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山東省聊城市東昌府區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）聊東民初字第3354號

原告李某某，男，19**年*月*日生，漢族。

委托代理人孫麗茹、童寅，山東××（××）律師事務(wù)所律師。

被告王某某，男，19**年**月**日生，漢族。

委托代理人鄒洪榮，山東××律師事務(wù)所律師。

原告李某某訴被告王某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年9月6日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李某某及其委托代理人孫麗茹、童寅，被告王某某及其委托代理人鄒洪榮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2012年10月21日，原、被告雙方簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定被告將其所有的位于聊城市衛(wèi)育北路高速公路北500米路東的7間房屋和面積約1000平方米的倉庫租賃給原告使用，租賃期限為三年，每年的租金為133440元。原告按合同約定支付了一年的租金。2013年8月初，被告在沒有取得建房手續(xù)的情況下，私自在原告承租的房屋上違章建筑房屋，致使房屋大面積漏雨，給原告造成極大財產(chǎn)損失。原告多次找到被告協(xié)商，被告均不予理會，現(xiàn)房屋仍存在重大的危險，原告為維護自己的合法權(quán)益，特訴至法院，請求判令解除原、被告簽訂的房屋租賃合同，被告退還原告三個月的房屋租金33360元；被告賠償原告經(jīng)濟損失51656元；訴訟費、保全費等相關(guān)費用由被告承擔(dān)。

被告辯稱，1、原告要求解除合同并主張退還三個月租金33360元無事實及法律依據(jù)。被告在自有房屋上加蓋建筑并未影響原告對租賃房屋的繼續(xù)使用，且也未造成房屋漏雨。因此，被告未根本違約，原告要求解除合同既不符合約定解除的條件又不符合法定解除條件。原告起訴前未向被告通知解除合同，且至今仍占用租賃房屋，未辦理房屋交接手續(xù)，其要求退還三個月租金33360元無事實根據(jù)。

原告損失應(yīng)由其自行承擔(dān)，與被告無關(guān)。原告訴說其財產(chǎn)損失系由租賃房屋大面積漏雨造成，房屋大面積漏雨系被告加蓋建筑造成，但其未提交任何證據(jù)加以佐證。同時，被告多次提醒原告，因租賃房屋北側(cè)窗戶較大，建議其及時關(guān)閉以防下雨。因此，原告損失是因被告原因造成還是因下雨時忘記關(guān)窗戶造成不得而知，其直接要求被告賠償損失無事實根據(jù)。另外，根據(jù)《房屋租賃協(xié)議書》第九條約定，原告損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。

3、原告尚拖欠房屋租金及水電費共計16538.67元。因原告至今尚未與被告解除《房屋租賃協(xié)議書》，亦未與被告辦理房屋交接手續(xù)，根據(jù)約定，截至2013年12月13日其應(yīng)支付租金15938.67元（月租金11120元÷30天×43天），水電費600元，共計16538.67元。

經(jīng)審理查明，原、被告于2012年10月21日簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，出租方（甲方）：王某某，承租方（乙方）：李某某，雙方約定“第一條租賃期限為叁年（從2012年11月1日至2015年10月31日）。第二條每月租金9300＋260×7，每年租金為133440元。第三條乙方必須按時向甲方交納租金，先支付后使用，第一次租金支付方式：本協(xié)議簽訂之日起付第壹年租金。第四條水費為每戶每月50元，乙方應(yīng)在每月18號之前向甲方繳納水電費。¨¨¨第九條乙方的財產(chǎn)應(yīng)參加保險，并做好防盜、防火防災(zāi)工作，對乙方因被盜、火災(zāi)、地震、洪水、雪災(zāi)等事故所產(chǎn)生的任何損失，均由乙方自行承擔(dān)，與甲方公司無涉。¨¨¨”原告李某某、被告王某某均在該協(xié)議上簽字。協(xié)議簽訂后，原告按協(xié)議約定支付給被告一年的租金。2013年7月底，被告在原告承租的房屋上增建二層房屋。2013年8月11日下大到暴雨，當(dāng)晚下雨過程中，被告安排人員帶塑料布將原告房屋內(nèi)的辦公家具及其它財產(chǎn)蓋上并通知原告關(guān)好門窗。次日，原告發(fā)現(xiàn)承租的七間辦公室大面積漏雨，辦公家具及其它物品被雨水淋濕或浸泡。原告與被告多次協(xié)商因漏雨造成的損失未果。原告直至2013年10月26日（鑒定機構(gòu)核定后）將上述財產(chǎn)搬出。

根據(jù)原告的申請，本院委托聊城恒大資產(chǎn)評估事務(wù)所對原告資產(chǎn)損失價值進行鑒定，該事務(wù)所于2013年11月20日出具聊恒大資估報字（2013）第62號資產(chǎn)評估報告書，認定截止2013年11月15日，在持續(xù)使用的前提下，本院技術(shù)科委估資產(chǎn)損失價值合計為18356元。

原告稱2013年8月31日將租賃的倉庫清空，10月26日將租賃的其他7間房屋的東西搬出，通知了被告門衛(wèi)，10月28日給被告打過電話。被告對此不認可，稱原告只于2013年10月30日給其打過電話說要交接房屋，但至今未交接。

上述事實有以下證據(jù)證明：1、原、被告于2012年10月21日簽訂的房屋租賃協(xié)議書一份；2、聊恒大資估報字（2013）第62號資產(chǎn)評估報告書一份；3、原、被告陳述。以上證據(jù)，經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，本院審查，具有真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，確認為有效證據(jù)，依法作為定案的依據(jù)。

原告另提交以下證據(jù)：1、拍攝于2012年8月13日的照片22張，擬證明被告在原告承租的房屋上違章建筑，造成房屋屋頂漏雨，使原告的辦公家具、電器、貨物等直接受雨淋的事實；2、解除租賃合同通知書一份，EMS郵寄單據(jù)一份，擬證明原告因租賃的房屋漏雨無法正常使用，于2013年9月2日告知被告解除房屋租賃合同的事實；3、鋁合金專柜發(fā)票復(fù)印件兩張，金額分別為7500元、6000元，福建省恒藝終端展柜有限公司出具的收據(jù)復(fù)印件兩張及百大金鼎商廈發(fā)票復(fù)印件一份。另有證人劉佳旺、王桂新（均系原告公司員工）出庭作證，擬證明2013年8月11日晚上下大雨，原告公司因租賃房屋漏雨造成損失。被告對證據(jù)1的真實性有異議；對證據(jù)2被告稱EMS郵件上顯示該郵件已被退回，被告未收到原告解除合同的通知；被告對證據(jù)3的真實性無異議，但認為該發(fā)票不能證明其所記載的各種設(shè)備，就是損失的財產(chǎn)，且該發(fā)票顯示的只是購買時的價值。對原告方兩位證人的證言，被告稱證人系原告員工，與原告有利害關(guān)系，對證言的真實性有異議。

本院認為，原、被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，符合法律規(guī)定，應(yīng)認定為有效合同。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。原告按照約定交納房租后，被告應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃協(xié)議的約定及法律規(guī)定給原告提供符合使用條件的房屋。被告王某某在原告租賃的房屋上加蓋房屋致使原告租賃的房屋漏雨，原告無法實現(xiàn)合同目的。而且，原告已搬出租賃的房屋，原告要求解除租賃協(xié)議，本院應(yīng)予支持。給原告造成的財產(chǎn)損失，被告應(yīng)予賠償。原告的財產(chǎn)在2013年8月11日被雨水淋濕或浸泡，直至10月26日才搬出，原告對上述財產(chǎn)沒有及時采取措施避免損失擴大，對于擴大部分的損失，原告亦有責(zé)任，結(jié)合本案實際情況，本院酌定原告的財產(chǎn)損失，原告承擔(dān)30%的責(zé)任，被告承擔(dān)70%的責(zé)任。對于原告提交的聊恒大資估報字（2013）第62號資產(chǎn)評估報告書，被告稱評估的財產(chǎn)是原告單方提供，實際損失數(shù)額難以確定，但并未提交相關(guān)證據(jù)推翻該評估報告，被告的抗辯理由，本院不予采信。該報告書認定原告財產(chǎn)損失數(shù)額為18356元，本院予以采納。被告應(yīng)賠償原告財產(chǎn)損失12849.2元（18356元×70%=12849.2元）。2013年9月6日原告訴至本院要求解除與被告簽訂的房屋租賃合同，10月底原告搬出租賃房屋，根據(jù)原、被告簽訂的房屋租賃協(xié)議書及合同法的相關(guān)規(guī)定，原告要求被告返還三個月的租金，不符合協(xié)議約定，于法無據(jù)，本院不予支持。同理，被告稱原告尚欠其租金及水費，亦不符合協(xié)議約定，于法無據(jù)，且被告在法定期限內(nèi)未提交反訴狀、繳納反訴費用，對此，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第二百一十六條，《中華人民共和國民法通則》第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

解除原告李某某與被告王某某于2012年10月21日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》；

被告王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告李某某財物損失12849.2元；

駁回原告李某某的其他訴訟請求。

案件受理費2025元，原告承擔(dān)1719元，被告承擔(dān)306元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提交上訴狀副本，上訴于山東省聊城市中級人民法院。

審　判　長　　賈西鋒

審　判　員　　武素芳

人民陪審員　　郝麗娟

二〇一三年十二月二十三日

書　記　員　　李麗華

房屋租賃合同