告，要求被告履行合同，辦理變更手續(xù)，支付剩余房款的事實，但被告一直未予履行。

第四組：2012年3月6日公證書一份。證明原告在與被告約定2012年3月2日最后變更手續(xù)交錢的日子，被告又失約了，原告在被迫無奈的情況下，請了公證員、律師，告知被告解除合同，要求被告在2012年3月15日之前騰房的事實。

被告薛某對原告趙某所提交的證據(jù)質(zhì)證意見為：第1組、第2組證據(jù)無需質(zhì)證，承認(rèn)原告是賣主。第2組真實，不能證明違約。第3組證據(jù)的真實性不得而知，懷疑，不能證明原告多次催促被告。第4組證據(jù)真實性無異議，但被告要生產(chǎn)，去醫(yī)院，去不成。公證書證明原告違約在先。

被告為支持其辯稱，向本院提交證據(jù)如下：

1、家庭裝飾工程承包合同。證明被告裝修房子花了十二萬元。

2、收條一張。證明裝修房子原告同意。

3、報價表一份。證實裝修合同中裝修費用的明細(xì)。

原告趙某對被告薛某所提交的證據(jù)質(zhì)證意見為：證據(jù)1是復(fù)印件，不能作為證據(jù)使用，與本案無關(guān)。本糾紛是買賣糾紛，不是裝修糾紛。被告認(rèn)可他有一部分房款未付，并且未辦理房產(chǎn)更名手續(xù)，因此被告不是該房房主，無權(quán)在他人所有的房屋內(nèi)裝修。該合同未附裝修發(fā)票等相關(guān)證據(jù)，并不能證明裝修的實際花費。實際花費應(yīng)以中介機(jī)構(gòu)評估為準(zhǔn)。對證據(jù)2的真實性無異議，但證明方向有異議，不能證明原告允許被告裝修事實，鑰匙是兩套，拿走一把不能證明允許他裝修。對證據(jù)3，報價表是被告自己打的，同其它證據(jù)質(zhì)證意見。

對以上雙方不持異議的證據(jù)本院予以確認(rèn)，對有異議的證據(jù)在評理部分綜合予以認(rèn)定。

經(jīng)審理查明，2010年7月，原告趙某與被告薛某就房產(chǎn)買賣達(dá)成口頭協(xié)議：原告將位于南陽市獨山大道鳳凰城花園小區(qū)8幢3單元6樓東戶建筑面積147.29平方，連同地下室共以37萬元的價格賣于被告，在被告支付部分房款后，原告將房屋鑰匙交付被告，被告入住。同時約定余款在雙方去開發(fā)商處辦理變更姓名之后再付?，F(xiàn)雙方因變更姓名及余款的支付引發(fā)糾紛，原告訴至本院。

另查明，本案訴爭的獨山大道鳳凰城花園小區(qū)××幢××單元×××室房屋即鳳凰城花園小區(qū)××幢××單元×樓東戶房屋。截止庭審時，被告薛某已經(jīng)向原告趙某支付房款26萬元，下余11萬元房款尚未支付。

本院認(rèn)為，本案系房屋買賣合同糾紛。原、被告雙方對解除該合同的條件并無約定，雙方對解除合同也未能協(xié)商一致，原告起訴被告至人民法院判決解除雙方之間房屋買賣合同，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條之規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”本案中，購房人即被告薛某已經(jīng)交付了70%的購房款，應(yīng)視為主要債務(wù)已經(jīng)履行；該爭議房屋原告已經(jīng)實際交付給被告并由被告方裝修入住，應(yīng)視為雙方買賣房屋的合同目的已經(jīng)實現(xiàn)。故本案原告要求解除原、被告之間房屋買賣合同的請求不符合關(guān)于合同解除的相關(guān)法律規(guī)定，不予支持。因雙方合同尚未解除，對原告的第二項訴訟請求，本案不予處理。原、被告之間因本案訴爭房屋所產(chǎn)生的其他糾紛，可另行起訴主張權(quán)利。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四之規(guī)定，判決如下：

駁回原告趙某的各項訴訟請求。

案件受理費100元，由原告趙某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省南陽市中級人民法院。

審　判　長　張宏顯

審　判　員　劉琳瑜

審　判　員　李　斌

二〇一五年四月十七日

書　記　員　王　璟

買賣合同糾紛